契約不履行損害賠償114年度潮簡字第434號
臺灣屏東地方法院民事判決
114年度潮簡字第434號
原告即反訴
被告 蔡天嘉
被告即反訴
原告 蔡文貴
訴訟代理人 鐘晨維律師
上列當事人間請求契約不履行損害賠償事件，本院於民國114年9
月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）29萬元，及自114年5月24日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用4,880元由被告負擔4,043元，並加給自判決確定翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負
擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用1,500元由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之
交付前，以29萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後，得
免為假執行。
事實及理由
一、原告即反訴被告主張：兩造前就坐落屏東縣○○鄉○○段00000
地號土地（下稱系爭土地）訂立租賃契約，約定租期自103
年9月1日起至113年8月31日止共10年，第6年至第10年之年
租金72,000元、押租金6萬元，租賃期滿被告所建造之建物
、地上物應拆除恢復原狀（下稱兩造租約），詎被告於租約
期滿後未依約將土地恢復原狀，持續占用至114年3月（共7
個月）始將系爭土地騰空返還原告。惟原告業已就系爭土地
與訴外人黃榮發另行訂立租約，約定租期自113年9月1日起
至128年8月31日共15年、月租金5萬元（下稱新租約），因
被告遲延返還系爭土地，致原告無法交付租賃標的物即系爭
土地予新租約承租人，受有租金之損害，為此請求被告賠償
無權占用共7個月期間之租金損害，被告之押租金扣抵後已
無剩餘等語。本訴聲明：被告應給付原告35萬元，及自114
年4月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
反訴聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告即反訴原告則以：否認新租約之真正，依照兩造租約，
被告占用系爭土地所享有相當於租金之不當得利應以每月6,
000元計算，占用7個月共計42,000元，以押租金抵扣後，原
告尚應返還押金18,000元，為此提起反訴請求被告返還押租
金18,000元等語。本訴聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。反訴聲明：反訴被告應
給付反訴原告18,000元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、兩造前就系爭土地訂立兩造租約，被告於系爭土地上建造建
物供所經營之民宿使用，惟兩造租約於113年8月31日屆滿，
被告未依約拆除地上建物恢復原狀，持續無權占用7個月後
，始將系爭土地清空並返還原告，原告並未返還押租金6萬
元予被告等情，有兩造租約在卷可稽，並為兩造所不爭，堪
信為真實。
四、法院之判斷
㈠、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延所生之損害；
又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第231條第1項、第216條分別定有明文。給付遲延
之損害賠償，不以遲延利息為限，若遲延之債務非以支付金
錢為標的，而實際又有損害足以計算，自得依實際損害請求
賠償。又債務人之遲延責任，因債務人依債務本旨提出給付
而消滅，惟所謂消滅，乃指以後免遲延責任而言，倘以前已
生遲延之效果，並非因此當然消滅，債權人就以前遲延所生
之損害，仍得請求賠償（最高法院88年度台上字第1743號判
決意旨參照）。
㈡、原告於兩造租約屆滿前，已於113年6月15日與訴外人黃榮發
簽訂新租約乙情，業據原告提出新租約之土地租賃契約書在
卷可憑（本院卷第58頁），並經證人黃榮發到庭證稱：我11
1年1月間退休，因為我也是在小琉球長大的，我認識原告。
我想投資開民宿，事前聽朋友說原告在那裡有一塊地，已經
快要到期了，我差不多113年4月去看過這塊地，覺得地點很
好，可以看到海、山，風景很好，所以我去問原告是否願意
租給我，當時才知道前手的租約到8月底結束。後來原告到
我小港的家找我，說要租給我，我們就約幾天後在小琉球的
代書那邊簽約。我有先去打聽，那塊地附近現在的租金行情
是一個月3、4萬，我認為小琉球的觀光很好，投資報酬率很
高，蓋一間房子要花不少錢，所以我想長期承租更有利。因
為一般的租約最多10年，我為了要租久一點，所以願意用高
一點的價錢去租，原告原本說一個月6萬，後來我們協商成1
個月5萬，簽15年的約，原告要求租約終止後地上的水電表
跟建物歸原告所有。簽約時我交付押金現金10萬元，因為前
手的地上物我認為不理想，我需要空地，所以簽約時有口頭
要求原告要將土地清空給我。大約簽約之後隔一兩個月我就
交代工程行畫設計圖，因為原告沒有在113年9月1日完整將
土地交給我，我就不繳租金給他。我問原告9月到了，怎麼
還沒有拆除房屋、何時可以拆除，原告說不知道、拆完之後
再通知我，再協商租金怎麼付。原告差不多是在114年4月底
時通知我，說系爭土地地上物已經拆除完畢，可以使用土地
了，因為原告比較慢交付土地，原本我希望可以再晚一點開
始繳租金，後來我們還是講好從7月開始繳租金。從今年4月
到現在，因為小琉球蓋民宿的人很多，我預定的工程行說要
11月才能動工，到時候是否能動工也還不確定等語相符（本
院卷第101-104頁）。本院審酌證人黃榮發所為證述完整詳
細、邏輯合理，並與原告所提出114年7、8月各收受黃榮發
匯入租金5萬元之存摺明細相符（本院卷第90頁），堪信證
人所述應為可信。則原告主張因被告遲延返還租賃物，致其
無法按新租約收取租金共7個月合計35萬元，即屬可採。被
告雖抗辯新租約租金超出行情顯不合理、應以兩造租約每月
6,000元計算云云，惟系爭土地所在之琉球鄉近年觀光發展
十分蓬勃，土地價格益發高漲，為法院職務上已知之事實。
交易雙方對於租金是否合理，當會納入土地位置、鄰近機能
、附近景觀、預計收益等因素自行考量，證人黃榮發亦已完
整說明其願以月租金5萬元承租系爭土地之理由，自難遽以
被告11年前承租之租金額推論新租約是否真正。原告與黃榮
發既已以上開條件訂立新租約，原告依已定之新租約可得預
期之利益即為每月5萬元，被告抗辯應以每月6,000元計算，
即無足採。
㈢、而系爭租約屆滿後，原告尚有6萬元之押金未退還，乃兩造不
爭執，被告亦已表達以押租金抵銷之意思表示，則以該押租
保證金抵充被告應給付之35萬元後，應再給付29萬元（35萬
元-6萬元＝29萬元），原告請求被告給付29萬元，應屬有據
。
㈣、綜上，原告於本訴請求被告給付29萬元，為有理由，應予准
許，逾此範圍則無理由，應予駁回。被告於反訴請求原告返
還18,000元押租金，為無理由，應予駁回。
㈤、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有
同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第
2項分別定有明文。本件原告請求被告賠償損害，係以支付
金錢為標的，原告雖曾寄發存證信函，惟觀其內容，係催告
被告儘速拆除地上物，並非就本件損害賠償金額之給付進行
催告，是依前揭規定，爰以本件起訴狀繕本送達被告（起訴
狀繕本於114年5月23日發生送達效力）之翌日為本件遲延利
息之起算日。是原告請求自如主文所示日期起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍
則無所據。
五、據上論結，原告依新租約於被告無權占用系爭土地期間，預
定之收益為35萬元，扣除被告主張抵銷之押租金6萬元後，
原告債務不履行之損害賠償請求權，請求被告給付29萬元及
如主文所示之遲延利息，為有理由，逾此範圍則無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，
依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。又本件
訴訟費用確定為本訴4,880元、反訴1,500元，爰依兩造勝敗
比例命分別負擔，並自判決確定翌日起，加給按法定利率計
算之利息，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為部分有理由，部分無理由，爰判決如
主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
潮州簡易庭 法 官 麥元馨
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 18 日
書記官 林語柔
114年度潮簡字第434號
原告即反訴
被告 蔡天嘉
被告即反訴
原告 蔡文貴
訴訟代理人 鐘晨維律師
上列當事人間請求契約不履行損害賠償事件，本院於民國114年9
月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）29萬元，及自114年5月24日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用4,880元由被告負擔4,043元，並加給自判決確定翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負
擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用1,500元由反訴原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之
交付前，以29萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後，得
免為假執行。
事實及理由
一、原告即反訴被告主張：兩造前就坐落屏東縣○○鄉○○段00000
地號土地（下稱系爭土地）訂立租賃契約，約定租期自103
年9月1日起至113年8月31日止共10年，第6年至第10年之年
租金72,000元、押租金6萬元，租賃期滿被告所建造之建物
、地上物應拆除恢復原狀（下稱兩造租約），詎被告於租約
期滿後未依約將土地恢復原狀，持續占用至114年3月（共7
個月）始將系爭土地騰空返還原告。惟原告業已就系爭土地
與訴外人黃榮發另行訂立租約，約定租期自113年9月1日起
至128年8月31日共15年、月租金5萬元（下稱新租約），因
被告遲延返還系爭土地，致原告無法交付租賃標的物即系爭
土地予新租約承租人，受有租金之損害，為此請求被告賠償
無權占用共7個月期間之租金損害，被告之押租金扣抵後已
無剩餘等語。本訴聲明：被告應給付原告35萬元，及自114
年4月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
反訴聲明：反訴原告之訴駁回。
二、被告即反訴原告則以：否認新租約之真正，依照兩造租約，
被告占用系爭土地所享有相當於租金之不當得利應以每月6,
000元計算，占用7個月共計42,000元，以押租金抵扣後，原
告尚應返還押金18,000元，為此提起反訴請求被告返還押租
金18,000元等語。本訴聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。反訴聲明：反訴被告應
給付反訴原告18,000元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、兩造前就系爭土地訂立兩造租約，被告於系爭土地上建造建
物供所經營之民宿使用，惟兩造租約於113年8月31日屆滿，
被告未依約拆除地上建物恢復原狀，持續無權占用7個月後
，始將系爭土地清空並返還原告，原告並未返還押租金6萬
元予被告等情，有兩造租約在卷可稽，並為兩造所不爭，堪
信為真實。
四、法院之判斷
㈠、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延所生之損害；
又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之
計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利
益，民法第231條第1項、第216條分別定有明文。給付遲延
之損害賠償，不以遲延利息為限，若遲延之債務非以支付金
錢為標的，而實際又有損害足以計算，自得依實際損害請求
賠償。又債務人之遲延責任，因債務人依債務本旨提出給付
而消滅，惟所謂消滅，乃指以後免遲延責任而言，倘以前已
生遲延之效果，並非因此當然消滅，債權人就以前遲延所生
之損害，仍得請求賠償（最高法院88年度台上字第1743號判
決意旨參照）。
㈡、原告於兩造租約屆滿前，已於113年6月15日與訴外人黃榮發
簽訂新租約乙情，業據原告提出新租約之土地租賃契約書在
卷可憑（本院卷第58頁），並經證人黃榮發到庭證稱：我11
1年1月間退休，因為我也是在小琉球長大的，我認識原告。
我想投資開民宿，事前聽朋友說原告在那裡有一塊地，已經
快要到期了，我差不多113年4月去看過這塊地，覺得地點很
好，可以看到海、山，風景很好，所以我去問原告是否願意
租給我，當時才知道前手的租約到8月底結束。後來原告到
我小港的家找我，說要租給我，我們就約幾天後在小琉球的
代書那邊簽約。我有先去打聽，那塊地附近現在的租金行情
是一個月3、4萬，我認為小琉球的觀光很好，投資報酬率很
高，蓋一間房子要花不少錢，所以我想長期承租更有利。因
為一般的租約最多10年，我為了要租久一點，所以願意用高
一點的價錢去租，原告原本說一個月6萬，後來我們協商成1
個月5萬，簽15年的約，原告要求租約終止後地上的水電表
跟建物歸原告所有。簽約時我交付押金現金10萬元，因為前
手的地上物我認為不理想，我需要空地，所以簽約時有口頭
要求原告要將土地清空給我。大約簽約之後隔一兩個月我就
交代工程行畫設計圖，因為原告沒有在113年9月1日完整將
土地交給我，我就不繳租金給他。我問原告9月到了，怎麼
還沒有拆除房屋、何時可以拆除，原告說不知道、拆完之後
再通知我，再協商租金怎麼付。原告差不多是在114年4月底
時通知我，說系爭土地地上物已經拆除完畢，可以使用土地
了，因為原告比較慢交付土地，原本我希望可以再晚一點開
始繳租金，後來我們還是講好從7月開始繳租金。從今年4月
到現在，因為小琉球蓋民宿的人很多，我預定的工程行說要
11月才能動工，到時候是否能動工也還不確定等語相符（本
院卷第101-104頁）。本院審酌證人黃榮發所為證述完整詳
細、邏輯合理，並與原告所提出114年7、8月各收受黃榮發
匯入租金5萬元之存摺明細相符（本院卷第90頁），堪信證
人所述應為可信。則原告主張因被告遲延返還租賃物，致其
無法按新租約收取租金共7個月合計35萬元，即屬可採。被
告雖抗辯新租約租金超出行情顯不合理、應以兩造租約每月
6,000元計算云云，惟系爭土地所在之琉球鄉近年觀光發展
十分蓬勃，土地價格益發高漲，為法院職務上已知之事實。
交易雙方對於租金是否合理，當會納入土地位置、鄰近機能
、附近景觀、預計收益等因素自行考量，證人黃榮發亦已完
整說明其願以月租金5萬元承租系爭土地之理由，自難遽以
被告11年前承租之租金額推論新租約是否真正。原告與黃榮
發既已以上開條件訂立新租約，原告依已定之新租約可得預
期之利益即為每月5萬元，被告抗辯應以每月6,000元計算，
即無足採。
㈢、而系爭租約屆滿後，原告尚有6萬元之押金未退還，乃兩造不
爭執，被告亦已表達以押租金抵銷之意思表示，則以該押租
保證金抵充被告應給付之35萬元後，應再給付29萬元（35萬
元-6萬元＝29萬元），原告請求被告給付29萬元，應屬有據
。
㈣、綜上，原告於本訴請求被告給付29萬元，為有理由，應予准
許，逾此範圍則無理由，應予駁回。被告於反訴請求原告返
還18,000元押租金，為無理由，應予駁回。
㈤、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有
同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第
2項分別定有明文。本件原告請求被告賠償損害，係以支付
金錢為標的，原告雖曾寄發存證信函，惟觀其內容，係催告
被告儘速拆除地上物，並非就本件損害賠償金額之給付進行
催告，是依前揭規定，爰以本件起訴狀繕本送達被告（起訴
狀繕本於114年5月23日發生送達效力）之翌日為本件遲延利
息之起算日。是原告請求自如主文所示日期起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍
則無所據。
五、據上論結，原告依新租約於被告無權占用系爭土地期間，預
定之收益為35萬元，扣除被告主張抵銷之押租金6萬元後，
原告債務不履行之損害賠償請求權，請求被告給付29萬元及
如主文所示之遲延利息，為有理由，逾此範圍則無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，
依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。又本件
訴訟費用確定為本訴4,880元、反訴1,500元，爰依兩造勝敗
比例命分別負擔，並自判決確定翌日起，加給按法定利率計
算之利息，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為部分有理由，部分無理由，爰判決如
主文。
中 華 民 國 114 年 9 月 17 日
潮州簡易庭 法 官 麥元馨
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 18 日
書記官 林語柔