遷讓房屋及損害賠償110年度橋簡字第111號
臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度橋簡字第111號
原 告
即反訴被告 楊慧敏
訴訟代理人 林石猛律師
複代理人 高鈺婷律師
參 加 人
即反訴被告 王洪福
被 告 馬麗娜
訴訟代理人 郅承洋
被 告
即反訴原告
兼訴訟代理人 侯志嘉
反訴被告 李莉蕙
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告侯志嘉、馬麗娜應連帶給付原告新臺幣3,000元，及自附表
二所示日期起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔10分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣3,000元為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、本訴部分
本件原告即反訴被告楊慧敏（下稱楊慧敏）原起訴請求：㈠
被告即反訴原告侯志嘉（下稱侯志嘉）應將門牌號碼為高雄
市○○區○○路000巷00弄0號5樓之房屋遷讓返還予楊慧敏；㈡願
供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國110年4月13日具狀追加
馬麗娜為共同被告，並變更聲明為：㈠侯志嘉應將門牌號碼
為高雄市○○區○○路000巷00弄0號5樓之房屋及地下室2號停車
位（下合稱系爭房屋）遷讓返還予楊慧敏；㈡侯志嘉、馬麗
娜應自110年3月24日起至遷讓返還系爭房屋予楊慧敏為止，
按月連帶給付楊慧敏新臺幣（下同）14,000元；㈢如受有利
判決，願以現金或同額之金融機構可轉讓定期存單供擔保，
請准宣告假執行。後於111年3月3日變更訴之聲明第一項為
：侯志嘉、馬麗娜應連帶給付楊慧敏426,013元，及自訴之
變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。後又於111年3月23日變更訴之聲明第一項為：侯志
嘉、馬麗娜應連帶給付楊慧敏405,013元，及自訴之變更追
加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，經核與民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項第2
款、第3 款規定相符，應予准許。
貳、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防
禦方法不相牽連，或反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，
不得提起，此觀之民事訴訟法第260 條第1 項、第2 項之規
定自明。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係
與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為
本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上
關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，
為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，
與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利
，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原
因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同
，方可認為兩者間有牽連關係，最高法院98年台抗字第1005
號著有裁判可稽。本件楊慧敏訴請侯志嘉、馬麗娜連帶給付
租賃契約終止後仍占有系爭房屋及停車位所受之不當得利及
家具、設備之損害，侯志嘉乃以其承租之系爭房屋有瑕疵，
請求返還溢領之租金、押租金及精神慰撫金為由提起反訴，
經核兩造就本件訴訟所主張之事實，審判資料具有共通性及
牽連性，應認侯志嘉所提出之反訴與本訴間具有相牽連關係
，準此，侯志嘉提起本件反訴，合於首開法條規定及判決意
旨，應屬適法，合先敘明。
參、侯志嘉、馬麗娜原提起反訴請求：㈠系爭房屋及系爭停車位
，自110年12月10日提前終止租賃，遷讓返還楊慧敏；㈡楊慧
敏、反訴被告李莉蕙、王洪福（下稱李莉蕙、王洪福）應連
帶給付58,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣馬麗娜
於111年1月20日當庭撤回反訴、侯志嘉於111年2月25日變更
聲明為：㈠楊慧敏、李莉蕙、王洪福應連帶給付151,750元，
及自反訴擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行，經核與民
事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款
規定相符，應予准許。
肆、李莉蕙、王洪福經合法通知，均未於最後一次言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴
訟法第436條第2項準用同法第385條第1項規定，依侯志嘉之
聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、楊慧敏主張：楊慧敏同意其所有系爭房屋交由王洪福以王洪
福之名義為出租人，於109年2月7日出租予侯志嘉，並由馬
麗娜擔任連帶保證人，租期自109年2月10日起至111年2月9
日為止，每月租金14,000元、押租金28,000元，侯志嘉應於
每月10日前匯入王洪福指定帳戶（下稱系爭租約）。惟侯志
嘉自109年3月起，未經王洪福同意，將系爭房屋轉租姓名及
人數均不詳之他人使用，王洪福乃依民法第443條第2項規定
，於110年3月18日以存證信函終止系爭租約，並於110年3月
24日送達侯志嘉，惟侯志嘉於收受存證信函後，持續占有使
用系爭房屋，直至111年1月20日才在楊慧敏之律師見證下，
返還系爭房屋予楊慧敏，因侯志嘉堅持須由楊慧敏之律師在
場見證，致楊慧敏因而支出律師差旅費5,000元。再者，系
爭租約於110年3月24日終止後，侯志嘉遲至111年1月20日始
交還系爭房屋，扣除侯志嘉於系爭租約終止後向王洪福支付
之租金數額，仍受有相當於租金之不當得利31,516元、且侯
志嘉占有期間未繳納管理費，亦受有2,597元不當得利，楊
慧敏自得向侯志嘉請求上開不當得利共計34,113元。又侯志
嘉取回系爭房屋後，發覺屋內有多處如附表一所示之遭毀壞
情形，楊慧敏因此需花費393,900元修復，扣除押租金28,00
0元後，仍不足365,900元。另馬麗娜為侯志嘉之連帶保證人
，應負連帶責任。為此，爰依系爭租賃契約、民法不當得利
、侵權行為之法律關係請求侯志嘉、馬麗娜連帶給付等語。
並聲明：如變更後之聲明所示。
二、侯志嘉、馬麗娜則以：
㈠侯志嘉承租系爭房屋期間，並未轉租他人使用，僅因親屬好
友來訪，卻遭王洪福指稱係轉租他人，顯與事實不符。再者
，系爭房屋內之客房冷氣於109年8月5日損壞，侯志嘉電訊
告知楊慧敏之母李莉蕙，卻拖延了20天修繕未妥；於110年5
月29日電訊李莉蕙客廳冷氣損壞，請儘快修復，李莉蕙亦未
修繕；於110年6月9日，侯志嘉寄發存證信函予王洪福、於1
10年9月30日電訊李莉蕙，要求其等儘速修繕，其等置之不
理；於110年10月8日另一客房冷氣、瓦斯爐亦損壞，卻無法
聯繫上李莉蕙，嚴重影響侯志嘉居住、睡眠品質，侯志嘉乃
於110年11月8日寄出存證信函，提前1個月通知終止系爭租
約，且於110年12月9日搬離系爭房屋，並未受有相當租金之
不當得利。又111年1月20日偕同交屋的律師代表楊慧敏本人
，侯志嘉交接房屋給楊慧敏是正常的，楊慧敏應自行負擔當
天之律師差旅費。
㈡另侯志嘉於110年12月9日搬離系爭房屋時，屋況良好，楊慧
敏提出之房屋損壞，其中附表一編號1客廳壁紙損壞部分，
位置在天花板，係自然剝落；附表一編號2浴廁滑軌門損壞
部分，侯志嘉承租時該滑軌門就不好開，須以兩手平衡後才
能拉開，故承租後從未使用過；附表一編號3主臥室地板多
處刮傷部分，承租前即有刮痕，前經年累月使用，係自然磨
損造成；附表一編號4主臥室門片損壞部分，係因天氣熱自
然裂開，油漆自然剝落；附表一編號5主臥室馬桶坐墊損壞
部分，因該馬桶老舊，使用時螺絲老舊、斷裂，侯志嘉即將
坐墊放置一旁；附表一編號6浴室洗滌噴水器損壞部分，該
噴水器為侯志嘉自行購買，因為老舊硬化，壞掉；附表一編
號7主臥室層板滅失部分，侯志嘉於承租時即告知不需要層
板（會阻礙走道），故該層板為出租人拆除，並非侯志嘉拆
除；附表一編號8次臥室牆壁損壞部分，係因侯志嘉女兒在
牆上貼照片，私下有膠帶印痕，並未損害牆面本身；附表一
編號9次臥室鋁窗玻璃損壞部分，僅有膠帶痕，並未損壞；
附表一編號10浴廁牆壁磁磚遭鑽孔破壞部分，於一開始承租
交屋時即有鑽孔痕跡等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
貳、反訴部分：
一、侯志嘉主張：侯志嘉與王洪福簽立系爭租約時，係遭王洪福
、李莉蕙假冒為夫妻，且讓侯志嘉誤解系爭房屋為其等所有
。入住後，系爭房屋內之冷氣、瓦斯爐有如上述瑕疵，王洪
福及李莉蕙等人遲不修繕，嚴重影響侯志嘉居住、睡眠品質
，爰依民法第435條規定，請求依比例減少租金，並返還溢
領之租金36,750元。且因其等遲不履行修繕義務，侯志嘉乃
於110年11月8日寄送存證信函予楊慧敏，提前1個月通知終
止系爭租約，並於110年12月9日搬離系爭房屋，侯志嘉於簽
約時已支付押租金28,000元，扣除尚未支付之租金，王洪福
等人自應償還所收取之押租金15,000元。又王洪福於出租系
爭房屋予侯志嘉後，以侯志嘉轉租他人為由，欲提前終止系
爭租約，竟然到侯志嘉工作之市場恐嚇、威脅侯志嘉，甚至
長期跟監錄拍侯志嘉，並借大樓監視器，探取侯志嘉進出行
動隱私，令侯志嘉身心俱疲、焦慮不堪，受有精神損害10萬
元。另系爭租約雖係侯志嘉與王洪福簽約，然楊慧敏係系爭
房屋所有人，且李莉蕙係楊慧敏母親，也是李莉蕙一直與侯
志嘉聯絡。為此，爰依系爭租約、民法侵權行為之法律關係
，請求楊慧敏、王洪福、李莉蕙連帶給付等語，並聲明：如
變更後之反訴聲明所示。
二、楊慧敏、王洪福、李莉蕙則以：
㈠楊慧敏、李莉蕙並非系爭租約之當事人為當事人不適格。
㈡系爭房屋所附之冷氣及瓦斯爐不曾損壞，王洪福自無修繕義
務，侯志嘉請求減少並返還溢付租金，應無理由。王洪福亦
未侵害侯志嘉自由、隱私、營業秘密及名譽，侯志嘉請求精
神慰撫金部分，亦無理由。又侯志嘉破壞系爭房屋造成之損
害為365,900元，以押租金28,000元抵充後已無賸餘，縱認
侯志嘉未破壞系爭房屋、未造成損害，但侯志嘉仍有短付租
金（性質為相當於租金不當得利）31,516元及未繳管理費2,
597元情事，以押租金抵充後已無賸餘，侯志嘉此項請求，
亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。如
受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
參、兩造不爭執及爭執事項：
一、依兩造歷次攻防，兩造對於下列事項並無爭執，得做為判決
之基礎：
㈠楊慧敏同意王洪福將其所有之系爭房屋，出租予侯志嘉，由
馬麗娜擔任連帶保證人，並簽訂如原證2所示之書面租賃契
約。
㈡系爭租約第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃
房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法
由他人使用房屋」。
㈢系爭房屋之管理費為每月1,610元，侯志嘉未繳納110年12月
份及111年1月份之管理費。
㈣侯志嘉於110年3月10日至110年11月12日，給付之租金共計11
3,000元。
㈤楊慧敏之律師、王洪福與馬麗娜於111年1月20日前往系爭房
屋交屋及歸還鑰匙。
二、基上，兩造爭執事項：
㈠本訴部份
1.系爭租約於何時終止?
2.楊慧敏之各項請求有無理由?
㈡反訴部分
1.侯志嘉請求王洪福返還溢領租金36,750元、押租金15,000元
，並給付精神慰撫金10萬元，有無理由?
2.楊慧敏、李莉蕙是否應就前項請求，與王洪福負連帶清償責
任?
肆、本訴部分
一、系爭租約於何時終止?
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴
訟法第277 條定有明文。
㈡楊慧敏主張因侯志嘉將系爭房屋違法轉租他人，違反系爭租
約第8條之約定，王洪福乃依民法第443條規定，以高雄地方
法院郵局存證號碼000357號存證信函向侯志嘉終止系爭租約
，該信函於110年3月24日送達侯志嘉等節，自應由楊慧敏就
此部分先為舉證，核先敘明。經查，楊慧敏固提出系爭房屋
地下室停車位之車輛停放照片、證人即系爭房屋所在大樓之
主委陳正文、管理員李清忠之證詞為證，並請求本院向內政
部移民署南區事務大隊高雄市專勤隊（下稱高雄市專勤隊）
函調移署南高勤字第11048C003054號、11048C003060號案件
之相關資料為證。然觀之上開車輛停放照片（見本院卷一第
133頁），係一車牌號碼0000-00之白色自小客車停放於車位
內，縱非侯志嘉所有，然充其量僅能表示侯志嘉讓第三人之
車輛停放於該停車位內，無法認定侯志嘉將該車位出租與他
人，甚至將系爭房屋出租他人使用。再者，經本院向高雄市
專勤隊調閱上開二受理檢舉案件，其中第11048C003054號案
件查無可疑不法情事，第11048C003060號案件查緝未果，復
經檢舉人同意先將此案辦理簽結，伺後如有新事證再行通報
檢舉之情，有上開案件在卷可查（見本院卷一第151至270頁
），亦不足以佐證楊慧敏此項主張。另證人陳正文於本院審
理中到庭證稱：我擔任主委期間，知道王洪福將系爭房屋出
租給侯志嘉，但對於社區內住戶出入是住戶自由，大樓內是
否經常有外勞出入，我也不清楚等語（見本院卷一第418至4
20頁）、證人李清忠於本院審理中到庭證稱：我擔任管理員
，知道王洪福將系爭房屋出租給侯志嘉，也有看到外勞出入
大樓，但我只有白天時間上班，據我了解外勞有在5樓出入
，但為何出入、人數、男女為何，我不曾詢問，也不知道情
形，更何況出入的人都有戴口罩，我也都不認識等語（見本
院卷二第421至423頁），從上開2名證人之證詞，均無法證
明是否有特定之外勞長期居住在系爭房屋內，甚至有侯志嘉
轉租他人之情事。楊慧敏雖主張因侯志嘉違法轉租系爭房屋
，而遭王洪福依法終止系爭租約，惟從上開證據均無法證明
侯志嘉有違法轉租之情事，楊慧敏亦未提出其他證據以佐其
說，是難認王洪福終止系爭租約之程序合乎規定，而得依法
終止系爭租約。
㈢侯志嘉雖主張簽約時遭王洪福、李莉蕙欺騙，誤認系爭房屋
為其等所有，且搬入系爭房屋後，冷氣、瓦斯爐壞掉，屢屢
要求其等修繕，其等均置之不理，乃於110年11月8日寄發存
證信函予楊慧敏，提前終止系爭租約等語，並提出存證信函
為證（見本院卷一第377至379頁）。惟按出租他人之物係債
權行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出
租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人
負有給付租金之義務，為負擔行為之人，不以對標的物有處
分權為前提，故出租他人之物，其租賃契約自屬有效（84年
10月司法院第6 期公證實務研究會法律意見參照）。經查，
王洪福係系爭租約之出租人，侯志嘉為承租人，王洪福將系
爭房屋交付侯志嘉占有使用，縱王洪福非系爭房屋之所有人
，而將其出租予侯志嘉，並交付侯志嘉收益、使用，亦屬王
洪福與系爭房屋所有人間是否構成侵權行為或不當得利之問
題，侯志嘉與王洪福間仍成立租賃關係，倘侯志嘉認有提前
終止系爭租約之合法事由，自應向王洪福提起，而非向非契
約當事人之楊慧敏，故侯志嘉終止系爭租約之程序並不合乎
規定，並未依法終止系爭租約。
㈣當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即
為成立，民法第153 條定有明文。本件侯志嘉委由馬麗娜
於111年1月20日將系爭房屋點交予王洪福、楊慧敏等節，為
兩造所不爭執，雖侯志嘉、王洪福並未有終止系爭租約之
書面約定，然自侯志嘉同意點交系爭房屋與王洪福，王洪福
亦同意侯志嘉點交系爭房屋等行為，可推認2人至遲於111年
1 月20日即有合意終止系爭租約之意思，則系爭租約於111
年1月20日終止，應堪認定。二、楊慧敏之各項請求有無理
由?
㈠楊慧敏請求系爭租約終止後仍占有系爭房屋所受之不當得利
部份，惟查系爭租約係於111年1月20日經侯志嘉、王洪福合
意終止，且侯志嘉當日同時交屋予王洪福乙節，業據前述，
楊慧敏主張侯志嘉於系爭租約終止後仍占有系爭房屋乙節，
自屬無據。
㈡楊慧敏請求111年1月20日律師差旅費5,000元部份，經查，該
費用為楊慧敏為實現請求權，敦促侯志嘉遷讓房屋所生之費
用，並非侯志嘉為清償債務所附隨支出之必要費用，自非屬
民法第317條所稱「清償債務之費用」，楊慧敏請求侯志嘉
、馬麗娜連帶給付此部分費用，容有誤會，自不應准許。
㈢楊慧敏請求家具、設備之損害部份：
⒈楊慧敏提出如附表一所示系爭房屋損壞部分，並舉出相關照
片、影片為證（見本院卷二第185至197頁），侯志嘉以上揭
情辭為辯（見本院卷二第270至271頁），茲說明如下：
①編號1：被告就此部分辯稱：係自然剝落等語（見本院卷二
第270頁），本院觀之相關照片（見本院卷二第187頁），破
損處在裝潢層板上，且接近天花板處，位置即高且隱密，衡
情侯志嘉日常並不可能接觸到該處，且難以認定係有人刻意
為之，楊慧敏請求此項維修費用，難以准許。
②編號2：侯志嘉就此部分辯稱：承租時該滑軌門就不好開，
自承租後即未使用過該拉門等語（見本院卷二第271頁），
楊慧敏固主張侯志嘉承租之初，滑軌門得正常使用云云，但
僅提出照片（本院卷二第330至331頁），並未舉證當初確實
得順利滑移，楊慧敏此項請求，難以准許。
③編號3：侯志嘉就此部分辯稱：承租前即有刮痕，且侯志嘉
經年累月使用，為正常磨損等語（見本院卷二第271頁），
觀之楊慧敏提出之照片（見本院卷二第189頁），固有幾處
明顯可見之刮痕、凹痕，惟比對楊慧敏提出出租前之地板照
片（見本院卷二第332頁），出租前係拍攝大範圍之地板，
並未近照，已難認定侯志嘉承租時，地板是否均無刮痕。再
者，主臥室地板擺放床鋪、衣櫃等大型家具，尚屬合理，遷
離後，地面木板自無可能完好如初，有部分破損或磨損應屬
正常，又觀之該刮痕情況難以認定係有人刻意為之，楊慧敏
請求此部分維修費用，即難准許。
④編號4：侯志嘉就此部分辯稱：天氣熱自然裂開，油漆自然剝
落等語（見本院卷二第271頁），觀之相關照片（見本院卷
二第190頁），門片大規模裂開，若非有外力，不至於自然
斷裂，楊慧敏主張應整組更換應屬合理。
⑤編號5：侯志嘉就此部分辯稱：馬桶老舊，使用時螺絲老舊、
斷裂，其即將坐墊放置一旁等語（見本院卷二第271頁），
楊慧敏就此部分既未舉證馬桶係於何時購置，且侯志嘉辯稱
因馬桶老舊、螺絲斷裂，導致坐墊無法鎖上之情，亦屬合理
，楊慧敏此項請求，即難准許。
⑥編號6：侯志嘉就此部分辯稱：洗滌噴水器為其自行裝置等
語（見本院卷二第271頁），楊慧敏就此部分並未舉證洗滌
噴水器係其購置並安裝，故其此項請求，亦難准許。
⑦編號7：侯志嘉就此部分辯稱：承租時侯志嘉即告訴王洪福不
需要層板，王洪福自行拆除等語（見本院卷二第271頁），
楊慧敏就此部分並未舉證王洪福出租並交付系爭房屋予侯志
嘉占有使用時確實有層板，且觀之楊慧敏所提照片（見本院
卷二第193頁），該層板並非必要置物空間，則侯志嘉辯稱
其主動請王洪福拆除，並非悖於常情，故楊慧敏此項請求，
尚難准許。
⑧編號8：侯志嘉就此部分辯稱：女兒在牆上貼照片，撕下後有
膠帶印痕等語（見本院卷二第271頁），觀之楊慧敏提出之
照片（見本院卷二第194頁），牆壁雖有部分膠帶印痕，但
侯志嘉所稱之使用方式尚屬常見，壁面因而部分磨損，甚至
如楊慧敏所稱之影響美觀，均屬正常，並非刻意破壞，楊慧
敏請求此項維修費用，即難准許。
⑨編號9：侯志嘉就此部分辯稱：僅有膠帶痕，並未損壞等語（
見本院卷二第271頁），觀之楊慧敏提出之照片（見本院卷
二第195頁），玻璃雖有部分印痕，但侯志嘉所稱之使用方
式尚屬常見，玻璃因而部分磨損，尚屬正常，且並未破壞窗
戶玻璃最主要之遮蔽功能楊慧敏請求此項維修費用，即難准
許。
⑩編號10：侯志嘉就此部分辯稱：承租時即有該鑽孔等語（見
本院卷二第271頁），觀之楊慧敏提出之照片（見本院卷二
第197頁），固有幾處鑽孔，惟比對楊慧敏提出出租前之浴
廁照片（見本院卷二第337至338頁），出租前之照片僅拍攝
浴廁馬桶、鏡子、淋浴間那側，並未拍攝浴廁整體，故難認
定侯志嘉承租時，浴廁牆壁壁面是否完全沒有鑽孔，楊慧敏
請求此部分維修費用，即難准許。
2.楊慧敏主張系爭房屋有如附表一所示之損壞，而需花費如附
表一「原告主張金額」欄所示之金額修繕，並提出估價單1
紙為證（見本院卷二第199 頁）。本院酌以楊慧敏主張之金
額並無顯然高於一般行情，應認楊慧敏主張如附表之維修金
額可採。再者，楊慧敏並未提出編號4之門片係何時購置之
相關單據，難以扣除折舊額，經本院評估相關損害情形，修
繕可能支出之時間、成本，依民事訴訟法第222 條第2 項，
認楊慧敏就附表編號4 請求之修繕費在3,000 元範圍內為合
理。是楊慧敏請求此部分金額在3,000元範圍內，為有理由
，應予准許。
伍、反訴部分
一、侯志嘉請求王洪福返還溢領租金36,750元、押租金15,000元
，並給付精神慰撫金10萬元，有無理由?
㈠侯志嘉主張因系爭房屋內冷氣、瓦斯爐損壞，請求減少並返
還溢領租金部分，固提出冷氣與瓦斯爐照片、其與王洪福、
李莉蕙之存證信函、聯絡紀錄及浤昕企業行估價單（見本院
卷二第15至31、147頁），並聲請傳喚證人郭保仁為證。惟
為王洪福所否認，辯稱冷氣、瓦斯爐並未損壞云云。據證人
郭保仁於本院審理時到庭證稱：我是冷氣公司員工，於109
年1月底2月初，前往系爭房屋安裝4台冷氣，我印象中之後
還有1次去維修機板，不確定是何時，但並非維修(見本院卷
二第29頁所附照片)照片中之那台冷氣，我並未於110年5月
、10月前往系爭房屋修冷氣等語（見本院卷二第211至214頁
），由上開證人證詞，無從認定侯志嘉承租期間，冷氣有損
壞、無法正常使用之瑕疵，且侯志嘉所提出其與李莉蕙、王
洪福之對話紀錄，充其量僅得證明侯志嘉曾以冷氣、瓦斯爐
壞掉為由，要求其等修繕，無法證明冷氣、瓦斯爐確實有侯
志嘉所指之瑕疵，又侯志嘉提出之上開估價單，不僅未載明
維修地點，且只是估價性質，並非確實支出該筆維修費用，
無從證明系爭房屋內之冷氣確有損壞，且侯志嘉因此支出維
修費用乙節，則侯志嘉以此主張減少租金，並進而請求王洪
福返還溢領租金，即無理由。
㈡侯志嘉請求返還押租金部分，經查，系爭租約於111年1月20
日經兩造合意終止，如前所述，而侯志嘉最後一次繳納租金
為111年11月12日繳交1,000元，自110年3月10日起至111年1
1月12日為止，侯志嘉給付之租金總額為113,000元之情，為
兩造所不爭執，則自110年3月10日起至111年1月19日為止，
侯志嘉應給付之租金為144,516元，扣除侯志嘉業已給付之1
13,000元、押租金28,000元後，尚不足3,516元，故侯志嘉
請求返還押租金部分，自無理由。
㈢侯志嘉主張王洪福到侯志嘉工作之市場恐嚇、威脅，甚至長
期跟監錄拍，並借大樓監視器，探取其進出行動隱私，令其
志嘉身心俱疲、焦慮不堪，受有精神損害10萬元之情，並提
出臺灣橋頭地方檢察署（下稱橋頭地檢署）110年度偵字第3
363號刑事傳票、侯志嘉市場店面及工作人員、王洪福跟監
偷拍照片及心欣診所診斷證明書等件為證（見本院卷二第33
、39至41、149頁），然為王洪福所否認。經查，侯志嘉對
王洪福提起妨害自由、妨害秘密部分，亦經橋頭地檢署檢察
官偵查後為不起訴處分，此有該署檢察官110年度偵字第336
3號、第13459號不起訴處分書在卷可憑（見本院卷二第35至
36、263至266頁），且觀之侯志嘉所提出遭偷拍之照片，拍
攝地點為公開場所，尚無隱私或秘密之合理期待，又觀之上
開診斷證明書，醫師囑言欄雖記載（侯志嘉）因租屋糾紛情
緒備受影響，容易焦躁、失眠...等語，然兩者間並無必然
性，況侯志嘉於本院審理中復未提出其他證據以實其說，無
從證明王洪福確有侯志嘉所主張之侵權行為，故侯志嘉此部
分請求，自難准許。
二、侯志嘉請求楊慧敏、李莉蕙應連帶負清償之責部分：
按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者
，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法
律有規定者為限，民法第272 條第1 項、第2 項分別定有明
文，是連帶債務之成立以當事人間明示約定或法律規定者為
限，而系爭租約當事人為侯志嘉與王洪福乙節，業經本院認
定如前，楊慧敏、李莉蕙並非契約當事人，亦無明示約定楊
慧敏、李莉蕙應就王洪福對侯志嘉之債務負連帶清償之責，
更無法律規定作為此種連帶債務成立之依據，是侯志嘉請求
楊慧敏、李莉蕙應與王洪福連帶返還溢領之租金、押租金及
精神慰撫金云云，並非正當，不應准許。
陸、綜上所述，楊慧敏依系爭租約及民法侵權行為法律關係，請
求侯志嘉、馬麗娜連帶給付3,000元，及自111年3月3日民事
訴之變更追加狀繕本送達侯志嘉、馬麗娜翌日（如附表二所
示，見本院卷二第227、229頁之送達證書）起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。侯志嘉請求楊慧敏、王洪福
、李莉蕙連帶給付151,750元，及自反訴擴張聲明狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由
，應予駁回。
柒、楊慧敏本訴勝訴之部分，係適用簡易程序為侯志嘉、馬麗娜
敗訴之判決，楊慧敏雖為假執行宣告之聲請，但依民事訴訟
法第389條第1項第3款規定，仍由本院依職權宣告，至楊慧
敏敗訴部分，其假執行聲請失所依附，爰予駁回。並依同法
第392條第2項規定，依職權宣告侯志嘉、馬麗娜如預供擔保
，得免為假執行。又侯志嘉反訴部分，既經駁回，其假執行
之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論
駁之必要，併此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 6 月 24 日
橋頭簡易庭 法 官 郭育秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 27 日
書 記 官 塗蕙如
附表一
編號 毀損情況 楊慧敏請求金額 1 客廳壁紙損壞 5,600元 2 浴廁滑軌門損壞 3,000元 3 主臥室地板多處刮傷 64,000元 4 主臥室門片損壞 5,500元 5 主臥室馬桶坐墊損壞 800元 6 浴室洗滌噴水器損壞 1,300元 7 主臥室層板滅失 6,000元 8 次臥室牆壁損壞 3,200元 9 次臥室鋁窗玻璃損壞 4,500元 10 浴廁牆壁磁磚遭鑽孔破壞 300,000元
附表二
本訴被告 利息起算日 侯志嘉 111年3月9日 馬麗娜 111年3月21日
110年度橋簡字第111號
原 告
即反訴被告 楊慧敏
訴訟代理人 林石猛律師
複代理人 高鈺婷律師
參 加 人
即反訴被告 王洪福
被 告 馬麗娜
訴訟代理人 郅承洋
被 告
即反訴原告
兼訴訟代理人 侯志嘉
反訴被告 李莉蕙
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告侯志嘉、馬麗娜應連帶給付原告新臺幣3,000元，及自附表
二所示日期起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔10分之1，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣3,000元為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、本訴部分
本件原告即反訴被告楊慧敏（下稱楊慧敏）原起訴請求：㈠
被告即反訴原告侯志嘉（下稱侯志嘉）應將門牌號碼為高雄
市○○區○○路000巷00弄0號5樓之房屋遷讓返還予楊慧敏；㈡願
供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國110年4月13日具狀追加
馬麗娜為共同被告，並變更聲明為：㈠侯志嘉應將門牌號碼
為高雄市○○區○○路000巷00弄0號5樓之房屋及地下室2號停車
位（下合稱系爭房屋）遷讓返還予楊慧敏；㈡侯志嘉、馬麗
娜應自110年3月24日起至遷讓返還系爭房屋予楊慧敏為止，
按月連帶給付楊慧敏新臺幣（下同）14,000元；㈢如受有利
判決，願以現金或同額之金融機構可轉讓定期存單供擔保，
請准宣告假執行。後於111年3月3日變更訴之聲明第一項為
：侯志嘉、馬麗娜應連帶給付楊慧敏426,013元，及自訴之
變更追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。後又於111年3月23日變更訴之聲明第一項為：侯志
嘉、馬麗娜應連帶給付楊慧敏405,013元，及自訴之變更追
加狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
，經核與民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項第2
款、第3 款規定相符，應予准許。
貳、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防
禦方法不相牽連，或反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，
不得提起，此觀之民事訴訟法第260 條第1 項、第2 項之規
定自明。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係
與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為
本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上
關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，
為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，
與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利
，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原
因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同
，方可認為兩者間有牽連關係，最高法院98年台抗字第1005
號著有裁判可稽。本件楊慧敏訴請侯志嘉、馬麗娜連帶給付
租賃契約終止後仍占有系爭房屋及停車位所受之不當得利及
家具、設備之損害，侯志嘉乃以其承租之系爭房屋有瑕疵，
請求返還溢領之租金、押租金及精神慰撫金為由提起反訴，
經核兩造就本件訴訟所主張之事實，審判資料具有共通性及
牽連性，應認侯志嘉所提出之反訴與本訴間具有相牽連關係
，準此，侯志嘉提起本件反訴，合於首開法條規定及判決意
旨，應屬適法，合先敘明。
參、侯志嘉、馬麗娜原提起反訴請求：㈠系爭房屋及系爭停車位
，自110年12月10日提前終止租賃，遷讓返還楊慧敏；㈡楊慧
敏、反訴被告李莉蕙、王洪福（下稱李莉蕙、王洪福）應連
帶給付58,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣馬麗娜
於111年1月20日當庭撤回反訴、侯志嘉於111年2月25日變更
聲明為：㈠楊慧敏、李莉蕙、王洪福應連帶給付151,750元，
及自反訴擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行，經核與民
事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款
規定相符，應予准許。
肆、李莉蕙、王洪福經合法通知，均未於最後一次言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴
訟法第436條第2項準用同法第385條第1項規定，依侯志嘉之
聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、楊慧敏主張：楊慧敏同意其所有系爭房屋交由王洪福以王洪
福之名義為出租人，於109年2月7日出租予侯志嘉，並由馬
麗娜擔任連帶保證人，租期自109年2月10日起至111年2月9
日為止，每月租金14,000元、押租金28,000元，侯志嘉應於
每月10日前匯入王洪福指定帳戶（下稱系爭租約）。惟侯志
嘉自109年3月起，未經王洪福同意，將系爭房屋轉租姓名及
人數均不詳之他人使用，王洪福乃依民法第443條第2項規定
，於110年3月18日以存證信函終止系爭租約，並於110年3月
24日送達侯志嘉，惟侯志嘉於收受存證信函後，持續占有使
用系爭房屋，直至111年1月20日才在楊慧敏之律師見證下，
返還系爭房屋予楊慧敏，因侯志嘉堅持須由楊慧敏之律師在
場見證，致楊慧敏因而支出律師差旅費5,000元。再者，系
爭租約於110年3月24日終止後，侯志嘉遲至111年1月20日始
交還系爭房屋，扣除侯志嘉於系爭租約終止後向王洪福支付
之租金數額，仍受有相當於租金之不當得利31,516元、且侯
志嘉占有期間未繳納管理費，亦受有2,597元不當得利，楊
慧敏自得向侯志嘉請求上開不當得利共計34,113元。又侯志
嘉取回系爭房屋後，發覺屋內有多處如附表一所示之遭毀壞
情形，楊慧敏因此需花費393,900元修復，扣除押租金28,00
0元後，仍不足365,900元。另馬麗娜為侯志嘉之連帶保證人
，應負連帶責任。為此，爰依系爭租賃契約、民法不當得利
、侵權行為之法律關係請求侯志嘉、馬麗娜連帶給付等語。
並聲明：如變更後之聲明所示。
二、侯志嘉、馬麗娜則以：
㈠侯志嘉承租系爭房屋期間，並未轉租他人使用，僅因親屬好
友來訪，卻遭王洪福指稱係轉租他人，顯與事實不符。再者
，系爭房屋內之客房冷氣於109年8月5日損壞，侯志嘉電訊
告知楊慧敏之母李莉蕙，卻拖延了20天修繕未妥；於110年5
月29日電訊李莉蕙客廳冷氣損壞，請儘快修復，李莉蕙亦未
修繕；於110年6月9日，侯志嘉寄發存證信函予王洪福、於1
10年9月30日電訊李莉蕙，要求其等儘速修繕，其等置之不
理；於110年10月8日另一客房冷氣、瓦斯爐亦損壞，卻無法
聯繫上李莉蕙，嚴重影響侯志嘉居住、睡眠品質，侯志嘉乃
於110年11月8日寄出存證信函，提前1個月通知終止系爭租
約，且於110年12月9日搬離系爭房屋，並未受有相當租金之
不當得利。又111年1月20日偕同交屋的律師代表楊慧敏本人
，侯志嘉交接房屋給楊慧敏是正常的，楊慧敏應自行負擔當
天之律師差旅費。
㈡另侯志嘉於110年12月9日搬離系爭房屋時，屋況良好，楊慧
敏提出之房屋損壞，其中附表一編號1客廳壁紙損壞部分，
位置在天花板，係自然剝落；附表一編號2浴廁滑軌門損壞
部分，侯志嘉承租時該滑軌門就不好開，須以兩手平衡後才
能拉開，故承租後從未使用過；附表一編號3主臥室地板多
處刮傷部分，承租前即有刮痕，前經年累月使用，係自然磨
損造成；附表一編號4主臥室門片損壞部分，係因天氣熱自
然裂開，油漆自然剝落；附表一編號5主臥室馬桶坐墊損壞
部分，因該馬桶老舊，使用時螺絲老舊、斷裂，侯志嘉即將
坐墊放置一旁；附表一編號6浴室洗滌噴水器損壞部分，該
噴水器為侯志嘉自行購買，因為老舊硬化，壞掉；附表一編
號7主臥室層板滅失部分，侯志嘉於承租時即告知不需要層
板（會阻礙走道），故該層板為出租人拆除，並非侯志嘉拆
除；附表一編號8次臥室牆壁損壞部分，係因侯志嘉女兒在
牆上貼照片，私下有膠帶印痕，並未損害牆面本身；附表一
編號9次臥室鋁窗玻璃損壞部分，僅有膠帶痕，並未損壞；
附表一編號10浴廁牆壁磁磚遭鑽孔破壞部分，於一開始承租
交屋時即有鑽孔痕跡等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
貳、反訴部分：
一、侯志嘉主張：侯志嘉與王洪福簽立系爭租約時，係遭王洪福
、李莉蕙假冒為夫妻，且讓侯志嘉誤解系爭房屋為其等所有
。入住後，系爭房屋內之冷氣、瓦斯爐有如上述瑕疵，王洪
福及李莉蕙等人遲不修繕，嚴重影響侯志嘉居住、睡眠品質
，爰依民法第435條規定，請求依比例減少租金，並返還溢
領之租金36,750元。且因其等遲不履行修繕義務，侯志嘉乃
於110年11月8日寄送存證信函予楊慧敏，提前1個月通知終
止系爭租約，並於110年12月9日搬離系爭房屋，侯志嘉於簽
約時已支付押租金28,000元，扣除尚未支付之租金，王洪福
等人自應償還所收取之押租金15,000元。又王洪福於出租系
爭房屋予侯志嘉後，以侯志嘉轉租他人為由，欲提前終止系
爭租約，竟然到侯志嘉工作之市場恐嚇、威脅侯志嘉，甚至
長期跟監錄拍侯志嘉，並借大樓監視器，探取侯志嘉進出行
動隱私，令侯志嘉身心俱疲、焦慮不堪，受有精神損害10萬
元。另系爭租約雖係侯志嘉與王洪福簽約，然楊慧敏係系爭
房屋所有人，且李莉蕙係楊慧敏母親，也是李莉蕙一直與侯
志嘉聯絡。為此，爰依系爭租約、民法侵權行為之法律關係
，請求楊慧敏、王洪福、李莉蕙連帶給付等語，並聲明：如
變更後之反訴聲明所示。
二、楊慧敏、王洪福、李莉蕙則以：
㈠楊慧敏、李莉蕙並非系爭租約之當事人為當事人不適格。
㈡系爭房屋所附之冷氣及瓦斯爐不曾損壞，王洪福自無修繕義
務，侯志嘉請求減少並返還溢付租金，應無理由。王洪福亦
未侵害侯志嘉自由、隱私、營業秘密及名譽，侯志嘉請求精
神慰撫金部分，亦無理由。又侯志嘉破壞系爭房屋造成之損
害為365,900元，以押租金28,000元抵充後已無賸餘，縱認
侯志嘉未破壞系爭房屋、未造成損害，但侯志嘉仍有短付租
金（性質為相當於租金不當得利）31,516元及未繳管理費2,
597元情事，以押租金抵充後已無賸餘，侯志嘉此項請求，
亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。如
受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
參、兩造不爭執及爭執事項：
一、依兩造歷次攻防，兩造對於下列事項並無爭執，得做為判決
之基礎：
㈠楊慧敏同意王洪福將其所有之系爭房屋，出租予侯志嘉，由
馬麗娜擔任連帶保證人，並簽訂如原證2所示之書面租賃契
約。
㈡系爭租約第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃
房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法
由他人使用房屋」。
㈢系爭房屋之管理費為每月1,610元，侯志嘉未繳納110年12月
份及111年1月份之管理費。
㈣侯志嘉於110年3月10日至110年11月12日，給付之租金共計11
3,000元。
㈤楊慧敏之律師、王洪福與馬麗娜於111年1月20日前往系爭房
屋交屋及歸還鑰匙。
二、基上，兩造爭執事項：
㈠本訴部份
1.系爭租約於何時終止?
2.楊慧敏之各項請求有無理由?
㈡反訴部分
1.侯志嘉請求王洪福返還溢領租金36,750元、押租金15,000元
，並給付精神慰撫金10萬元，有無理由?
2.楊慧敏、李莉蕙是否應就前項請求，與王洪福負連帶清償責
任?
肆、本訴部分
一、系爭租約於何時終止?
㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但
法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴
訟法第277 條定有明文。
㈡楊慧敏主張因侯志嘉將系爭房屋違法轉租他人，違反系爭租
約第8條之約定，王洪福乃依民法第443條規定，以高雄地方
法院郵局存證號碼000357號存證信函向侯志嘉終止系爭租約
，該信函於110年3月24日送達侯志嘉等節，自應由楊慧敏就
此部分先為舉證，核先敘明。經查，楊慧敏固提出系爭房屋
地下室停車位之車輛停放照片、證人即系爭房屋所在大樓之
主委陳正文、管理員李清忠之證詞為證，並請求本院向內政
部移民署南區事務大隊高雄市專勤隊（下稱高雄市專勤隊）
函調移署南高勤字第11048C003054號、11048C003060號案件
之相關資料為證。然觀之上開車輛停放照片（見本院卷一第
133頁），係一車牌號碼0000-00之白色自小客車停放於車位
內，縱非侯志嘉所有，然充其量僅能表示侯志嘉讓第三人之
車輛停放於該停車位內，無法認定侯志嘉將該車位出租與他
人，甚至將系爭房屋出租他人使用。再者，經本院向高雄市
專勤隊調閱上開二受理檢舉案件，其中第11048C003054號案
件查無可疑不法情事，第11048C003060號案件查緝未果，復
經檢舉人同意先將此案辦理簽結，伺後如有新事證再行通報
檢舉之情，有上開案件在卷可查（見本院卷一第151至270頁
），亦不足以佐證楊慧敏此項主張。另證人陳正文於本院審
理中到庭證稱：我擔任主委期間，知道王洪福將系爭房屋出
租給侯志嘉，但對於社區內住戶出入是住戶自由，大樓內是
否經常有外勞出入，我也不清楚等語（見本院卷一第418至4
20頁）、證人李清忠於本院審理中到庭證稱：我擔任管理員
，知道王洪福將系爭房屋出租給侯志嘉，也有看到外勞出入
大樓，但我只有白天時間上班，據我了解外勞有在5樓出入
，但為何出入、人數、男女為何，我不曾詢問，也不知道情
形，更何況出入的人都有戴口罩，我也都不認識等語（見本
院卷二第421至423頁），從上開2名證人之證詞，均無法證
明是否有特定之外勞長期居住在系爭房屋內，甚至有侯志嘉
轉租他人之情事。楊慧敏雖主張因侯志嘉違法轉租系爭房屋
，而遭王洪福依法終止系爭租約，惟從上開證據均無法證明
侯志嘉有違法轉租之情事，楊慧敏亦未提出其他證據以佐其
說，是難認王洪福終止系爭租約之程序合乎規定，而得依法
終止系爭租約。
㈢侯志嘉雖主張簽約時遭王洪福、李莉蕙欺騙，誤認系爭房屋
為其等所有，且搬入系爭房屋後，冷氣、瓦斯爐壞掉，屢屢
要求其等修繕，其等均置之不理，乃於110年11月8日寄發存
證信函予楊慧敏，提前終止系爭租約等語，並提出存證信函
為證（見本院卷一第377至379頁）。惟按出租他人之物係債
權行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出
租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人
負有給付租金之義務，為負擔行為之人，不以對標的物有處
分權為前提，故出租他人之物，其租賃契約自屬有效（84年
10月司法院第6 期公證實務研究會法律意見參照）。經查，
王洪福係系爭租約之出租人，侯志嘉為承租人，王洪福將系
爭房屋交付侯志嘉占有使用，縱王洪福非系爭房屋之所有人
，而將其出租予侯志嘉，並交付侯志嘉收益、使用，亦屬王
洪福與系爭房屋所有人間是否構成侵權行為或不當得利之問
題，侯志嘉與王洪福間仍成立租賃關係，倘侯志嘉認有提前
終止系爭租約之合法事由，自應向王洪福提起，而非向非契
約當事人之楊慧敏，故侯志嘉終止系爭租約之程序並不合乎
規定，並未依法終止系爭租約。
㈣當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即
為成立，民法第153 條定有明文。本件侯志嘉委由馬麗娜
於111年1月20日將系爭房屋點交予王洪福、楊慧敏等節，為
兩造所不爭執，雖侯志嘉、王洪福並未有終止系爭租約之
書面約定，然自侯志嘉同意點交系爭房屋與王洪福，王洪福
亦同意侯志嘉點交系爭房屋等行為，可推認2人至遲於111年
1 月20日即有合意終止系爭租約之意思，則系爭租約於111
年1月20日終止，應堪認定。二、楊慧敏之各項請求有無理
由?
㈠楊慧敏請求系爭租約終止後仍占有系爭房屋所受之不當得利
部份，惟查系爭租約係於111年1月20日經侯志嘉、王洪福合
意終止，且侯志嘉當日同時交屋予王洪福乙節，業據前述，
楊慧敏主張侯志嘉於系爭租約終止後仍占有系爭房屋乙節，
自屬無據。
㈡楊慧敏請求111年1月20日律師差旅費5,000元部份，經查，該
費用為楊慧敏為實現請求權，敦促侯志嘉遷讓房屋所生之費
用，並非侯志嘉為清償債務所附隨支出之必要費用，自非屬
民法第317條所稱「清償債務之費用」，楊慧敏請求侯志嘉
、馬麗娜連帶給付此部分費用，容有誤會，自不應准許。
㈢楊慧敏請求家具、設備之損害部份：
⒈楊慧敏提出如附表一所示系爭房屋損壞部分，並舉出相關照
片、影片為證（見本院卷二第185至197頁），侯志嘉以上揭
情辭為辯（見本院卷二第270至271頁），茲說明如下：
①編號1：被告就此部分辯稱：係自然剝落等語（見本院卷二
第270頁），本院觀之相關照片（見本院卷二第187頁），破
損處在裝潢層板上，且接近天花板處，位置即高且隱密，衡
情侯志嘉日常並不可能接觸到該處，且難以認定係有人刻意
為之，楊慧敏請求此項維修費用，難以准許。
②編號2：侯志嘉就此部分辯稱：承租時該滑軌門就不好開，
自承租後即未使用過該拉門等語（見本院卷二第271頁），
楊慧敏固主張侯志嘉承租之初，滑軌門得正常使用云云，但
僅提出照片（本院卷二第330至331頁），並未舉證當初確實
得順利滑移，楊慧敏此項請求，難以准許。
③編號3：侯志嘉就此部分辯稱：承租前即有刮痕，且侯志嘉
經年累月使用，為正常磨損等語（見本院卷二第271頁），
觀之楊慧敏提出之照片（見本院卷二第189頁），固有幾處
明顯可見之刮痕、凹痕，惟比對楊慧敏提出出租前之地板照
片（見本院卷二第332頁），出租前係拍攝大範圍之地板，
並未近照，已難認定侯志嘉承租時，地板是否均無刮痕。再
者，主臥室地板擺放床鋪、衣櫃等大型家具，尚屬合理，遷
離後，地面木板自無可能完好如初，有部分破損或磨損應屬
正常，又觀之該刮痕情況難以認定係有人刻意為之，楊慧敏
請求此部分維修費用，即難准許。
④編號4：侯志嘉就此部分辯稱：天氣熱自然裂開，油漆自然剝
落等語（見本院卷二第271頁），觀之相關照片（見本院卷
二第190頁），門片大規模裂開，若非有外力，不至於自然
斷裂，楊慧敏主張應整組更換應屬合理。
⑤編號5：侯志嘉就此部分辯稱：馬桶老舊，使用時螺絲老舊、
斷裂，其即將坐墊放置一旁等語（見本院卷二第271頁），
楊慧敏就此部分既未舉證馬桶係於何時購置，且侯志嘉辯稱
因馬桶老舊、螺絲斷裂，導致坐墊無法鎖上之情，亦屬合理
，楊慧敏此項請求，即難准許。
⑥編號6：侯志嘉就此部分辯稱：洗滌噴水器為其自行裝置等
語（見本院卷二第271頁），楊慧敏就此部分並未舉證洗滌
噴水器係其購置並安裝，故其此項請求，亦難准許。
⑦編號7：侯志嘉就此部分辯稱：承租時侯志嘉即告訴王洪福不
需要層板，王洪福自行拆除等語（見本院卷二第271頁），
楊慧敏就此部分並未舉證王洪福出租並交付系爭房屋予侯志
嘉占有使用時確實有層板，且觀之楊慧敏所提照片（見本院
卷二第193頁），該層板並非必要置物空間，則侯志嘉辯稱
其主動請王洪福拆除，並非悖於常情，故楊慧敏此項請求，
尚難准許。
⑧編號8：侯志嘉就此部分辯稱：女兒在牆上貼照片，撕下後有
膠帶印痕等語（見本院卷二第271頁），觀之楊慧敏提出之
照片（見本院卷二第194頁），牆壁雖有部分膠帶印痕，但
侯志嘉所稱之使用方式尚屬常見，壁面因而部分磨損，甚至
如楊慧敏所稱之影響美觀，均屬正常，並非刻意破壞，楊慧
敏請求此項維修費用，即難准許。
⑨編號9：侯志嘉就此部分辯稱：僅有膠帶痕，並未損壞等語（
見本院卷二第271頁），觀之楊慧敏提出之照片（見本院卷
二第195頁），玻璃雖有部分印痕，但侯志嘉所稱之使用方
式尚屬常見，玻璃因而部分磨損，尚屬正常，且並未破壞窗
戶玻璃最主要之遮蔽功能楊慧敏請求此項維修費用，即難准
許。
⑩編號10：侯志嘉就此部分辯稱：承租時即有該鑽孔等語（見
本院卷二第271頁），觀之楊慧敏提出之照片（見本院卷二
第197頁），固有幾處鑽孔，惟比對楊慧敏提出出租前之浴
廁照片（見本院卷二第337至338頁），出租前之照片僅拍攝
浴廁馬桶、鏡子、淋浴間那側，並未拍攝浴廁整體，故難認
定侯志嘉承租時，浴廁牆壁壁面是否完全沒有鑽孔，楊慧敏
請求此部分維修費用，即難准許。
2.楊慧敏主張系爭房屋有如附表一所示之損壞，而需花費如附
表一「原告主張金額」欄所示之金額修繕，並提出估價單1
紙為證（見本院卷二第199 頁）。本院酌以楊慧敏主張之金
額並無顯然高於一般行情，應認楊慧敏主張如附表之維修金
額可採。再者，楊慧敏並未提出編號4之門片係何時購置之
相關單據，難以扣除折舊額，經本院評估相關損害情形，修
繕可能支出之時間、成本，依民事訴訟法第222 條第2 項，
認楊慧敏就附表編號4 請求之修繕費在3,000 元範圍內為合
理。是楊慧敏請求此部分金額在3,000元範圍內，為有理由
，應予准許。
伍、反訴部分
一、侯志嘉請求王洪福返還溢領租金36,750元、押租金15,000元
，並給付精神慰撫金10萬元，有無理由?
㈠侯志嘉主張因系爭房屋內冷氣、瓦斯爐損壞，請求減少並返
還溢領租金部分，固提出冷氣與瓦斯爐照片、其與王洪福、
李莉蕙之存證信函、聯絡紀錄及浤昕企業行估價單（見本院
卷二第15至31、147頁），並聲請傳喚證人郭保仁為證。惟
為王洪福所否認，辯稱冷氣、瓦斯爐並未損壞云云。據證人
郭保仁於本院審理時到庭證稱：我是冷氣公司員工，於109
年1月底2月初，前往系爭房屋安裝4台冷氣，我印象中之後
還有1次去維修機板，不確定是何時，但並非維修(見本院卷
二第29頁所附照片)照片中之那台冷氣，我並未於110年5月
、10月前往系爭房屋修冷氣等語（見本院卷二第211至214頁
），由上開證人證詞，無從認定侯志嘉承租期間，冷氣有損
壞、無法正常使用之瑕疵，且侯志嘉所提出其與李莉蕙、王
洪福之對話紀錄，充其量僅得證明侯志嘉曾以冷氣、瓦斯爐
壞掉為由，要求其等修繕，無法證明冷氣、瓦斯爐確實有侯
志嘉所指之瑕疵，又侯志嘉提出之上開估價單，不僅未載明
維修地點，且只是估價性質，並非確實支出該筆維修費用，
無從證明系爭房屋內之冷氣確有損壞，且侯志嘉因此支出維
修費用乙節，則侯志嘉以此主張減少租金，並進而請求王洪
福返還溢領租金，即無理由。
㈡侯志嘉請求返還押租金部分，經查，系爭租約於111年1月20
日經兩造合意終止，如前所述，而侯志嘉最後一次繳納租金
為111年11月12日繳交1,000元，自110年3月10日起至111年1
1月12日為止，侯志嘉給付之租金總額為113,000元之情，為
兩造所不爭執，則自110年3月10日起至111年1月19日為止，
侯志嘉應給付之租金為144,516元，扣除侯志嘉業已給付之1
13,000元、押租金28,000元後，尚不足3,516元，故侯志嘉
請求返還押租金部分，自無理由。
㈢侯志嘉主張王洪福到侯志嘉工作之市場恐嚇、威脅，甚至長
期跟監錄拍，並借大樓監視器，探取其進出行動隱私，令其
志嘉身心俱疲、焦慮不堪，受有精神損害10萬元之情，並提
出臺灣橋頭地方檢察署（下稱橋頭地檢署）110年度偵字第3
363號刑事傳票、侯志嘉市場店面及工作人員、王洪福跟監
偷拍照片及心欣診所診斷證明書等件為證（見本院卷二第33
、39至41、149頁），然為王洪福所否認。經查，侯志嘉對
王洪福提起妨害自由、妨害秘密部分，亦經橋頭地檢署檢察
官偵查後為不起訴處分，此有該署檢察官110年度偵字第336
3號、第13459號不起訴處分書在卷可憑（見本院卷二第35至
36、263至266頁），且觀之侯志嘉所提出遭偷拍之照片，拍
攝地點為公開場所，尚無隱私或秘密之合理期待，又觀之上
開診斷證明書，醫師囑言欄雖記載（侯志嘉）因租屋糾紛情
緒備受影響，容易焦躁、失眠...等語，然兩者間並無必然
性，況侯志嘉於本院審理中復未提出其他證據以實其說，無
從證明王洪福確有侯志嘉所主張之侵權行為，故侯志嘉此部
分請求，自難准許。
二、侯志嘉請求楊慧敏、李莉蕙應連帶負清償之責部分：
按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者
，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法
律有規定者為限，民法第272 條第1 項、第2 項分別定有明
文，是連帶債務之成立以當事人間明示約定或法律規定者為
限，而系爭租約當事人為侯志嘉與王洪福乙節，業經本院認
定如前，楊慧敏、李莉蕙並非契約當事人，亦無明示約定楊
慧敏、李莉蕙應就王洪福對侯志嘉之債務負連帶清償之責，
更無法律規定作為此種連帶債務成立之依據，是侯志嘉請求
楊慧敏、李莉蕙應與王洪福連帶返還溢領之租金、押租金及
精神慰撫金云云，並非正當，不應准許。
陸、綜上所述，楊慧敏依系爭租約及民法侵權行為法律關係，請
求侯志嘉、馬麗娜連帶給付3,000元，及自111年3月3日民事
訴之變更追加狀繕本送達侯志嘉、馬麗娜翌日（如附表二所
示，見本院卷二第227、229頁之送達證書）起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍
之請求，為無理由，應予駁回。侯志嘉請求楊慧敏、王洪福
、李莉蕙連帶給付151,750元，及自反訴擴張聲明狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由
，應予駁回。
柒、楊慧敏本訴勝訴之部分，係適用簡易程序為侯志嘉、馬麗娜
敗訴之判決，楊慧敏雖為假執行宣告之聲請，但依民事訴訟
法第389條第1項第3款規定，仍由本院依職權宣告，至楊慧
敏敗訴部分，其假執行聲請失所依附，爰予駁回。並依同法
第392條第2項規定，依職權宣告侯志嘉、馬麗娜如預供擔保
，得免為假執行。又侯志嘉反訴部分，既經駁回，其假執行
之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論
駁之必要，併此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 6 月 24 日
橋頭簡易庭 法 官 郭育秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 27 日
書 記 官 塗蕙如
附表一
編號 毀損情況 楊慧敏請求金額 1 客廳壁紙損壞 5,600元 2 浴廁滑軌門損壞 3,000元 3 主臥室地板多處刮傷 64,000元 4 主臥室門片損壞 5,500元 5 主臥室馬桶坐墊損壞 800元 6 浴室洗滌噴水器損壞 1,300元 7 主臥室層板滅失 6,000元 8 次臥室牆壁損壞 3,200元 9 次臥室鋁窗玻璃損壞 4,500元 10 浴廁牆壁磁磚遭鑽孔破壞 300,000元
附表二
本訴被告 利息起算日 侯志嘉 111年3月9日 馬麗娜 111年3月21日