損害賠償113年度橋簡字第461號
臺灣橋頭地方法院民事簡易判決
113年度橋簡字第461號
原 告 陳采誼
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
阮紹銨律師
被 告 林宛萱
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年4月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬柒仟伍佰柒拾壹元，及自民國一
百一十三年三月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參拾壹萬柒仟
伍佰柒拾壹元為原告供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人
不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事
訴訟法第427條第4項定有明文。本件原告原請求被告修繕房
屋，嗣陸續具狀變更請求被告給付新臺幣（下同）303500元
、330500元，後又於114年4月16日具狀變更為請求被告給付
875524元，因兩造均未就程序抗辯，依前揭規定，視為已有
適用簡易程序之合意。
二、原告主張：其於民國111年10月30日經由有巢氏房屋仲介向
被告購買高雄市○○區○○路000巷0弄0號10樓房屋（下稱系爭
房屋）及坐落之高雄市○○區○○段0000地號土地（與系爭房屋
合稱系爭房地，含編號31號機械上層車位，下稱系爭車位）
，總價0000000元（此契約下稱系爭買賣契約）原告付款完
畢後於111年11月30日交屋，並於同年12月入住。嗣112年4
月間，大樓主委向原告表示系爭車位下方之編號32號下層車
位（下稱下層車位）早因升降零件故障而無法上升（下稱系
爭車位問題），因被告過去均置之不理，故下層車位車主無
法使用下層車位，且被告未曾告知原告此事，自應由被告負
責。另因高雄地區夏季接連颱風、大雨，原告於112年8月17
日發現系爭房屋多處嚴重滲水，浴室地面排水也發生倒灌（
下稱系爭滲漏水問題），漏水情形業經高雄市土木技師公會
鑑定（即該公會114年2月26日高市土技字第00000000號鑑定
報告，下稱系爭鑑定）如附表一，且漏水於交屋前就已存在
，被告卻隱瞞且未於系爭房屋現況說明書揭露此事（漏水相
關欄位勾選否）。因被告已於系爭契約第9條第5款保證系爭
房屋無漏水，且被告知道系爭漏水問題及系爭車位問題存在
，卻均未告知原告上情，爰依物之瑕疵擔保、不完全給付之
法律關係擇一請求被告賠償附表二所示修繕費合計839524元
，另原告因上開事件受有精神痛苦，依民法第227條之1請求
慰撫金36000元，合計875524元。聲明:被告應給付原告8755
24元及其中330500元自民事變更聲明(二)狀繕本送達翌日起
；其中545024元自民事變更聲明(三)狀繕本送達翌日起，均
至清償日止，均按5%計算之利息。
三、被告則以：(一)系爭車位其97年買房時就已經壞掉，其有問
過管理員，但管理員說沒有人要修，但因為系爭車位是上層
車位所以無法升降仍可以停，其有要求房仲告知原告此事，
是房仲刻意不說，其簽約當下也有告知原告，該車位並非不
能停，所以當初沒有寫在合約書上，原告若有異議應該提早
說，而非超過半年後才提出此事，原告既然沒有在半年內提
出就是承認受領之物，不得嗣後要求賠償。(二)其交屋時並
沒有漏水問題，當初就有講好漏水保固半年，且系爭房屋朝
西面海，受風面大，颱風天、梅雨季幾乎都會從窗戶滲水，
原告如果有住在系爭房屋應該早就會發現，但原告過了半年
才反應問題，已經承認受領之物，請求權已消滅，又系爭鑑
定是交屋後超過2年才作鑑定，中間很多地震、西曬等因素
都可能造成影響，不能用新房子的標準來鑑定超過30年的老
房子，何況就算是新房子也不可能經過颱風天的侵害，原告
半年內不反應此問題反而超過這麼久才找人鑑定，對其不公
平。(三)原告所提均為估價單而非付款憑証，不能證明損害
。(四)台積電插旗楠梓後房價大漲，原告何來精神損害，且
原告未舉證有何人格權受侵害情形等語，資為抗辯。聲明:
原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人應擔保第
三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。買受
人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣
人不負擔保之責。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、第355條第1項
、第349條、第351條分別定有明文。又按民法第227條規定
，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標
的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約
時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為
購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應成立不完全給付
之債務不履行責任(最高法院99年度台上字第2033號判決參
照）。另按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責
任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。前者應受
民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之
適用，而出賣人所交付之特定物，其因可歸責於出賣人之事
由所致物之瑕疵者，買受人尚非不得依民法第227條關於不
完全給付之規定，請求出賣人賠償損害，不受民法第365條
除斥期間之限制(最高法院98年度台上字第1268判決參照)。
故依上開說明，本件關於被告是否應負賠償責任，將判斷:
1、若被告有故意或過失不告知瑕疵之可歸責情形，致原告
不知該瑕疵而購買，原告得依不完全給付請求賠償。2、若
無法認定被告有可歸責情形，就交付前已存在之瑕疵，仍依
瑕疵擔保規定處理，並判斷原告有無承認或視為承認該物(
民法第356條)、被告有無保證品質(民法第360條)等情形。
(二)原告主張其前向被告以前述條件購買系爭房地，嗣其於交屋
後之前開時間發現系爭房屋出現系爭滲漏水問題，及系爭房
屋於交屋前即有系爭車位問題存在等情，有買賣契約、建物
登記謄本、現場照片、維修報價單、系爭鑑定報告可稽，此
部分事實首堪認定。經查:
1、系爭滲漏水之漏水情形，及其中附表一編號A、B、D、E、F
、G部分業經鑑定為111年11月30日即本件交屋前就存在等情
，有系爭鑑定報告可稽，審酌系爭鑑定報告為具相關專業之
第三方土木技師到場依據現場實地會勘、測試之結果作成，
復無事證顯示該報告有何偏頗情形，應屬可信，被告雖質疑
該報告時隔2年始作成，但並未具體提出不可採之具體理由
，尚難憑採。上開滲漏水情形之存在足以影響系爭房屋之使
用及交易價值，自屬物之瑕疵。又系爭車位問題於交屋前即
存在乙節為被告所不爭，而機械車位能否移動顯然足以影響
該物之使用及交易價值，此部分亦屬瑕疵，至被告雖辯稱系
爭車位並非不能停等語，但機械車位之正常使用方式就是上
下車位要能夠交互移動到地面層，而非固定在某一高度，本
件交屋當下，系爭車位雖然位在地面層而使原告可以停車，
但若某日下層車位車主另外設法將其車位移動至地面層，就
會換成原告因為車位懸在空中而無法使用系爭車位、必須把
車位修好才能停車，可見目前狀況並非使用之常態，也足以
影響交易價值，自屬瑕疵無疑。
2、原告主張被告並未告知系爭滲漏水及系爭車位問題，應就原
告因此所受損害，負賠償責任，為被告所否認，經查：
(1)系爭買賣契約內文並未記載漏水或車位相關問題，且於標的
物現況說明書項次12關於有無滲漏水、最近1年內有無修復
滲漏水等欄位均勾選否，有上開契約、現況說明書可參（本
院卷第17至33頁），與原告主張相符。
(2)有關機械車位問題:
A、被告雖辯稱其有要求房仲轉告原告機械車位的問題，簽約當
下也有講云云，但本院通知房仲甲○○及兩造簽約時在場之房
仲店長乙○○到庭，均稱沒印象聽被告講過機械車位之問題等
語（本院卷第171、249），無從佐證被告主張。故依上開事
證，本件並無事證可認定被告曾經告知房仲車位問題，也無
事證可認定被告簽約時有當面提過此事，且縱使被告真的有
跟房仲講過，房仲亦未轉知原告。則若被告果真有意提醒原
告此事，何以僅迂迴告知房仲，未確認房仲有無轉知原告，
又不將之記載於上述書面文件，應認其對此結果顯有可歸責
情形，依前開規定及說明，原告得依不完全給付之法律規定
，請求被告就系爭車位問題應負損害賠償之責。
B、關於車位之維修費用，業經原告提出千允機電有限公司修繕
報價單為證（本院卷第105頁），被告雖質疑該報價單並非
收據，但損害既已存在，原告求償並不以業已實際支出為前
提，被告復未具體指出該報價單內容有何不可採，所辯尚難
憑信。依該報價單所載內容，可知其修繕包括更換油壓缸（
77000元）、油壓管路（15000元）、鏈條（13500元）、升
降閥（13000元）、方向閥（10000元）電控系統、定位開關
、電磁接觸器等零件更換項目（15000元，以上合計143500
元），其餘41500元為修改、補強等則非更換零件。但該估
價單就上述143500元部分並未區分各項目零件、工資所占比
例，本件依現有資料無從確認其報價內容之零件、工資所佔
比例，且不同工程因個案情況與性質不同，材料、工資占比
尚難一概而論，爰參酌民事訴訟法第222條第2項規定意旨，
折衷以兩者相當之比例計算，以此計算以上143500元中零件
、工資所占金額各為71750元。又系爭房屋屋齡已逾30年，
並參酌被告所陳該車位從97年間就無法使用等語（本院卷第
171頁），堪認系爭車位已使用超過15年，依行政院所頒固
定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，機械停車設備之耐
用年數為15年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成
本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年
數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為15分之1，並參
酌營利事業所得稅查核準則第95條第6 項規定「 固定資產
提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位其使用期間
未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之不
滿1月者以1 月計」，系爭車位已使用超過15年，則零件扣
除折舊後之殘值估定為4484元【計算方式：殘價＝取得成本÷
( 耐用年數＋1)即71750÷(15+1)≒4484（小數點以下四捨五入
）】，加計無庸折舊之工資71750元，合計76234元。又該估
價單尚有41500元非零件項目，業如前述，再加計後合計金
額為117734元。原告主張其應與下層車位車主各負擔1/2比
例，與情理尚符，且被告就比例部分並未爭執，則以此計算
原告得請求58867元（117734/2=58867）。
(3)有關滲漏水部分，經查:
A、附表一編號A、B、E、F部分: 證人乙○○證稱被告成交前曾向
其告知系爭房子下大雨的時候窗戶會潑水進來，照理說這要
在文件上註明，但其只是借店頭給雙方簽約，故並未參與本
件雙方交涉等語（本院卷第249頁），顯示被告知悉系爭房
屋有窗戶會漏水進來的問題存在，則被告未告知原告此事，
也未記載在上述書面文件，依前開規定，被告就窗戶滲漏水
部分（附表一編號A、B、E、F部分）應依不完全給付之法律
規定負損害賠償之責。依系爭鑑定報告附件九，此部分預估
費用為92372+25090+25353+42540元，合計185355元。又上
開項目中均有「風雨試驗合格之窗戶施作」單位為「樘」，
此部分金額合計32686+19090+19353+4540=75669元，但依現
有資料無從確認其報價內容之零件、工資所佔比例，且不同
工程因個案情況與性質不同，材料、工資占比尚難一概而論
，爰參酌民事訴訟法第222條第2項規定意旨，折衷以兩者相
當之比例計算，以此計算以上75669元中零件、工資所占金
額各為37834.5元。又系爭房屋屋齡已逾30年，業如前述，
原有窗戶應已使用超過10年，依行政院所頒固定資產耐用年
數表及固定資產折舊率表，其他房屋附屬設備之耐用年數為
10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘
價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分
攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1，並參酌營利事
業所得稅查核準則第95條第6 項規定「 固定資產提列折舊
採用定率遞減法者，以1 年為計算單位其使用期間未滿1 年
者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之不滿1月者
以1 月計」，原有窗戶已使用超過10年，則材料零件扣除折
舊後之殘值估定為3439.5元【計算方式：殘價＝取得成本÷(
耐用年數＋1)即37834.5÷(10+1)=3439.5】，加計無庸折舊之
工資37834.5元，合計41274元。再加上上開估價單中窗戶以
外項目共109686元（000000-00000=109686），合計折舊後
原告得請求150960元。
B、附表一編號G部分: 系爭買賣契約第9條第5款約定「賣方保
證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例:傾斜、龜裂
等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）...
」等語，堪認被告已就系爭房屋並無滲漏水保證品質。附表
一編號G部分為防水不良之滲漏水情形，屬被告保證品質之
範圍，雖無事證顯示被告就此部分有故意或過失不告知之情
形，依民法第360條原告仍得請求損害賠償。又被告雖辯稱
原告超過6個月才請求，其權利應已消滅云云，但此部分之
漏水情形是浴室地板積水時，水會滲出流到浴室外，有鑑定
報告可參（附四、7、13），但通常使用浴室時未必會讓地
板積滿水，難認此情形是透過通常檢查程序所能得知，故原
告未於交屋後短期內發現並通知此事，難認已視為承認，原
告自仍得依民法第360條規定請求賠償。此部分總金額為540
00元，其中「浴室磁磚施作」、「浴室馬桶施作」包括磁磚
、馬桶之材料更換，金額共12000+10000=22000元，本院基
於與前述「A、」部分相同理由，認材料、工資應以相當比
例計算，各11000元。另基於與「A、」部分相同之耐用年限
及折舊計算方法，此部分材料扣除折舊後之殘值估定為1000
元【計算方式：殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即11000÷(10
+1)=1000】，加計無庸折舊之11000元，合計12000元。再與
其餘不含材料之32000元（00000-00000=32000）加總後，合
計得請求44000元。
C、附表一編號C、H、I、J部分，依系爭鑑定報告所載、尚無法
確認是否於交屋前就已存在，即無法逕認被告應就此負瑕疵
擔保責任。而此部分也無事證可認定被告有因故意或過失
而未告知原告之情形，故無從認定被告應負賠償之責。
D、附表一編號D部分，依系爭鑑定報告，此情形於交屋前就存
在，且依鑑定報告內之照片（附四、6及附四、17），此部
分外觀明顯可見水泥剝落、鋼筋鏽蝕，並非屬於需要特別檢
查或透過被告特別告知原告才能發現之情形，故本院認被告
就此部分並無故意或過失不告知瑕疵、導致原告未能知情之
問題，無從依不完全給付之法律關係命被告負責。又原告就
此部分並非不能依通常檢查發現，且原告於距離交屋已有年
餘之本件起訴時仍未主張此部分為瑕疵，應依民法第356條
第2項規定將此部分視為業經承認，原告嗣後依鑑定報告就
此部分主張瑕疵擔保責任，尚難憑採。
(4)有關原告主張家具受損及油漆修復費用部分，依系爭鑑定報
告附件九所載，屋內家具毀損修復範圍為「11樓次臥一櫃子
移除和重新施作30000元」、「室內油漆施作45000元」、「
其他1000元」，但該鑑定報告所認定之滲漏水情形中，僅附
表一編號D位在「11樓次臥一」，且該編號D是位在陽台而非
室內，業如前述，則該櫃子之毀損情形是否確為本件應由被
告負責之滲漏水導致，非無疑問；又「其他1000元」之位置
、性質不明，無從逕認與前述被告應負責部分有關，原告就
以上金額請求賠償尚難逕採。至於油漆施作45000元部分，
因無法確認其中有多少比例是前述應由被告負責的部分造成
，故僅能參酌鑑定報告所載滲漏水情形及現場照片，依民事
訴訟法第222條第2項規定，酌定被告應就其中30000元負責
。
(5)被告雖辯稱其只有保固6個月等語，惟按契約約定保固之目
的，是讓買方取得較法定物之瑕疵擔保更有利的地位，賣方
不得舉證證明交付物品時無瑕疵而免責，但保固責任並未排
除物之瑕疵擔保責任，當保固責任期限屆滿，買方仍得主張
物之瑕疵擔保請求權，被告所辯尚有誤會。
3、綜上，原告就滲漏水部分得請求之修繕費用合計224960元（
150960元[窗戶]+44000元[浴室]+30000元[油漆]=224960）
，又依系爭鑑定報告附件九，以各項金額加總計算維修總費
用後尚有5%之廢料清理及運什費、10%之利潤、稅捐、安衛
及管理費要計入，將此部分計入後，原告得請求滲漏水部分
之修繕費用為258704元（224960x1.15=258704），再加計車
位維修費58867元，合計317571元。
(三)按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1
項前段定有明文。又慰藉金之賠償，以人格權遭遇侵害，使
精神上受痛苦為必要，是不法侵害被害人之財產法益，而對
其身體、生命、自由等人格權並未有何加害行為，縱因此使
被害人苦惱，亦不生賠償慰藉金之問題（最高法院83年度台
上字第2097號判決要旨參照）。原告雖主張依民法第227條
之1準用民法第195條請求精神賠償，然本件依現有事證所能
確認被告已造成而應賠償的損害，都屬於侵害原告之財產權
，而原告並未舉證證明其在系爭房屋的實際居住情形、身心
狀況受影響之程度、其何種人格權受到何種程度之侵害，無
從認其此部分請求可採。
五、綜上，原告主張被告應給付原告317571元，及自民事變更聲
明(二)狀繕本送達翌日起（本件准許之金額未逾該書狀聲明
之金額，故均自該書狀送達翌日即113年3月19日【本院卷第
135頁】起算）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回
。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 1 日
橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 1 日
書 記 官 陳勁綸
附表一: 系爭滲漏水情形及鑑定報告所認定存在時點、修復費用
編號 位置 是否於交屋前存在 預估修復費用 A 10樓客廳窗戶漏水不良 是 92372 B 10樓廚房窗戶漏水不良 是 25090 C 10樓衛浴二牆壁滲漏水 無法判斷 70000 D 11樓次臥一陽台頂版鋼筋鏽蝕混凝土剝落 是 259731 E 11樓次臥三窗戶漏水不良 是 25353 F 11樓內梯窗戶漏水不良 是 42540 G 11樓衛浴三地板防水不良 是 54000 H 11樓衛浴三頂版防水不良 無法判斷 詳項次D I 11樓次臥二冷氣機開孔周邊防水不良 無法判斷 3000 J 客廳冷氣機下方牆壁裂縫油漆脫落 無法判斷 1500
資料來源:系爭鑑定報告附件六。
附表二 原告求償之修繕費
編號 項目 金額(元) 原告主張 1 系爭滲漏水之修繕費 747024 依系爭鑑定報告，系爭滲漏水所需修繕費用及家具、油漆受損之修復費用（詳參系爭鑑定報告附九、1-2）。 2 系爭車位問題之修繕費 92500 系爭車位問題所需修繕費共185000元，與下層車主分擔後為92500元。
113年度橋簡字第461號
原 告 陳采誼
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
阮紹銨律師
被 告 林宛萱
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年4月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾壹萬柒仟伍佰柒拾壹元，及自民國一
百一十三年三月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參拾壹萬柒仟
伍佰柒拾壹元為原告供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人
不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事
訴訟法第427條第4項定有明文。本件原告原請求被告修繕房
屋，嗣陸續具狀變更請求被告給付新臺幣（下同）303500元
、330500元，後又於114年4月16日具狀變更為請求被告給付
875524元，因兩造均未就程序抗辯，依前揭規定，視為已有
適用簡易程序之合意。
二、原告主張：其於民國111年10月30日經由有巢氏房屋仲介向
被告購買高雄市○○區○○路000巷0弄0號10樓房屋（下稱系爭
房屋）及坐落之高雄市○○區○○段0000地號土地（與系爭房屋
合稱系爭房地，含編號31號機械上層車位，下稱系爭車位）
，總價0000000元（此契約下稱系爭買賣契約）原告付款完
畢後於111年11月30日交屋，並於同年12月入住。嗣112年4
月間，大樓主委向原告表示系爭車位下方之編號32號下層車
位（下稱下層車位）早因升降零件故障而無法上升（下稱系
爭車位問題），因被告過去均置之不理，故下層車位車主無
法使用下層車位，且被告未曾告知原告此事，自應由被告負
責。另因高雄地區夏季接連颱風、大雨，原告於112年8月17
日發現系爭房屋多處嚴重滲水，浴室地面排水也發生倒灌（
下稱系爭滲漏水問題），漏水情形業經高雄市土木技師公會
鑑定（即該公會114年2月26日高市土技字第00000000號鑑定
報告，下稱系爭鑑定）如附表一，且漏水於交屋前就已存在
，被告卻隱瞞且未於系爭房屋現況說明書揭露此事（漏水相
關欄位勾選否）。因被告已於系爭契約第9條第5款保證系爭
房屋無漏水，且被告知道系爭漏水問題及系爭車位問題存在
，卻均未告知原告上情，爰依物之瑕疵擔保、不完全給付之
法律關係擇一請求被告賠償附表二所示修繕費合計839524元
，另原告因上開事件受有精神痛苦，依民法第227條之1請求
慰撫金36000元，合計875524元。聲明:被告應給付原告8755
24元及其中330500元自民事變更聲明(二)狀繕本送達翌日起
；其中545024元自民事變更聲明(三)狀繕本送達翌日起，均
至清償日止，均按5%計算之利息。
三、被告則以：(一)系爭車位其97年買房時就已經壞掉，其有問
過管理員，但管理員說沒有人要修，但因為系爭車位是上層
車位所以無法升降仍可以停，其有要求房仲告知原告此事，
是房仲刻意不說，其簽約當下也有告知原告，該車位並非不
能停，所以當初沒有寫在合約書上，原告若有異議應該提早
說，而非超過半年後才提出此事，原告既然沒有在半年內提
出就是承認受領之物，不得嗣後要求賠償。(二)其交屋時並
沒有漏水問題，當初就有講好漏水保固半年，且系爭房屋朝
西面海，受風面大，颱風天、梅雨季幾乎都會從窗戶滲水，
原告如果有住在系爭房屋應該早就會發現，但原告過了半年
才反應問題，已經承認受領之物，請求權已消滅，又系爭鑑
定是交屋後超過2年才作鑑定，中間很多地震、西曬等因素
都可能造成影響，不能用新房子的標準來鑑定超過30年的老
房子，何況就算是新房子也不可能經過颱風天的侵害，原告
半年內不反應此問題反而超過這麼久才找人鑑定，對其不公
平。(三)原告所提均為估價單而非付款憑証，不能證明損害
。(四)台積電插旗楠梓後房價大漲，原告何來精神損害，且
原告未舉證有何人格權受侵害情形等語，資為抗辯。聲明:
原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人應擔保第
三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。買受
人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣
人不負擔保之責。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、第355條第1項
、第349條、第351條分別定有明文。又按民法第227條規定
，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標
的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約
時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為
購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應成立不完全給付
之債務不履行責任(最高法院99年度台上字第2033號判決參
照）。另按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責
任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。前者應受
民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之
適用，而出賣人所交付之特定物，其因可歸責於出賣人之事
由所致物之瑕疵者，買受人尚非不得依民法第227條關於不
完全給付之規定，請求出賣人賠償損害，不受民法第365條
除斥期間之限制(最高法院98年度台上字第1268判決參照)。
故依上開說明，本件關於被告是否應負賠償責任，將判斷:
1、若被告有故意或過失不告知瑕疵之可歸責情形，致原告
不知該瑕疵而購買，原告得依不完全給付請求賠償。2、若
無法認定被告有可歸責情形，就交付前已存在之瑕疵，仍依
瑕疵擔保規定處理，並判斷原告有無承認或視為承認該物(
民法第356條)、被告有無保證品質(民法第360條)等情形。
(二)原告主張其前向被告以前述條件購買系爭房地，嗣其於交屋
後之前開時間發現系爭房屋出現系爭滲漏水問題，及系爭房
屋於交屋前即有系爭車位問題存在等情，有買賣契約、建物
登記謄本、現場照片、維修報價單、系爭鑑定報告可稽，此
部分事實首堪認定。經查:
1、系爭滲漏水之漏水情形，及其中附表一編號A、B、D、E、F
、G部分業經鑑定為111年11月30日即本件交屋前就存在等情
，有系爭鑑定報告可稽，審酌系爭鑑定報告為具相關專業之
第三方土木技師到場依據現場實地會勘、測試之結果作成，
復無事證顯示該報告有何偏頗情形，應屬可信，被告雖質疑
該報告時隔2年始作成，但並未具體提出不可採之具體理由
，尚難憑採。上開滲漏水情形之存在足以影響系爭房屋之使
用及交易價值，自屬物之瑕疵。又系爭車位問題於交屋前即
存在乙節為被告所不爭，而機械車位能否移動顯然足以影響
該物之使用及交易價值，此部分亦屬瑕疵，至被告雖辯稱系
爭車位並非不能停等語，但機械車位之正常使用方式就是上
下車位要能夠交互移動到地面層，而非固定在某一高度，本
件交屋當下，系爭車位雖然位在地面層而使原告可以停車，
但若某日下層車位車主另外設法將其車位移動至地面層，就
會換成原告因為車位懸在空中而無法使用系爭車位、必須把
車位修好才能停車，可見目前狀況並非使用之常態，也足以
影響交易價值，自屬瑕疵無疑。
2、原告主張被告並未告知系爭滲漏水及系爭車位問題，應就原
告因此所受損害，負賠償責任，為被告所否認，經查：
(1)系爭買賣契約內文並未記載漏水或車位相關問題，且於標的
物現況說明書項次12關於有無滲漏水、最近1年內有無修復
滲漏水等欄位均勾選否，有上開契約、現況說明書可參（本
院卷第17至33頁），與原告主張相符。
(2)有關機械車位問題:
A、被告雖辯稱其有要求房仲轉告原告機械車位的問題，簽約當
下也有講云云，但本院通知房仲甲○○及兩造簽約時在場之房
仲店長乙○○到庭，均稱沒印象聽被告講過機械車位之問題等
語（本院卷第171、249），無從佐證被告主張。故依上開事
證，本件並無事證可認定被告曾經告知房仲車位問題，也無
事證可認定被告簽約時有當面提過此事，且縱使被告真的有
跟房仲講過，房仲亦未轉知原告。則若被告果真有意提醒原
告此事，何以僅迂迴告知房仲，未確認房仲有無轉知原告，
又不將之記載於上述書面文件，應認其對此結果顯有可歸責
情形，依前開規定及說明，原告得依不完全給付之法律規定
，請求被告就系爭車位問題應負損害賠償之責。
B、關於車位之維修費用，業經原告提出千允機電有限公司修繕
報價單為證（本院卷第105頁），被告雖質疑該報價單並非
收據，但損害既已存在，原告求償並不以業已實際支出為前
提，被告復未具體指出該報價單內容有何不可採，所辯尚難
憑信。依該報價單所載內容，可知其修繕包括更換油壓缸（
77000元）、油壓管路（15000元）、鏈條（13500元）、升
降閥（13000元）、方向閥（10000元）電控系統、定位開關
、電磁接觸器等零件更換項目（15000元，以上合計143500
元），其餘41500元為修改、補強等則非更換零件。但該估
價單就上述143500元部分並未區分各項目零件、工資所占比
例，本件依現有資料無從確認其報價內容之零件、工資所佔
比例，且不同工程因個案情況與性質不同，材料、工資占比
尚難一概而論，爰參酌民事訴訟法第222條第2項規定意旨，
折衷以兩者相當之比例計算，以此計算以上143500元中零件
、工資所占金額各為71750元。又系爭房屋屋齡已逾30年，
並參酌被告所陳該車位從97年間就無法使用等語（本院卷第
171頁），堪認系爭車位已使用超過15年，依行政院所頒固
定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，機械停車設備之耐
用年數為15年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成
本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年
數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為15分之1，並參
酌營利事業所得稅查核準則第95條第6 項規定「 固定資產
提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位其使用期間
未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之不
滿1月者以1 月計」，系爭車位已使用超過15年，則零件扣
除折舊後之殘值估定為4484元【計算方式：殘價＝取得成本÷
( 耐用年數＋1)即71750÷(15+1)≒4484（小數點以下四捨五入
）】，加計無庸折舊之工資71750元，合計76234元。又該估
價單尚有41500元非零件項目，業如前述，再加計後合計金
額為117734元。原告主張其應與下層車位車主各負擔1/2比
例，與情理尚符，且被告就比例部分並未爭執，則以此計算
原告得請求58867元（117734/2=58867）。
(3)有關滲漏水部分，經查:
A、附表一編號A、B、E、F部分: 證人乙○○證稱被告成交前曾向
其告知系爭房子下大雨的時候窗戶會潑水進來，照理說這要
在文件上註明，但其只是借店頭給雙方簽約，故並未參與本
件雙方交涉等語（本院卷第249頁），顯示被告知悉系爭房
屋有窗戶會漏水進來的問題存在，則被告未告知原告此事，
也未記載在上述書面文件，依前開規定，被告就窗戶滲漏水
部分（附表一編號A、B、E、F部分）應依不完全給付之法律
規定負損害賠償之責。依系爭鑑定報告附件九，此部分預估
費用為92372+25090+25353+42540元，合計185355元。又上
開項目中均有「風雨試驗合格之窗戶施作」單位為「樘」，
此部分金額合計32686+19090+19353+4540=75669元，但依現
有資料無從確認其報價內容之零件、工資所佔比例，且不同
工程因個案情況與性質不同，材料、工資占比尚難一概而論
，爰參酌民事訴訟法第222條第2項規定意旨，折衷以兩者相
當之比例計算，以此計算以上75669元中零件、工資所占金
額各為37834.5元。又系爭房屋屋齡已逾30年，業如前述，
原有窗戶應已使用超過10年，依行政院所頒固定資產耐用年
數表及固定資產折舊率表，其他房屋附屬設備之耐用年數為
10年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘
價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分
攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之1，並參酌營利事
業所得稅查核準則第95條第6 項規定「 固定資產提列折舊
採用定率遞減法者，以1 年為計算單位其使用期間未滿1 年
者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之不滿1月者
以1 月計」，原有窗戶已使用超過10年，則材料零件扣除折
舊後之殘值估定為3439.5元【計算方式：殘價＝取得成本÷(
耐用年數＋1)即37834.5÷(10+1)=3439.5】，加計無庸折舊之
工資37834.5元，合計41274元。再加上上開估價單中窗戶以
外項目共109686元（000000-00000=109686），合計折舊後
原告得請求150960元。
B、附表一編號G部分: 系爭買賣契約第9條第5款約定「賣方保
證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例:傾斜、龜裂
等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵）...
」等語，堪認被告已就系爭房屋並無滲漏水保證品質。附表
一編號G部分為防水不良之滲漏水情形，屬被告保證品質之
範圍，雖無事證顯示被告就此部分有故意或過失不告知之情
形，依民法第360條原告仍得請求損害賠償。又被告雖辯稱
原告超過6個月才請求，其權利應已消滅云云，但此部分之
漏水情形是浴室地板積水時，水會滲出流到浴室外，有鑑定
報告可參（附四、7、13），但通常使用浴室時未必會讓地
板積滿水，難認此情形是透過通常檢查程序所能得知，故原
告未於交屋後短期內發現並通知此事，難認已視為承認，原
告自仍得依民法第360條規定請求賠償。此部分總金額為540
00元，其中「浴室磁磚施作」、「浴室馬桶施作」包括磁磚
、馬桶之材料更換，金額共12000+10000=22000元，本院基
於與前述「A、」部分相同理由，認材料、工資應以相當比
例計算，各11000元。另基於與「A、」部分相同之耐用年限
及折舊計算方法，此部分材料扣除折舊後之殘值估定為1000
元【計算方式：殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即11000÷(10
+1)=1000】，加計無庸折舊之11000元，合計12000元。再與
其餘不含材料之32000元（00000-00000=32000）加總後，合
計得請求44000元。
C、附表一編號C、H、I、J部分，依系爭鑑定報告所載、尚無法
確認是否於交屋前就已存在，即無法逕認被告應就此負瑕疵
擔保責任。而此部分也無事證可認定被告有因故意或過失
而未告知原告之情形，故無從認定被告應負賠償之責。
D、附表一編號D部分，依系爭鑑定報告，此情形於交屋前就存
在，且依鑑定報告內之照片（附四、6及附四、17），此部
分外觀明顯可見水泥剝落、鋼筋鏽蝕，並非屬於需要特別檢
查或透過被告特別告知原告才能發現之情形，故本院認被告
就此部分並無故意或過失不告知瑕疵、導致原告未能知情之
問題，無從依不完全給付之法律關係命被告負責。又原告就
此部分並非不能依通常檢查發現，且原告於距離交屋已有年
餘之本件起訴時仍未主張此部分為瑕疵，應依民法第356條
第2項規定將此部分視為業經承認，原告嗣後依鑑定報告就
此部分主張瑕疵擔保責任，尚難憑採。
(4)有關原告主張家具受損及油漆修復費用部分，依系爭鑑定報
告附件九所載，屋內家具毀損修復範圍為「11樓次臥一櫃子
移除和重新施作30000元」、「室內油漆施作45000元」、「
其他1000元」，但該鑑定報告所認定之滲漏水情形中，僅附
表一編號D位在「11樓次臥一」，且該編號D是位在陽台而非
室內，業如前述，則該櫃子之毀損情形是否確為本件應由被
告負責之滲漏水導致，非無疑問；又「其他1000元」之位置
、性質不明，無從逕認與前述被告應負責部分有關，原告就
以上金額請求賠償尚難逕採。至於油漆施作45000元部分，
因無法確認其中有多少比例是前述應由被告負責的部分造成
，故僅能參酌鑑定報告所載滲漏水情形及現場照片，依民事
訴訟法第222條第2項規定，酌定被告應就其中30000元負責
。
(5)被告雖辯稱其只有保固6個月等語，惟按契約約定保固之目
的，是讓買方取得較法定物之瑕疵擔保更有利的地位，賣方
不得舉證證明交付物品時無瑕疵而免責，但保固責任並未排
除物之瑕疵擔保責任，當保固責任期限屆滿，買方仍得主張
物之瑕疵擔保請求權，被告所辯尚有誤會。
3、綜上，原告就滲漏水部分得請求之修繕費用合計224960元（
150960元[窗戶]+44000元[浴室]+30000元[油漆]=224960）
，又依系爭鑑定報告附件九，以各項金額加總計算維修總費
用後尚有5%之廢料清理及運什費、10%之利潤、稅捐、安衛
及管理費要計入，將此部分計入後，原告得請求滲漏水部分
之修繕費用為258704元（224960x1.15=258704），再加計車
位維修費58867元，合計317571元。
(三)按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1
項前段定有明文。又慰藉金之賠償，以人格權遭遇侵害，使
精神上受痛苦為必要，是不法侵害被害人之財產法益，而對
其身體、生命、自由等人格權並未有何加害行為，縱因此使
被害人苦惱，亦不生賠償慰藉金之問題（最高法院83年度台
上字第2097號判決要旨參照）。原告雖主張依民法第227條
之1準用民法第195條請求精神賠償，然本件依現有事證所能
確認被告已造成而應賠償的損害，都屬於侵害原告之財產權
，而原告並未舉證證明其在系爭房屋的實際居住情形、身心
狀況受影響之程度、其何種人格權受到何種程度之侵害，無
從認其此部分請求可採。
五、綜上，原告主張被告應給付原告317571元，及自民事變更聲
明(二)狀繕本送達翌日起（本件准許之金額未逾該書狀聲明
之金額，故均自該書狀送達翌日即113年3月19日【本院卷第
135頁】起算）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回
。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依
職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 5 月 1 日
橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 1 日
書 記 官 陳勁綸
附表一: 系爭滲漏水情形及鑑定報告所認定存在時點、修復費用
編號 位置 是否於交屋前存在 預估修復費用 A 10樓客廳窗戶漏水不良 是 92372 B 10樓廚房窗戶漏水不良 是 25090 C 10樓衛浴二牆壁滲漏水 無法判斷 70000 D 11樓次臥一陽台頂版鋼筋鏽蝕混凝土剝落 是 259731 E 11樓次臥三窗戶漏水不良 是 25353 F 11樓內梯窗戶漏水不良 是 42540 G 11樓衛浴三地板防水不良 是 54000 H 11樓衛浴三頂版防水不良 無法判斷 詳項次D I 11樓次臥二冷氣機開孔周邊防水不良 無法判斷 3000 J 客廳冷氣機下方牆壁裂縫油漆脫落 無法判斷 1500
資料來源:系爭鑑定報告附件六。
附表二 原告求償之修繕費
編號 項目 金額(元) 原告主張 1 系爭滲漏水之修繕費 747024 依系爭鑑定報告，系爭滲漏水所需修繕費用及家具、油漆受損之修復費用（詳參系爭鑑定報告附九、1-2）。 2 系爭車位問題之修繕費 92500 系爭車位問題所需修繕費共185000元，與下層車主分擔後為92500元。