損害賠償113年度訴字第495號
臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第495號
原 告 ○○建設股份有限公司
法定代理人 呂伯偉
原 告 程宣寧
上二人共同
訴訟代理人 劉嘉堯律師
被 告 益展科技再生能源股份有限公司
法定代理人 王進益
訴訟代理人 林金滿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年3月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟柒佰玖拾壹元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造間於民國112年11月23日就原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段
000○000地號土地及38-1、38-3建號建物(門牌號碼：彰化縣
○○鄉○○路000巷00號)簽訂租賃契約，且配合被告要求，原告
同意提前讓被告使用系爭租賃物，自113年3月1日起才開始
計算租金，並陸續依被告之承租需求與指示進行系爭房屋之
整修與拆除，原告專為被告所支付之必要費用如下：
⒈應被告設廠要求所需（警衛室及廠內相關必要設施）特別
委由訴外人○○○針對本件租賃標的物內部進行相關整修花
費新台幣(下同)59萬5000元，其中由原告○○建設股份有限
公司（簡稱○○公司）負擔39萬7000元、原告程宣寧負擔19
萬8000元。
⒉應被告裝設地磅所需，特別委由台電及維陞工程有限公司
就門口原先3根電線桿遷移、配電移位（地下管線）及自
備桿新建花費38萬4336元，此部分費用則由原告與新晶再
生能源投資股份有限公司（即於本件租賃標的物屋頂設置
光電設施之承租人）約定各負擔一半，故原告花費金額為
19萬2168元（計算式：38萬4336元/2=19萬2168元），其
中由原告○○公司負擔12萬8112元、原告程宣寧負擔6萬405
6元。
⒊給付○○○系爭租約仲介費用30萬元（匯款26萬3670元+國稅
局各類所得10%扣繳稅額3萬元+中央健康保險署各類所得
補充保費6330元=30萬元），其中由原告○○公司負擔20萬
元、原告程宣寧負擔10萬元。
⒋以上合計原告○○公司共支出72萬5112元（計算式：39萬700
0元+12萬8112元+20萬元=72萬5112元），原告程宣寧共支
出36萬2056元（計算式：19萬8000元+6萬4056元+10萬元=
36萬2056元）。
㈡被告於113年2月16日（即本件開始計算並繳納租金始期前半
個月）主動發文給原告表示欲提前於113年2月29日終止本件
系爭租約，此舉非但造成原告實際上無法獲取分文租金收入
外，更讓原告無端蒙受前開為配合被告承租設廠要求所支出
之鉅額必要費用及租約仲介費等財產上損害，被告違反誠實
及信用之方法，故意隱瞞其根本無意承租之事實，背於善良
風俗使原告誤信聽從其指示、配合其需求大幅修改房屋並支
付仲介費用。
㈢按債務人之違約不履行契約上之義務，如其行為同時構成侵
權行為時，除雙方另有特別約定，足認其有排除侵權行為責
任之意思外，債權人自非不得或依「債務不履行」或依「侵
權行為」之法律關係，擇一向債務人請求損害賠償(最高法
院85年度台上字第3043號民事判決意旨參照)。故兩者為請
求權競合關係，並無相互排斥，爰請求先就債權契約上法律
關係先為審理，次而再為侵權行為損害賠償之審理。
㈣本件租賃契約係以現況租屋，此從租賃契約第25條：「因丙
方承租人評估需自行花費大金額修繕及增設廠房設備，故在
租賃期間內，倘丙方將租約的承租權利及使用廠房設備權利
，經出租人同意，得以讓渡第三人，租賃契約權利義務即由
第三人承受，且出租人將原租金於第六年起調增5%。」可為
佐證，且系爭契約成立日期為112年11月23日，然租賃期間
租金之計算是從113年3月1日起算，是系爭廠房已提早交由
被告使用，若被告並未要求原告代為施作系爭修繕工程，原
告殊無理由與必要為系爭工程之修繕。
㈤有關仲介費用30萬元之支出部分，由於本件租約之簽訂，係
經由○○○之父親○○○之居間媒介，依業界常規，出租人通常給
付1個月租金為仲介報酬，原告於租約成立後，確實已給付
予○○○30萬元(含匯款、稅款、補充保費，匯入○○○兒子○○○設
於○○鄉農會之帳戶)，而本件係因可歸責於被告之事由，終
止租約致其未履行給付租金義務，原告仍受有須給付仲介費
用之損失，自得向被告請求此部分之損害賠償。
㈥由被告陳報狀所載，其自承「...被告公司並據此於112年12
月22日向彰化縣政府經濟暨綠能發展處工業科申請工廠登記
，因環保署改制為環境部而主辦人員變更，新接任之主辦人
員不支持創新案之處理方式，已無需設立工廠之必要，是被
告公司乃於113年1月26日向彰化縣政府經濟暨綠能發展處工
業科提出退件之請求。」等語，足見其係以主觀、片面、虛
擬之理由擅自為退件之請求，並非因其申請不符要件而遭彰
化縣政府予以駁回，是其未取得工廠登記證乃係可歸責於其
己身之事由所造成，自無得卸免損害賠償之責任。
㈦按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，
屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表
示之補充。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的
性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及
經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，
並應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則
為標準，合理解釋之，且應將目的列為最先，習慣次之，任
意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最
高法院99年度台上字第2004號判決意旨參照）；解釋契約，
固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨
契約文字而更為曲解。
㈧按兩造間所簽訂之房屋租賃契約書第23條規定「丙方向政府
機關申請工廠登記證，若無法取得雙方合意終止租賃合約，
且雙方不得向對方請求任何補償或賠償」，由上開規定可知
本件被告即丙方負有向政府機關依法申請工廠登記證之作為
義務，如不可歸責於己之事由而無法取得工廠登記證，雙方
同意合意終止租賃契約，反之如因可歸責於被告之事由而導
致工廠登記證無法取得當無該條項之適用，茲被告既然自承
其於113年1月26日主動向彰化縣政府經濟暨綠能發展處工業
科提出退件之請求，以致遭該府於113年5月30日退件結案而
無法取得工廠登記證，當屬於因可歸責於己之事由無法取得
工廠登記證而陷於給付不能之情況，不得援引房屋租賃契約
書第23條規定免責。
㈨被告於113年2月16日以書面通知原告終止租約，惟該終止租
約之意思表示於法無據，並不合法，原告嗣於113年2月28日
始口頭同意被告終止兩造間租賃契約。
㈩依民法第546條第1項、第179條，本件係原告受被告委託進行
建物修繕、遷移電線桿及配電等項，於此所支出之相關必要
費用自應由依委任之規定由被告償還之，另原告係基於被告
之要求始為修繕建物、遷移電線桿及配電等項而代墊相關費
用，被告因此受有修繕利益，原告自得依不當得利之法律關
係請求被告返還上開代墊款項。
仲介費用之支出係考量本件租賃契約之簽訂，預期被告會依
租約存續期限內繳納租金，原告得以依約享有收取租約期限
內之租金利益，由於本件租約係因可歸責於被告之事由而提
前終止，致使原告無法按原租賃契約收取租金之利益，卻仍
須支出高額仲介費用，此部分之損害，自得依系爭租約第11
條「丙方若有違反本契約條款之情事致損害甲、乙方之權益
時，願聽從甲、乙方提出之損害賠償並會同協商處理」、第
12條「丙方若有違反本契約各條項或損害租賃房屋等情事時
，丙方應負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」規定，向被
告請求賠償等語。
爰依民法第184條第1項、第546條第1項、第179條、租賃契約
第11條、第12條之規定，請求擇一為有利判決等情，並聲明
：⒈被告應給付原告○○公司72萬5112元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付
原告程宣寧36萬2056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准許宣告
假執行。
二、被告則以：
㈠本件被告前於112年11月23日與原告簽訂系爭租約，因系爭建
物現況老舊，屋頂鐵皮施工瑕疵，有嚴重排水不良及漏水情
形，另處水泥屋頂有三處大洞，且窗戶玻璃有多處破裂未清
除，是系爭建物顯然無法符合一般正常使用收益，原告亦自
稱不論有無進行出租，因建物老舊漏水嚴重等狀況，不修繕
恐造成建物更嚴重之損害，是原告進行建物之修繕，僅係一
般性之修繕，而非應被告設廠特別要求所需進行修繕，乃係
本於維護其建物符合一般正常使用收益外，避免建物屋況損
害加劇，屬於有助益或維護其所有建物價值之行為，是渠等
並無因此一般性之修繕行為而遭受損害，合先說明。
㈡次查原告僅進行建物一般性之修繕，有如前述，被告並無要
求原告增設或修繕警衛室或進行設廠相關必要設施之整修，
事實上原告亦無進行警衛室之修繕或增設行為或設廠相關必
要設施之整修，如原告有此部分之修繕或增設行為，亦是渠
等個人行為，要與被告無涉。
㈢有關原告提及應被告裝設地磅所需而遷移電線桿之部分，此
部分乃因系爭建物門口右側有2支電線桿，日後恐影響車輛
進出動線，被告乃要求原告將此2支（非原告所稱之3支）電
線桿以簡易方式遷移至路之對面，惟被告並未要求需將管線
地下化，此部分並助益其土地建物進出之方便，增加其建物
及土地之價值，而無其所稱之損害。況且被告在113年1月16
日中午與原告代理人○○○於彰化縣○○鎮之○○○餐廳聚餐時，已
告知欲提前終止租約，嗣後原告代理人○○○表示請以書面通
知終止租約事宜，被告方另於113年2月16日以書面通知終止
租賃契約，此時電線桿尚未進行遷移等作業，113年2月28日
兩造於系爭建物現場進行點交時，電線桿當時仍未遷移，被
告亦告知原告既然被告已不承租，已無遷移之必要，原告仍
執意遷移，顯然電線桿遷移等事宜已非係因應被告之需求，
而與被告無涉。再者原告與第三人新晶再生能源投資股份有
限公司基於其間之利益而有關電線桿遷移等費用分擔之協議
，被告無從置啄，其間協議如何分擔，該等費用自應由原告
自行負擔，而不應拘束被告，甚且進一步轉嫁由被告負擔。
㈣原告雖主張其有支付仲介費30萬元於訴外人○○○乙節，惟此乃
原告與○○○間因一定法律關係所支付，要與被告無關，且有
關仲介乙節非為本件租賃契約成立之條件，亦即與本件租賃
契約是否成立無關，此部分自非可認定為原告所稱之損害，
其間仲介費之約定，亦應由原告自行負擔，不應拘束被告，
甚且進一步轉嫁由被告負擔。
㈤兩造就租約內容磋商許久，被告並依約給付二個月押租保證
金，且依據系爭租賃契約第七條及第十七條約定之意旨，被
告可於租賃期間提前遷移他處，亦即被告可於租賃期間終止
租約乙節，為原告簽約前及簽約時明確知悉之事項及可預期
被告可能會隨時終止租約，且於第十七條並約定如被告未於
二個月前通知，需賠償二個月租金，是本件被告通知終止租
約之行為，自無違背誠實信用原則或背於善良風俗，原告主
張被告違反誠實及信用方法，故意隱瞞根本無意承租之事實
，背於善良風俗使原告誤信指示、配合其需求大幅修改房屋
並支付仲介費乙節，均屬無據。
㈥本件原告主張被告委任其修繕系爭租賃標的物、遷移電線桿
及配電等項，其自得依民法第546條第1項規定而為此部分費
用之請求乙節，於法顯屬無據：
⒈依民法第528條及第540條，委任係指委任人委託受任人處
理事務之契約，且受任人應讓委任人暸解事務進度，是受
任人有其報告之義務。
⒉查本件原告雖主張兩造間有其所稱修繕系爭租賃標的物、
遷移電線桿及配電等項之委任關係，惟原告此節主張並非
事實且有違常理，被告茲否認兩造間有原告所主張之委任
關係存在，是原告主張兩造間有其所稱事務委任關係之事
實，自應負舉證之責。
⒊次查系爭租賃標的物現況老舊，屋頂鐵皮施工瑕疵，有嚴
重排水不良及漏水情形，另處水泥屋頂有三處大洞，且窗
戶玻璃有多處破裂未清除，是系爭租賃標的物顯然無法符
合一般正常使用收益，原告亦自稱不論有無進行出租，因
系爭租賃標的物老舊漏水嚴重等狀況，不修繕恐造成建物
更嚴重之損害，況且原告為出租人自應提供符合一般正常
使用收益之租賃物予被告，豈可能由被告即承租人承租無
法符合一般正常使用收益之租賃物，再委任原告即出租人
進行修繕之理。另有關原告遷移電線桿乙節，此部分乃因
系爭租賃物門口右側有2支電線桿，日後恐影響車輛進出
動線，被告乃要求原告將此2支電線桿以簡易方式遷移至
路之對面，此為被告當時承租之條件，惟被告並未要求需
將管線地下化，此部分並助益其土地建物進出之方便，增
加其建物及土地之價值，而無其所稱之損害。綜上所述，
原告主張被告委託其修繕系爭租賃物、遷移電線桿及配電
等項，顯非事實且有違常理，自非可採。
⒋又查本件自簽訂租約前後至原告提起本件訴訟前，原告均
未提起被告前委任其修繕系爭租賃標的物或遷移電線桿配
電等事項，是如兩造間有原告所主張之委任關係存在，則
何以原告前未曾提及此事？兩造亦前均未就原告所稱之委
任事宜有所聯繫？且如兩造間有原告所主張之委任關係，
則相關修繕、遷移電線桿或配電之項目及詳細報價內容為
何？事涉被告之權益，被告並不知悉，原告亦未曾告知或
報告予被告，以令被告進行定奪，均顯與一般所稱存在委
任關係乙節不符，是原告此節之主張顯不足為採。
⒌再者被告係在113年1月16日中午與原告代理人○○○於彰化縣
○○鎮之○○○餐廳聚餐時，已告知欲於113年2月28日提前終
止租約，嗣後原告代理人○○○表示請以書面通知終止租約
事宜，被告方另於113年2月16日以書面通知於同年2月28
日終止租賃契約（該終止房屋契約租賃契約書所載29日終
止乙節顯係誤植），原告於收受被告之通知書後，依其於
本件訴訟前即113年3月8日所寄發予被告之○○○○郵局00號
存證信函所載，亦未提及有任何委任之情事，更足見兩造
間並無原告所稱之委任關係存在，至為明確。
㈦原告另主張依民法第179條規定請求其修繕系爭租賃標的物、
遷移電線桿及配電等費用乙節，亦非可採：
⒈民法第179條不當得利其要件為無法律上原因、一方受有利
益、他方受有損害，及利益與損害間有直接因果關係。
⒉查本件原告修繕系爭租賃標的物、遷移電線桿及配電等項
，乃係本於維護其建物符合一般正常使用收益外，避免建
物屋況損害加劇，或助益其土地建物進出之方便，均屬於
有助益或維護其所有土地及建物價值之行為，渠等並無因
此之修繕等行為而遭受損害，被告更無因此獲得任何之利
益，是原告主張被告獲有不當得利乙節，自屬無據。
㈧原告另主張依系爭租賃契約第11條及第12條之約定，請求其
所支付之仲介費30萬元部分，顯屬無據：
⒈查原告主張其有支付仲介費30萬元於訴外人○○○或訴外人○○
○之父○○○乙節，此乃原告與○○○或○○○間因一定法律關係所
支付，被告事前並不知悉有仲介費乙事，是有關原告給付
仲介費乙節，要與被告無關，且有關仲介乙節非為本件租
賃契約成立之條件，亦即與本件租賃契約是否成立無關，
此部分自非可認定為原告所稱之損害，其間仲介費之約定
，亦應由原告自行負擔，不應拘束被告，甚且進一步轉嫁
由被告負擔，始符公允。
⒉再者原告雖依據系爭租賃契約第11條及第12條約定請求被
告賠償其所支付之仲介費30萬元。惟本件被告終止系爭租
賃契約係依據系爭租賃契約第17條之約定，又有關仲介費
部分與被告無關且並非本件租賃契約成立條件，亦非原告
所稱之損害，有如上述，是原告依據系爭租賃契約第11條
及第12條約定，請求被告賠償其所支付之仲介費30萬元，
洵屬無據。
㈨本件被告雖未於2個月前通知原告終止本件租賃契约，惟按前
述情節，原告請求兩個月租金之賠償，顯然過高，是其主張
依據系爭租賃契約第17條約定，並由押金抵扣兩個月租金賠
償乙節，亦屬無據。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由
原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告得免為假
執行。
三、不爭執事項：
㈠兩造於112年11月23日簽訂租賃契約，原告○○公司、程宣寧為
出租人，被告為承租人，由被告承租坐落彰化縣○○鄉○○段00
0○000地號土地及38-1、38-3建號建物(門牌號碼：彰化縣○○
鄉○○路000巷00號)，租期自113年3月1日起至122年12月30日
止，租金計算方式為：簽約日至113年2月28日前租金0元，
同年3月1日起每月租金為30萬元，第6年起調升租金3％，被
告已給付押租金60萬元。
㈡被告於113年2月16日向原告表示提前於113年2月29日終止系
爭租約，原告於113年2月28日同意終止租約。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事
訴訟法第277條定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實
自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院
17年上字第917 號判例意旨參照）。
㈡查原告主張兩造於112年11月23日簽訂房屋租賃契約書時，原
告受被告委託設廠所需警衛室及廠內相關必要設施進行修繕
花費595,000元、遷移電線桿花費384,336元、仲介費300,00
0元云云，此為被告所否認，原告自承上開委託事項係訂約
時之口頭約定並無書面，並請求傳訊證人○○○、○○○為證，然
證人○○○到庭證稱並不清楚兩造有上開約定，證人○○○亦證稱
兩造並無上開約定等語在卷，是原告之上開主張礙難採信。
㈢又原告主張被告隱瞞無意承租之事實，致原告陷於錯誤，係
違背善良風俗云云，然依兩造之租賃契約第17條約定「⒈租
賃期間內丙方（即被告）若擬提前遷移他處時，被告應提前
二個月通知甲、乙方（即原告），否則丙方應賠償甲、乙方
二個月租金」，本件被告通知原告終止系爭租賃契約雖未提
前二個月，然依上開約定原告僅得向被告請求二個月之租金
，被告亦同意原告得自已收取之押租金（即二個月租金）中
賠償之；另契約第23條約定「丙方向政府機關申請工廠登記
證，若無法取得雙方合意終止租賃合約且雙方不得向對方請
求任何補償或賠償」，查被告稱因創新案做不下去所以要終
止合約，被告要做的事業項目為燃料棒，汽車泡棉塑膠要做
燃料棒，這種作法必須要環保署修法汽機車回收辦法等語，
核與原告所稱：被告向原告終止租約的理由，因新任長官有
不同見解，導致創新案暫停，所以要終止租約，原告認為是
可歸責被告之事由，事由是被告臆測環保署對他們的創新執
行方法有不同意見，認為工廠登記證無法取得，所以就終止
等語相符，可認被告無法申請工廠登記證，係因環保署對於
創新案事業項目尚有不同意見所致，此是否即得認可歸責於
被告之事由顯有可議，亦難謂被告有無意承租之情，況系爭
租約係經雙方合意終止，依上開契約第23條約定，原告本不
得向被告請求任何補償或賠償，是原告主張被告有違背善良
風俗，致原告陷於錯誤之情事，實無足採；再契約第11條約
定「丙方若有違反本契約條款之情事致損害甲、乙方之權益
時願聽從甲、乙方提出之損害賠償並會同協商處理。」、第
12條約定「丙方若有違反本契約各條項或損害租賃房屋等情
事時，丙方應負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」，被
告有何違反本契約條款之情事，及原告因此受有任何損害，
原告均未予以說明並證明之，自不得依契約請求被告負賠償
損害之責任，尚堪認定。
㈣綜上所述，原告依民法第184條第1項侵權行為、第546條第1
項委任關係、第179條不當得利之規定及租賃契約第11條、
第12條，主張被告應賠償原告租賃標的物內部進行相關整修
花費、電線桿遷移、配電移位（地下管線）及自備桿新建花
費、仲介費用（含國稅局各類所得10%扣繳稅額、中央健康
保險署各類所得補充保費）等，均於法無據，實無理由。
㈤從而，原告請求被告應給付原告○○公司72萬5112元、應給付
原告程宣寧36萬2056元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回；又原
告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應併
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 18 日
書記官 謝志鑫
113年度訴字第495號
原 告 ○○建設股份有限公司
法定代理人 呂伯偉
原 告 程宣寧
上二人共同
訴訟代理人 劉嘉堯律師
被 告 益展科技再生能源股份有限公司
法定代理人 王進益
訴訟代理人 林金滿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年3月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟柒佰玖拾壹元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造間於民國112年11月23日就原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段
000○000地號土地及38-1、38-3建號建物(門牌號碼：彰化縣
○○鄉○○路000巷00號)簽訂租賃契約，且配合被告要求，原告
同意提前讓被告使用系爭租賃物，自113年3月1日起才開始
計算租金，並陸續依被告之承租需求與指示進行系爭房屋之
整修與拆除，原告專為被告所支付之必要費用如下：
⒈應被告設廠要求所需（警衛室及廠內相關必要設施）特別
委由訴外人○○○針對本件租賃標的物內部進行相關整修花
費新台幣(下同)59萬5000元，其中由原告○○建設股份有限
公司（簡稱○○公司）負擔39萬7000元、原告程宣寧負擔19
萬8000元。
⒉應被告裝設地磅所需，特別委由台電及維陞工程有限公司
就門口原先3根電線桿遷移、配電移位（地下管線）及自
備桿新建花費38萬4336元，此部分費用則由原告與新晶再
生能源投資股份有限公司（即於本件租賃標的物屋頂設置
光電設施之承租人）約定各負擔一半，故原告花費金額為
19萬2168元（計算式：38萬4336元/2=19萬2168元），其
中由原告○○公司負擔12萬8112元、原告程宣寧負擔6萬405
6元。
⒊給付○○○系爭租約仲介費用30萬元（匯款26萬3670元+國稅
局各類所得10%扣繳稅額3萬元+中央健康保險署各類所得
補充保費6330元=30萬元），其中由原告○○公司負擔20萬
元、原告程宣寧負擔10萬元。
⒋以上合計原告○○公司共支出72萬5112元（計算式：39萬700
0元+12萬8112元+20萬元=72萬5112元），原告程宣寧共支
出36萬2056元（計算式：19萬8000元+6萬4056元+10萬元=
36萬2056元）。
㈡被告於113年2月16日（即本件開始計算並繳納租金始期前半
個月）主動發文給原告表示欲提前於113年2月29日終止本件
系爭租約，此舉非但造成原告實際上無法獲取分文租金收入
外，更讓原告無端蒙受前開為配合被告承租設廠要求所支出
之鉅額必要費用及租約仲介費等財產上損害，被告違反誠實
及信用之方法，故意隱瞞其根本無意承租之事實，背於善良
風俗使原告誤信聽從其指示、配合其需求大幅修改房屋並支
付仲介費用。
㈢按債務人之違約不履行契約上之義務，如其行為同時構成侵
權行為時，除雙方另有特別約定，足認其有排除侵權行為責
任之意思外，債權人自非不得或依「債務不履行」或依「侵
權行為」之法律關係，擇一向債務人請求損害賠償(最高法
院85年度台上字第3043號民事判決意旨參照)。故兩者為請
求權競合關係，並無相互排斥，爰請求先就債權契約上法律
關係先為審理，次而再為侵權行為損害賠償之審理。
㈣本件租賃契約係以現況租屋，此從租賃契約第25條：「因丙
方承租人評估需自行花費大金額修繕及增設廠房設備，故在
租賃期間內，倘丙方將租約的承租權利及使用廠房設備權利
，經出租人同意，得以讓渡第三人，租賃契約權利義務即由
第三人承受，且出租人將原租金於第六年起調增5%。」可為
佐證，且系爭契約成立日期為112年11月23日，然租賃期間
租金之計算是從113年3月1日起算，是系爭廠房已提早交由
被告使用，若被告並未要求原告代為施作系爭修繕工程，原
告殊無理由與必要為系爭工程之修繕。
㈤有關仲介費用30萬元之支出部分，由於本件租約之簽訂，係
經由○○○之父親○○○之居間媒介，依業界常規，出租人通常給
付1個月租金為仲介報酬，原告於租約成立後，確實已給付
予○○○30萬元(含匯款、稅款、補充保費，匯入○○○兒子○○○設
於○○鄉農會之帳戶)，而本件係因可歸責於被告之事由，終
止租約致其未履行給付租金義務，原告仍受有須給付仲介費
用之損失，自得向被告請求此部分之損害賠償。
㈥由被告陳報狀所載，其自承「...被告公司並據此於112年12
月22日向彰化縣政府經濟暨綠能發展處工業科申請工廠登記
，因環保署改制為環境部而主辦人員變更，新接任之主辦人
員不支持創新案之處理方式，已無需設立工廠之必要，是被
告公司乃於113年1月26日向彰化縣政府經濟暨綠能發展處工
業科提出退件之請求。」等語，足見其係以主觀、片面、虛
擬之理由擅自為退件之請求，並非因其申請不符要件而遭彰
化縣政府予以駁回，是其未取得工廠登記證乃係可歸責於其
己身之事由所造成，自無得卸免損害賠償之責任。
㈦按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，
屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表
示之補充。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的
性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及
經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，
並應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則
為標準，合理解釋之，且應將目的列為最先，習慣次之，任
意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最
高法院99年度台上字第2004號判決意旨參照）；解釋契約，
固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契
約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨
契約文字而更為曲解。
㈧按兩造間所簽訂之房屋租賃契約書第23條規定「丙方向政府
機關申請工廠登記證，若無法取得雙方合意終止租賃合約，
且雙方不得向對方請求任何補償或賠償」，由上開規定可知
本件被告即丙方負有向政府機關依法申請工廠登記證之作為
義務，如不可歸責於己之事由而無法取得工廠登記證，雙方
同意合意終止租賃契約，反之如因可歸責於被告之事由而導
致工廠登記證無法取得當無該條項之適用，茲被告既然自承
其於113年1月26日主動向彰化縣政府經濟暨綠能發展處工業
科提出退件之請求，以致遭該府於113年5月30日退件結案而
無法取得工廠登記證，當屬於因可歸責於己之事由無法取得
工廠登記證而陷於給付不能之情況，不得援引房屋租賃契約
書第23條規定免責。
㈨被告於113年2月16日以書面通知原告終止租約，惟該終止租
約之意思表示於法無據，並不合法，原告嗣於113年2月28日
始口頭同意被告終止兩造間租賃契約。
㈩依民法第546條第1項、第179條，本件係原告受被告委託進行
建物修繕、遷移電線桿及配電等項，於此所支出之相關必要
費用自應由依委任之規定由被告償還之，另原告係基於被告
之要求始為修繕建物、遷移電線桿及配電等項而代墊相關費
用，被告因此受有修繕利益，原告自得依不當得利之法律關
係請求被告返還上開代墊款項。
仲介費用之支出係考量本件租賃契約之簽訂，預期被告會依
租約存續期限內繳納租金，原告得以依約享有收取租約期限
內之租金利益，由於本件租約係因可歸責於被告之事由而提
前終止，致使原告無法按原租賃契約收取租金之利益，卻仍
須支出高額仲介費用，此部分之損害，自得依系爭租約第11
條「丙方若有違反本契約條款之情事致損害甲、乙方之權益
時，願聽從甲、乙方提出之損害賠償並會同協商處理」、第
12條「丙方若有違反本契約各條項或損害租賃房屋等情事時
，丙方應負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」規定，向被
告請求賠償等語。
爰依民法第184條第1項、第546條第1項、第179條、租賃契約
第11條、第12條之規定，請求擇一為有利判決等情，並聲明
：⒈被告應給付原告○○公司72萬5112元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付
原告程宣寧36萬2056元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准許宣告
假執行。
二、被告則以：
㈠本件被告前於112年11月23日與原告簽訂系爭租約，因系爭建
物現況老舊，屋頂鐵皮施工瑕疵，有嚴重排水不良及漏水情
形，另處水泥屋頂有三處大洞，且窗戶玻璃有多處破裂未清
除，是系爭建物顯然無法符合一般正常使用收益，原告亦自
稱不論有無進行出租，因建物老舊漏水嚴重等狀況，不修繕
恐造成建物更嚴重之損害，是原告進行建物之修繕，僅係一
般性之修繕，而非應被告設廠特別要求所需進行修繕，乃係
本於維護其建物符合一般正常使用收益外，避免建物屋況損
害加劇，屬於有助益或維護其所有建物價值之行為，是渠等
並無因此一般性之修繕行為而遭受損害，合先說明。
㈡次查原告僅進行建物一般性之修繕，有如前述，被告並無要
求原告增設或修繕警衛室或進行設廠相關必要設施之整修，
事實上原告亦無進行警衛室之修繕或增設行為或設廠相關必
要設施之整修，如原告有此部分之修繕或增設行為，亦是渠
等個人行為，要與被告無涉。
㈢有關原告提及應被告裝設地磅所需而遷移電線桿之部分，此
部分乃因系爭建物門口右側有2支電線桿，日後恐影響車輛
進出動線，被告乃要求原告將此2支（非原告所稱之3支）電
線桿以簡易方式遷移至路之對面，惟被告並未要求需將管線
地下化，此部分並助益其土地建物進出之方便，增加其建物
及土地之價值，而無其所稱之損害。況且被告在113年1月16
日中午與原告代理人○○○於彰化縣○○鎮之○○○餐廳聚餐時，已
告知欲提前終止租約，嗣後原告代理人○○○表示請以書面通
知終止租約事宜，被告方另於113年2月16日以書面通知終止
租賃契約，此時電線桿尚未進行遷移等作業，113年2月28日
兩造於系爭建物現場進行點交時，電線桿當時仍未遷移，被
告亦告知原告既然被告已不承租，已無遷移之必要，原告仍
執意遷移，顯然電線桿遷移等事宜已非係因應被告之需求，
而與被告無涉。再者原告與第三人新晶再生能源投資股份有
限公司基於其間之利益而有關電線桿遷移等費用分擔之協議
，被告無從置啄，其間協議如何分擔，該等費用自應由原告
自行負擔，而不應拘束被告，甚且進一步轉嫁由被告負擔。
㈣原告雖主張其有支付仲介費30萬元於訴外人○○○乙節，惟此乃
原告與○○○間因一定法律關係所支付，要與被告無關，且有
關仲介乙節非為本件租賃契約成立之條件，亦即與本件租賃
契約是否成立無關，此部分自非可認定為原告所稱之損害，
其間仲介費之約定，亦應由原告自行負擔，不應拘束被告，
甚且進一步轉嫁由被告負擔。
㈤兩造就租約內容磋商許久，被告並依約給付二個月押租保證
金，且依據系爭租賃契約第七條及第十七條約定之意旨，被
告可於租賃期間提前遷移他處，亦即被告可於租賃期間終止
租約乙節，為原告簽約前及簽約時明確知悉之事項及可預期
被告可能會隨時終止租約，且於第十七條並約定如被告未於
二個月前通知，需賠償二個月租金，是本件被告通知終止租
約之行為，自無違背誠實信用原則或背於善良風俗，原告主
張被告違反誠實及信用方法，故意隱瞞根本無意承租之事實
，背於善良風俗使原告誤信指示、配合其需求大幅修改房屋
並支付仲介費乙節，均屬無據。
㈥本件原告主張被告委任其修繕系爭租賃標的物、遷移電線桿
及配電等項，其自得依民法第546條第1項規定而為此部分費
用之請求乙節，於法顯屬無據：
⒈依民法第528條及第540條，委任係指委任人委託受任人處
理事務之契約，且受任人應讓委任人暸解事務進度，是受
任人有其報告之義務。
⒉查本件原告雖主張兩造間有其所稱修繕系爭租賃標的物、
遷移電線桿及配電等項之委任關係，惟原告此節主張並非
事實且有違常理，被告茲否認兩造間有原告所主張之委任
關係存在，是原告主張兩造間有其所稱事務委任關係之事
實，自應負舉證之責。
⒊次查系爭租賃標的物現況老舊，屋頂鐵皮施工瑕疵，有嚴
重排水不良及漏水情形，另處水泥屋頂有三處大洞，且窗
戶玻璃有多處破裂未清除，是系爭租賃標的物顯然無法符
合一般正常使用收益，原告亦自稱不論有無進行出租，因
系爭租賃標的物老舊漏水嚴重等狀況，不修繕恐造成建物
更嚴重之損害，況且原告為出租人自應提供符合一般正常
使用收益之租賃物予被告，豈可能由被告即承租人承租無
法符合一般正常使用收益之租賃物，再委任原告即出租人
進行修繕之理。另有關原告遷移電線桿乙節，此部分乃因
系爭租賃物門口右側有2支電線桿，日後恐影響車輛進出
動線，被告乃要求原告將此2支電線桿以簡易方式遷移至
路之對面，此為被告當時承租之條件，惟被告並未要求需
將管線地下化，此部分並助益其土地建物進出之方便，增
加其建物及土地之價值，而無其所稱之損害。綜上所述，
原告主張被告委託其修繕系爭租賃物、遷移電線桿及配電
等項，顯非事實且有違常理，自非可採。
⒋又查本件自簽訂租約前後至原告提起本件訴訟前，原告均
未提起被告前委任其修繕系爭租賃標的物或遷移電線桿配
電等事項，是如兩造間有原告所主張之委任關係存在，則
何以原告前未曾提及此事？兩造亦前均未就原告所稱之委
任事宜有所聯繫？且如兩造間有原告所主張之委任關係，
則相關修繕、遷移電線桿或配電之項目及詳細報價內容為
何？事涉被告之權益，被告並不知悉，原告亦未曾告知或
報告予被告，以令被告進行定奪，均顯與一般所稱存在委
任關係乙節不符，是原告此節之主張顯不足為採。
⒌再者被告係在113年1月16日中午與原告代理人○○○於彰化縣
○○鎮之○○○餐廳聚餐時，已告知欲於113年2月28日提前終
止租約，嗣後原告代理人○○○表示請以書面通知終止租約
事宜，被告方另於113年2月16日以書面通知於同年2月28
日終止租賃契約（該終止房屋契約租賃契約書所載29日終
止乙節顯係誤植），原告於收受被告之通知書後，依其於
本件訴訟前即113年3月8日所寄發予被告之○○○○郵局00號
存證信函所載，亦未提及有任何委任之情事，更足見兩造
間並無原告所稱之委任關係存在，至為明確。
㈦原告另主張依民法第179條規定請求其修繕系爭租賃標的物、
遷移電線桿及配電等費用乙節，亦非可採：
⒈民法第179條不當得利其要件為無法律上原因、一方受有利
益、他方受有損害，及利益與損害間有直接因果關係。
⒉查本件原告修繕系爭租賃標的物、遷移電線桿及配電等項
，乃係本於維護其建物符合一般正常使用收益外，避免建
物屋況損害加劇，或助益其土地建物進出之方便，均屬於
有助益或維護其所有土地及建物價值之行為，渠等並無因
此之修繕等行為而遭受損害，被告更無因此獲得任何之利
益，是原告主張被告獲有不當得利乙節，自屬無據。
㈧原告另主張依系爭租賃契約第11條及第12條之約定，請求其
所支付之仲介費30萬元部分，顯屬無據：
⒈查原告主張其有支付仲介費30萬元於訴外人○○○或訴外人○○
○之父○○○乙節，此乃原告與○○○或○○○間因一定法律關係所
支付，被告事前並不知悉有仲介費乙事，是有關原告給付
仲介費乙節，要與被告無關，且有關仲介乙節非為本件租
賃契約成立之條件，亦即與本件租賃契約是否成立無關，
此部分自非可認定為原告所稱之損害，其間仲介費之約定
，亦應由原告自行負擔，不應拘束被告，甚且進一步轉嫁
由被告負擔，始符公允。
⒉再者原告雖依據系爭租賃契約第11條及第12條約定請求被
告賠償其所支付之仲介費30萬元。惟本件被告終止系爭租
賃契約係依據系爭租賃契約第17條之約定，又有關仲介費
部分與被告無關且並非本件租賃契約成立條件，亦非原告
所稱之損害，有如上述，是原告依據系爭租賃契約第11條
及第12條約定，請求被告賠償其所支付之仲介費30萬元，
洵屬無據。
㈨本件被告雖未於2個月前通知原告終止本件租賃契约，惟按前
述情節，原告請求兩個月租金之賠償，顯然過高，是其主張
依據系爭租賃契約第17條約定，並由押金抵扣兩個月租金賠
償乙節，亦屬無據。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由
原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告得免為假
執行。
三、不爭執事項：
㈠兩造於112年11月23日簽訂租賃契約，原告○○公司、程宣寧為
出租人，被告為承租人，由被告承租坐落彰化縣○○鄉○○段00
0○000地號土地及38-1、38-3建號建物(門牌號碼：彰化縣○○
鄉○○路000巷00號)，租期自113年3月1日起至122年12月30日
止，租金計算方式為：簽約日至113年2月28日前租金0元，
同年3月1日起每月租金為30萬元，第6年起調升租金3％，被
告已給付押租金60萬元。
㈡被告於113年2月16日向原告表示提前於113年2月29日終止系
爭租約，原告於113年2月28日同意終止租約。
四、得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事
訴訟法第277條定有明文。又按民事訴訟如係由原告主張權
利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實
自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院
17年上字第917 號判例意旨參照）。
㈡查原告主張兩造於112年11月23日簽訂房屋租賃契約書時，原
告受被告委託設廠所需警衛室及廠內相關必要設施進行修繕
花費595,000元、遷移電線桿花費384,336元、仲介費300,00
0元云云，此為被告所否認，原告自承上開委託事項係訂約
時之口頭約定並無書面，並請求傳訊證人○○○、○○○為證，然
證人○○○到庭證稱並不清楚兩造有上開約定，證人○○○亦證稱
兩造並無上開約定等語在卷，是原告之上開主張礙難採信。
㈢又原告主張被告隱瞞無意承租之事實，致原告陷於錯誤，係
違背善良風俗云云，然依兩造之租賃契約第17條約定「⒈租
賃期間內丙方（即被告）若擬提前遷移他處時，被告應提前
二個月通知甲、乙方（即原告），否則丙方應賠償甲、乙方
二個月租金」，本件被告通知原告終止系爭租賃契約雖未提
前二個月，然依上開約定原告僅得向被告請求二個月之租金
，被告亦同意原告得自已收取之押租金（即二個月租金）中
賠償之；另契約第23條約定「丙方向政府機關申請工廠登記
證，若無法取得雙方合意終止租賃合約且雙方不得向對方請
求任何補償或賠償」，查被告稱因創新案做不下去所以要終
止合約，被告要做的事業項目為燃料棒，汽車泡棉塑膠要做
燃料棒，這種作法必須要環保署修法汽機車回收辦法等語，
核與原告所稱：被告向原告終止租約的理由，因新任長官有
不同見解，導致創新案暫停，所以要終止租約，原告認為是
可歸責被告之事由，事由是被告臆測環保署對他們的創新執
行方法有不同意見，認為工廠登記證無法取得，所以就終止
等語相符，可認被告無法申請工廠登記證，係因環保署對於
創新案事業項目尚有不同意見所致，此是否即得認可歸責於
被告之事由顯有可議，亦難謂被告有無意承租之情，況系爭
租約係經雙方合意終止，依上開契約第23條約定，原告本不
得向被告請求任何補償或賠償，是原告主張被告有違背善良
風俗，致原告陷於錯誤之情事，實無足採；再契約第11條約
定「丙方若有違反本契約條款之情事致損害甲、乙方之權益
時願聽從甲、乙方提出之損害賠償並會同協商處理。」、第
12條約定「丙方若有違反本契約各條項或損害租賃房屋等情
事時，丙方應負損害賠償責任並願拋棄先訴抗辯權。」，被
告有何違反本契約條款之情事，及原告因此受有任何損害，
原告均未予以說明並證明之，自不得依契約請求被告負賠償
損害之責任，尚堪認定。
㈣綜上所述，原告依民法第184條第1項侵權行為、第546條第1
項委任關係、第179條不當得利之規定及租賃契約第11條、
第12條，主張被告應賠償原告租賃標的物內部進行相關整修
花費、電線桿遷移、配電移位（地下管線）及自備桿新建花
費、仲介費用（含國稅局各類所得10%扣繳稅額、中央健康
保險署各類所得補充保費）等，均於法無據，實無理由。
㈤從而，原告請求被告應給付原告○○公司72萬5112元、應給付
原告程宣寧36萬2056元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回；又原
告既受敗訴之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應併
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 18 日
書記官 謝志鑫