所有權移轉登記等113年度重訴字第68號
臺灣彰化地方法院民事判決
113年度重訴字第68號
原 告 張余春美
訴訟代理人 陳豪杉律師
被 告 吳余麗華
余百華
余白光
余玉珍
余敏志
余芳美
張素欽
詹佩容
謝健馨
余國瑞
共 同
訴訟代理人 洪婕慈律師
李冠穎律師
陳世煌律師
被 告 施美麗
余敏哲
上二人共同
訴訟代理人 陳建良律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年2月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告起訴聲明：被告吳余麗華、余百華、余
白光、余玉珍、余敏志、余芳美、張素欽、詹佩容、謝健馨
、余國瑞（合稱吳余麗華等10人）應將如附表一編號1-10所
示彰化縣○○鎮○○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）權利
範圍17/18所有權應有部分移轉登記予原告，並將其上稅籍
編號00000000000即門牌號碼宮前街3號房屋（下稱系爭建物
，與系爭土地合稱系爭房地）應有部分17/18之事實上處分
權讓與原告。嗣追加施美麗、余敏哲為被告，並變更聲明為
：一、先位聲明：㈠確認被告間就系爭房地於民國113年3月8
日所為買賣行為（下稱系爭債權行為），及就系爭土地於11
3年5月31日所為所有權移轉行為（下稱系爭物權行為）均不
存在。㈡余敏哲、施美麗應將系爭物權行為之所有權移轉登
記塗銷。二、備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同
）2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕
本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息；如前開請求連帶給付無理由時，吳余麗華等10人應
給付原告2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書
㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息（卷二第92頁），核其訴之變更，均係基於系爭房地優
先承購權所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權原均為
吳余麗華等10人及原告共有，應有部分比例如附表一所示。
緣吳余麗華等10人於113年3月8日依土地法第34條之1規定，
將系爭房地以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭
建物85萬4,600元）出售予余敏哲、施美麗（即系爭債權行
為），並簽立不動產買賣契約書（下稱甲約），復於113年5
月31日就系爭土地辦妥所有權移轉登記（即系爭物權行為）
。而甲約第5、7、8條（合稱系爭條件）約定買方應將系爭
房地無償捐獻予余姓宗祠使用、買方負擔全部稅費、應於移
轉登記日給付訴外人張椿、陳秀鳳遷離系爭建物之搬遷補償
費1,000萬元，然系爭建物非供余姓宗祠所用，陳秀鳳早已
離開系爭建物，且亦無於移轉登記日收受搬遷補償費，又施
美麗與余姓家族並無親屬關係，顯不可能鉅資購買系爭房地
又再無償捐獻予余姓家族，是被告僅係為排除原告就系爭房
地之共有權，並無買賣真意，系爭債權、物權行為，均因通
謀虛偽意思而無效，爰先位訴請確認系爭債權、物權行為均
不存在，並擇一依民法第821條、第767條第1項中段、第113
條規定，請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記。倘
認先位之訴無理由，因原告於113年3月14日收受吳余麗華等
10人之通知，要求原告於15日內表示是否優先承購系爭房地
，原告並於113年3月25日通知願買，故原告已與吳余麗華等
10人成立買賣契約，買賣標的為吳余麗華等10人就系爭房地
之應有部分，買賣價金為2,441萬8,233元（系爭土地2,361
萬1,111元、系爭建物80萬7,122元），惟因吳余麗華等10人
通知原告行使優先承購權時，未告知甲約完整條件，原告委
任之陳豪杉律師於113年4月10日得知甲約內容後，認甲約有
外加系爭條件等不合理內容而未簽立書面契約。吳余麗華等
10人與原告成立買賣契約後，即將系爭土地移轉登記予余敏
哲、施美麗，致吳余麗華等10人無從將渠等之系爭土地應有
部分移轉予原告，屬可歸責於吳余麗華等10人之給付不能，
且本件優先承購權之通知不符合土地法第34條之1第2項規定
，被告共同以不完整通知或故意擬具不合理交易條件之方式
，侵害原告優先承購權，違反土地法第34條之1規定，亦屬
侵權行為。系爭土地市價4,924萬7,000元，故原告所受損害
為2,563萬5,889元轉售價差，茲請求2,441萬8,233元，爰備
位擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規
定請求被告連帶賠償，再依民法第226條第1項規定請求吳余
麗華等10人損害賠償等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所
示。㈡就備位之訴，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠吳余麗華等10人答辯略以：系爭房地為余姓家族祖厝，因余
敏哲感念祖先庇佑，欲成立余姓宗祠而購買系爭房地，並使
產權單純化，然因資金不足，遂向友人即訴外人謝進杰借款
出資，並以謝進杰配偶即施美麗之名登記，作為借款之擔保
，而余姓宗親逢年過節都會回到系爭建物祭祀聚會，因祖厝
翻修，始將祖先牌位移至華嚴寺供奉，待修繕完竣後再請回
祖厝祭拜，余敏哲於系爭房地移轉後，業向行政機關諮詢辦
理余姓宗祠管理委員會之設立。另余敏哲、施美麗已於113
年6月19日、20日將1,000萬元搬遷補償費匯予張椿、陳秀鳳
，被告顯有簽立甲約之真意。又吳余麗華等10人委託地政士
即訴外人許炳墉於113年3月13日寄發之存證信函（原告於翌
日收受），已載明土地法第34條之1執行要點第8點第6目規
定之應記載事項，自屬合法通知，原告雖於113年3月25日寄
發存證信函通知吳余麗華等10人及許炳墉行使優先承購權，
惟許炳墉並未受吳余麗華等10人授權代受意思表示，而原告
寄發之存證信函既未依限送達全部賣方，自不生優先承購之
效，且優先承購僅係對吳余麗華等10人表示按甲約同樣條件
訂立買賣契約之請求權，非即當然成立買賣契約。嗣許炳墉
已於113年4月10日將甲約提示予陳豪杉律師，然陳豪杉律師
不同意系爭條件，是原告未同意以同一條件購買，亦不生優
先承購效果，原告與吳余麗華等10人間並未成立買賣契約。
此外，吳余麗華等10人並未違反土地法第34條之1規定，且
該規定亦非保護他人之法律，原告請求損害賠償，並無理由
。另系爭土地市價僅約2,890萬7,989元等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔
保，請准宣告免為假執行。
㈡余敏哲、施美麗答辯略以：系爭房地為余姓祖產，為免祖產
流落外姓或因繼承分崩離析，加以余敏哲事業有成，長輩希
望余敏哲得購買系爭土地興建宗祠，余敏哲遂同意購買，惟
一時資金調度不及，遂先邀謝進杰共同出資，謝進杰同意後
即由施美麗與余敏哲出資各半，余敏哲並與謝進杰、施美麗
協議，余敏哲應於10年內以原價加計週年利率3％向謝進杰、
施美麗購買系爭房地1/2權利，此為余敏哲調度資金之權宜
措施，並無違常理。又甲約除價金2,585萬4,600元外，買方
尚負擔搬遷補償費1,000萬元及土地增值稅440萬4,144元，
故系爭房地實際價格為4,025萬8,744元，與市場行情相當，
被告間確實有買賣系爭房地、移轉系爭土地所有權真意。另
吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時未告知甲約完整
條件，不生通知效力，則原告嗣表示願優先承購系爭房地，
仍無法成立買賣契約，其後陳豪杉律師於113年4月10日閱覽
甲約後，表示不同意系爭條件，是原告變更買賣條件，其優
先承購權喪失，自無法成立買賣契約。再者，土地法第34條
之1規範對象為共有人而非買受人，伊不受拘束，且該規定
亦非保護他人之法律等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執
行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免
為假執行。
三、兩造不爭執事項（卷二第27-31、94頁）：
㈠系爭房地原為原告與吳余麗華等10人所共有，應有部分比例
如附表一所示。
㈡吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，
約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬
元、系爭建物85萬4,600元）出售系爭房地予余敏哲、施美
麗。
㈢吳余麗華等10人於113年3月13日委託許炳墉寄發北斗郵局存
證號碼000044號存證信函（下稱44號存證信函）予原告，通
知原告渠等已依土地法第34條之1規定決議出售系爭房地予
余敏哲、施美麗，買賣價金為2,585萬4,600元，請原告於文
到15日內以書面表示是否優先承購系爭房地，如原告欲優先
承購系爭房地請於文到15日內至許炳墉地政士事務所簽訂買
賣契約。44號存證信函並未檢附甲約。原告於113年3月14日
收受44號存證信函。
㈣原告就系爭房地買賣一事委任陳豪杉律師處理，並授予陳豪
杉律師代理權，包含但不限於收受優先承購權通知之意思表
示、簽立買賣契約。原告於113年3月25日委託陳豪杉律師寄
發臺北正義郵局存證號碼000047號存證信函（下稱47號存證
信函）予吳余麗華等10人及許炳墉地政士事務所，通知吳余
麗華等10人及許炳墉其以47號存證信函為行使優先承購權之
意思表示，願以2,585萬4,600元買受系爭房地，並預定於11
3年3月27日15時前往許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。許
炳墉、余白光、謝健馨、余國瑞於113年3月26日收受47號存
證信函；余百華、余玉珍、詹佩容於113年3月27日15時後始
收受47號存證信函；余敏志於113年3月28日收受47號存證信
函；吳余麗華、余芳美、張素欽之存證信函則退回。
㈤陳豪杉律師於113年3月27日15時至許炳墉地政士事務所，當
日到場者為陳豪杉律師（並有代書一位及原告友人林先生陪
同）及許炳墉，兩造當事人均無到場，當日許炳墉告知陳豪
杉律師10日內會通知如何處理。
㈥吳余麗華等10人於113年4月8日委託許炳墉寄發北斗郵局存證
號碼000060號存證信函（下稱60號存證信函）予原告，通知
原告於113年4月10日15時至許炳墉事務所簽訂買賣契約。60
號存證信函並未檢附甲約。原告於113年4月9日收受60號存
證信函。
㈦陳豪杉律師於113年4月10日15時至許炳墉地政士事務所，許
炳墉第一次提出被告簽立之甲約，及與甲約條件不完全相同
但買方為原告之買賣契約（下稱乙約）予陳豪杉律師，陳豪
杉律師表示系爭條件為被告等人嗣後追加之新條件，故未簽
立乙約。
㈧吳余麗華等10人於113年4月12日委託陳世煌律師寄發員林南
門郵局存證號碼000074號存證信函（下稱74號存證信函）予
原告，通知原告既不同意依甲約同一條件優先承購系爭房地
，則吳余麗華等10人與余敏哲、施美麗將依甲約續予進行。
原告於113年4月17日收受74號存證信函。
㈨余敏哲及施美麗於附表二所示時間，將甲約之價金匯款至受
款人帳戶。
㈩余敏哲將余敏哲及施美麗依照甲約應給付予原告之買賣價金
交付張素欽，張素欽並於113年5月23日將143萬6,367元提存
於本院提存所（受取權人：原告，提存字號：113年度存字
第412號）。
系爭土地於113年5月31日以買賣為原因辦理所有權移轉登記
為余敏哲、施美麗所有，應有部分各1/2。系爭土地之土地
增值稅合計為440萬4,144元。
施美麗、余敏哲分別於113年6月19、20日各匯款500萬元予張
椿。
四、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種
不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告先位主張
系爭債權、物權行為不存在，為被告所否認，此項法律關係
存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危
險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有
即受確認判決之法律上利益。
㈡系爭債權、物權行為均非通謀虛偽意思表示，原告先位訴請
確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
其意思表示無效，民法第345條、第87條第1項前段定有明文
。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表
意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構
，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之（最高法院113
年度台上字第2205號判決參照）。又第三人主張表意人與相
對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最
高法院105年度台上字第432號判決參照）。
⒉經查，吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂
甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元出售系爭房地
予余敏哲、施美麗，嗣余敏哲及施美麗並將價金匯予買受人
，並將原告應得價金予以提存，系爭土地復於113年5月31日
移轉所有權登記予余敏哲、施美麗等情，為兩造所不爭，加
以證人許炳墉證稱：被告和我於113年3月8日在施美麗家中
，我按照被告所說的條件繕打甲約等語（卷二第18頁），堪
認甲約係買賣雙方溝通協商後所成立之契約，且雙方並給付
買賣價金及移轉所有權，足見雙方確有成立甲約並移轉系爭
土地所有權予余敏哲、施美麗之真意，是系爭債權、物權行
為均屬有效，應堪認定。
⒊次查，甲約第5、8條約定略為：系爭房地不點交，目前已全
部無償獻給「余姓宗祠」使用，產權移轉登記完成後應立即
成立余姓宗祠管理委員會籌備會，由余敏哲擔任籌備會發起
人兼召集人，施美麗、吳余麗華等10人擔任發起人；系爭房
地權產移轉登記完成日，買方需給付1,000萬元予張椿、陳
秀鳳作為遷出系爭建物之遷移補償費（買方需於113年4月8
日簽立面額1,000萬元之本票予張椿、陳秀鳳）等情（卷一
第153、155頁）。原告雖主張余姓祖先之牌位早已移至華嚴
寺，陳秀鳳亦早已搬離系爭房地，足認甲約第5、8條約定虛
偽等語。惟查，經本院勘驗陳秀鳳及訴外人張中怡、陳秀鳳
胞弟之對話影片，結果如附表三所示，此有勘驗筆錄（卷二
第26-27、94頁、卷一第253-259頁）可憑，陳秀鳳及其胞弟
已陳稱陳秀鳳早已搬離系爭建物，再稽以宮前街3號水費明
細（卷二第53-54頁）所示：陳秀鳳為宮前街3號之用水名義
人，自111年3月起至113年7月間，每2個月水費僅約36元至4
7元等情，可知自111年3月起水費額度僅有基本費，固然可
認陳秀鳳自111年起即搬離系爭建物，惟依余敏哲、施美麗
所辯：因搬遷補償費是買賣之條件，伊接受該條件並無另外
詢問陳秀鳳搬遷事宜等語（卷一第555頁），原告既未能舉
證余敏哲、施美麗係明知陳秀鳳已搬離系爭建物卻虛偽約定
願給付搬遷補償費，自難認屬通謀。又原告未舉證張椿已搬
離系爭建物，亦自陳：伊不清楚張椿是否仍使用系爭建物等
語（卷二第93頁），加上施美麗、余敏哲已分別於113年6月
19、20日各匯款500萬元予張椿，顯有給付張椿搬遷補償費
之意，自難認甲約第8條約定為虛偽。另甲約第5條已約定產
權移轉後始成立余姓宗祠籌備會，故被告答辯：系爭建物係
將來建立余姓宗祠使用等語，並非違常，即使系爭建物現無
祖先牌位，亦無從認定甲約第5條約定為虛偽。是原告上開
主張，均不足採。
⒋原告雖又主張施美麗與余姓家族無親屬關係，顯無出資購買
系爭房地後再捐獻之動機，且甲約第7條約定土地增值稅、
房屋契稅、印花稅、登記費、簽約金及實價登錄申報代辦費
、代書費悉由買方負擔亦非合理等語，惟余敏哲、施美麗既
已將買賣價金匯予出賣人，足認已有依甲約履行之事實，而
稅費由何人負擔均係買賣雙方協商之結果，故原告以上情指
摘系爭債權、物權行為為通謀虛偽，亦不足採。
⒌綜上，被告就系爭債權、物權行為均有買賣及移轉真意，自
屬有效，是原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，
並無理由。
㈢原告先位請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，並
無理由：
按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對
於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；無效法
律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應
負回復原狀或損害賠償之責任，民法第767條第1項、第821
條前段、第113條定有明文。查系爭債權、物權行為均有效
，業如前述，是余敏哲、施美麗乃基於買賣而取得系爭土地
所有權登記，並無侵害原系爭土地共有人之所有權，是原告
先位依上開規定請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登
記，為無理由。
㈣原告與吳余麗華等10人並未成立買賣契約：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者
，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得
以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4
項定有明文。次按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣
共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代
為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全
部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣
條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應
將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即
難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字
第507號判決參照）。再按土地法第34條之1第4項所謂「以
同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人
所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍
、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須
接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合
法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年
度台上字第1493號判決參照）。第按他共有人於接到出賣通
知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34
條之1執行要點第13點前段定有明文。末按徵求他共有人是
否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果
均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承
購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之
效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契
約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立（最高法院
78年度台上字第1896號判決參照）。
⒉經查，原告雖於113年3月14日收受44號存證信函，並於113年
3月25日以47號存證信函行使優先承購權，惟44號存證信函
並未檢附甲約，亦未載明系爭條件等重要內容，44號存證信
函尚不生優先承購通知之效力，故原告以47號存證信函為行
使優先承購權之意思表示，亦不能認為有效。另吳余麗華等
10人嗣於113年4月8日以60號存證信函通知原告於113年4月1
0日15時整至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約，雖未檢附
甲約，然陳豪杉律師於該日至許炳墉地政士事務所經許炳墉
提出甲約時，已知悉系爭買賣契約之全部內容，足認吳余麗
華等10人已對原告為適法之優先承購通知。陳豪杉律師雖表
示系爭條件為被告嗣後追加之新條件，然系爭條件均屬真正
，已如前述，則原告自此時起，於獲悉全部出賣內容之通知
後15日內，自得據完整之甲約內容重新評估決定是否以甲約
同樣條件行使優先承購權，而不得對系爭條件部分不接受，
惟原告於113年4月25日前並未表示依同樣條件行使優先承購
權，則其優先承購權視為放棄，是原告並未與吳余麗華等10
人成立買賣契約，應堪認定。
⒊原告雖又主張原告收受44號存證信函後，即以47號存證信函
回覆願意優先承購，雙方對於買賣標的物及價金意思表示合
致，故買賣契約亦已成立等語。惟44號存證信函僅在徵求原
告是否行使優先承購權，並非買賣要約之意思表示，故原告
以47號存證信函回覆願意優先承購，亦無從成立買賣契約，
是原告前揭主張，亦非可採。
㈤原告備位請求被告連帶賠償，或請求吳余麗華等10人共同賠
償，均無理由：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他
人之權利者，連帶負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事
由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條
第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第226條第1項分別
定有明文。經查，甲約並非虛偽，且吳余麗華等10人亦已合
法對原告為優先承購之通知，又原告與吳余麗華等10人並無
成立買賣契約，均如前述，是原告備位依民法第184條第1項
前段、第2項、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償
原告2,441萬8,233元，或依民法第226條第1項規定請求吳余
麗華等10人賠償原告2,441萬8,233元，均無理由。
五、綜上所述，本件原告請求均無理由，應予駁回。原告之訴既
經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁
法 官 范馨元
法 官 張亦忱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
書記官 黃明慧
附表一
編號 姓名 系爭土地 應有部分 系爭建物事實上 處分權應有部分 1 吳余麗華 1/6 1/6 2 張素欽 1/6 1/6 3 謝健馨 1/6 1/6 4 余敏志 1/12 1/12 5 余芳美 1/12 1/12 6 詹佩容 1/18 1/18 7 余國瑞 1/18 1/18 8 余百華 1/18 1/18 9 余白光 1/18 1/18 10 余玉珍 1/18 1/18 11 張余春美 1/18 1/18
附表二
編號 受款人 匯款人 匯款日期 （民國） 匯款金額 （新臺幣/元） 備註 1 吳余麗華 施美麗 113年5月3日 430萬9,100 2 余敏志 施美麗 113年5月3日 215萬4,550 3 張素欽 施美麗 113年5月3日 430萬9,100 4 張椿 施美麗 113年5月3日 215萬4,550 被告辯稱是給付予余芳美之價金，但原告否認之。 5 詹佩容 余敏哲 113年5月10日 143萬6,366 6 鄭守鈞 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 給付予余玉珍之價金。 7 余白光 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 8 余百華 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 9 謝健馨 余敏哲 113年5月2日 430萬9,100 10 余國瑞 余敏哲 113年5月2日 143萬6,366
附表三
一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第一段錄影。 二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之陳秀鳳胞弟及張中怡對話。 三、對話內容如下： 張中怡：舅媽，你是叫什麼名字？ 陳秀鳳：呵呵呵呵。 陳秀鳳胞弟：陳秀鳳。 張中怡：陳秀鳳哦。欸！我問你，敏哲買那個土地有給你錢嗎？ 陳秀鳳胞弟：我也不知道。 張中怡：說有500萬給你有嗎？ 陳秀鳳胞弟：沒有哦，要問阿龍才知道。 陳秀鳳：我阿知。 張中怡：你有拿到錢嗎？ 陳秀鳳胞弟：沒有都在阿龍那裡吧。 張中怡：你都沒有拿到錢？ 陳秀鳳：沒有啦。 張中怡：你本人沒有拿到錢？ 陳秀鳳：沒有啦。 陳秀鳳胞弟：沒有。 張中怡：他說要貼你500萬，房子要拆要給你500萬，有嗎？ 陳秀鳳：那有，那有給我。 張中怡：沒有給你哦？ 陳秀鳳：那有給我。 陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。 張中怡：他4月之前沒聯絡你說他要開本票500萬給你？ 陳秀鳳：哪有和我說。 張中怡：你本人都沒有拿到？ 陳秀鳳：沒有啦。 陳秀鳳胞弟：沒有。 張中怡：這樣哦。 陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。 陳秀鳳：要問阿龍才知道。 張中怡：你本人沒拿到就對了？你都沒聽到那土地要買賣什麼都沒有。 陳秀鳳胞弟：沒有，不知道啦。 陳秀鳳：我不知道，我就像憨人一樣。 陳秀鳳胞弟：他們那些...女兒...。 張中怡：你搬走那邊多久了？你從那邊搬來這多久了？來你弟弟住多久了？ 張中怡：你在那裡沒住○○○ ○○○○○○○○街0號搬出來，你多久搬出來的？你來這住多久了？ 陳秀鳳：啥？ 張中怡：你來你弟這住多久了？ 陳秀鳳：住很久了啦。 陳秀鳳胞弟：叫我堂弟載回來。 張中恰：幾年了？ 陳秀鳳：不知道幾年了。 陳秀鳳胞弟：2年啦。 張中怡：2年了啊。 陳秀鳳胞弟：阿虎死3年了。 陳秀鳳：嗯。 張中怡：是幾年？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：幾年差不多幾年？ 陳秀鳳：啥？ 張中怡：來這住幾年？ 陳秀鳳：（手比2）。 張中怡：2年啊。 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第二段錄影。 二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之張中怡對話。 三、對話內容如下： 陳秀鳳：差不多阿虎死了，就沒拜了。 張中怡：差不多幾年，差不多幾年，公嬤移幾年走了？ 陳秀鳳：差不多3年了。 張中怡：3年，公嬷就移到華嚴寺了大家移去的嗎？誰移去的？ 陳秀鳳：就移去了 。 張中怡：移去那裡了 哦？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：啊大家的意見嗎？ 陳秀鳳：他會幫我們拜。 張中怡：哦，這樣哦。 張中怡：你到現在錢都沒有拿到。 陳秀鳳：素欽嗎？ 張中怡:沒有啦，我說你啦。你這樣那塊土地宮前街3號，那塊到現在都沒有拿到錢哦？你今天6月4號錢都還沒有給你？ 陳秀鳳：在哪裡？ 張中怡：什麼？ 陳秀鳳：在哪裡？ 張中怡：錢都沒有拿到你的手裡嗎？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：錢有拿到你的手裡嗎？ 陳秀鳳：要問素欽，我不知道。 張中怡：這樣你本身有拿到嗎？名字是你的耶，房子名字是你的，你有拿到嗎？ 陳秀鳳：他們事情我不知道。 張中怡：你有拿到嗎？問題是你有拿到嗎？你本人有沒有拿到嗎？ 陳秀鳳：沒有啊。 張中怡：一毛都沒拿到還是都沒到還是？ 陳秀鳳：哪有拿到。 張中怡：都沒有拿到哦？ 陳秀鳳：又沒有拿到。 張中怡：這樣哦。 陳秀鳳：我又沒有拿到，我來住這裡，沒有拿到。 張中怡：好啦好啦。 陳秀鳳：我在這裡，什麼都不知道。 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第三段錄影。 二、陳秀鳳手持報紙（報紙日期顯示113年6月4日）坐在椅子上，陳秀鳳左側為陳秀鳳胞弟站立在旁，二人並與畫面外之張中怡談話。 三、對話內容如下： 張中怡：沒有辦法啦。哪有辦法。宮前街3號賣掉了。阿哲說他有給你500萬耶。 陳秀鳳：誰？ 張中怡：阿哲啊。說有拿本票500萬。說今年113年4月時。說一張本票給你啊。你到現在113年6月4日到現在還沒拿到哦？ 陳秀鳳：嗯。 陳秀鳳胞弟：要等阿龍回來，問阿龍看看。 陳秀鳳：我再問我阿龍。 張中怡：你搬來這幾年了啊？ 陳秀鳳：什麼？ 陳秀鳳胞弟：2年。 張中怡：2年，幾年？ 陳秀鳳：2年。 張中怡：搬來你弟這2年哦。 陳秀鳳：嗯啊。 陳秀鳳胞弟：阿虎死我就把她帶上來了。 張中怡：那裡都沒人住了。 陳秀鳳：在這裡。 陳秀鳳胞弟：我就帶她來這裡。 張中怡：啊公嬤也不在那？ 陳秀鳳：公嬤給別人拜啊。 陳秀鳳胞弟：公嬤放在華嚴寺給別人拜啊。 張中怡：這樣哦。 張中怡：沒關係，啦好啦好啦。
113年度重訴字第68號
原 告 張余春美
訴訟代理人 陳豪杉律師
被 告 吳余麗華
余百華
余白光
余玉珍
余敏志
余芳美
張素欽
詹佩容
謝健馨
余國瑞
共 同
訴訟代理人 洪婕慈律師
李冠穎律師
陳世煌律師
被 告 施美麗
余敏哲
上二人共同
訴訟代理人 陳建良律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年2月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告起訴聲明：被告吳余麗華、余百華、余
白光、余玉珍、余敏志、余芳美、張素欽、詹佩容、謝健馨
、余國瑞（合稱吳余麗華等10人）應將如附表一編號1-10所
示彰化縣○○鎮○○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）權利
範圍17/18所有權應有部分移轉登記予原告，並將其上稅籍
編號00000000000即門牌號碼宮前街3號房屋（下稱系爭建物
，與系爭土地合稱系爭房地）應有部分17/18之事實上處分
權讓與原告。嗣追加施美麗、余敏哲為被告，並變更聲明為
：一、先位聲明：㈠確認被告間就系爭房地於民國113年3月8
日所為買賣行為（下稱系爭債權行為），及就系爭土地於11
3年5月31日所為所有權移轉行為（下稱系爭物權行為）均不
存在。㈡余敏哲、施美麗應將系爭物權行為之所有權移轉登
記塗銷。二、備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同
）2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕
本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息；如前開請求連帶給付無理由時，吳余麗華等10人應
給付原告2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書
㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息（卷二第92頁），核其訴之變更，均係基於系爭房地優
先承購權所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權原均為
吳余麗華等10人及原告共有，應有部分比例如附表一所示。
緣吳余麗華等10人於113年3月8日依土地法第34條之1規定，
將系爭房地以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭
建物85萬4,600元）出售予余敏哲、施美麗（即系爭債權行
為），並簽立不動產買賣契約書（下稱甲約），復於113年5
月31日就系爭土地辦妥所有權移轉登記（即系爭物權行為）
。而甲約第5、7、8條（合稱系爭條件）約定買方應將系爭
房地無償捐獻予余姓宗祠使用、買方負擔全部稅費、應於移
轉登記日給付訴外人張椿、陳秀鳳遷離系爭建物之搬遷補償
費1,000萬元，然系爭建物非供余姓宗祠所用，陳秀鳳早已
離開系爭建物，且亦無於移轉登記日收受搬遷補償費，又施
美麗與余姓家族並無親屬關係，顯不可能鉅資購買系爭房地
又再無償捐獻予余姓家族，是被告僅係為排除原告就系爭房
地之共有權，並無買賣真意，系爭債權、物權行為，均因通
謀虛偽意思而無效，爰先位訴請確認系爭債權、物權行為均
不存在，並擇一依民法第821條、第767條第1項中段、第113
條規定，請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記。倘
認先位之訴無理由，因原告於113年3月14日收受吳余麗華等
10人之通知，要求原告於15日內表示是否優先承購系爭房地
，原告並於113年3月25日通知願買，故原告已與吳余麗華等
10人成立買賣契約，買賣標的為吳余麗華等10人就系爭房地
之應有部分，買賣價金為2,441萬8,233元（系爭土地2,361
萬1,111元、系爭建物80萬7,122元），惟因吳余麗華等10人
通知原告行使優先承購權時，未告知甲約完整條件，原告委
任之陳豪杉律師於113年4月10日得知甲約內容後，認甲約有
外加系爭條件等不合理內容而未簽立書面契約。吳余麗華等
10人與原告成立買賣契約後，即將系爭土地移轉登記予余敏
哲、施美麗，致吳余麗華等10人無從將渠等之系爭土地應有
部分移轉予原告，屬可歸責於吳余麗華等10人之給付不能，
且本件優先承購權之通知不符合土地法第34條之1第2項規定
，被告共同以不完整通知或故意擬具不合理交易條件之方式
，侵害原告優先承購權，違反土地法第34條之1規定，亦屬
侵權行為。系爭土地市價4,924萬7,000元，故原告所受損害
為2,563萬5,889元轉售價差，茲請求2,441萬8,233元，爰備
位擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規
定請求被告連帶賠償，再依民法第226條第1項規定請求吳余
麗華等10人損害賠償等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所
示。㈡就備位之訴，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠吳余麗華等10人答辯略以：系爭房地為余姓家族祖厝，因余
敏哲感念祖先庇佑，欲成立余姓宗祠而購買系爭房地，並使
產權單純化，然因資金不足，遂向友人即訴外人謝進杰借款
出資，並以謝進杰配偶即施美麗之名登記，作為借款之擔保
，而余姓宗親逢年過節都會回到系爭建物祭祀聚會，因祖厝
翻修，始將祖先牌位移至華嚴寺供奉，待修繕完竣後再請回
祖厝祭拜，余敏哲於系爭房地移轉後，業向行政機關諮詢辦
理余姓宗祠管理委員會之設立。另余敏哲、施美麗已於113
年6月19日、20日將1,000萬元搬遷補償費匯予張椿、陳秀鳳
，被告顯有簽立甲約之真意。又吳余麗華等10人委託地政士
即訴外人許炳墉於113年3月13日寄發之存證信函（原告於翌
日收受），已載明土地法第34條之1執行要點第8點第6目規
定之應記載事項，自屬合法通知，原告雖於113年3月25日寄
發存證信函通知吳余麗華等10人及許炳墉行使優先承購權，
惟許炳墉並未受吳余麗華等10人授權代受意思表示，而原告
寄發之存證信函既未依限送達全部賣方，自不生優先承購之
效，且優先承購僅係對吳余麗華等10人表示按甲約同樣條件
訂立買賣契約之請求權，非即當然成立買賣契約。嗣許炳墉
已於113年4月10日將甲約提示予陳豪杉律師，然陳豪杉律師
不同意系爭條件，是原告未同意以同一條件購買，亦不生優
先承購效果，原告與吳余麗華等10人間並未成立買賣契約。
此外，吳余麗華等10人並未違反土地法第34條之1規定，且
該規定亦非保護他人之法律，原告請求損害賠償，並無理由
。另系爭土地市價僅約2,890萬7,989元等語置辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔
保，請准宣告免為假執行。
㈡余敏哲、施美麗答辯略以：系爭房地為余姓祖產，為免祖產
流落外姓或因繼承分崩離析，加以余敏哲事業有成，長輩希
望余敏哲得購買系爭土地興建宗祠，余敏哲遂同意購買，惟
一時資金調度不及，遂先邀謝進杰共同出資，謝進杰同意後
即由施美麗與余敏哲出資各半，余敏哲並與謝進杰、施美麗
協議，余敏哲應於10年內以原價加計週年利率3％向謝進杰、
施美麗購買系爭房地1/2權利，此為余敏哲調度資金之權宜
措施，並無違常理。又甲約除價金2,585萬4,600元外，買方
尚負擔搬遷補償費1,000萬元及土地增值稅440萬4,144元，
故系爭房地實際價格為4,025萬8,744元，與市場行情相當，
被告間確實有買賣系爭房地、移轉系爭土地所有權真意。另
吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時未告知甲約完整
條件，不生通知效力，則原告嗣表示願優先承購系爭房地，
仍無法成立買賣契約，其後陳豪杉律師於113年4月10日閱覽
甲約後，表示不同意系爭條件，是原告變更買賣條件，其優
先承購權喪失，自無法成立買賣契約。再者，土地法第34條
之1規範對象為共有人而非買受人，伊不受拘束，且該規定
亦非保護他人之法律等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執
行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免
為假執行。
三、兩造不爭執事項（卷二第27-31、94頁）：
㈠系爭房地原為原告與吳余麗華等10人所共有，應有部分比例
如附表一所示。
㈡吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，
約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬
元、系爭建物85萬4,600元）出售系爭房地予余敏哲、施美
麗。
㈢吳余麗華等10人於113年3月13日委託許炳墉寄發北斗郵局存
證號碼000044號存證信函（下稱44號存證信函）予原告，通
知原告渠等已依土地法第34條之1規定決議出售系爭房地予
余敏哲、施美麗，買賣價金為2,585萬4,600元，請原告於文
到15日內以書面表示是否優先承購系爭房地，如原告欲優先
承購系爭房地請於文到15日內至許炳墉地政士事務所簽訂買
賣契約。44號存證信函並未檢附甲約。原告於113年3月14日
收受44號存證信函。
㈣原告就系爭房地買賣一事委任陳豪杉律師處理，並授予陳豪
杉律師代理權，包含但不限於收受優先承購權通知之意思表
示、簽立買賣契約。原告於113年3月25日委託陳豪杉律師寄
發臺北正義郵局存證號碼000047號存證信函（下稱47號存證
信函）予吳余麗華等10人及許炳墉地政士事務所，通知吳余
麗華等10人及許炳墉其以47號存證信函為行使優先承購權之
意思表示，願以2,585萬4,600元買受系爭房地，並預定於11
3年3月27日15時前往許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。許
炳墉、余白光、謝健馨、余國瑞於113年3月26日收受47號存
證信函；余百華、余玉珍、詹佩容於113年3月27日15時後始
收受47號存證信函；余敏志於113年3月28日收受47號存證信
函；吳余麗華、余芳美、張素欽之存證信函則退回。
㈤陳豪杉律師於113年3月27日15時至許炳墉地政士事務所，當
日到場者為陳豪杉律師（並有代書一位及原告友人林先生陪
同）及許炳墉，兩造當事人均無到場，當日許炳墉告知陳豪
杉律師10日內會通知如何處理。
㈥吳余麗華等10人於113年4月8日委託許炳墉寄發北斗郵局存證
號碼000060號存證信函（下稱60號存證信函）予原告，通知
原告於113年4月10日15時至許炳墉事務所簽訂買賣契約。60
號存證信函並未檢附甲約。原告於113年4月9日收受60號存
證信函。
㈦陳豪杉律師於113年4月10日15時至許炳墉地政士事務所，許
炳墉第一次提出被告簽立之甲約，及與甲約條件不完全相同
但買方為原告之買賣契約（下稱乙約）予陳豪杉律師，陳豪
杉律師表示系爭條件為被告等人嗣後追加之新條件，故未簽
立乙約。
㈧吳余麗華等10人於113年4月12日委託陳世煌律師寄發員林南
門郵局存證號碼000074號存證信函（下稱74號存證信函）予
原告，通知原告既不同意依甲約同一條件優先承購系爭房地
，則吳余麗華等10人與余敏哲、施美麗將依甲約續予進行。
原告於113年4月17日收受74號存證信函。
㈨余敏哲及施美麗於附表二所示時間，將甲約之價金匯款至受
款人帳戶。
㈩余敏哲將余敏哲及施美麗依照甲約應給付予原告之買賣價金
交付張素欽，張素欽並於113年5月23日將143萬6,367元提存
於本院提存所（受取權人：原告，提存字號：113年度存字
第412號）。
系爭土地於113年5月31日以買賣為原因辦理所有權移轉登記
為余敏哲、施美麗所有，應有部分各1/2。系爭土地之土地
增值稅合計為440萬4,144元。
施美麗、余敏哲分別於113年6月19、20日各匯款500萬元予張
椿。
四、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種
不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告先位主張
系爭債權、物權行為不存在，為被告所否認，此項法律關係
存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危
險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有
即受確認判決之法律上利益。
㈡系爭債權、物權行為均非通謀虛偽意思表示，原告先位訴請
確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，
其意思表示無效，民法第345條、第87條第1項前段定有明文
。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表
意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構
，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之（最高法院113
年度台上字第2205號判決參照）。又第三人主張表意人與相
對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最
高法院105年度台上字第432號判決參照）。
⒉經查，吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂
甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元出售系爭房地
予余敏哲、施美麗，嗣余敏哲及施美麗並將價金匯予買受人
，並將原告應得價金予以提存，系爭土地復於113年5月31日
移轉所有權登記予余敏哲、施美麗等情，為兩造所不爭，加
以證人許炳墉證稱：被告和我於113年3月8日在施美麗家中
，我按照被告所說的條件繕打甲約等語（卷二第18頁），堪
認甲約係買賣雙方溝通協商後所成立之契約，且雙方並給付
買賣價金及移轉所有權，足見雙方確有成立甲約並移轉系爭
土地所有權予余敏哲、施美麗之真意，是系爭債權、物權行
為均屬有效，應堪認定。
⒊次查，甲約第5、8條約定略為：系爭房地不點交，目前已全
部無償獻給「余姓宗祠」使用，產權移轉登記完成後應立即
成立余姓宗祠管理委員會籌備會，由余敏哲擔任籌備會發起
人兼召集人，施美麗、吳余麗華等10人擔任發起人；系爭房
地權產移轉登記完成日，買方需給付1,000萬元予張椿、陳
秀鳳作為遷出系爭建物之遷移補償費（買方需於113年4月8
日簽立面額1,000萬元之本票予張椿、陳秀鳳）等情（卷一
第153、155頁）。原告雖主張余姓祖先之牌位早已移至華嚴
寺，陳秀鳳亦早已搬離系爭房地，足認甲約第5、8條約定虛
偽等語。惟查，經本院勘驗陳秀鳳及訴外人張中怡、陳秀鳳
胞弟之對話影片，結果如附表三所示，此有勘驗筆錄（卷二
第26-27、94頁、卷一第253-259頁）可憑，陳秀鳳及其胞弟
已陳稱陳秀鳳早已搬離系爭建物，再稽以宮前街3號水費明
細（卷二第53-54頁）所示：陳秀鳳為宮前街3號之用水名義
人，自111年3月起至113年7月間，每2個月水費僅約36元至4
7元等情，可知自111年3月起水費額度僅有基本費，固然可
認陳秀鳳自111年起即搬離系爭建物，惟依余敏哲、施美麗
所辯：因搬遷補償費是買賣之條件，伊接受該條件並無另外
詢問陳秀鳳搬遷事宜等語（卷一第555頁），原告既未能舉
證余敏哲、施美麗係明知陳秀鳳已搬離系爭建物卻虛偽約定
願給付搬遷補償費，自難認屬通謀。又原告未舉證張椿已搬
離系爭建物，亦自陳：伊不清楚張椿是否仍使用系爭建物等
語（卷二第93頁），加上施美麗、余敏哲已分別於113年6月
19、20日各匯款500萬元予張椿，顯有給付張椿搬遷補償費
之意，自難認甲約第8條約定為虛偽。另甲約第5條已約定產
權移轉後始成立余姓宗祠籌備會，故被告答辯：系爭建物係
將來建立余姓宗祠使用等語，並非違常，即使系爭建物現無
祖先牌位，亦無從認定甲約第5條約定為虛偽。是原告上開
主張，均不足採。
⒋原告雖又主張施美麗與余姓家族無親屬關係，顯無出資購買
系爭房地後再捐獻之動機，且甲約第7條約定土地增值稅、
房屋契稅、印花稅、登記費、簽約金及實價登錄申報代辦費
、代書費悉由買方負擔亦非合理等語，惟余敏哲、施美麗既
已將買賣價金匯予出賣人，足認已有依甲約履行之事實，而
稅費由何人負擔均係買賣雙方協商之結果，故原告以上情指
摘系爭債權、物權行為為通謀虛偽，亦不足採。
⒌綜上，被告就系爭債權、物權行為均有買賣及移轉真意，自
屬有效，是原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，
並無理由。
㈢原告先位請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，並
無理由：
按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對
於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；無效法
律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應
負回復原狀或損害賠償之責任，民法第767條第1項、第821
條前段、第113條定有明文。查系爭債權、物權行為均有效
，業如前述，是余敏哲、施美麗乃基於買賣而取得系爭土地
所有權登記，並無侵害原系爭土地共有人之所有權，是原告
先位依上開規定請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登
記，為無理由。
㈣原告與吳余麗華等10人並未成立買賣契約：
⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應
有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者
，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得
以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4
項定有明文。次按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣
共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代
為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全
部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣
條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應
將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即
難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字
第507號判決參照）。再按土地法第34條之1第4項所謂「以
同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人
所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍
、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須
接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合
法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年
度台上字第1493號判決參照）。第按他共有人於接到出賣通
知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34
條之1執行要點第13點前段定有明文。末按徵求他共有人是
否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果
均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承
購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之
效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契
約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立（最高法院
78年度台上字第1896號判決參照）。
⒉經查，原告雖於113年3月14日收受44號存證信函，並於113年
3月25日以47號存證信函行使優先承購權，惟44號存證信函
並未檢附甲約，亦未載明系爭條件等重要內容，44號存證信
函尚不生優先承購通知之效力，故原告以47號存證信函為行
使優先承購權之意思表示，亦不能認為有效。另吳余麗華等
10人嗣於113年4月8日以60號存證信函通知原告於113年4月1
0日15時整至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約，雖未檢附
甲約，然陳豪杉律師於該日至許炳墉地政士事務所經許炳墉
提出甲約時，已知悉系爭買賣契約之全部內容，足認吳余麗
華等10人已對原告為適法之優先承購通知。陳豪杉律師雖表
示系爭條件為被告嗣後追加之新條件，然系爭條件均屬真正
，已如前述，則原告自此時起，於獲悉全部出賣內容之通知
後15日內，自得據完整之甲約內容重新評估決定是否以甲約
同樣條件行使優先承購權，而不得對系爭條件部分不接受，
惟原告於113年4月25日前並未表示依同樣條件行使優先承購
權，則其優先承購權視為放棄，是原告並未與吳余麗華等10
人成立買賣契約，應堪認定。
⒊原告雖又主張原告收受44號存證信函後，即以47號存證信函
回覆願意優先承購，雙方對於買賣標的物及價金意思表示合
致，故買賣契約亦已成立等語。惟44號存證信函僅在徵求原
告是否行使優先承購權，並非買賣要約之意思表示，故原告
以47號存證信函回覆願意優先承購，亦無從成立買賣契約，
是原告前揭主張，亦非可採。
㈤原告備位請求被告連帶賠償，或請求吳余麗華等10人共同賠
償，均無理由：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他
人之權利者，連帶負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事
由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條
第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第226條第1項分別
定有明文。經查，甲約並非虛偽，且吳余麗華等10人亦已合
法對原告為優先承購之通知，又原告與吳余麗華等10人並無
成立買賣契約，均如前述，是原告備位依民法第184條第1項
前段、第2項、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償
原告2,441萬8,233元，或依民法第226條第1項規定請求吳余
麗華等10人賠償原告2,441萬8,233元，均無理由。
五、綜上所述，本件原告請求均無理由，應予駁回。原告之訴既
經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 陳弘仁
法 官 范馨元
法 官 張亦忱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 20 日
書記官 黃明慧
附表一
編號 姓名 系爭土地 應有部分 系爭建物事實上 處分權應有部分 1 吳余麗華 1/6 1/6 2 張素欽 1/6 1/6 3 謝健馨 1/6 1/6 4 余敏志 1/12 1/12 5 余芳美 1/12 1/12 6 詹佩容 1/18 1/18 7 余國瑞 1/18 1/18 8 余百華 1/18 1/18 9 余白光 1/18 1/18 10 余玉珍 1/18 1/18 11 張余春美 1/18 1/18
附表二
編號 受款人 匯款人 匯款日期 （民國） 匯款金額 （新臺幣/元） 備註 1 吳余麗華 施美麗 113年5月3日 430萬9,100 2 余敏志 施美麗 113年5月3日 215萬4,550 3 張素欽 施美麗 113年5月3日 430萬9,100 4 張椿 施美麗 113年5月3日 215萬4,550 被告辯稱是給付予余芳美之價金，但原告否認之。 5 詹佩容 余敏哲 113年5月10日 143萬6,366 6 鄭守鈞 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 給付予余玉珍之價金。 7 余白光 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 8 余百華 余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 9 謝健馨 余敏哲 113年5月2日 430萬9,100 10 余國瑞 余敏哲 113年5月2日 143萬6,366
附表三
一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第一段錄影。 二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之陳秀鳳胞弟及張中怡對話。 三、對話內容如下： 張中怡：舅媽，你是叫什麼名字？ 陳秀鳳：呵呵呵呵。 陳秀鳳胞弟：陳秀鳳。 張中怡：陳秀鳳哦。欸！我問你，敏哲買那個土地有給你錢嗎？ 陳秀鳳胞弟：我也不知道。 張中怡：說有500萬給你有嗎？ 陳秀鳳胞弟：沒有哦，要問阿龍才知道。 陳秀鳳：我阿知。 張中怡：你有拿到錢嗎？ 陳秀鳳胞弟：沒有都在阿龍那裡吧。 張中怡：你都沒有拿到錢？ 陳秀鳳：沒有啦。 張中怡：你本人沒有拿到錢？ 陳秀鳳：沒有啦。 陳秀鳳胞弟：沒有。 張中怡：他說要貼你500萬，房子要拆要給你500萬，有嗎？ 陳秀鳳：那有，那有給我。 張中怡：沒有給你哦？ 陳秀鳳：那有給我。 陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。 張中怡：他4月之前沒聯絡你說他要開本票500萬給你？ 陳秀鳳：哪有和我說。 張中怡：你本人都沒有拿到？ 陳秀鳳：沒有啦。 陳秀鳳胞弟：沒有。 張中怡：這樣哦。 陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。 陳秀鳳：要問阿龍才知道。 張中怡：你本人沒拿到就對了？你都沒聽到那土地要買賣什麼都沒有。 陳秀鳳胞弟：沒有，不知道啦。 陳秀鳳：我不知道，我就像憨人一樣。 陳秀鳳胞弟：他們那些...女兒...。 張中怡：你搬走那邊多久了？你從那邊搬來這多久了？來你弟弟住多久了？ 張中怡：你在那裡沒住○○○ ○○○○○○○○街0號搬出來，你多久搬出來的？你來這住多久了？ 陳秀鳳：啥？ 張中怡：你來你弟這住多久了？ 陳秀鳳：住很久了啦。 陳秀鳳胞弟：叫我堂弟載回來。 張中恰：幾年了？ 陳秀鳳：不知道幾年了。 陳秀鳳胞弟：2年啦。 張中怡：2年了啊。 陳秀鳳胞弟：阿虎死3年了。 陳秀鳳：嗯。 張中怡：是幾年？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：幾年差不多幾年？ 陳秀鳳：啥？ 張中怡：來這住幾年？ 陳秀鳳：（手比2）。 張中怡：2年啊。 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第二段錄影。 二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之張中怡對話。 三、對話內容如下： 陳秀鳳：差不多阿虎死了，就沒拜了。 張中怡：差不多幾年，差不多幾年，公嬤移幾年走了？ 陳秀鳳：差不多3年了。 張中怡：3年，公嬷就移到華嚴寺了大家移去的嗎？誰移去的？ 陳秀鳳：就移去了 。 張中怡：移去那裡了 哦？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：啊大家的意見嗎？ 陳秀鳳：他會幫我們拜。 張中怡：哦，這樣哦。 張中怡：你到現在錢都沒有拿到。 陳秀鳳：素欽嗎？ 張中怡:沒有啦，我說你啦。你這樣那塊土地宮前街3號，那塊到現在都沒有拿到錢哦？你今天6月4號錢都還沒有給你？ 陳秀鳳：在哪裡？ 張中怡：什麼？ 陳秀鳳：在哪裡？ 張中怡：錢都沒有拿到你的手裡嗎？ 陳秀鳳：嗯。 張中怡：錢有拿到你的手裡嗎？ 陳秀鳳：要問素欽，我不知道。 張中怡：這樣你本身有拿到嗎？名字是你的耶，房子名字是你的，你有拿到嗎？ 陳秀鳳：他們事情我不知道。 張中怡：你有拿到嗎？問題是你有拿到嗎？你本人有沒有拿到嗎？ 陳秀鳳：沒有啊。 張中怡：一毛都沒拿到還是都沒到還是？ 陳秀鳳：哪有拿到。 張中怡：都沒有拿到哦？ 陳秀鳳：又沒有拿到。 張中怡：這樣哦。 陳秀鳳：我又沒有拿到，我來住這裡，沒有拿到。 張中怡：好啦好啦。 陳秀鳳：我在這裡，什麼都不知道。 一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第三段錄影。 二、陳秀鳳手持報紙（報紙日期顯示113年6月4日）坐在椅子上，陳秀鳳左側為陳秀鳳胞弟站立在旁，二人並與畫面外之張中怡談話。 三、對話內容如下： 張中怡：沒有辦法啦。哪有辦法。宮前街3號賣掉了。阿哲說他有給你500萬耶。 陳秀鳳：誰？ 張中怡：阿哲啊。說有拿本票500萬。說今年113年4月時。說一張本票給你啊。你到現在113年6月4日到現在還沒拿到哦？ 陳秀鳳：嗯。 陳秀鳳胞弟：要等阿龍回來，問阿龍看看。 陳秀鳳：我再問我阿龍。 張中怡：你搬來這幾年了啊？ 陳秀鳳：什麼？ 陳秀鳳胞弟：2年。 張中怡：2年，幾年？ 陳秀鳳：2年。 張中怡：搬來你弟這2年哦。 陳秀鳳：嗯啊。 陳秀鳳胞弟：阿虎死我就把她帶上來了。 張中怡：那裡都沒人住了。 陳秀鳳：在這裡。 陳秀鳳胞弟：我就帶她來這裡。 張中怡：啊公嬤也不在那？ 陳秀鳳：公嬤給別人拜啊。 陳秀鳳胞弟：公嬤放在華嚴寺給別人拜啊。 張中怡：這樣哦。 張中怡：沒關係，啦好啦好啦。
