修復漏水等112年度壢簡字第934號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第934號
原 告 黃彥齊 住○○市○○區○○○路00○0號9樓
廖淑娟
共 同
訴訟代理人 田俊賢律師
江宗恆律師
楊中岳律師
被 告 張哲誠
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年9月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將其所有建物門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號10樓
房屋之約定專用露臺漏水區域，依桃園市建築師公會112年1
2月25日桃園市○○區○○○路00○0號9樓臺灣桃園地方法院修復
漏水事件鑑定報告書八、鑑定結果(三)所示之工程項目及費
用（即附件一），修繕至不再漏水之狀態。
二、被告應給付原告新臺幣17萬600元，其中新臺幣12萬7,600元
自民國112年4月27日起、新臺幣4萬3,000元自民國113年9月
10日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之82，餘由原告負擔。
五、本判決第一項、第二項得假執行。但被告如分別以新臺幣15
萬7,200元、17萬600元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更
或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之
聲明者，不在此限，民事訴訟法第256條、第255條第1項第2
款、第3款分別定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易
訴訟程序適用之。查原告起訴時係請求：「一、被告應將其
所有建物門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號10樓房屋（下稱
系爭10樓房屋）之約定專用露臺（下稱系爭露臺）漏水區域
，加以修繕至不再漏水至原告所有建物門牌號碼桃園市○○區
○○○路00○0號9樓房屋（下稱系爭9樓房屋）之狀態；二、被
告應給付原告新臺幣（下同）19萬8,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
；三、原告願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷第5頁）
，嗣經本件送桃園市建築師公會鑑定後，並撤回假執行之聲
請，變更聲明為：「一、被告應將其所有建物門牌號碼桃園
市○○區○○○路00○0號10樓房屋之約定專用露臺（即系爭露臺
）漏水區域，依桃園市建築師公會112年12月25日桃園市○○
區○○○路00○0號9樓臺灣桃園地方法院修復漏水事件鑑定報告
書（下稱系爭鑑定）八、鑑定結果(三)所示之工程項目及費
用（即附件一），修繕至不再漏水之狀態；二、被告應給付
原告24萬1,000元，其中19萬8,000元部分，自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其
餘4萬3,000元部分，自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。」(本院卷第244頁反
面），除撤回假執行之聲請外，第一項聲明之變更，係原告
將原訴之聲明請求被告修復漏水之方式，依據系爭鑑定結果
而為事實上之補充、更正，非訴之變更或追加，另第二項聲
明之變更，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之
聲明，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊等為系爭9樓房屋之所有權人，被告則為系爭9
樓房屋之上層即系爭10樓房屋之所有權人，兩造為同棟公寓
上下樓層住戶之關係，伊等於民國111年5月28日起，發現系
爭9樓房屋之小孩房天花板有滲水之現象，疑是上開房間正
上方即由被告約定專用之系爭露臺出現裂縫且防水層失效所
致，經伊等向被告反映，始知悉被告正在重新室內裝修房屋
，被告原本口頭同意修繕上開房間之天花板，嗣後卻反悔並
表示漏水事件一概與其無關，並置之不理，伊等便向亞爵麗
緻社區管委會（下稱系爭管委會）反映，系爭管委會遂於11
1年9月19日對被告寄發存證信函，盼被告出面解決漏水問題
，惟被告仍舊置若罔聞，致系爭9樓房屋之小孩房天花板多
處、側牆、衣櫃上方、裝潢接縫處，皆因系爭露臺漏水、滲
水而變色裂開等情，上開房間內修繕包含木造工程9萬3,000
元及雜項工程10萬5,000元，共計19萬8,000元，嗣於113年5
月4日、6日，系爭9樓房屋之小孩房及主臥室之天花板產生
新的漏水損壞，經估價合計損害修復費用共計4萬3,000元。
爰依民法第767條第1項、第184條第1項前段、第213條第1項
、第3項、公寓大廈管理條例第10條第1項等規定，請求被告
應將其系爭露臺修繕至不漏水之狀態，及給付24萬1,000元
，負起本件回復原狀及損害賠償等責任，並聲明如上開變更
後所示之聲明。
二、被告則以：系爭露臺並非系爭10樓房屋權狀範圍之內，屬於
約定專用，依據公寓大廈管理條例第12條規定，約定專用部
分之共同牆壁及樓地板，或其內之管線，其維修費用由該共
同牆壁或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費
用係可歸責於區分所有權人之事所致，應由該區分所有權人
負擔。原告家中有實施超過一年的整修工程，是否因施工震
動導致牆體或天花板龜裂導致漏水。且在109年間，B1棟42-
6號9樓、10樓及頂樓陽台亦曾有漏水問題，本件漏水主因並
非被告所造成，應向建商或前任屋主實施求償，且被告並未
於系爭露臺作任何工程，故不可歸責於被告之事由所致。況
且伊於111年5月28日經原告告知系爭露臺疑有漏水情事，即
於111年5月31日就系爭露臺女兒牆及牆角裂縫填補，並於11
1年12月22日委由永興土木工程對系爭露臺實施防水作業，
共計花費4萬2,000元，伊已盡善良管理人注意義務。又原告
於111年10月15日曾委請睿盈工程行，就漏水修復費用進行
估價，並未通知伊陪同，然該工程行非具公信力漏水判斷單
位，且未進行任何漏水測試，故工程估價單僅供參考。另負
責系爭鑑定的楊冠倫建築師及張文雄建築師於112年11月17
日，僅於鑑定標的物實施現況拍照及以目視方式觀察，並未
以檢測工具或儀器實施漏水檢測。鑑定標的物臥室衣櫥上方
接水盤內液體來源是否來自頂版裂縫漏水，亦是否為鑑定標
的物社區中庭側伸縮縫蓋板拱起導致雨水流入外牆造成滲漏
，且只有肉眼去看，並無實際鑑定，鑑定結果不可採等語，
以資抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供
擔保，請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（卷第256頁及反面，並經本院依卷證資料
為部分文字之修正）：
㈠原告2人為門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號9樓房屋（即系爭
9樓房屋）之所有權人，被告為門牌號碼桃園市○○區○○○路00
○0號10樓房屋（即系爭10樓房屋）之所有權人，兩造為同棟
公寓上下樓層住戶之關係。
㈡系爭10樓房屋之露臺（即系爭露臺），屬被告約定專用。
㈢系爭9樓房屋之小孩房及主臥室有發生滲漏水狀況（下稱系爭
漏水）。
㈣上開系爭漏水導致系爭9樓房屋之小孩房及主臥室內之裝潢及
家具損壞。
㈤兩造居住社區管理委員會經原告反應，由上開管委會於111年
9月19日對被告發存證信函，表示系爭9樓房屋有漏水現象，
要求被告出面處理。
㈥被告於111年12月22日，委由永興土木工程對系爭露臺實施防
水工程，共計花費4萬2,000元。
四、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠系爭9樓房屋之小孩房及主臥室，發生漏水之原因為何？
⒈原告所有系爭9樓房屋屋內漏水原因，經桃園市建築師公會於
112年9月15日、112年11月17日，指派楊冠倫、張文雄建築
師，分別會同兩造至現場會勘，做成系爭鑑定報告書，其鑑
定結果：「系爭9樓房屋確有滲漏水之狀況，滲漏水成因應
為上方頂版有裂縫產生及直上層露臺地坪防水層施作未盡完
善所致。」（系爭鑑定報告書八㈠㈡說明），且衡諸桃園市建
築師公會為中立鑑定機關，殊無刻意偏頗一造之必要，其指
定之本件鑑定人員楊冠倫、張文雄均為建築師，為專門技術
人員且具鑑定之專門知識，應堪為本件之鑑定機關，其等所
為前開鑑定報告係依據其等建築專業經驗所為判斷，並經到
場實際勘查檢測。而本件鑑定所採用之鑑定方法（依中央氣
象署雨量日累積圖、兩造現場之說明、現場觀測及接水盤內
之積水態樣等），核與常理無違，該鑑定結果亦無論理或邏
輯上之謬誤，或與客觀經驗法則相悖之情事，可認鑑定機關
所為之鑑定報告，與事實相符，是被告抗辯：桃園市建築師
公會僅於鑑定標的物實施現況拍照及以目視方式觀察，並未
以檢測工具或儀器實施漏水檢測，鑑定不可採等情，然其未
舉證系爭鑑定有何違反專業智識或經驗法則之處，空言憶測
之詞，尚不足為有利於其之認定。
⒉再者，系爭露臺位於10樓，其對應下層即系爭9樓房屋位置，為原告主張小孩房及主臥室之位置，此有系爭鑑定報告附件六示意平面圖可佐（即附件二，本院卷第258頁），且經兩造確認無誤（本院卷第255頁反面至256頁），從而原告爰引系爭鑑定報告，以資證明系爭9樓房屋之小孩房及主臥室發生漏水之原因，係系爭露臺地坪防水層施作未盡完善所致，已盡舉證責任，且為可採。又鑑定報告中「系爭9樓房屋確有滲漏水之狀況，滲漏水成因應為上方頂版有裂縫產生及直上層露臺地坪防水層施作未盡完善所致。」，應係指因系爭露臺地坪防水層施作未盡完善而有漏水之情形後，因系爭9樓房屋上方頂版有裂縫存在，以致於滲、漏水會由裂縫中滴出之情形，然房屋經長年使用，牆壁或天花板有裂痕或龜裂之情形所在多有，且若非系爭露臺地坪防水層施作未盡完善導致有漏水之情形，亦不至於滲漏水會自裂縫處滲出，準此，鑑定意見中加上「上方頂版有裂縫產生」，僅係表示造成漏水之結果有此因素與前開「系爭露臺防水層未盡完善」之漏水原因「結合」存在，而導致漏水的情形益加明顯，非謂被告就系爭漏水無須負責。
⒊至被告抗辯：鑑定標的物社區中庭側伸縮縫蓋板拱起導致雨
水流入外牆造成滲漏等情，此經桃園市建築師公會函覆：伸
縮縫蓋板拱起應與鑑定標的物之滲漏水無關聯等情，此有桃
園市建築師公會113年5月1日(112）桃市建師鑑字第064-13
號函可佐（本院卷第203頁），被告上開所辯，不足採信。
又被告抗辯：原告家中有實施超過一年的整修工程，是否因
施工震動導致牆體或天花板龜裂導致漏水。且在109年間，B
1棟42-6號9樓、10樓及頂樓陽台亦曾有漏水問題，本件漏水
主因並非被告所造成，應向建商或前任屋主實施求償等情，
然被告未舉證以實其詞，亦難為有利於被告之認定。
㈡原告得否請求被告依系爭鑑定報告書八、鑑定結果(三)所示
之工程項目及費用（即附件一），將系爭露臺修繕至不再漏
水之狀態？
⒈按對於妨害其所有權者，得請求除去之；因故意或過失，不
法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第767 條第1
項中段、第184 條第1 項前段分別定有明文。
⒉系爭9樓房屋漏水原因係系爭露臺地坪防水層施作未盡完善，
水分經由系爭露臺滲漏至系爭9樓房屋，業如前述，是系爭
露臺地坪防水層既已失去功效，被告並未適當修補維護，原
告主張被告就系爭露臺修繕、管理、維護不當，致水滲漏至
系爭9樓房屋，而侵害其所有權，應屬有據。從而，原告依
上開規定，請求被告修繕系爭露臺以排除繼續對系爭9樓房
屋之侵害，亦屬有據。鑑定人所建議之如附件一之修繕方式
，觀之其工法及項目，均與系爭露臺地坪防水層修復有關，
尚屬適當。因此，原告請求按此工法及項目修繕系爭露臺修
繕至不漏水狀態，認屬有據，而予准許。
⒊至被告辯稱：系爭露臺並非系爭10樓房屋權狀範圍之內，屬
於約定專用，依據公寓大廈管理條例第12條規定，約定專用
部分之共同牆壁及樓地板，或其內之管線，其維修費用由該
共同牆壁或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔等情。惟
查：
⑴按公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項規定：「專有部分
、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
」、第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管
線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有
權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由
所致者，由該區分所有權人負擔。」。公寓大廈管理條例第
12條本文固然規定專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線
，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權
人共同負擔，然若確定為約定專用部分，即非專有部分之樓
地板，尚無該條例第12條之適用，而應適用該條例第10條第
1項之規定。
⑵本件系爭露臺為被告約定專用之區域，此為兩造所不爭執，
揆諸上開規定，尚無公寓大廈管理條例第12條之適用，而應
適用該條例第10條第1項之規定，自應由被告負責修繕、管
理或維護，並負擔其費用。另因而造成系爭9樓房屋毀損所
修繕之費用，亦應由被告負責，自不待言，是被告上開所辯
，自無可採。
㈢原告得否請求被告賠償原告房屋修繕費用24萬1,000元？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第184條
第1項前段、第213條分別定有明文。
⒉原告主張系爭9樓房屋因上開滲漏水，致小孩房及主臥室之天
花板、及小孩房之側牆、衣櫃上方、裝潢接縫處，因系爭露
臺滲漏水而變色裂開等事實，業據原告提出現場照片可佐（
本院卷第20至25頁、第57至63頁、第251至252頁），且為兩
造所不爭執，此部分事實，應堪屬實。再者，原告主張上開
滲漏水損害之修繕費用為24萬1,000元，其中19萬8,000元係
以睿盈工程行於112年2月1日報價單為據（本院卷第69頁，
下稱A修繕部分），復增加滲漏水範圍，另估有修繕費用4萬
3,000元（下稱B修繕部分），此有睿盈工程行113年8月19日
報價單可佐（本院卷第253頁）。惟就A修繕部分，經桃園市
建築師公會鑑定結果，認所需損害修復費用為3萬4,600元（
系爭鑑定報告第3頁），觀諸系爭鑑定報告所列之費用明細
，並未包含小孩房衣櫃、展示櫃修繕部分，且睿盈工程行11
2年2月1日報價單中，關於小孩房衣櫃、展示櫃修繕部分以
外之雜項工程為10萬5,000元，此部分雜項工程與系爭鑑定
報告所列工程相當，是此部分雜項工程應以系爭鑑定報告所
認之修復費用3萬4,600元為據，加上睿盈工程行估列之小孩
房衣櫃、展示櫃修繕部分之修繕費用9萬3,000元，尚屬合理
，且有修繕之必要，故A修繕部分合計為12萬7,600元（計算
式：3萬4,600元+9萬3,000元=12萬7,600元），逾此範圍，
自屬無據。另B修繕部分，施工項目為小孩房及主臥室之天
花板批土粉刷，及主臥室施工前之防塵保護，未與系爭鑑定
報告所認列之修復項目重疊，且核有修繕之必要性，應認原
告請求B修繕部分4萬3,000元，尚屬合理，應堪可採。綜上
，原告得請求被告賠償房屋修繕費用17萬600元（計算式：1
2萬7,600元+4萬3,000元=17萬600元），逾此範圍，自屬無
據。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203
條分別定有明文。查本件請求賠償房屋修繕費用部分係屬侵
權行為損害賠償之債，屬無確定期限；又係以支付金錢為標
的，則依前揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，得
請求自催告時起，加計法定遲延利息。茲因本件原告之民事
起訴狀及變更聲明狀繕本，分別於112年4月26日、113年9月
9日送達被告（本院卷第98頁、第255頁及反面），則原告請
求被告給付12萬7,600元、4萬3,000元部分，分別自112年4
月27日、113年9月10日起至清償日止，均按週年利率百分之
5計算之法定遲延利息，即為有理由。
五、綜上，原告所有系爭9樓房屋之小孩房及主臥室確有滲漏水
現象，其滲漏水確係因系爭露臺疏於修繕、維護而滲漏水所
致。從而，原告依民法第767條第1項、第184條第1項前段、
第213條第1項、第3項、公寓大廈管理條例第10條第1項等規
定，請求：被告應將其所有建物門牌號碼桃園市○○區○○○路0
0○0號10樓房屋之約定專用露臺漏水區域，依桃園市建築師
公會112年12月25日桃園市○○區○○○路00○0號9樓臺灣桃園地
方法院修復漏水事件鑑定報告書八、鑑定結果(三)所示之工
程項目及費用（即附件一），修繕至不再漏水之狀態；及被
告應給付17萬600元，其中12萬7,600元自112年4月27日起、
4萬3,000元自113年9月10日起，均至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，自
屬無據，應予駁回。
六、另本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴
部分依職權宣告假執行，並依被告聲請，酌定被告供所定金
額之擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁
贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
中壢簡易庭 法 官 紀榮泰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭玉芬
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
附件一：
附件二：
112年度壢簡字第934號
原 告 黃彥齊 住○○市○○區○○○路00○0號9樓
廖淑娟
共 同
訴訟代理人 田俊賢律師
江宗恆律師
楊中岳律師
被 告 張哲誠
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國113年9月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將其所有建物門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號10樓
房屋之約定專用露臺漏水區域，依桃園市建築師公會112年1
2月25日桃園市○○區○○○路00○0號9樓臺灣桃園地方法院修復
漏水事件鑑定報告書八、鑑定結果(三)所示之工程項目及費
用（即附件一），修繕至不再漏水之狀態。
二、被告應給付原告新臺幣17萬600元，其中新臺幣12萬7,600元
自民國112年4月27日起、新臺幣4萬3,000元自民國113年9月
10日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之82，餘由原告負擔。
五、本判決第一項、第二項得假執行。但被告如分別以新臺幣15
萬7,200元、17萬600元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加；訴狀送達後，原告不得將原訴變更
或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張應受判決事項之
聲明者，不在此限，民事訴訟法第256條、第255條第1項第2
款、第3款分別定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易
訴訟程序適用之。查原告起訴時係請求：「一、被告應將其
所有建物門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號10樓房屋（下稱
系爭10樓房屋）之約定專用露臺（下稱系爭露臺）漏水區域
，加以修繕至不再漏水至原告所有建物門牌號碼桃園市○○區
○○○路00○0號9樓房屋（下稱系爭9樓房屋）之狀態；二、被
告應給付原告新臺幣（下同）19萬8,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
；三、原告願供擔保請准宣告假執行。」（本院卷第5頁）
，嗣經本件送桃園市建築師公會鑑定後，並撤回假執行之聲
請，變更聲明為：「一、被告應將其所有建物門牌號碼桃園
市○○區○○○路00○0號10樓房屋之約定專用露臺（即系爭露臺
）漏水區域，依桃園市建築師公會112年12月25日桃園市○○
區○○○路00○0號9樓臺灣桃園地方法院修復漏水事件鑑定報告
書（下稱系爭鑑定）八、鑑定結果(三)所示之工程項目及費
用（即附件一），修繕至不再漏水之狀態；二、被告應給付
原告24萬1,000元，其中19萬8,000元部分，自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其
餘4萬3,000元部分，自變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息。」(本院卷第244頁反
面），除撤回假執行之聲請外，第一項聲明之變更，係原告
將原訴之聲明請求被告修復漏水之方式，依據系爭鑑定結果
而為事實上之補充、更正，非訴之變更或追加，另第二項聲
明之變更，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之
聲明，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊等為系爭9樓房屋之所有權人，被告則為系爭9
樓房屋之上層即系爭10樓房屋之所有權人，兩造為同棟公寓
上下樓層住戶之關係，伊等於民國111年5月28日起，發現系
爭9樓房屋之小孩房天花板有滲水之現象，疑是上開房間正
上方即由被告約定專用之系爭露臺出現裂縫且防水層失效所
致，經伊等向被告反映，始知悉被告正在重新室內裝修房屋
，被告原本口頭同意修繕上開房間之天花板，嗣後卻反悔並
表示漏水事件一概與其無關，並置之不理，伊等便向亞爵麗
緻社區管委會（下稱系爭管委會）反映，系爭管委會遂於11
1年9月19日對被告寄發存證信函，盼被告出面解決漏水問題
，惟被告仍舊置若罔聞，致系爭9樓房屋之小孩房天花板多
處、側牆、衣櫃上方、裝潢接縫處，皆因系爭露臺漏水、滲
水而變色裂開等情，上開房間內修繕包含木造工程9萬3,000
元及雜項工程10萬5,000元，共計19萬8,000元，嗣於113年5
月4日、6日，系爭9樓房屋之小孩房及主臥室之天花板產生
新的漏水損壞，經估價合計損害修復費用共計4萬3,000元。
爰依民法第767條第1項、第184條第1項前段、第213條第1項
、第3項、公寓大廈管理條例第10條第1項等規定，請求被告
應將其系爭露臺修繕至不漏水之狀態，及給付24萬1,000元
，負起本件回復原狀及損害賠償等責任，並聲明如上開變更
後所示之聲明。
二、被告則以：系爭露臺並非系爭10樓房屋權狀範圍之內，屬於
約定專用，依據公寓大廈管理條例第12條規定，約定專用部
分之共同牆壁及樓地板，或其內之管線，其維修費用由該共
同牆壁或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費
用係可歸責於區分所有權人之事所致，應由該區分所有權人
負擔。原告家中有實施超過一年的整修工程，是否因施工震
動導致牆體或天花板龜裂導致漏水。且在109年間，B1棟42-
6號9樓、10樓及頂樓陽台亦曾有漏水問題，本件漏水主因並
非被告所造成，應向建商或前任屋主實施求償，且被告並未
於系爭露臺作任何工程，故不可歸責於被告之事由所致。況
且伊於111年5月28日經原告告知系爭露臺疑有漏水情事，即
於111年5月31日就系爭露臺女兒牆及牆角裂縫填補，並於11
1年12月22日委由永興土木工程對系爭露臺實施防水作業，
共計花費4萬2,000元，伊已盡善良管理人注意義務。又原告
於111年10月15日曾委請睿盈工程行，就漏水修復費用進行
估價，並未通知伊陪同，然該工程行非具公信力漏水判斷單
位，且未進行任何漏水測試，故工程估價單僅供參考。另負
責系爭鑑定的楊冠倫建築師及張文雄建築師於112年11月17
日，僅於鑑定標的物實施現況拍照及以目視方式觀察，並未
以檢測工具或儀器實施漏水檢測。鑑定標的物臥室衣櫥上方
接水盤內液體來源是否來自頂版裂縫漏水，亦是否為鑑定標
的物社區中庭側伸縮縫蓋板拱起導致雨水流入外牆造成滲漏
，且只有肉眼去看，並無實際鑑定，鑑定結果不可採等語，
以資抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供
擔保，請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（卷第256頁及反面，並經本院依卷證資料
為部分文字之修正）：
㈠原告2人為門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號9樓房屋（即系爭
9樓房屋）之所有權人，被告為門牌號碼桃園市○○區○○○路00
○0號10樓房屋（即系爭10樓房屋）之所有權人，兩造為同棟
公寓上下樓層住戶之關係。
㈡系爭10樓房屋之露臺（即系爭露臺），屬被告約定專用。
㈢系爭9樓房屋之小孩房及主臥室有發生滲漏水狀況（下稱系爭
漏水）。
㈣上開系爭漏水導致系爭9樓房屋之小孩房及主臥室內之裝潢及
家具損壞。
㈤兩造居住社區管理委員會經原告反應，由上開管委會於111年
9月19日對被告發存證信函，表示系爭9樓房屋有漏水現象，
要求被告出面處理。
㈥被告於111年12月22日，委由永興土木工程對系爭露臺實施防
水工程，共計花費4萬2,000元。
四、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠系爭9樓房屋之小孩房及主臥室，發生漏水之原因為何？
⒈原告所有系爭9樓房屋屋內漏水原因，經桃園市建築師公會於
112年9月15日、112年11月17日，指派楊冠倫、張文雄建築
師，分別會同兩造至現場會勘，做成系爭鑑定報告書，其鑑
定結果：「系爭9樓房屋確有滲漏水之狀況，滲漏水成因應
為上方頂版有裂縫產生及直上層露臺地坪防水層施作未盡完
善所致。」（系爭鑑定報告書八㈠㈡說明），且衡諸桃園市建
築師公會為中立鑑定機關，殊無刻意偏頗一造之必要，其指
定之本件鑑定人員楊冠倫、張文雄均為建築師，為專門技術
人員且具鑑定之專門知識，應堪為本件之鑑定機關，其等所
為前開鑑定報告係依據其等建築專業經驗所為判斷，並經到
場實際勘查檢測。而本件鑑定所採用之鑑定方法（依中央氣
象署雨量日累積圖、兩造現場之說明、現場觀測及接水盤內
之積水態樣等），核與常理無違，該鑑定結果亦無論理或邏
輯上之謬誤，或與客觀經驗法則相悖之情事，可認鑑定機關
所為之鑑定報告，與事實相符，是被告抗辯：桃園市建築師
公會僅於鑑定標的物實施現況拍照及以目視方式觀察，並未
以檢測工具或儀器實施漏水檢測，鑑定不可採等情，然其未
舉證系爭鑑定有何違反專業智識或經驗法則之處，空言憶測
之詞，尚不足為有利於其之認定。
⒉再者，系爭露臺位於10樓，其對應下層即系爭9樓房屋位置，為原告主張小孩房及主臥室之位置，此有系爭鑑定報告附件六示意平面圖可佐（即附件二，本院卷第258頁），且經兩造確認無誤（本院卷第255頁反面至256頁），從而原告爰引系爭鑑定報告，以資證明系爭9樓房屋之小孩房及主臥室發生漏水之原因，係系爭露臺地坪防水層施作未盡完善所致，已盡舉證責任，且為可採。又鑑定報告中「系爭9樓房屋確有滲漏水之狀況，滲漏水成因應為上方頂版有裂縫產生及直上層露臺地坪防水層施作未盡完善所致。」，應係指因系爭露臺地坪防水層施作未盡完善而有漏水之情形後，因系爭9樓房屋上方頂版有裂縫存在，以致於滲、漏水會由裂縫中滴出之情形，然房屋經長年使用，牆壁或天花板有裂痕或龜裂之情形所在多有，且若非系爭露臺地坪防水層施作未盡完善導致有漏水之情形，亦不至於滲漏水會自裂縫處滲出，準此，鑑定意見中加上「上方頂版有裂縫產生」，僅係表示造成漏水之結果有此因素與前開「系爭露臺防水層未盡完善」之漏水原因「結合」存在，而導致漏水的情形益加明顯，非謂被告就系爭漏水無須負責。
⒊至被告抗辯：鑑定標的物社區中庭側伸縮縫蓋板拱起導致雨
水流入外牆造成滲漏等情，此經桃園市建築師公會函覆：伸
縮縫蓋板拱起應與鑑定標的物之滲漏水無關聯等情，此有桃
園市建築師公會113年5月1日(112）桃市建師鑑字第064-13
號函可佐（本院卷第203頁），被告上開所辯，不足採信。
又被告抗辯：原告家中有實施超過一年的整修工程，是否因
施工震動導致牆體或天花板龜裂導致漏水。且在109年間，B
1棟42-6號9樓、10樓及頂樓陽台亦曾有漏水問題，本件漏水
主因並非被告所造成，應向建商或前任屋主實施求償等情，
然被告未舉證以實其詞，亦難為有利於被告之認定。
㈡原告得否請求被告依系爭鑑定報告書八、鑑定結果(三)所示
之工程項目及費用（即附件一），將系爭露臺修繕至不再漏
水之狀態？
⒈按對於妨害其所有權者，得請求除去之；因故意或過失，不
法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第767 條第1
項中段、第184 條第1 項前段分別定有明文。
⒉系爭9樓房屋漏水原因係系爭露臺地坪防水層施作未盡完善，
水分經由系爭露臺滲漏至系爭9樓房屋，業如前述，是系爭
露臺地坪防水層既已失去功效，被告並未適當修補維護，原
告主張被告就系爭露臺修繕、管理、維護不當，致水滲漏至
系爭9樓房屋，而侵害其所有權，應屬有據。從而，原告依
上開規定，請求被告修繕系爭露臺以排除繼續對系爭9樓房
屋之侵害，亦屬有據。鑑定人所建議之如附件一之修繕方式
，觀之其工法及項目，均與系爭露臺地坪防水層修復有關，
尚屬適當。因此，原告請求按此工法及項目修繕系爭露臺修
繕至不漏水狀態，認屬有據，而予准許。
⒊至被告辯稱：系爭露臺並非系爭10樓房屋權狀範圍之內，屬
於約定專用，依據公寓大廈管理條例第12條規定，約定專用
部分之共同牆壁及樓地板，或其內之管線，其維修費用由該
共同牆壁或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔等情。惟
查：
⑴按公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項規定：「專有部分
、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
」、第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管
線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有
權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由
所致者，由該區分所有權人負擔。」。公寓大廈管理條例第
12條本文固然規定專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線
，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權
人共同負擔，然若確定為約定專用部分，即非專有部分之樓
地板，尚無該條例第12條之適用，而應適用該條例第10條第
1項之規定。
⑵本件系爭露臺為被告約定專用之區域，此為兩造所不爭執，
揆諸上開規定，尚無公寓大廈管理條例第12條之適用，而應
適用該條例第10條第1項之規定，自應由被告負責修繕、管
理或維護，並負擔其費用。另因而造成系爭9樓房屋毀損所
修繕之費用，亦應由被告負責，自不待言，是被告上開所辯
，自無可採。
㈢原告得否請求被告賠償原告房屋修繕費用24萬1,000元？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求
支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第184條
第1項前段、第213條分別定有明文。
⒉原告主張系爭9樓房屋因上開滲漏水，致小孩房及主臥室之天
花板、及小孩房之側牆、衣櫃上方、裝潢接縫處，因系爭露
臺滲漏水而變色裂開等事實，業據原告提出現場照片可佐（
本院卷第20至25頁、第57至63頁、第251至252頁），且為兩
造所不爭執，此部分事實，應堪屬實。再者，原告主張上開
滲漏水損害之修繕費用為24萬1,000元，其中19萬8,000元係
以睿盈工程行於112年2月1日報價單為據（本院卷第69頁，
下稱A修繕部分），復增加滲漏水範圍，另估有修繕費用4萬
3,000元（下稱B修繕部分），此有睿盈工程行113年8月19日
報價單可佐（本院卷第253頁）。惟就A修繕部分，經桃園市
建築師公會鑑定結果，認所需損害修復費用為3萬4,600元（
系爭鑑定報告第3頁），觀諸系爭鑑定報告所列之費用明細
，並未包含小孩房衣櫃、展示櫃修繕部分，且睿盈工程行11
2年2月1日報價單中，關於小孩房衣櫃、展示櫃修繕部分以
外之雜項工程為10萬5,000元，此部分雜項工程與系爭鑑定
報告所列工程相當，是此部分雜項工程應以系爭鑑定報告所
認之修復費用3萬4,600元為據，加上睿盈工程行估列之小孩
房衣櫃、展示櫃修繕部分之修繕費用9萬3,000元，尚屬合理
，且有修繕之必要，故A修繕部分合計為12萬7,600元（計算
式：3萬4,600元+9萬3,000元=12萬7,600元），逾此範圍，
自屬無據。另B修繕部分，施工項目為小孩房及主臥室之天
花板批土粉刷，及主臥室施工前之防塵保護，未與系爭鑑定
報告所認列之修復項目重疊，且核有修繕之必要性，應認原
告請求B修繕部分4萬3,000元，尚屬合理，應堪可採。綜上
，原告得請求被告賠償房屋修繕費用17萬600元（計算式：1
2萬7,600元+4萬3,000元=17萬600元），逾此範圍，自屬無
據。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5 ％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203
條分別定有明文。查本件請求賠償房屋修繕費用部分係屬侵
權行為損害賠償之債，屬無確定期限；又係以支付金錢為標
的，則依前揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分，得
請求自催告時起，加計法定遲延利息。茲因本件原告之民事
起訴狀及變更聲明狀繕本，分別於112年4月26日、113年9月
9日送達被告（本院卷第98頁、第255頁及反面），則原告請
求被告給付12萬7,600元、4萬3,000元部分，分別自112年4
月27日、113年9月10日起至清償日止，均按週年利率百分之
5計算之法定遲延利息，即為有理由。
五、綜上，原告所有系爭9樓房屋之小孩房及主臥室確有滲漏水
現象，其滲漏水確係因系爭露臺疏於修繕、維護而滲漏水所
致。從而，原告依民法第767條第1項、第184條第1項前段、
第213條第1項、第3項、公寓大廈管理條例第10條第1項等規
定，請求：被告應將其所有建物門牌號碼桃園市○○區○○○路0
0○0號10樓房屋之約定專用露臺漏水區域，依桃園市建築師
公會112年12月25日桃園市○○區○○○路00○0號9樓臺灣桃園地
方法院修復漏水事件鑑定報告書八、鑑定結果(三)所示之工
程項目及費用（即附件一），修繕至不再漏水之狀態；及被
告應給付17萬600元，其中12萬7,600元自112年4月27日起、
4萬3,000元自113年9月10日起，均至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，自
屬無據，應予駁回。
六、另本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴
部分依職權宣告假執行，並依被告聲請，酌定被告供所定金
額之擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁
贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
中壢簡易庭 法 官 紀榮泰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 郭玉芬
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
附件一：
附件二：
