損害賠償113年度壢簡字第1720號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度壢簡字第1720號
原 告 余嘉裕
訴訟代理人 余席文律師
被 告 葉兆雄
李雅琇
受 告知人 江宗岳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年9月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年1月間向被告以新臺幣(下同)57
0萬元購買桃園市○○區○○○路○段00巷0號3樓之房屋(下稱本案
房屋)，並於113年1月17日辦理交屋結案並登記為本案房屋
所有權人，然於同年4月13日遭二樓屋主告知本案房屋有長
期滲漏水之情形，原告暫時雇工將本案房屋漏水住止漏，卻
無法解決本案房屋漏水問題，顯見該滲漏水瑕疵影響本案房
屋價值，被告對此負擔物之瑕疵與不完全給付之責，由於本
案房屋修繕費用預計為10萬元，加計價值減損30萬元，共計
為40萬元。爰依民法第359條、第179條、第227條第1項準用
第226條第1項之法律關係提起本件訴訟，並請求擇一為原告
有利之判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告40萬元，及自
本件起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算
之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於112年10月21日將本案房屋出售原告，雙
方辦理交屋前簽訂不動產買賣契約書，已詳盡告知本案房屋
既有瑕疵，被告就本案房屋並未有元告所稱漏水情形，另本
案房屋於113年4月3日中央氣象署地震測報中心所發布第19
號地震受有損害，此有桃園市政府工務局113年4月19日桃工
規字第1130015780號函可參，被告於113年5月4日第一次接
受仲介告知本案房屋有漏水情事，被告因此事尚需釐清，經
詢問本案房屋樓下二樓屋主後，獲回復係於113年4月13日通
報漏水，且當日回報總幹事，並於被告詢問後表示是地震後
才開始漏水，依民法第373條及本案買賣契約書第12條規定
，危險應由原告自本案房屋點交後承擔等語資為抗辯。並聲
明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、本院得心證之理由：
原告主張之上開事實，除了漏水之原因及時點為何，應由何
人承擔危險，被告是否應負擔原告所主張之金額等情為被告
所辯外，就其餘客觀之事實被告並無爭執，原告亦有提出兩
造間不動產買賣契約書、房屋交易安全制度專戶收支明細表
、房地產點交書、本案房屋所有權狀等件為證(見本院卷第7
頁至第16頁)，是本件爭點厥為：本案房屋有無漏水至直下
層之二樓房屋，如有，漏水之時間是否存在於本案房屋兩造
點交前？危險應由何人負擔？
㈠按民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，
不合債之本旨而言。是以構成不完全給付之要件，須債務人
已為給付，僅所提出之給付與債之本旨不相符合（最高法院
96年度台上字第2084號裁判要旨參照）。次按物之瑕疵係指
存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決
定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物
有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物
依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少
其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效
用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕
疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受
人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之
內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任
。（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。復按
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，原告舉證證實
自己主張之事實為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明
之責任，此為舉證責任分擔之原則。又出賣人如否認其所交
付之標的物瑕疵存在，應由買受人就標的物於交付時具有瑕
疵乙節，負舉證之責任（最高法院89年度台上字第126號、
91年度台上字第1740號判決意旨參照）。
㈡原告雖主張本案房屋於113年1月17日已存在漏水至樓下二樓
之瑕疵事實，然證人即受告知人江宗岳於本院114年4月29日
言詞辯論期日到庭證稱：「我居住在本案房屋樓下二樓，住
了18年，何時開始漏水沒有印象，是去年地震之後才開始漏
水，有一次大地震才開始漏水，地震之前都沒有漏過，當時
是我太太發現漏水，我太太抬頭看到天花板上有水滴，我們
家的天花板屬於塑料材質，水滴從板材掉下來，具體漏水日
期已經不清楚，是4月3日地震過好幾天才發生的，請了專業
的人來鑑定後釐清漏水責任，結論是樓上的問題，漏水目前
已經修好，不願意配合鑑定」等語。
㈢從上開證人之證詞可知，本案房屋樓下二樓之漏水狀況是在1
13年4月3日地震過後始發生，而本院向本案房屋坐落之國寶
江山大廈住戶管理委員會函詢有關本案房屋漏水通報及修繕
紀錄，經回函表示於113年7月2日時，本案房屋有書面說明
本案房屋樓下2樓曾經反映過屋內漏水等情(見本院卷第104
頁)，是此時點均已在本案房屋於113年1月17日點交後所生
，而本院依原告之聲請向財團法人建築物漏水鑑定暨房屋科
技點交技術協進會函詢鑑定，經回函表示「本案漏水修繕已
完成，鑑定漏水為現況，無法判定漏水何時發生，本單位僅
能鑑定現況，無法鑑定漏水發生起始日起」等語(見本院卷
第114頁)，是鑑定單位亦無從確認漏水之發生起始日期，原
告復未就本件漏水至二樓之原因發生在113年1月17日之本案
房屋點交日前，依前開說明可知，難認原告已就「標的物於
交付時具有瑕疵乙節」負舉證責任。準此，本案房屋漏水至
二樓之問題，依民法第373條之規定，其危險已於點交後移
轉給原告，難認被告有交付具有瑕疵之物而負擔瑕疵擔保責
任或者不完全給付之債務不履行之情況，是原告主張民法第
359條、第179條、第227條第1項準用第226條第1項，均為無
理由。
㈣至原告雖於114年7月3日向本院聲請鑑定有關本案房屋於114
年5月左右發現本案房屋主臥室內浴廁天花板有漏水等情(見
本院卷第99頁正反面)，惟此部分屬於本案房屋本身之漏水
問題，與原告起訴時主張本案房屋漏水到下層二樓，導致二
樓發生漏水之事實屬二事，原告於起訴時即113年7月12日由
本院收文蓋章之起訴狀中並未據此主張，反而遲至近1年後
始於聲請鑑定狀中主張本案房屋本身主臥室內浴廁天花板有
漏水瑕疵，是本院認原告此部分之主張有延滯訴訟之情形，
故不予就此部分為調查及審酌，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張本案房屋於113年1月17日點交前已存在
漏水至樓下二樓之瑕疵，並主張民法第359條、第179條、第
227條第1項準用第226條第1項請求賠償40萬元，均為無理由
，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行聲請已失依據，
應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
中壢簡易庭 法 官 方楷烽
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
書記官 黃敏翠
113年度壢簡字第1720號
原 告 余嘉裕
訴訟代理人 余席文律師
被 告 葉兆雄
李雅琇
受 告知人 江宗岳
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年9月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年1月間向被告以新臺幣(下同)57
0萬元購買桃園市○○區○○○路○段00巷0號3樓之房屋(下稱本案
房屋)，並於113年1月17日辦理交屋結案並登記為本案房屋
所有權人，然於同年4月13日遭二樓屋主告知本案房屋有長
期滲漏水之情形，原告暫時雇工將本案房屋漏水住止漏，卻
無法解決本案房屋漏水問題，顯見該滲漏水瑕疵影響本案房
屋價值，被告對此負擔物之瑕疵與不完全給付之責，由於本
案房屋修繕費用預計為10萬元，加計價值減損30萬元，共計
為40萬元。爰依民法第359條、第179條、第227條第1項準用
第226條第1項之法律關係提起本件訴訟，並請求擇一為原告
有利之判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告40萬元，及自
本件起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算
之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於112年10月21日將本案房屋出售原告，雙
方辦理交屋前簽訂不動產買賣契約書，已詳盡告知本案房屋
既有瑕疵，被告就本案房屋並未有元告所稱漏水情形，另本
案房屋於113年4月3日中央氣象署地震測報中心所發布第19
號地震受有損害，此有桃園市政府工務局113年4月19日桃工
規字第1130015780號函可參，被告於113年5月4日第一次接
受仲介告知本案房屋有漏水情事，被告因此事尚需釐清，經
詢問本案房屋樓下二樓屋主後，獲回復係於113年4月13日通
報漏水，且當日回報總幹事，並於被告詢問後表示是地震後
才開始漏水，依民法第373條及本案買賣契約書第12條規定
，危險應由原告自本案房屋點交後承擔等語資為抗辯。並聲
明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、本院得心證之理由：
原告主張之上開事實，除了漏水之原因及時點為何，應由何
人承擔危險，被告是否應負擔原告所主張之金額等情為被告
所辯外，就其餘客觀之事實被告並無爭執，原告亦有提出兩
造間不動產買賣契約書、房屋交易安全制度專戶收支明細表
、房地產點交書、本案房屋所有權狀等件為證(見本院卷第7
頁至第16頁)，是本件爭點厥為：本案房屋有無漏水至直下
層之二樓房屋，如有，漏水之時間是否存在於本案房屋兩造
點交前？危險應由何人負擔？
㈠按民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，
不合債之本旨而言。是以構成不完全給付之要件，須債務人
已為給付，僅所提出之給付與債之本旨不相符合（最高法院
96年度台上字第2084號裁判要旨參照）。次按物之瑕疵係指
存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決
定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物
有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物
依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少
其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效
用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕
疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受
人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之
內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任
。（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。復按
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，原告舉證證實
自己主張之事實為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明
之責任，此為舉證責任分擔之原則。又出賣人如否認其所交
付之標的物瑕疵存在，應由買受人就標的物於交付時具有瑕
疵乙節，負舉證之責任（最高法院89年度台上字第126號、
91年度台上字第1740號判決意旨參照）。
㈡原告雖主張本案房屋於113年1月17日已存在漏水至樓下二樓
之瑕疵事實，然證人即受告知人江宗岳於本院114年4月29日
言詞辯論期日到庭證稱：「我居住在本案房屋樓下二樓，住
了18年，何時開始漏水沒有印象，是去年地震之後才開始漏
水，有一次大地震才開始漏水，地震之前都沒有漏過，當時
是我太太發現漏水，我太太抬頭看到天花板上有水滴，我們
家的天花板屬於塑料材質，水滴從板材掉下來，具體漏水日
期已經不清楚，是4月3日地震過好幾天才發生的，請了專業
的人來鑑定後釐清漏水責任，結論是樓上的問題，漏水目前
已經修好，不願意配合鑑定」等語。
㈢從上開證人之證詞可知，本案房屋樓下二樓之漏水狀況是在1
13年4月3日地震過後始發生，而本院向本案房屋坐落之國寶
江山大廈住戶管理委員會函詢有關本案房屋漏水通報及修繕
紀錄，經回函表示於113年7月2日時，本案房屋有書面說明
本案房屋樓下2樓曾經反映過屋內漏水等情(見本院卷第104
頁)，是此時點均已在本案房屋於113年1月17日點交後所生
，而本院依原告之聲請向財團法人建築物漏水鑑定暨房屋科
技點交技術協進會函詢鑑定，經回函表示「本案漏水修繕已
完成，鑑定漏水為現況，無法判定漏水何時發生，本單位僅
能鑑定現況，無法鑑定漏水發生起始日起」等語(見本院卷
第114頁)，是鑑定單位亦無從確認漏水之發生起始日期，原
告復未就本件漏水至二樓之原因發生在113年1月17日之本案
房屋點交日前，依前開說明可知，難認原告已就「標的物於
交付時具有瑕疵乙節」負舉證責任。準此，本案房屋漏水至
二樓之問題，依民法第373條之規定，其危險已於點交後移
轉給原告，難認被告有交付具有瑕疵之物而負擔瑕疵擔保責
任或者不完全給付之債務不履行之情況，是原告主張民法第
359條、第179條、第227條第1項準用第226條第1項，均為無
理由。
㈣至原告雖於114年7月3日向本院聲請鑑定有關本案房屋於114
年5月左右發現本案房屋主臥室內浴廁天花板有漏水等情(見
本院卷第99頁正反面)，惟此部分屬於本案房屋本身之漏水
問題，與原告起訴時主張本案房屋漏水到下層二樓，導致二
樓發生漏水之事實屬二事，原告於起訴時即113年7月12日由
本院收文蓋章之起訴狀中並未據此主張，反而遲至近1年後
始於聲請鑑定狀中主張本案房屋本身主臥室內浴廁天花板有
漏水瑕疵，是本院認原告此部分之主張有延滯訴訟之情形，
故不予就此部分為調查及審酌，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張本案房屋於113年1月17日點交前已存在
漏水至樓下二樓之瑕疵，並主張民法第359條、第179條、第
227條第1項準用第226條第1項請求賠償40萬元，均為無理由
，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行聲請已失依據，
應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
中壢簡易庭 法 官 方楷烽
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
書記官 黃敏翠