損害賠償114年度壢簡字第338號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
114年度壢簡字第338號
原 告 田國富
被 告 桃金企業社
法定代理人 陳文宏
訴訟代理人 游嵥彥律師
複代理人 徐易呈律師
葉冠彣
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年間委託被告居間仲介向訴外人
曾慶韋受讓其購買「康捷雲鑽建案B7棟2樓預售房屋(含坐落
土地」(下稱系爭房屋)之權利(即曾慶韋為系爭房屋之原買
受人，原告、曾慶韋需與建商另以換約方式，將原告變更為
系爭房屋買受人)，由於原告是第一次購買預售屋沒有經驗
，在被告要求下簽署承諾給予被告買賣成交價金2%計算之服
務費。然被告居間服務過程令原告大失所望，當原告要求系
爭房屋要實價登錄時，被告剛開始表示不能按照原告購買之
價格新臺幣(下同)1050萬元實價登錄，原告向被告表示可以
去跟曾慶韋或建商要求實價登錄，但被告收取原告高額報酬
，卻未站在原告立場積極幫原告爭取權利。嗣原告於同年11
月11日接到曾慶韋之存證信函表示如未依約定進行系爭房屋
換約手續，其將以原告違約論，而沒受原告已支付之351萬
元充作違約金等語，被告不僅沒有站在原告立場做溝通橋樑
，反而站在賣方立場告知原告如未依約定換約就是違約等語
，原告因而於這種脅迫下被迫簽字換約。又被告於原告要求
看屋時，不僅未幫原告向建商爭取看屋權利，反而幫建商說
換約可以、看屋不行，導致原告嗣後與建商必須透過消費爭
議申訴解決問題，原告看屋、驗屋及交屋之流程因此延後4
個月。被告上述行為就居間仲介契約之履行，顯然構成不完
全給付，造成原告受有延遲交屋4個月之損害，原告並受有
精神上痛苦，得請求非財產上損害，爰請求被告賠償10萬50
00元。為此，依民法不完全給付規定提起本件訴訟，並聲明
：被告應給付原告10萬5000元。
二、被告則以：被告為原告與曾慶韋居間成立系爭房屋買賣契約
，已完成兩造約定居間義務，被告就原告所詢問相關事務，
已就所知據實向原告報告並詳盡說明。原告所謂實價登錄之
事，本為原告與建商間之約定事項，與居間契約內容無涉，
被告已積極協助向建商轉達需求，遭到建商拒絕後，被告亦
向原告告知，原告稱被告未向建商爭取並非事實。另曾慶韋
之存證信函，係因先前因原告個人因素已延後換約日期，其
係善意提醒如原告仍因個人因素無法依約完成換約收續，恐
構成違約並面臨違約金之問題，曾慶韋及被告並無脅迫或其
他不法之情事。又被告協助原告與建商換約後，原告與建商
間之紛爭與原告無涉。被告已依約履行居間仲介義務，並無
原告所稱債務不履行之情形，原告請求被告負不完全給付損
害賠償責任，無理由。且原告並未舉證其受有何等之損害，
及該損害與被告有何因果關係，故原告之主張顯無理由等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項
，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關
於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查
之義務，民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有
明文。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，
債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因
不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
亦為民法第227條所明定。而契約成立生效後，債務人除負
有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義
務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或
財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包
括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人
未盡此項義務，債權人即得依不完全給付請求損害賠償(最
高法院100年度台上字第2號民事判決參照)。是如有因可歸
責於債務人之事由，致為不完全給付，並發生履行利益以外
之損害時，債權人自得依不完全給付請求損害賠償(最高法
院107年度台上字第2208號民事判決參照)。
(二)經查，本件原告已經由被告居間仲介向曾慶韋受讓其購買系
爭房屋之權利，原告並已透過換約方式變更為系爭房屋買受
人，有系爭房屋買賣契約書在卷可參(見本院卷第16-17、32
-34頁)，且為兩造所不爭執，可知被告已完成居間之義務。
(三)原告固主張被告有前揭不完全給付之情形。惟查，原告與建
商間買賣契約之權利義務，需原告與建商間合意，始能成為
契約內容，並非原告或被告單方意思表示即可成立，原告雖
主張被告未積極幫原告爭取實價登錄，然建商是否同意實價
登錄並非被告所能決定，且依原告提出之原告、曾慶韋及建
商間三方契約書(見本院卷第32頁)，已明文記載依原契約(
曾慶韋與建商間之契約)買賣價格申報，顯然原告亦同意以
此方式做實價登錄。而原告並未提出其於委託被告居間仲介
購買系爭房屋時，有與被告約定出賣人需同意依最後實際成
交價格時價登錄，始同意購買房屋之條件之相關證據，故除
買賣價金及買賣標的外，實價登錄之內容為，顯非原告委託
被告居間購買房屋之重點，則原告與建商之買賣契約並未約
定以最後買賣價格實價登錄，難認被告有何違反給付義務之
情形。
(四)原告復主張被告站在賣方立場告知原告如未依約定換約就是
違約等語，原告因而於這種脅迫下被迫簽字換約等語。惟觀
諸曾慶韋寄發之存證信函內容(見本院卷第6至7頁)，曾慶韋
係表示前約定113年10月15日及同年11月7日完成換約手續，
均因原告因素無法完成換約，如原告又因個人因素，未於約
定之同年11月19日完成換約手續，將依契約主張沒收原告以
支付之款項充作違約金等語。該內容係提醒原告不要再未依
約履行換約手續，內容並無任何該當於脅迫之言論，且原告
與曾慶韋間之契約確實有違約金約定條款(見本院卷第16頁)
，此為曾慶韋合法催告及主張權利之存證信函。而被告於對
話紀錄中僅是告知被告如不依完成換約手續會構成違約，亦
難認有何脅迫之情事，原告以此主張被告有不完全給付，亦
屬無據。
(五)原告另主張被告不僅未幫原告向建商爭取看屋權利，反而幫
建商說換約可以、看屋不行，導致原告嗣後與建商必須透過
消費爭議申訴解決問題，原告看屋、驗屋及交屋之流程因此
延後4個月等語。惟查，原告提出之對話紀錄中，被告曾向
原告表示已詢問過建商，建商表示看屋沒辦法等語(見本院
卷第8頁)，可見被告並非未依原告之要求詢問建商是否可以
看屋，係因建商拒絕始無法進行看屋。而被告既已完成居間
促成原告、曾慶韋與建商間換約，使原告順利購買系爭房屋
，被告之居間義務即已完成，而原告於本院言詞辯論期日亦
自陳系爭房屋無重大瑕疵或漏水(見本院卷第70頁)，被告顯
然已應就其所知，據實報告於原告。至於原告與建商間後續
買賣契約之看屋、驗屋及交屋時程問題，屬原告與建商間買
賣契約履行之問題，非被告所應負之仲介、居間之義務範圍
，自難認被告有何不完全給付之情事。
(六)從而，原告對於被告居間服務之過程縱使有所不滿意，然原
告所主張之事實，尚難認被告有未依債之本旨提出支付之情
形，則原告主張被告有不完全給付，並請求被告賠償財產即
分財產上損害，應無理由。
六、綜上所述，原告依民法不完全給付規定，請求被告給付10萬
5000元，無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部
分諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
書記官 黃建霖
114年度壢簡字第338號
原 告 田國富
被 告 桃金企業社
法定代理人 陳文宏
訴訟代理人 游嵥彥律師
複代理人 徐易呈律師
葉冠彣
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年5月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年間委託被告居間仲介向訴外人
曾慶韋受讓其購買「康捷雲鑽建案B7棟2樓預售房屋(含坐落
土地」(下稱系爭房屋)之權利(即曾慶韋為系爭房屋之原買
受人，原告、曾慶韋需與建商另以換約方式，將原告變更為
系爭房屋買受人)，由於原告是第一次購買預售屋沒有經驗
，在被告要求下簽署承諾給予被告買賣成交價金2%計算之服
務費。然被告居間服務過程令原告大失所望，當原告要求系
爭房屋要實價登錄時，被告剛開始表示不能按照原告購買之
價格新臺幣(下同)1050萬元實價登錄，原告向被告表示可以
去跟曾慶韋或建商要求實價登錄，但被告收取原告高額報酬
，卻未站在原告立場積極幫原告爭取權利。嗣原告於同年11
月11日接到曾慶韋之存證信函表示如未依約定進行系爭房屋
換約手續，其將以原告違約論，而沒受原告已支付之351萬
元充作違約金等語，被告不僅沒有站在原告立場做溝通橋樑
，反而站在賣方立場告知原告如未依約定換約就是違約等語
，原告因而於這種脅迫下被迫簽字換約。又被告於原告要求
看屋時，不僅未幫原告向建商爭取看屋權利，反而幫建商說
換約可以、看屋不行，導致原告嗣後與建商必須透過消費爭
議申訴解決問題，原告看屋、驗屋及交屋之流程因此延後4
個月。被告上述行為就居間仲介契約之履行，顯然構成不完
全給付，造成原告受有延遲交屋4個月之損害，原告並受有
精神上痛苦，得請求非財產上損害，爰請求被告賠償10萬50
00元。為此，依民法不完全給付規定提起本件訴訟，並聲明
：被告應給付原告10萬5000元。
二、被告則以：被告為原告與曾慶韋居間成立系爭房屋買賣契約
，已完成兩造約定居間義務，被告就原告所詢問相關事務，
已就所知據實向原告報告並詳盡說明。原告所謂實價登錄之
事，本為原告與建商間之約定事項，與居間契約內容無涉，
被告已積極協助向建商轉達需求，遭到建商拒絕後，被告亦
向原告告知，原告稱被告未向建商爭取並非事實。另曾慶韋
之存證信函，係因先前因原告個人因素已延後換約日期，其
係善意提醒如原告仍因個人因素無法依約完成換約收續，恐
構成違約並面臨違約金之問題，曾慶韋及被告並無脅迫或其
他不法之情事。又被告協助原告與建商換約後，原告與建商
間之紛爭與原告無涉。被告已依約履行居間仲介義務，並無
原告所稱債務不履行之情形，原告請求被告負不完全給付損
害賠償責任，無理由。且原告並未舉證其受有何等之損害，
及該損害與被告有何因果關係，故原告之主張顯無理由等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項
，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關
於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查
之義務，民法第565條、第567條第1項前段、第2項分別定有
明文。再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，
債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因
不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
亦為民法第227條所明定。而契約成立生效後，債務人除負
有給付義務(包括主給付義務與從給付義務)外，尚有附隨義
務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或
財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包
括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人
未盡此項義務，債權人即得依不完全給付請求損害賠償(最
高法院100年度台上字第2號民事判決參照)。是如有因可歸
責於債務人之事由，致為不完全給付，並發生履行利益以外
之損害時，債權人自得依不完全給付請求損害賠償(最高法
院107年度台上字第2208號民事判決參照)。
(二)經查，本件原告已經由被告居間仲介向曾慶韋受讓其購買系
爭房屋之權利，原告並已透過換約方式變更為系爭房屋買受
人，有系爭房屋買賣契約書在卷可參(見本院卷第16-17、32
-34頁)，且為兩造所不爭執，可知被告已完成居間之義務。
(三)原告固主張被告有前揭不完全給付之情形。惟查，原告與建
商間買賣契約之權利義務，需原告與建商間合意，始能成為
契約內容，並非原告或被告單方意思表示即可成立，原告雖
主張被告未積極幫原告爭取實價登錄，然建商是否同意實價
登錄並非被告所能決定，且依原告提出之原告、曾慶韋及建
商間三方契約書(見本院卷第32頁)，已明文記載依原契約(
曾慶韋與建商間之契約)買賣價格申報，顯然原告亦同意以
此方式做實價登錄。而原告並未提出其於委託被告居間仲介
購買系爭房屋時，有與被告約定出賣人需同意依最後實際成
交價格時價登錄，始同意購買房屋之條件之相關證據，故除
買賣價金及買賣標的外，實價登錄之內容為，顯非原告委託
被告居間購買房屋之重點，則原告與建商之買賣契約並未約
定以最後買賣價格實價登錄，難認被告有何違反給付義務之
情形。
(四)原告復主張被告站在賣方立場告知原告如未依約定換約就是
違約等語，原告因而於這種脅迫下被迫簽字換約等語。惟觀
諸曾慶韋寄發之存證信函內容(見本院卷第6至7頁)，曾慶韋
係表示前約定113年10月15日及同年11月7日完成換約手續，
均因原告因素無法完成換約，如原告又因個人因素，未於約
定之同年11月19日完成換約手續，將依契約主張沒收原告以
支付之款項充作違約金等語。該內容係提醒原告不要再未依
約履行換約手續，內容並無任何該當於脅迫之言論，且原告
與曾慶韋間之契約確實有違約金約定條款(見本院卷第16頁)
，此為曾慶韋合法催告及主張權利之存證信函。而被告於對
話紀錄中僅是告知被告如不依完成換約手續會構成違約，亦
難認有何脅迫之情事，原告以此主張被告有不完全給付，亦
屬無據。
(五)原告另主張被告不僅未幫原告向建商爭取看屋權利，反而幫
建商說換約可以、看屋不行，導致原告嗣後與建商必須透過
消費爭議申訴解決問題，原告看屋、驗屋及交屋之流程因此
延後4個月等語。惟查，原告提出之對話紀錄中，被告曾向
原告表示已詢問過建商，建商表示看屋沒辦法等語(見本院
卷第8頁)，可見被告並非未依原告之要求詢問建商是否可以
看屋，係因建商拒絕始無法進行看屋。而被告既已完成居間
促成原告、曾慶韋與建商間換約，使原告順利購買系爭房屋
，被告之居間義務即已完成，而原告於本院言詞辯論期日亦
自陳系爭房屋無重大瑕疵或漏水(見本院卷第70頁)，被告顯
然已應就其所知，據實報告於原告。至於原告與建商間後續
買賣契約之看屋、驗屋及交屋時程問題，屬原告與建商間買
賣契約履行之問題，非被告所應負之仲介、居間之義務範圍
，自難認被告有何不完全給付之情事。
(六)從而，原告對於被告居間服務之過程縱使有所不滿意，然原
告所主張之事實，尚難認被告有未依債之本旨提出支付之情
形，則原告主張被告有不完全給付，並請求被告賠償財產即
分財產上損害，應無理由。
六、綜上所述，原告依民法不完全給付規定，請求被告給付10萬
5000元，無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部
分諭知如主文第2項所示。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 11 日
書記官 黃建霖