排除侵害等112年度竹北簡字第343號
臺灣新竹地方法院民事簡易判決
112年度竹北簡字第343號
先 位 原告 寶佳富邑透天大廈管理委員會
法定代理人 傅國民
備 位 原告 趙淑娟
上 一 人
訴訟代理人 傅國民
上二人共同
訴訟代理人 張雅蘋律師
許淑玲律師
許啟龍律師
被 告 姜金好
訴訟代理人 徐郁茹
楊紹翊律師
上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國113年7月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、先、備位原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由先、備位原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一
、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟
法第436條第2項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。次
按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主
觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之
合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）
之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其
性質而持肯定說與否定說互見。惟其中原告多數的主觀預備
合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同
一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟
之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受
此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防
止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程
序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備
合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於
辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起（最高法院94年度
台上字第283號判決意旨參照）。
二、經查，本件原係由寶佳富邑透天大廈管理委員會（下稱寶佳
富邑社區管委會）為原告提起訴訟，並聲明：㈠被告應將坐
落新竹縣○○鄉○○段000○號（下稱系爭建物）如起訴狀附圖1
所示車道騰空返還予全體共有人，並禁止於上開占用部分上
停車或為任何其他占用行為。㈡被告應給付全體共有人相當
於租金之不當得利共新臺幣（下同）169,720元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨起
訴狀繕本送達翌日起至返還第1項車道予全體共有人之日止
，按月給付2,829元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見
卷一第9頁)。嗣因不確定寶佳富邑社區管委會是否具備當事
人適格，而具狀追加系爭建物之共有人趙淑娟為備位原告，
其追加之備位聲明為：㈠被告應將其停放於系爭建物如起訴
狀附圖所示車道騰空返還予全體共有人，且不得再以任何形
式為占用使用行為。㈡被告應給付原告趙淑娟3,123元，及自
追加聲明暨準備書一狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息；暨起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項車道
予全體共有人之日止，按月給付告趙淑娟52元。㈢原告趙淑
娟願供擔保，請准宣告假執行（見卷一第135至136頁）。復
於地政事務所測量後，具狀更正其請求返還車位為地政事務
所複丈成果圖所示甲、乙車位，並變更其先位聲明為：㈠被
告應將其停放於系爭建物如複丈成果圖所示甲、乙部分對應
位置之車輛移出，並將上開占用部分返還予全體共有人，且
不得再以任何形式為占用使用行為。㈡被告應給付原告寶佳
富邑社區管委會69,224元，及自民事聲明更正追加暨準備三
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自
113年1月5日起至騰空返還第一項建物之日止，按月給付原
告寶佳富邑社區管委會1,154元。㈢願供擔保，請准宣告假執
行（見卷二第39至41頁)。又因查明被告現已無繼續占用土
地複丈成果圖所示甲車位，原告乃當庭捨棄聲明第一項關於
返還甲車位部份之請求（見卷三第88頁）。
三、經核本件請求被告返還停車位予系爭建物全體共有人及給付
無權占用系爭建物不當得利之訴，係以先位原告寶佳富邑社
區管委會若經本院認定無當事人適格、先位之訴無理由，為
備位原告趙淑娟所提備位訴訟之停止條件，兩者均係基於同
一基礎事實，先、備位之訴攻擊防禦方法得相互援用，不致
延滯訴訟程序之進行，亦無礙於被告防禦而有訴訟不安定之
情形；原告請求不當得利金額之變更，則屬縮減應受判決事
項之聲明，揆諸上揭說明，程序上均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告趙淑娟為寶佳富邑社區之B27住戶，其專有部分為新竹
縣○○段000地號土地及同段870建號建物（門牌號碼新竹新豐
鄉潤泰街23巷18號），被告為同社區之A1住戶，其專有部分
為新竹縣○○鄉○○段000○00地號土地及同段736建號建物（門
牌號碼新竹縣○○鄉○○街00號，下合稱A1戶房地），而系爭建
物位於寶佳富邑社區之地下一樓，為包含原告趙淑娟及被告
在內全體住戶共有之共用部分，地下一層車道僅能供社區住
戶車輛通往室外，不得約定由特定住戶專用，詎料被告長期
以來持續於新竹縣新湖地政事務所複丈成果圖所示甲、乙部
分位置（面積共25.83平方公尺）停放車輛，無權占用車道
，妨害系爭建物全體共有人對該部分車道之所有權，目前被
告雖已未再繼續占用甲部分停放車輛，惟仍持續無權占用乙
部分停放車輛，原告寶佳富邑社區管委會既為系爭建物所在
社區之管理委員會，已獲區分所有權人會議決議授權處理被
告無權占用車道之行為，依公寓大廈管理條例第9條規定，
得由管委會以自己之名義對無權占用社區共用部分之住戶提
起訴訟，倘認原告寶佳富邑社區管委會無當事人適格，原告
趙淑娟為系爭建物共有人之一，亦得依民法第767條第1項、
第821條規定，訴請被告騰空返還無權占用系爭建物如複丈
成果圖所示乙部分位置，並將該部分建物返還予全體共有人
。
(二)被告雖抗辯其購買A1戶房地時，買賣契約書已標示其停車位
為複丈成果圖所示甲、乙二車位，全體住戶十餘年來皆依照
建商之規劃停放車輛，已達成分管契約，被告係依照分管契
約有權使用甲、乙車位，亦未占用社區公用車道等情。惟被
告提出買賣契約書之附件「地下一層停車空間建照設計原圖
」，已清楚標示A1戶之停車空間位於其專有部分之地下室，
並非位於A1戶地下一樓專有部分外之車道，雖買賣契約書之
附件「地下一層停車空間編轄管理圖」有於A2戶地下室專有
部分外標示兩個停車位，且社區地下一層A2、A8、A11、A12
、A16、A17戶專有部分外原有規劃獎勵停車空間，惟社區起
造建商於銷售社區建案時已取消上開停車空間而未予銷售，
被告主張其係依據分管契約有權占用A2戶專有部分地下室外
之兩個停車位（即系爭建物如複丈成果圖所示甲、乙部分位
置），自非可採。況系爭建物如複丈成果圖所示甲、乙位置
為車道，依規定不得作為停車空間使用，縱有就該部分車道
位置約定分管，其約定亦屬無效，不得主張為占用系爭建物
如土地複丈成果圖所示甲、乙部分之正當權源。
(三)被告於本件起訴前五年均持續無權占用系爭建物如複丈成果
圖所示甲、乙部分位置，應給付原告寶佳富邑社區管委會其
無權占用期間相當於租金之不當得利69,224元（計算式：申
報地價5,360元x占用面積25.83平方公尺x10%x5年=69,224元
），及按月給付相當於租金之不當得利1,154元（計算式：
申報地價5,360元x占用面積25.83平方公尺x10%x1/12=1,154
元）至騰空返還無權占用部分為止。倘認原告寶佳富邑社區
管委會不具備當事人適格，原告趙淑娟就系爭建物之應有部
分為10000分之184，原告趙淑娟得請求被告給付相當於租金
之不當得利3,123元，及按月給付52元至騰空返還無權占用
部分為止。
(四)並聲明：
１、先位聲明：
(1)被告應將其停放於系爭建物如新竹縣新湖地政事務所複丈成
果圖所示乙部分對應位置之車輛移出，並將上開占用部分返
還予全體共有人，且不得再以任何形式為占用使用行為。
(2)被告應給付原告寶佳富邑社區管委會69,244元，及自民事聲
明更正、追加暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息，並自113年1月5日起至騰空遷讓返還第一
項建物之日止，按月給付原告寶佳富邑社區管委會1,154元
。
(3)原告寶佳富邑社區管委會願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：
(1)被告應將其停放於系爭建物如新竹縣新湖地政事務所複丈成
果圖所示乙部分對應位置之車輛移出，並將上開占用部分返
還予全體共有人，且不得再以任何形式為占用使用行為。
(2)被告應給付原告趙淑娟3,123元，及自追加聲明暨準備書一
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自
追加聲明暨準備書一狀繕本送達翌日起至返還第一項車道予
全體共有人之日止，按月給付原告趙淑娟52元。
(3)原告趙淑娟願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告係於94年8月5日向訴外人黃國甄購買A1戶房地，為第一
手房屋，寶佳富邑社區於94年間建造完成後，社區地下一樓
停車空間之共用部分編列為系爭建物，由社區全體區分所有
權人共有，社區之區分所有權人會議決議僅有授權管委會處
理違規停車部分，並未授權管委會對被告提起訴訟，原告寶
佳富邑社區管委會並非依據社區規約或區分所有權人決議提
起本件訴訟，其當事人不適格，應予駁回。
(二)由被告購買A1戶房地簽立之「寶佳富邑透天房屋買賣契約書
」所載，被告購買之範圍包含地下停車空間，寶佳富邑社區
住戶均有簽立「停車空間分管同意書」，表明社區全體區分
所有權人均了解及同意各住戶對於所買受之停車空間有管理
、收益、處分及排除他人干涉之權利，而買賣契約書附件三
「地下一層停車空間編轄管理圖」係標示被告專有部分之所
有權範圍，可知附表三之「地下一層停車空間建造設計原圖
」方為「停車空間分管同意書」所指之附件，依「地下一層
停車空間建造設計原圖」標示，系爭建物如複丈成果圖所示
甲、乙部分位置均為停車位，且均為新竹縣政府核准設置之
獎勵停車位、並非車道，並無原告所稱阻礙其他社區住戶車
輛進出之情，原告寶佳富邑社區管委會擅自塗掉位於系爭建
物之停車位標線，亦經新竹縣政府去函說明該等停車空間屬
於法定及獎勵停車位，並要求原告寶佳富邑社區管委會應將
停車格線恢復原狀，原告寶佳富邑社區管委會提起本件訴訟
實屬權利濫用。而寶佳富邑社區共有56戶，全體社區住戶均
有向建商購得停車位，被告所購買之停車位即為系爭建物如
複丈成果圖所示之乙車位，被告自94年間遷入迄今已逾18年
，均將車輛停放於劃有停車格線之甲、乙車位上，從未占用
車道，就被告使用乙車位部分，全體社區住戶即系爭建物全
體共有人已達成分管契約，被告自屬有權占用乙車位，至於
甲車位為A2住戶蕭秀玉之車位，被告現已未再繼續使用蕭秀
玉購買之甲車位。
(三)為此答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於94年9月22日以買賣為原因取得新豐鄉泰豐段655之14
地號土地及其上736建號建物所有權（門牌號碼新豐鄉文林
街96號，即A1戶房地）。同段854號建物（即系爭建物）為
該社區之地下一樓共用部分。
(二)寶佳富邑社區有56戶透天房屋，皆有向建商購得停車位，原
告趙淑娟為B27戶房地所有權人、蕭淑玉為A2戶房地所有權
人。
(三)被告於起訴前5年均有持續使用系爭建物如複丈成果圖所示
甲、乙停車位。
四、得心證之理由：
(一)原告寶佳富邑社區管委會具有當事人適格：
１、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，
得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行
為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人
與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主
體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟
標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事
人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，
其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第
1780號判決意旨參照）。
２、經查，原告寶佳富邑社區管委會係被告所有A1戶房地所在寶
佳富邑社區之管理委員會，其以被告無權占用社區之共用部
分即系爭建物為由，訴請被告返還無權占用系爭建物如複丈
成果圖所示甲、乙部分，及給付占用期間相當於租金之不當
得利，原告寶佳富邑社區管委會雖非本件訴訟標的實體法上
權利義務關係之主體，惟兩造均不爭執系爭建物為寶佳富邑
社區之共用部分，依公寓大廈管理條例9條第2項規定：「住
戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定」、同條第4項規定：「住戶違反第
二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性
質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並
得請求損害賠償」、第10條第2項前段規定：「共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之」、第36條第2款規定：「管理委員會之職務如下
：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，可知
管理委員會就社區之共有部分有管理、維護之權限，對於社
區住戶違反共用部分設置目的及通常使用者，管理委員會得
訴請法院為必要之處置或請求損害賠償，則原告寶佳富邑社
區管委會本於管理社區共用部分所生之私法上爭議，應具備
訴訟實施權，揆諸上揭說明，核屬適格之當事人，先予敘明
。
(二)系爭建物如複丈成果圖所示乙部分位置，為被告依分管契約
有權使用之停車位：
１、被告係於94年9月22日購買並取得取得A1戶房地所有權，依其
提出「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」第2條約定第2項約定
：「買方所有之停車空間位置詳如附件三之車位編轄圖」、
第17條約定：「本透天社區地下室共壹層除供作消防機械室
、機械式（污水機房、發電機）、各進、排煙（風）管道（
如消防、發電機等等）、台電配電室、電信室等公共設施外
，由賣方負責規劃為各戶之汽車停車空間及共用車道（但遇
空襲時應開放供全體住戶緊急避難之用）。日後所有之管理
使用權，買方（含管理人）共同約定遵守之」（見卷一第77
至100頁），契約書附件九「停車空間分管同意書」則載明
「停車空間位置圖詳如附件三」，其第1項並約定：「買方
同意停車空間在個別劃定分管契約範圍內，有管理、收益、
處分及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張上
開權利；就本社區停車場之規劃及約定，買方均已充分認知
了解且能符合需求」、第3條約定：「本社區全體區分所有
權人，均了解並同意前述車位之規劃及使用方式，任何妨礙
上開車位之使用者（含管理人）應對買賣雙方均負損害賠償
責任」、第5條約定：「買方產權如有出售轉讓時，應將本
停車空間分管同意書所同意切結事項告知受讓人，並明訂於
買賣（相關）契約中，而效力及於立同意書之受讓人、繼承
人、管理人或承租人」（見卷一第101頁），而同社區A2、A
8、A9、B27住戶所簽立之「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」
，亦均有上述相同文字之契約約款及附有相同文字內容之停
車空間分管同意書（見卷二第199至401頁），堪認寶佳富邑
社區全體住戶均已透過其等簽立之上開「寶佳富邑透天房屋
買賣契約書」及附件九「停車空間分管同意書」，達成以該
契約書附件三所標示位置使用停車位之分管協議。
２、而上述寶佳富邑社區A1、A2、A8、A9、B27住戶簽立之「寶佳
富邑透天房屋買賣契約書」之附件三均為2紙文件，其一為
「地下一層停車空間建造設計原圖」、另一為「地下一層停
車空間編轄管理圖」，其中A2戶簽立契約書所附之「地下一
層空間建照設計原圖」與A1、A8、A9、B27戶簽立契約書所
附之「地下一層停車空間編轄管理圖」為相同之圖面，該圖
面僅標示出各戶專有部分位置，並無標示停車位；而A2戶簽
立契約書所附「地下一層停車空間編轄管理圖」及A1、A8、
A9、B27戶簽立契約書所附「地下一層停車空間建照設計原
圖」為相同之圖面，該圖面除標示各戶之專有部分位置以外
，尚有以隔線標示出停車格，且該圖面以格線標示之停車格
標線及編號，與新竹縣政府核准使用執照地下一層平面圖所
標示之停車空間位置相同（見卷二第23頁），可知寶佳富邑
社區建案興建完成時，建商規劃之停車位空間應如被告即A1
戶簽立「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一
層停車空間建照設計原圖」所示（見卷一第263頁），即A1A
2戶專有部分地下室外劃有編號111、112號兩個停車位、A8A
9戶專有部分地下室外劃有編號61、62號兩個停車位、A1011
戶專有部分地下室外劃有編號123、124號兩個停車位、A12A
13戶專有部分地下室外劃有編號89、90號兩個停車位、A15A
16戶專有部分地下室外劃有編號63、64號兩個停車位、A17A
18戶專有部分地下室外劃有編號49、50號兩個停車位，其餘
編號之停車位則劃設於A3至A7、B1至B45各戶之專有部分地
下室內。
３、再經本院於112年10月11日會同兩造至現場履勘結果，上述被
告簽立「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一
層停車空間建照設計原圖」所標示之A1A2戶、A8A9戶、A17A
18戶專有部分地下室外各兩個停車空間，均有以白線劃出停
車位格線，A10A11、A12A13、A15A16戶專有部分地下室外各
兩個停車空間之停車位格線則已遭水泥掩蓋，被告使用系爭
建物如複丈成果圖所示甲、乙位置，即為A1A2戶專有部分地
下室外之停車位，且停車格有標示數字111、112之痕跡等情
，有現場照片、本院勘驗筆錄、新竹縣新湖地政事務所112
年11月6日新湖地測字第1122300327號函暨所附複丈成果圖
在卷可憑（見卷一第49頁、第117至133頁第293至299頁、第
361至363頁、卷二第71至87頁），堪認系爭建物如複丈成果
圖所示甲、乙位置，即為被告簽立「寶佳富邑透天房屋買賣
契約書」之附件三「地下一層停車空間建照設計原圖」所標
示，A1A2戶專用部分地下室外之編號111、112停車位，再經
核對新竹縣政府核准使用執照地下一層平面圖，此二停車空
間屬獎勵停車位，則被告抗辯系爭建物如複丈成果圖所示甲
、乙位置即為建商原始規畫之停車位，並經全體區分所有權
人透過與建商簽立之買賣契約達成使用停車空間之分管協議
等情，應非無稽。
４、有關上述建商規劃停車位之實際使用狀況，並據證人即A2戶
住戶蕭秀玉於本院113年4月10日之言詞辯論程序結稱略以：
我是寶佳富邑社區A2住戶，我們家的門牌號碼是新豐鄉文林
街29號，我從93年開始住在這裡，我是跟建商買的第一手住
戶，我在99年就搬走了，現在A2這戶是空的沒有人住，前幾
年我姐姐會去住。建商跟我們說，這兩個停車格有一格是我
們的，建商跟我們說那邊是一人一格，一格是A2的、一格是
A1的，但沒有說A2的車位是這兩個停車格中的哪一個，我簽
的買賣契約書附件三，A2的房子裡面沒有劃停車格，所以停
車格是在房子外面一人一格，但A1戶他們家在做書局，甲、
乙兩個停車格都是放他們家的書比較多，我們家的車就停在
我們家門口，沒有停在這兩個停車格，如果A1車子檔在我們
家門口，我們就會打電話給A1的徐老闆，徐老闆就會下來移
車，99年我搬走後，中間我姐姐有過去住過，曾經發生A1的
車子擋住我姐姐的車、不移車的問題，就叫我去處理。我知
道我們社區地下室那四個block車子也會停在外面，以前我
住的時候，A8A9前面有停兩台或三台車，A17A18外面有停車
，停幾台我沒注意看，A10A11外面是停兩台車，A12A13、A1
5A16前面印象中沒有停過車，因為那邊算是迴旋車道，我住
在社區期間，沒有聽過四個block以外的住戶對於在四個blo
ck處停車表示反對意見。買賣契約附件三的圖面上有些人家
的地下室劃一個停車格、有些劃兩個停車格，可是我們這四
個block室內都沒有劃停車格，我們有回去量尺寸，室內沒
有劃停車格，好像是因為長度不符合法規。A1、A2戶前兩個
停車位一定有一格是A2的，沒有理由兩格都是A1的，我認為
我們家停車格應該是比較靠我們家門口的編號111（即複丈
成果圖所示甲位置），也就是複丈成果圖的甲車位是A2戶的
、乙車位是A1戶的等語（見卷二第174至186頁），堪認建商
交屋後寶佳富邑社區住戶之停車位使用狀況，即如被告簽立
「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一層停車
空間建照設計原圖」所示（見卷一第263頁），亦即A1A2、A
8A9、A10A11、A17A18專有部分地下室外均有規劃為停車空
間，並供上開各戶停車使用，其中A1A2戶專有部分地下室外
之編號111（即複丈成果圖所示甲部分位置）為供A2住戶之
停車格、編號112（即複丈成果圖所示乙部分位置）為供A1
住戶即被告使用之停車格，且交屋迄今各住戶對於上開停車
格使用方式並未表達不同意見，則被告抗辯其依分管契約有
權使用系爭建物如複丈成果圖所示乙部分停車位一節，應屬
有據。
５、原告雖主張上述A1、A2、A8、A9、B27住戶簽立之「寶佳富邑
透天房屋買賣契約書」第2條第2項文字已載明各買受人之停
車空間位置為附件三車位編轄圖，即全體住戶之車位位置應
如被告提出契約書之附件三「地下一層停車空間編轄管理圖
」所示（見卷一第105頁）、而非如附件三「地下一層停車
空間建照設計原圖」所示（見卷一第103頁），且據建商回
函，各戶約定停車位置為被告簽立買賣契約書之附件三「地
下一層停車空間編轄管理圖」（未於共用部分標示停車位）
、並非被告簽立買賣契約之附件三「地下一層停車空間建照
設計原圖」（有於共用部分標示停車位），可知建商已取消
「地下一層停車空間建照設計原圖」所標示位於系爭建物之
停車位，改以「地下一層停車空間編轄管理圖」所標示各住
戶停車位均位於自己專有部分之地下室內、共用部分並未劃
設任何停車位之情況交屋等情。經查：
(1)本院依被告聲請，檢附被告簽立買賣契約書附件三「地下一
層停車空間建照設計原圖」及「地下一層停車空間編轄管理
圖」，向寶佳富邑社區之起造建商寶誠建設股份有限公司函
詢該社區停車空間及分管約定之位置，經該公司函覆以：寶
佳富邑透天房屋社區於建築之初，即有每棟透天住戶設置停
車空間，與各住戶約定停車之位置，均標示於各戶之透天房
屋預定買賣合約書之附件三「地下一層停車空間編轄管理圖
」中，並非以「地下一層停車空間建照設計原圖」為約定停
車位置。由於該建案業已出售17、18年以上，業已銷毀相關
合約書，無從協助查核相關合約書以圖面標示每一編號戶之
特定停車位置，惟各承購戶如提出其買賣合約書，應可查察
核對其特定停車位之標示位置，依本公司一般作業，停車位
標示處會由買賣雙方用印。各戶之停車空間並無特定之產權
登記，本社區停車空間有分管約定，即「停車空間分管同意
書」。系爭建號為地下室共用部分，主要約定作為車道及機
電設備空間，由共有人依合約約定、規約、分管協議、相關
區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例等規定使用等語
（見卷一第357至359頁），再經本院函詢全體住戶購買停車
位是位於各戶地下一層專用部分內、抑或位於共用部分，經
該公司函覆以：寶佳富邑客戶購買之寶佳富邑透天房屋社區
之停車空間，均標示於各戶之透天房屋預定買賣合約書之附
件三其中之「地下一層停車空間編轄管理圖」中，其停車位
置應係於各戶專用部分內。本社區之共有部分即系爭建號，
乃全數按照各戶專有部分與全區各戶專有部分面積總和之比
例計算配分出售，並無任何一住○○○區○○○○○○○○號，額外購
買停車位使用權而額外取得比「按照各戶專有部分與全區各
戶專有部分面積總和之比例計算」更多之共有部分持分等語
（見卷二第419至421頁）。
(2)寶佳富邑社區建商上述函覆內容，雖稱：各住戶購買之停車
位，係位於買賣契約書附件三「地下一層停車空間編轄管理
圖」經買賣雙方用印之位置，停車位分管圖並非「地下一層
停車空間建照設計原圖」，各戶之停車位均位於各戶之專有
部分內，並無住戶額外購買位於位於共用部分即系爭建號之
停車位等情，惟查，A2戶蕭秀玉與建商簽立「寶佳富邑透天
房屋買賣契約書」之附件三「地下一層停車空間編轄管理圖
」所示，經買賣雙方用印確認之停車空間位置，係位於其專
有部分外、位於共用部分即系爭建物之編號111、112停車位
（見卷二第237頁）；B27戶即原告趙淑娟與建商簽立「寶佳
富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一層停車空間編
轄管理圖」，則未見買賣雙方用印確認停車位置（見卷二第
397頁），此與建商上開函覆內容所稱各戶購買之停車位，
均有經買賣雙方於買賣契約之附件三「地下一層停車空間編
轄管理圖」簽名用印確認，且各戶用印確認之停車位均位於
其專有部分內、並無位於共用部分之停車位等情，並不相符
，參以建商已自承因該建案銷售距今已達17、18年以上，並
無留存原始合約書以查核各戶購買之特定停車位置，可知建
商上開函覆內容，並非依據其留存之原始合約資料內容所為
，且與卷附A2、B27住戶提出之買賣合約書有上述矛盾之處
，已無從逕採；況寶佳富邑社區自交屋迄今將近17、18年以
來，A1A2、A8A9戶、A8A9戶、A17A18戶專有部分地下室外之
共用部分，均有劃設停車格及由住戶停放車輛一情，業據證
人蕭秀玉到庭證稱明確，並經本院會同兩造至現場履勘屬實
，業如上述，亦與原告所稱建商交屋時已取消使照、建照地
下一樓圖面所劃設上開停車位乙情，明顯不符，原告就建商
於交屋前即已取消其於社區地下室共用部分（即系爭建物）
規劃之停車位等事實，復無法提出其他證據以實其說，即難
認可採。
６、原告復主張系爭建物為寶佳富邑社區全體住戶共有之共用部
分，依法全部均僅能作為車道使用，無法規劃停車位，縱達
成停車位分管契約亦屬無效等情。惟查，依新竹縣政府核准
之寶佳富邑社區地下一層平面圖所載，寶佳富邑社區地下一
層共用部分即系爭建物，即有於A2、A8、A11、A12、A16、A
17戶專有部分地下室外之位置，分別標示各兩個獎勵停車空
間（見卷二第23頁），並據新竹縣政府函請原告寶佳富邑社
區管委會就上開經管委會塗銷之停車位回復原狀（見卷二第
21頁），足見依寶佳富邑社區經核准之使照圖說，系爭建物
上開位置自始即規劃為停車空間、並非車道，自無原告所稱
就上開停車空間約定專用違反法令限制之情，則原告主張上
開停車位分管協議違反法令而無效，亦非可採。
(三)先、備位原告訴請被告騰空返還系爭建物如複丈成果圖所示
乙部分位置，及請求被告給付相當於租金之不當得利，均無
理由：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受
利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因
，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項前段、中段
、同法第179條分別定有明文。又公寓大廈之買賣，建商與
各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地
由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意
成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定
部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情
事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之
情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第22
78號判決意旨參照）。
２、經查，寶佳富邑全體住戶於向建商購屋時，已透過其等所簽
立「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」所附「停車空間分管契
約書」，就建商上述規劃之停車空間達成系爭建物之分管協
議，其中系爭建物如複丈成果圖所示甲車位約定由A2住戶蕭
秀玉專用、乙車位約定由A1住戶即被告用等情，業如上述，
被告依該分管協議使用乙車位，並非無權占有，則先位原告
寶佳富邑社區管委會、備位原告趙淑娟訴請被告將乙車位騰
空返還予系爭建物全體共有人，及請求被告給付無權占用乙
部分車位期間相當於租金之不當得利，自屬無據。至被告於
起訴前五年期間，雖亦曾有占用A2住戶之甲車位之情，惟甲
車位既業經約定由A2住戶蕭秀玉專用，並非約定由全體區分
所有權人共用或由原告趙淑娟專用，無論被告是否有未經A2
住戶蕭秀玉同意無權使用甲車位之情，均不得由先位原告寶
佳富邑社區管委會、備位原告趙淑娟代替蕭秀玉為請求，則
先、備位原告請求被告給付占用甲車位期間相當於租金之不
當得利，亦無從准許。
五、綜上所述，被告係基於分管契約有權占用系爭建物如複丈成
果圖所示乙部分車位，先、備位原告自無從請求被告騰空返
還乙車位及請求無權占用之不當得利；而甲部分車位係約定
由A2住戶蕭秀玉專用，並非約定由全體共有人共用或原告趙
淑娟專用，先、備位原告亦無從代替蕭秀玉請求被告給付無
權占用之不當得利。從而，先、備位原告訴請被告將停放於
系爭建物如複丈成果圖所示乙車位之車輛移出，並將占用部
分返還予系爭建物全體共有人，及請求被告給付占用甲、乙
車位期間相當於租金之不當得利，皆無理由，應予駁回。又
先、備位原告之訴既均經駁回，其等假執行之聲請，亦均失
所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
竹北簡易庭 法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
書記官 白瑋伶
112年度竹北簡字第343號
先 位 原告 寶佳富邑透天大廈管理委員會
法定代理人 傅國民
備 位 原告 趙淑娟
上 一 人
訴訟代理人 傅國民
上二人共同
訴訟代理人 張雅蘋律師
許淑玲律師
許啟龍律師
被 告 姜金好
訴訟代理人 徐郁茹
楊紹翊律師
上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國113年7月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、先、備位原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由先、備位原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一
、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟
法第436條第2項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。次
按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主
觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之
合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）
之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其
性質而持肯定說與否定說互見。惟其中原告多數的主觀預備
合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同
一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟
之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受
此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防
止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程
序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備
合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於
辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起（最高法院94年度
台上字第283號判決意旨參照）。
二、經查，本件原係由寶佳富邑透天大廈管理委員會（下稱寶佳
富邑社區管委會）為原告提起訴訟，並聲明：㈠被告應將坐
落新竹縣○○鄉○○段000○號（下稱系爭建物）如起訴狀附圖1
所示車道騰空返還予全體共有人，並禁止於上開占用部分上
停車或為任何其他占用行為。㈡被告應給付全體共有人相當
於租金之不當得利共新臺幣（下同）169,720元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨起
訴狀繕本送達翌日起至返還第1項車道予全體共有人之日止
，按月給付2,829元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見
卷一第9頁)。嗣因不確定寶佳富邑社區管委會是否具備當事
人適格，而具狀追加系爭建物之共有人趙淑娟為備位原告，
其追加之備位聲明為：㈠被告應將其停放於系爭建物如起訴
狀附圖所示車道騰空返還予全體共有人，且不得再以任何形
式為占用使用行為。㈡被告應給付原告趙淑娟3,123元，及自
追加聲明暨準備書一狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5%計算之利息；暨起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項車道
予全體共有人之日止，按月給付告趙淑娟52元。㈢原告趙淑
娟願供擔保，請准宣告假執行（見卷一第135至136頁）。復
於地政事務所測量後，具狀更正其請求返還車位為地政事務
所複丈成果圖所示甲、乙車位，並變更其先位聲明為：㈠被
告應將其停放於系爭建物如複丈成果圖所示甲、乙部分對應
位置之車輛移出，並將上開占用部分返還予全體共有人，且
不得再以任何形式為占用使用行為。㈡被告應給付原告寶佳
富邑社區管委會69,224元，及自民事聲明更正追加暨準備三
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自
113年1月5日起至騰空返還第一項建物之日止，按月給付原
告寶佳富邑社區管委會1,154元。㈢願供擔保，請准宣告假執
行（見卷二第39至41頁)。又因查明被告現已無繼續占用土
地複丈成果圖所示甲車位，原告乃當庭捨棄聲明第一項關於
返還甲車位部份之請求（見卷三第88頁）。
三、經核本件請求被告返還停車位予系爭建物全體共有人及給付
無權占用系爭建物不當得利之訴，係以先位原告寶佳富邑社
區管委會若經本院認定無當事人適格、先位之訴無理由，為
備位原告趙淑娟所提備位訴訟之停止條件，兩者均係基於同
一基礎事實，先、備位之訴攻擊防禦方法得相互援用，不致
延滯訴訟程序之進行，亦無礙於被告防禦而有訴訟不安定之
情形；原告請求不當得利金額之變更，則屬縮減應受判決事
項之聲明，揆諸上揭說明，程序上均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告趙淑娟為寶佳富邑社區之B27住戶，其專有部分為新竹
縣○○段000地號土地及同段870建號建物（門牌號碼新竹新豐
鄉潤泰街23巷18號），被告為同社區之A1住戶，其專有部分
為新竹縣○○鄉○○段000○00地號土地及同段736建號建物（門
牌號碼新竹縣○○鄉○○街00號，下合稱A1戶房地），而系爭建
物位於寶佳富邑社區之地下一樓，為包含原告趙淑娟及被告
在內全體住戶共有之共用部分，地下一層車道僅能供社區住
戶車輛通往室外，不得約定由特定住戶專用，詎料被告長期
以來持續於新竹縣新湖地政事務所複丈成果圖所示甲、乙部
分位置（面積共25.83平方公尺）停放車輛，無權占用車道
，妨害系爭建物全體共有人對該部分車道之所有權，目前被
告雖已未再繼續占用甲部分停放車輛，惟仍持續無權占用乙
部分停放車輛，原告寶佳富邑社區管委會既為系爭建物所在
社區之管理委員會，已獲區分所有權人會議決議授權處理被
告無權占用車道之行為，依公寓大廈管理條例第9條規定，
得由管委會以自己之名義對無權占用社區共用部分之住戶提
起訴訟，倘認原告寶佳富邑社區管委會無當事人適格，原告
趙淑娟為系爭建物共有人之一，亦得依民法第767條第1項、
第821條規定，訴請被告騰空返還無權占用系爭建物如複丈
成果圖所示乙部分位置，並將該部分建物返還予全體共有人
。
(二)被告雖抗辯其購買A1戶房地時，買賣契約書已標示其停車位
為複丈成果圖所示甲、乙二車位，全體住戶十餘年來皆依照
建商之規劃停放車輛，已達成分管契約，被告係依照分管契
約有權使用甲、乙車位，亦未占用社區公用車道等情。惟被
告提出買賣契約書之附件「地下一層停車空間建照設計原圖
」，已清楚標示A1戶之停車空間位於其專有部分之地下室，
並非位於A1戶地下一樓專有部分外之車道，雖買賣契約書之
附件「地下一層停車空間編轄管理圖」有於A2戶地下室專有
部分外標示兩個停車位，且社區地下一層A2、A8、A11、A12
、A16、A17戶專有部分外原有規劃獎勵停車空間，惟社區起
造建商於銷售社區建案時已取消上開停車空間而未予銷售，
被告主張其係依據分管契約有權占用A2戶專有部分地下室外
之兩個停車位（即系爭建物如複丈成果圖所示甲、乙部分位
置），自非可採。況系爭建物如複丈成果圖所示甲、乙位置
為車道，依規定不得作為停車空間使用，縱有就該部分車道
位置約定分管，其約定亦屬無效，不得主張為占用系爭建物
如土地複丈成果圖所示甲、乙部分之正當權源。
(三)被告於本件起訴前五年均持續無權占用系爭建物如複丈成果
圖所示甲、乙部分位置，應給付原告寶佳富邑社區管委會其
無權占用期間相當於租金之不當得利69,224元（計算式：申
報地價5,360元x占用面積25.83平方公尺x10%x5年=69,224元
），及按月給付相當於租金之不當得利1,154元（計算式：
申報地價5,360元x占用面積25.83平方公尺x10%x1/12=1,154
元）至騰空返還無權占用部分為止。倘認原告寶佳富邑社區
管委會不具備當事人適格，原告趙淑娟就系爭建物之應有部
分為10000分之184，原告趙淑娟得請求被告給付相當於租金
之不當得利3,123元，及按月給付52元至騰空返還無權占用
部分為止。
(四)並聲明：
１、先位聲明：
(1)被告應將其停放於系爭建物如新竹縣新湖地政事務所複丈成
果圖所示乙部分對應位置之車輛移出，並將上開占用部分返
還予全體共有人，且不得再以任何形式為占用使用行為。
(2)被告應給付原告寶佳富邑社區管委會69,244元，及自民事聲
明更正、追加暨準備三狀繕本送達翌日起至清償日止，按年
息5%計算之利息，並自113年1月5日起至騰空遷讓返還第一
項建物之日止，按月給付原告寶佳富邑社區管委會1,154元
。
(3)原告寶佳富邑社區管委會願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：
(1)被告應將其停放於系爭建物如新竹縣新湖地政事務所複丈成
果圖所示乙部分對應位置之車輛移出，並將上開占用部分返
還予全體共有人，且不得再以任何形式為占用使用行為。
(2)被告應給付原告趙淑娟3,123元，及自追加聲明暨準備書一
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自
追加聲明暨準備書一狀繕本送達翌日起至返還第一項車道予
全體共有人之日止，按月給付原告趙淑娟52元。
(3)原告趙淑娟願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告係於94年8月5日向訴外人黃國甄購買A1戶房地，為第一
手房屋，寶佳富邑社區於94年間建造完成後，社區地下一樓
停車空間之共用部分編列為系爭建物，由社區全體區分所有
權人共有，社區之區分所有權人會議決議僅有授權管委會處
理違規停車部分，並未授權管委會對被告提起訴訟，原告寶
佳富邑社區管委會並非依據社區規約或區分所有權人決議提
起本件訴訟，其當事人不適格，應予駁回。
(二)由被告購買A1戶房地簽立之「寶佳富邑透天房屋買賣契約書
」所載，被告購買之範圍包含地下停車空間，寶佳富邑社區
住戶均有簽立「停車空間分管同意書」，表明社區全體區分
所有權人均了解及同意各住戶對於所買受之停車空間有管理
、收益、處分及排除他人干涉之權利，而買賣契約書附件三
「地下一層停車空間編轄管理圖」係標示被告專有部分之所
有權範圍，可知附表三之「地下一層停車空間建造設計原圖
」方為「停車空間分管同意書」所指之附件，依「地下一層
停車空間建造設計原圖」標示，系爭建物如複丈成果圖所示
甲、乙部分位置均為停車位，且均為新竹縣政府核准設置之
獎勵停車位、並非車道，並無原告所稱阻礙其他社區住戶車
輛進出之情，原告寶佳富邑社區管委會擅自塗掉位於系爭建
物之停車位標線，亦經新竹縣政府去函說明該等停車空間屬
於法定及獎勵停車位，並要求原告寶佳富邑社區管委會應將
停車格線恢復原狀，原告寶佳富邑社區管委會提起本件訴訟
實屬權利濫用。而寶佳富邑社區共有56戶，全體社區住戶均
有向建商購得停車位，被告所購買之停車位即為系爭建物如
複丈成果圖所示之乙車位，被告自94年間遷入迄今已逾18年
，均將車輛停放於劃有停車格線之甲、乙車位上，從未占用
車道，就被告使用乙車位部分，全體社區住戶即系爭建物全
體共有人已達成分管契約，被告自屬有權占用乙車位，至於
甲車位為A2住戶蕭秀玉之車位，被告現已未再繼續使用蕭秀
玉購買之甲車位。
(三)為此答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於94年9月22日以買賣為原因取得新豐鄉泰豐段655之14
地號土地及其上736建號建物所有權（門牌號碼新豐鄉文林
街96號，即A1戶房地）。同段854號建物（即系爭建物）為
該社區之地下一樓共用部分。
(二)寶佳富邑社區有56戶透天房屋，皆有向建商購得停車位，原
告趙淑娟為B27戶房地所有權人、蕭淑玉為A2戶房地所有權
人。
(三)被告於起訴前5年均有持續使用系爭建物如複丈成果圖所示
甲、乙停車位。
四、得心證之理由：
(一)原告寶佳富邑社區管委會具有當事人適格：
１、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，
得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行
為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人
與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主
體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟
標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事
人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，
其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第
1780號判決意旨參照）。
２、經查，原告寶佳富邑社區管委會係被告所有A1戶房地所在寶
佳富邑社區之管理委員會，其以被告無權占用社區之共用部
分即系爭建物為由，訴請被告返還無權占用系爭建物如複丈
成果圖所示甲、乙部分，及給付占用期間相當於租金之不當
得利，原告寶佳富邑社區管委會雖非本件訴訟標的實體法上
權利義務關係之主體，惟兩造均不爭執系爭建物為寶佳富邑
社區之共用部分，依公寓大廈管理條例9條第2項規定：「住
戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定」、同條第4項規定：「住戶違反第
二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性
質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並
得請求損害賠償」、第10條第2項前段規定：「共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委
員會為之」、第36條第2款規定：「管理委員會之職務如下
：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，可知
管理委員會就社區之共有部分有管理、維護之權限，對於社
區住戶違反共用部分設置目的及通常使用者，管理委員會得
訴請法院為必要之處置或請求損害賠償，則原告寶佳富邑社
區管委會本於管理社區共用部分所生之私法上爭議，應具備
訴訟實施權，揆諸上揭說明，核屬適格之當事人，先予敘明
。
(二)系爭建物如複丈成果圖所示乙部分位置，為被告依分管契約
有權使用之停車位：
１、被告係於94年9月22日購買並取得取得A1戶房地所有權，依其
提出「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」第2條約定第2項約定
：「買方所有之停車空間位置詳如附件三之車位編轄圖」、
第17條約定：「本透天社區地下室共壹層除供作消防機械室
、機械式（污水機房、發電機）、各進、排煙（風）管道（
如消防、發電機等等）、台電配電室、電信室等公共設施外
，由賣方負責規劃為各戶之汽車停車空間及共用車道（但遇
空襲時應開放供全體住戶緊急避難之用）。日後所有之管理
使用權，買方（含管理人）共同約定遵守之」（見卷一第77
至100頁），契約書附件九「停車空間分管同意書」則載明
「停車空間位置圖詳如附件三」，其第1項並約定：「買方
同意停車空間在個別劃定分管契約範圍內，有管理、收益、
處分及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張上
開權利；就本社區停車場之規劃及約定，買方均已充分認知
了解且能符合需求」、第3條約定：「本社區全體區分所有
權人，均了解並同意前述車位之規劃及使用方式，任何妨礙
上開車位之使用者（含管理人）應對買賣雙方均負損害賠償
責任」、第5條約定：「買方產權如有出售轉讓時，應將本
停車空間分管同意書所同意切結事項告知受讓人，並明訂於
買賣（相關）契約中，而效力及於立同意書之受讓人、繼承
人、管理人或承租人」（見卷一第101頁），而同社區A2、A
8、A9、B27住戶所簽立之「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」
，亦均有上述相同文字之契約約款及附有相同文字內容之停
車空間分管同意書（見卷二第199至401頁），堪認寶佳富邑
社區全體住戶均已透過其等簽立之上開「寶佳富邑透天房屋
買賣契約書」及附件九「停車空間分管同意書」，達成以該
契約書附件三所標示位置使用停車位之分管協議。
２、而上述寶佳富邑社區A1、A2、A8、A9、B27住戶簽立之「寶佳
富邑透天房屋買賣契約書」之附件三均為2紙文件，其一為
「地下一層停車空間建造設計原圖」、另一為「地下一層停
車空間編轄管理圖」，其中A2戶簽立契約書所附之「地下一
層空間建照設計原圖」與A1、A8、A9、B27戶簽立契約書所
附之「地下一層停車空間編轄管理圖」為相同之圖面，該圖
面僅標示出各戶專有部分位置，並無標示停車位；而A2戶簽
立契約書所附「地下一層停車空間編轄管理圖」及A1、A8、
A9、B27戶簽立契約書所附「地下一層停車空間建照設計原
圖」為相同之圖面，該圖面除標示各戶之專有部分位置以外
，尚有以隔線標示出停車格，且該圖面以格線標示之停車格
標線及編號，與新竹縣政府核准使用執照地下一層平面圖所
標示之停車空間位置相同（見卷二第23頁），可知寶佳富邑
社區建案興建完成時，建商規劃之停車位空間應如被告即A1
戶簽立「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一
層停車空間建照設計原圖」所示（見卷一第263頁），即A1A
2戶專有部分地下室外劃有編號111、112號兩個停車位、A8A
9戶專有部分地下室外劃有編號61、62號兩個停車位、A1011
戶專有部分地下室外劃有編號123、124號兩個停車位、A12A
13戶專有部分地下室外劃有編號89、90號兩個停車位、A15A
16戶專有部分地下室外劃有編號63、64號兩個停車位、A17A
18戶專有部分地下室外劃有編號49、50號兩個停車位，其餘
編號之停車位則劃設於A3至A7、B1至B45各戶之專有部分地
下室內。
３、再經本院於112年10月11日會同兩造至現場履勘結果，上述被
告簽立「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一
層停車空間建照設計原圖」所標示之A1A2戶、A8A9戶、A17A
18戶專有部分地下室外各兩個停車空間，均有以白線劃出停
車位格線，A10A11、A12A13、A15A16戶專有部分地下室外各
兩個停車空間之停車位格線則已遭水泥掩蓋，被告使用系爭
建物如複丈成果圖所示甲、乙位置，即為A1A2戶專有部分地
下室外之停車位，且停車格有標示數字111、112之痕跡等情
，有現場照片、本院勘驗筆錄、新竹縣新湖地政事務所112
年11月6日新湖地測字第1122300327號函暨所附複丈成果圖
在卷可憑（見卷一第49頁、第117至133頁第293至299頁、第
361至363頁、卷二第71至87頁），堪認系爭建物如複丈成果
圖所示甲、乙位置，即為被告簽立「寶佳富邑透天房屋買賣
契約書」之附件三「地下一層停車空間建照設計原圖」所標
示，A1A2戶專用部分地下室外之編號111、112停車位，再經
核對新竹縣政府核准使用執照地下一層平面圖，此二停車空
間屬獎勵停車位，則被告抗辯系爭建物如複丈成果圖所示甲
、乙位置即為建商原始規畫之停車位，並經全體區分所有權
人透過與建商簽立之買賣契約達成使用停車空間之分管協議
等情，應非無稽。
４、有關上述建商規劃停車位之實際使用狀況，並據證人即A2戶
住戶蕭秀玉於本院113年4月10日之言詞辯論程序結稱略以：
我是寶佳富邑社區A2住戶，我們家的門牌號碼是新豐鄉文林
街29號，我從93年開始住在這裡，我是跟建商買的第一手住
戶，我在99年就搬走了，現在A2這戶是空的沒有人住，前幾
年我姐姐會去住。建商跟我們說，這兩個停車格有一格是我
們的，建商跟我們說那邊是一人一格，一格是A2的、一格是
A1的，但沒有說A2的車位是這兩個停車格中的哪一個，我簽
的買賣契約書附件三，A2的房子裡面沒有劃停車格，所以停
車格是在房子外面一人一格，但A1戶他們家在做書局，甲、
乙兩個停車格都是放他們家的書比較多，我們家的車就停在
我們家門口，沒有停在這兩個停車格，如果A1車子檔在我們
家門口，我們就會打電話給A1的徐老闆，徐老闆就會下來移
車，99年我搬走後，中間我姐姐有過去住過，曾經發生A1的
車子擋住我姐姐的車、不移車的問題，就叫我去處理。我知
道我們社區地下室那四個block車子也會停在外面，以前我
住的時候，A8A9前面有停兩台或三台車，A17A18外面有停車
，停幾台我沒注意看，A10A11外面是停兩台車，A12A13、A1
5A16前面印象中沒有停過車，因為那邊算是迴旋車道，我住
在社區期間，沒有聽過四個block以外的住戶對於在四個blo
ck處停車表示反對意見。買賣契約附件三的圖面上有些人家
的地下室劃一個停車格、有些劃兩個停車格，可是我們這四
個block室內都沒有劃停車格，我們有回去量尺寸，室內沒
有劃停車格，好像是因為長度不符合法規。A1、A2戶前兩個
停車位一定有一格是A2的，沒有理由兩格都是A1的，我認為
我們家停車格應該是比較靠我們家門口的編號111（即複丈
成果圖所示甲位置），也就是複丈成果圖的甲車位是A2戶的
、乙車位是A1戶的等語（見卷二第174至186頁），堪認建商
交屋後寶佳富邑社區住戶之停車位使用狀況，即如被告簽立
「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一層停車
空間建照設計原圖」所示（見卷一第263頁），亦即A1A2、A
8A9、A10A11、A17A18專有部分地下室外均有規劃為停車空
間，並供上開各戶停車使用，其中A1A2戶專有部分地下室外
之編號111（即複丈成果圖所示甲部分位置）為供A2住戶之
停車格、編號112（即複丈成果圖所示乙部分位置）為供A1
住戶即被告使用之停車格，且交屋迄今各住戶對於上開停車
格使用方式並未表達不同意見，則被告抗辯其依分管契約有
權使用系爭建物如複丈成果圖所示乙部分停車位一節，應屬
有據。
５、原告雖主張上述A1、A2、A8、A9、B27住戶簽立之「寶佳富邑
透天房屋買賣契約書」第2條第2項文字已載明各買受人之停
車空間位置為附件三車位編轄圖，即全體住戶之車位位置應
如被告提出契約書之附件三「地下一層停車空間編轄管理圖
」所示（見卷一第105頁）、而非如附件三「地下一層停車
空間建照設計原圖」所示（見卷一第103頁），且據建商回
函，各戶約定停車位置為被告簽立買賣契約書之附件三「地
下一層停車空間編轄管理圖」（未於共用部分標示停車位）
、並非被告簽立買賣契約之附件三「地下一層停車空間建照
設計原圖」（有於共用部分標示停車位），可知建商已取消
「地下一層停車空間建照設計原圖」所標示位於系爭建物之
停車位，改以「地下一層停車空間編轄管理圖」所標示各住
戶停車位均位於自己專有部分之地下室內、共用部分並未劃
設任何停車位之情況交屋等情。經查：
(1)本院依被告聲請，檢附被告簽立買賣契約書附件三「地下一
層停車空間建照設計原圖」及「地下一層停車空間編轄管理
圖」，向寶佳富邑社區之起造建商寶誠建設股份有限公司函
詢該社區停車空間及分管約定之位置，經該公司函覆以：寶
佳富邑透天房屋社區於建築之初，即有每棟透天住戶設置停
車空間，與各住戶約定停車之位置，均標示於各戶之透天房
屋預定買賣合約書之附件三「地下一層停車空間編轄管理圖
」中，並非以「地下一層停車空間建照設計原圖」為約定停
車位置。由於該建案業已出售17、18年以上，業已銷毀相關
合約書，無從協助查核相關合約書以圖面標示每一編號戶之
特定停車位置，惟各承購戶如提出其買賣合約書，應可查察
核對其特定停車位之標示位置，依本公司一般作業，停車位
標示處會由買賣雙方用印。各戶之停車空間並無特定之產權
登記，本社區停車空間有分管約定，即「停車空間分管同意
書」。系爭建號為地下室共用部分，主要約定作為車道及機
電設備空間，由共有人依合約約定、規約、分管協議、相關
區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例等規定使用等語
（見卷一第357至359頁），再經本院函詢全體住戶購買停車
位是位於各戶地下一層專用部分內、抑或位於共用部分，經
該公司函覆以：寶佳富邑客戶購買之寶佳富邑透天房屋社區
之停車空間，均標示於各戶之透天房屋預定買賣合約書之附
件三其中之「地下一層停車空間編轄管理圖」中，其停車位
置應係於各戶專用部分內。本社區之共有部分即系爭建號，
乃全數按照各戶專有部分與全區各戶專有部分面積總和之比
例計算配分出售，並無任何一住○○○區○○○○○○○○號，額外購
買停車位使用權而額外取得比「按照各戶專有部分與全區各
戶專有部分面積總和之比例計算」更多之共有部分持分等語
（見卷二第419至421頁）。
(2)寶佳富邑社區建商上述函覆內容，雖稱：各住戶購買之停車
位，係位於買賣契約書附件三「地下一層停車空間編轄管理
圖」經買賣雙方用印之位置，停車位分管圖並非「地下一層
停車空間建照設計原圖」，各戶之停車位均位於各戶之專有
部分內，並無住戶額外購買位於位於共用部分即系爭建號之
停車位等情，惟查，A2戶蕭秀玉與建商簽立「寶佳富邑透天
房屋買賣契約書」之附件三「地下一層停車空間編轄管理圖
」所示，經買賣雙方用印確認之停車空間位置，係位於其專
有部分外、位於共用部分即系爭建物之編號111、112停車位
（見卷二第237頁）；B27戶即原告趙淑娟與建商簽立「寶佳
富邑透天房屋買賣契約書」之附件三「地下一層停車空間編
轄管理圖」，則未見買賣雙方用印確認停車位置（見卷二第
397頁），此與建商上開函覆內容所稱各戶購買之停車位，
均有經買賣雙方於買賣契約之附件三「地下一層停車空間編
轄管理圖」簽名用印確認，且各戶用印確認之停車位均位於
其專有部分內、並無位於共用部分之停車位等情，並不相符
，參以建商已自承因該建案銷售距今已達17、18年以上，並
無留存原始合約書以查核各戶購買之特定停車位置，可知建
商上開函覆內容，並非依據其留存之原始合約資料內容所為
，且與卷附A2、B27住戶提出之買賣合約書有上述矛盾之處
，已無從逕採；況寶佳富邑社區自交屋迄今將近17、18年以
來，A1A2、A8A9戶、A8A9戶、A17A18戶專有部分地下室外之
共用部分，均有劃設停車格及由住戶停放車輛一情，業據證
人蕭秀玉到庭證稱明確，並經本院會同兩造至現場履勘屬實
，業如上述，亦與原告所稱建商交屋時已取消使照、建照地
下一樓圖面所劃設上開停車位乙情，明顯不符，原告就建商
於交屋前即已取消其於社區地下室共用部分（即系爭建物）
規劃之停車位等事實，復無法提出其他證據以實其說，即難
認可採。
６、原告復主張系爭建物為寶佳富邑社區全體住戶共有之共用部
分，依法全部均僅能作為車道使用，無法規劃停車位，縱達
成停車位分管契約亦屬無效等情。惟查，依新竹縣政府核准
之寶佳富邑社區地下一層平面圖所載，寶佳富邑社區地下一
層共用部分即系爭建物，即有於A2、A8、A11、A12、A16、A
17戶專有部分地下室外之位置，分別標示各兩個獎勵停車空
間（見卷二第23頁），並據新竹縣政府函請原告寶佳富邑社
區管委會就上開經管委會塗銷之停車位回復原狀（見卷二第
21頁），足見依寶佳富邑社區經核准之使照圖說，系爭建物
上開位置自始即規劃為停車空間、並非車道，自無原告所稱
就上開停車空間約定專用違反法令限制之情，則原告主張上
開停車位分管協議違反法令而無效，亦非可採。
(三)先、備位原告訴請被告騰空返還系爭建物如複丈成果圖所示
乙部分位置，及請求被告給付相當於租金之不當得利，均無
理由：
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；無法律上之原因而受
利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因
，而其後已不存在者，亦同，民法第767條第1項前段、中段
、同法第179條分別定有明文。又公寓大廈之買賣，建商與
各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地
由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意
成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定
部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情
事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之
情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第22
78號判決意旨參照）。
２、經查，寶佳富邑全體住戶於向建商購屋時，已透過其等所簽
立「寶佳富邑透天房屋買賣契約書」所附「停車空間分管契
約書」，就建商上述規劃之停車空間達成系爭建物之分管協
議，其中系爭建物如複丈成果圖所示甲車位約定由A2住戶蕭
秀玉專用、乙車位約定由A1住戶即被告用等情，業如上述，
被告依該分管協議使用乙車位，並非無權占有，則先位原告
寶佳富邑社區管委會、備位原告趙淑娟訴請被告將乙車位騰
空返還予系爭建物全體共有人，及請求被告給付無權占用乙
部分車位期間相當於租金之不當得利，自屬無據。至被告於
起訴前五年期間，雖亦曾有占用A2住戶之甲車位之情，惟甲
車位既業經約定由A2住戶蕭秀玉專用，並非約定由全體區分
所有權人共用或由原告趙淑娟專用，無論被告是否有未經A2
住戶蕭秀玉同意無權使用甲車位之情，均不得由先位原告寶
佳富邑社區管委會、備位原告趙淑娟代替蕭秀玉為請求，則
先、備位原告請求被告給付占用甲車位期間相當於租金之不
當得利，亦無從准許。
五、綜上所述，被告係基於分管契約有權占用系爭建物如複丈成
果圖所示乙部分車位，先、備位原告自無從請求被告騰空返
還乙車位及請求無權占用之不當得利；而甲部分車位係約定
由A2住戶蕭秀玉專用，並非約定由全體共有人共用或原告趙
淑娟專用，先、備位原告亦無從代替蕭秀玉請求被告給付無
權占用之不當得利。從而，先、備位原告訴請被告將停放於
系爭建物如複丈成果圖所示乙車位之車輛移出，並將占用部
分返還予系爭建物全體共有人，及請求被告給付占用甲、乙
車位期間相當於租金之不當得利，皆無理由，應予駁回。又
先、備位原告之訴既均經駁回，其等假執行之聲請，亦均失
所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
竹北簡易庭 法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 9 日
書記官 白瑋伶
