返還押租金114年度竹北小字第148號
臺灣新竹地方法院民事小額判決
114年度竹北小字第148號
原 告 鄭乾君
被 告 陳建明
訴訟代理人 翁筱雯
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年7月3日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期
間內聲明異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以
原支付命令之聲請視為起訴。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國（下同）112年9月5日簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），約定由被告將門牌號碼新竹縣○○
市○○00街000號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，租期
自112年9月5日至113年9月4日止，押租金為新臺幣（下同）
62,000元（下稱系爭押租金）。原告已於租期屆滿後按時將
系爭房屋遷讓返還予被告，且系爭房屋狀況良好並無任何損
壞，原告多次請求被告返還系爭押租金，均未獲置理。爰依
法請求被告返還等語。並聲明：被告應給付原告62,000元，
並自支付命令送達之翌日起至清償日止，年息5%計算之利息
。
二、被告之答辯：
(一)原告自109年9月5日起即向被告承租系爭房屋，於112年9月5
日與被告續約，然原告自承租系爭房屋起即未盡善良管理人
之注意，對系爭房屋未盡保管責任，於112年8月雙方續約前
，被告曾向其詢問屋況，原告竟刻意隱瞞系爭房屋之木地板
因其長時間怠於維護而有損壞情形，經被告發現後，被告即
對木地板進行修繕，並於112年10月間多次限期催告原告賠
償木地板之修繕費用，均未獲原告賠償，原告乃於112年10
月、11月間經二次以存證信函通知原告提前解約，兩造間系
爭租賃契約已於112年12月8日解除。
(二)又於113年0403及0423地震後，原告從未主動通知系爭房屋
災情，經被告多次限期催告原告，允許被告代理人進入系爭
房屋查看房屋受損情形並配合必要修繕，以免損害擴大，卻
遭原告斷然拒絕，致被告無法即時對系爭房屋災後受損進行
修繕。
(三)原告於兩造間系爭租賃契約終止後仍持續占有系爭房屋，迄
至113年9月4日始遷出並將返還系爭房屋予被告。經兩造於
同年月6日進行點交系爭房屋後，被告查看系爭房屋屋況，
始得知房屋有多處污損、設備損壞失蹤，並確定因原告隱匿
地震災損導致損害擴大。茲就系爭房屋因原告違反系爭租約
所受損害之費用說明如下：
1、112年9月中島及客衛前之木地板大範圍因長期受潮發霉而毀
損，被告已支出修繕費用48,000元。
2、112年8月及9月因前項木地板受潮，先後請三位師傅進行抓
漏，先後支出300元、300元、2,500元，共計3,100元
3、因系爭房屋受損嚴重，而原告堅稱係因自然使用而毀損，被
告只好於114年9月13日請驗屋公司就系爭房屋進行檢驗，支
出驗屋費用10,000元。
4、系爭房屋因0403地震造成外牆裂痕而有災損，經被告多次限
期催告原告同意被告進屋拍照並為修繕，然遭原告斷然拒絕
，致上開災損未能即時修補，致有漏水情形，房間原所舖設
之超耐磨木地板已膨脹變形、隔音墊亦已受潮發霉，經更換
隔音墊而支出費用2,100元。另經被告詢問廠商如更換相同
之超耐磨木地板，其費用為6,580元。
5、中島人造石撞擊裂痕，經原廠報價修補費用6,000元。
6、主臥室玻璃防爆膜正中間拉扯破損，經隔熱紙工程行報價連
工帶料2,000元。
7、廚房易利勾遺失，經原廠報價連工帶料3,000元。
8、烤箱二個旋鈕內卡榫破裂，經原廠報價1個費用1,400元，2
個為2,800元。
9、後陽台二組水龍頭把手斷掉，二組價格為2,200元。
10、依系爭租約第16條第7項約定，系爭租約已提於112年12月8
日終止，然原告遲至113年9月4日始歸還系爭房屋，依上開
規定，共計8月又27天，於上開期間原告受有相當於租金之
不當得利金額為275,000元，則一倍之違約金即275,000元。
(四)是就上開修繕費用，依系爭租約第11條第4項及第14條第4項
之約定，自系爭押租金抵扣，其抵扣後已無餘額，原告請求
返還系爭押租金自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回
；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其於109年間向被告承租系爭房屋，於租期屆滿前
，再於112年8月7日續訂系爭租約，續約期間自112年9月5日
至113年9月4日止，租金每月31,000元，原告並繳納押租金6
2,000元，原告已於113年9月6日將系爭房屋返還被告，被告
迄今尚未將系爭押租金返還予原告等情，業據原告提出系爭
租約在卷為憑（見司促卷第13至27頁），且為被告所不爭執
，自堪信為真。原告另主張被告應將系爭押租金全額返還予
原告乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究
者厥為：(一)被告以原告未即時通知木地板損壞之行為，而
提前終止系爭租約，有無理由？(二)被告抗辯其得向原告請
求損害賠償，經以系爭押租金抵充後已無餘額，有無理由？
茲分述如下：
(一)被告以原告未即時通知木地板損壞之行為，而提前終止系爭
租約，有無理由？
1、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物
之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在
此限；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆
滿前，得終止契約者，其終止契約，應依習慣先期通知。但
不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者
，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止
期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第
432條、第453條、第450條第3項分別定有明文。終止租賃契
約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人
以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之
；況且，終止權係屬形成權之一種，而形成權係賦予一方當
事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，
因此被告不需原告之同意，即得單方終止本件租賃契約。次
按系爭租約第13條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，除
依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方不得任
意終止租約。」、第16條約定：「租賃期間有下列情形之一
者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：
…(七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期
限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。」。是以，系爭租約
雖定有期限，惟兩造於簽約時，即合意租期屆滿前，契約之
當事人於符合得提前終止租約之情形，均可提前終止契約，
則被告自得於租賃期限屆滿前，以原告符合系爭租約第16條
各款情形而終止系爭租約。
2、被告主張系爭租約已於112年12月8日提前終止乙節，業據提
出催告存證信函為證。經查，被告將系爭房屋出租並交付於
原告保管使用前，已將系爭木地板整修換新，且原告係於11
2年上半年即已發現系爭木地板有凸起情形，但因認為凸起
情況不嚴重而未告知被告，此為原告於本件審理時自承在卷
（見本院卷第222頁）。再查，兩造於112年8月間就系爭木
地板凸起問題，詢求三位抓漏師傅至現場查看，已達成系爭
木地板潮溼凸起並非因系爭房屋漏水所導致之共識，此有兩
造間LINE對話紀錄附卷可考（見本院卷第122至126頁），且
為兩造所不爭執，再觀諸系爭木地板發霉情形範圍非小等情
（見本院卷第273至281頁），難認原告於承租期間使用系爭
房屋有盡善良管理人之注意保管義務，且其於112年上半年
即已發現系爭木地板有凸起情形，依一般普通人之認知，應
得以推測木地板有受潮情形且應已非輕微，卻未即時通知被
告修繕，因此產生之不利益自應由原告概括承受。嗣經被告
就前開木地板進行修繕，惟原告不願賠償該修繕費用，並因
此與被告發生爭執。則被告於112年10月19日以原告違反系
爭租約第16條第7項為由，以大社郵局存證號碼179號通知原
告終止租約，並請求原告於30日後遷讓返還系爭房屋，經原
告收受後，原告並未遷離，被告於112年11月7日再以大社郵
局存證號碼191號通知原告於收受上開存證信函後30日終止
租約，而原告已於112年11月8日收受，此有上開存證信函及
其回執在卷可考（見本院卷第74至76頁、第84至94頁、第11
0至112頁），是被告主張原告於租賃期間毀損其房屋，且不
為相當之賠償等情，堪信屬實，則被告主張其已終止兩造間
租賃關係，自屬有據，是系爭租賃契約至遲已於112年12月8
日發生終止之效力。
3、至原告雖辯稱系爭木地板發霉為自然使用所致，惟觀諸系爭
木地板受損之範圍及情形，及原告承租使用系爭房屋為2年
多等情形，應非屬承租人通常使用下所造成木地板之自然耗
損，是原告上開所辯，應非可採。
(二)被告抗辯其得向原告請求損害賠償及違約金，經以系爭押租
金抵充後已無餘額，有無理由？
1、按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履
行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充
後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上
字第2108號裁判先例、87年度台上字第1631號判決意旨可資
參照）。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害
賠償責任；不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因
毀損所減少之價額，民法第184條第1項前段、第196條分別
定有明文。又系爭租約第4條約定：「押金由租賃雙方約定
為2個月租金，金額為62,000元整。承租人（即原告）應於
簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金，除有第11條第4
項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情
形外，出租人（即被告）應於租期屆滿或租賃契約終止，承
租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之
賸餘押金。」、第11條第2、3、4項分別約定：「承租人應
以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。」、「承租人
違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責
任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有
變更或毀損者，不在此限。」、「前項承租人應賠償之金額
，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承
租人請求給付不足之金額。」（見本院卷第62、63頁）。再
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277條前段定有明文。是依前揭規定與約定，堪認原
告向被告承租系爭房屋，應以善良管理人之注意使用之，如
系爭房屋內之租賃物於原告承租期間因原告違背上開注意義
務致毀損者，原告即應負損害賠償之責。又按負損害賠償責
任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害
發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所
必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦
有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指
承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方
法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之
程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀
態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨
著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折
舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀
態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。承租人於租
賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人
回復至未使用房屋之狀態。
2、原告主張被告應返還系爭押租金，被告則以前揭情詞抗辯，
茲就被告所辯各抵扣項目有無理由，及其金額應為多少，分
述如下：
(1)就中島及客衛前之木地板修繕費用部分：該木地板受潮發霉
，係因原告未盡其承租人之保管義務及未即時通知被告修繕
，其所生之不利益應由原告概括承受，業經本院說明如上，
而原告因修繕前揭木地板支出48,000元等情，業據提出收據
1紙為證（見本院卷第195頁），則被告請求原告賠償木地板
之修繕費用48,000元，核屬有據。又被告主張抓漏費用及驗
屋費用亦應由原告負擔乙節，經查，抓漏費用係為檢測漏水
原因所為花費，且為兩造共同決定委請水電師傅進行檢測，
係屬修繕之必要費用，承前所述，此部分支出亦應由原告負
擔。至委請驗屋公司驗屋所支出之費用，因屬被告為將來訴
訟基於保全證據進而於訴訟中據以主張權利所產生，如由原
告負擔，顯有不公及不合理之處，應由被告自行負擔。是以
，被告主張此部分木地板之修繕費用48,000元及三次抓漏費
用3,100元，共計51,100元，應由原告負擔，即屬有據。
(2)被告又主張系爭房屋外牆於0403地震後，已有部分裂痕，致
有漏水及隔音墊受潮等情形，然原告拒絕被告進入系爭房屋
進行修繕，致損害擴大，請求原告應賠償隔音墊費用2,100
元及更換超耐磨木地板之費用6,580元等語。而原告雖不否
認系爭房屋外牆因0403地震而出現裂痕（見本院卷第235頁
），惟被告並未提出證據證明該等超耐磨木地板及隔音墊受
損係地震造成之裂痕漏水所致，則被告此部分主張，難認可
採。
(3)被告主張原告應賠償更換後陽台水龍頭之費用2,200元及廚
房易利勾遺失之費用3,000元部分，為原告所不爭執，並於
言詞辯論時當庭表示同意扣除（見本院卷第358至360頁），
此部分事實應堪認定，自應准許。
(4)至被告另主張中島人造石有撞擊裂痕，因而受有中島修復費
用6,000元之損害乙節，固據提出廠商報價單為證（見本院
卷第201頁）。惟原告主張其已僱工就中島人造石進行裂痕
，只是修繕後有色差等語，被告對原告有進行修繕亦不爭執
（見本院卷第357、358頁）。經檢視被告所提出之上開中島
人造石桌面照片（見本院卷第441、443頁），該中島之裂痕
確已進行修復，被告雖抗辯修復後有色差云云，惟其所提出
之原廠報價單亦載有「修補後會有色差，些微痕跡」，足見
色差為修補後所不可避免。原告既已就此部分進行修補，是
被告再主張此部分之修復費，即屬無據。被告又主張主浴玻
璃防爆膜有故意拉扯破損情形，其修復費用經估價為2,000
元，以及烤箱二個旋鈕內卡榫破裂，經估價其修復費用為2,
900元，並提出受損照片、估價單為證，惟被告未提出證據
證明上開損害係原告故意破壞行為所致，且檢視上開照片所
示損害情形應係長久使用所致，尚難認原告有何未依約定方
法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損之情形
，是被告此部分所辯，亦無可採。
(5)被告主張原告應給付違約金部分：
①按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。又依系爭租約第14條第1、3、4項分別約定：
「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相
關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續
，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。
」、「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即
明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃
住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（
未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」、「前項金
額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人
得由第4條第1項規定之押金中抵充…」。經查，系爭租約已
於112年12月8日合法終止，業經本院認定如上，而原告迄至
113年9月4日返還系爭房屋，此為原告所不爭，則原告於其
租賃關係消滅之日起自有返還系爭房屋予被告之義務，然原
告遲至113年9月4日交還系爭房屋，原告依上開約定，就其
遲延8個月又27日(即自112年12月9日起至113年9月4日止，
共計8個月又27日），自應負違約賠償責任。
②惟按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得
依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後
始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債
務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例
參照）。查被告依系爭租約第14條第3項約定請求原告給付
自112年12月9日起至113年9月4日止以每月租金計算之違約
金固屬有據，惟審酌被告因原告未依約返還系爭房屋所受損
害應為其租金收益及利息損失，而原告於上開期間確有給付
租金予被告，為兩造所不爭，及兩造係因租賃物使用受有損
害之爭執而違約情節、兩造社會經濟狀況、雙方之利益損害
等情，認被告請求每月按租金額計算之違約金尚屬過高，應
予酌減為每月按租金額0.5倍即15,500元計算之違約金為適
當。從而，被告所得請求原告給付之違約金為137,950元【
計算式：15,500元×(8+27/30)=137,950元】。
(6)綜上，被告得請求原告賠償之系爭房屋修繕費用及違約金合
計為194,250元（計算式：中島及客衛前發霉之木地板51,1
00元+後陽台水龍頭之費用2,200元+易利勾費用3,000元+違
約金137,950元=194,250元）。
3、從而，經抵充上開費用後，原告已無剩餘之押租金可資返還
（62,000－194,250＝132,250）。是原告請求被告應返還押租
金62,000元，即屬無據。
四、綜上所述，本件原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告
給付原告62,000元及法定利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果無影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
竹北簡易庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
書記官 郭家慧
114年度竹北小字第148號
原 告 鄭乾君
被 告 陳建明
訴訟代理人 翁筱雯
上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年7月3日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期
間內聲明異議，依據民事訴訟法第519條第1項規定，即應以
原支付命令之聲請視為起訴。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於民國（下同）112年9月5日簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），約定由被告將門牌號碼新竹縣○○
市○○00街000號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，租期
自112年9月5日至113年9月4日止，押租金為新臺幣（下同）
62,000元（下稱系爭押租金）。原告已於租期屆滿後按時將
系爭房屋遷讓返還予被告，且系爭房屋狀況良好並無任何損
壞，原告多次請求被告返還系爭押租金，均未獲置理。爰依
法請求被告返還等語。並聲明：被告應給付原告62,000元，
並自支付命令送達之翌日起至清償日止，年息5%計算之利息
。
二、被告之答辯：
(一)原告自109年9月5日起即向被告承租系爭房屋，於112年9月5
日與被告續約，然原告自承租系爭房屋起即未盡善良管理人
之注意，對系爭房屋未盡保管責任，於112年8月雙方續約前
，被告曾向其詢問屋況，原告竟刻意隱瞞系爭房屋之木地板
因其長時間怠於維護而有損壞情形，經被告發現後，被告即
對木地板進行修繕，並於112年10月間多次限期催告原告賠
償木地板之修繕費用，均未獲原告賠償，原告乃於112年10
月、11月間經二次以存證信函通知原告提前解約，兩造間系
爭租賃契約已於112年12月8日解除。
(二)又於113年0403及0423地震後，原告從未主動通知系爭房屋
災情，經被告多次限期催告原告，允許被告代理人進入系爭
房屋查看房屋受損情形並配合必要修繕，以免損害擴大，卻
遭原告斷然拒絕，致被告無法即時對系爭房屋災後受損進行
修繕。
(三)原告於兩造間系爭租賃契約終止後仍持續占有系爭房屋，迄
至113年9月4日始遷出並將返還系爭房屋予被告。經兩造於
同年月6日進行點交系爭房屋後，被告查看系爭房屋屋況，
始得知房屋有多處污損、設備損壞失蹤，並確定因原告隱匿
地震災損導致損害擴大。茲就系爭房屋因原告違反系爭租約
所受損害之費用說明如下：
1、112年9月中島及客衛前之木地板大範圍因長期受潮發霉而毀
損，被告已支出修繕費用48,000元。
2、112年8月及9月因前項木地板受潮，先後請三位師傅進行抓
漏，先後支出300元、300元、2,500元，共計3,100元
3、因系爭房屋受損嚴重，而原告堅稱係因自然使用而毀損，被
告只好於114年9月13日請驗屋公司就系爭房屋進行檢驗，支
出驗屋費用10,000元。
4、系爭房屋因0403地震造成外牆裂痕而有災損，經被告多次限
期催告原告同意被告進屋拍照並為修繕，然遭原告斷然拒絕
，致上開災損未能即時修補，致有漏水情形，房間原所舖設
之超耐磨木地板已膨脹變形、隔音墊亦已受潮發霉，經更換
隔音墊而支出費用2,100元。另經被告詢問廠商如更換相同
之超耐磨木地板，其費用為6,580元。
5、中島人造石撞擊裂痕，經原廠報價修補費用6,000元。
6、主臥室玻璃防爆膜正中間拉扯破損，經隔熱紙工程行報價連
工帶料2,000元。
7、廚房易利勾遺失，經原廠報價連工帶料3,000元。
8、烤箱二個旋鈕內卡榫破裂，經原廠報價1個費用1,400元，2
個為2,800元。
9、後陽台二組水龍頭把手斷掉，二組價格為2,200元。
10、依系爭租約第16條第7項約定，系爭租約已提於112年12月8
日終止，然原告遲至113年9月4日始歸還系爭房屋，依上開
規定，共計8月又27天，於上開期間原告受有相當於租金之
不當得利金額為275,000元，則一倍之違約金即275,000元。
(四)是就上開修繕費用，依系爭租約第11條第4項及第14條第4項
之約定，自系爭押租金抵扣，其抵扣後已無餘額，原告請求
返還系爭押租金自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回
；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其於109年間向被告承租系爭房屋，於租期屆滿前
，再於112年8月7日續訂系爭租約，續約期間自112年9月5日
至113年9月4日止，租金每月31,000元，原告並繳納押租金6
2,000元，原告已於113年9月6日將系爭房屋返還被告，被告
迄今尚未將系爭押租金返還予原告等情，業據原告提出系爭
租約在卷為憑（見司促卷第13至27頁），且為被告所不爭執
，自堪信為真。原告另主張被告應將系爭押租金全額返還予
原告乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究
者厥為：(一)被告以原告未即時通知木地板損壞之行為，而
提前終止系爭租約，有無理由？(二)被告抗辯其得向原告請
求損害賠償，經以系爭押租金抵充後已無餘額，有無理由？
茲分述如下：
(一)被告以原告未即時通知木地板損壞之行為，而提前終止系爭
租約，有無理由？
1、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生
產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃
物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物
之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在
此限；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆
滿前，得終止契約者，其終止契約，應依習慣先期通知。但
不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者
，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止
期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第
432條、第453條、第450條第3項分別定有明文。終止租賃契
約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人
以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之
；況且，終止權係屬形成權之一種，而形成權係賦予一方當
事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，
因此被告不需原告之同意，即得單方終止本件租賃契約。次
按系爭租約第13條第1項約定：「本契約於期限屆滿前，除
依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方不得任
意終止租約。」、第16條約定：「租賃期間有下列情形之一
者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：
…(七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期
限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。」。是以，系爭租約
雖定有期限，惟兩造於簽約時，即合意租期屆滿前，契約之
當事人於符合得提前終止租約之情形，均可提前終止契約，
則被告自得於租賃期限屆滿前，以原告符合系爭租約第16條
各款情形而終止系爭租約。
2、被告主張系爭租約已於112年12月8日提前終止乙節，業據提
出催告存證信函為證。經查，被告將系爭房屋出租並交付於
原告保管使用前，已將系爭木地板整修換新，且原告係於11
2年上半年即已發現系爭木地板有凸起情形，但因認為凸起
情況不嚴重而未告知被告，此為原告於本件審理時自承在卷
（見本院卷第222頁）。再查，兩造於112年8月間就系爭木
地板凸起問題，詢求三位抓漏師傅至現場查看，已達成系爭
木地板潮溼凸起並非因系爭房屋漏水所導致之共識，此有兩
造間LINE對話紀錄附卷可考（見本院卷第122至126頁），且
為兩造所不爭執，再觀諸系爭木地板發霉情形範圍非小等情
（見本院卷第273至281頁），難認原告於承租期間使用系爭
房屋有盡善良管理人之注意保管義務，且其於112年上半年
即已發現系爭木地板有凸起情形，依一般普通人之認知，應
得以推測木地板有受潮情形且應已非輕微，卻未即時通知被
告修繕，因此產生之不利益自應由原告概括承受。嗣經被告
就前開木地板進行修繕，惟原告不願賠償該修繕費用，並因
此與被告發生爭執。則被告於112年10月19日以原告違反系
爭租約第16條第7項為由，以大社郵局存證號碼179號通知原
告終止租約，並請求原告於30日後遷讓返還系爭房屋，經原
告收受後，原告並未遷離，被告於112年11月7日再以大社郵
局存證號碼191號通知原告於收受上開存證信函後30日終止
租約，而原告已於112年11月8日收受，此有上開存證信函及
其回執在卷可考（見本院卷第74至76頁、第84至94頁、第11
0至112頁），是被告主張原告於租賃期間毀損其房屋，且不
為相當之賠償等情，堪信屬實，則被告主張其已終止兩造間
租賃關係，自屬有據，是系爭租賃契約至遲已於112年12月8
日發生終止之效力。
3、至原告雖辯稱系爭木地板發霉為自然使用所致，惟觀諸系爭
木地板受損之範圍及情形，及原告承租使用系爭房屋為2年
多等情形，應非屬承租人通常使用下所造成木地板之自然耗
損，是原告上開所辯，應非可採。
(二)被告抗辯其得向原告請求損害賠償及違約金，經以系爭押租
金抵充後已無餘額，有無理由？
1、按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之
履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履
行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充
後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上
字第2108號裁判先例、87年度台上字第1631號判決意旨可資
參照）。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害
賠償責任；不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因
毀損所減少之價額，民法第184條第1項前段、第196條分別
定有明文。又系爭租約第4條約定：「押金由租賃雙方約定
為2個月租金，金額為62,000元整。承租人（即原告）應於
簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金，除有第11條第4
項、第13條第3項、第14條第4項及第18條第2項得抵充之情
形外，出租人（即被告）應於租期屆滿或租賃契約終止，承
租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之
賸餘押金。」、第11條第2、3、4項分別約定：「承租人應
以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。」、「承租人
違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責
任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有
變更或毀損者，不在此限。」、「前項承租人應賠償之金額
，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承
租人請求給付不足之金額。」（見本院卷第62、63頁）。再
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277條前段定有明文。是依前揭規定與約定，堪認原
告向被告承租系爭房屋，應以善良管理人之注意使用之，如
系爭房屋內之租賃物於原告承租期間因原告違背上開注意義
務致毀損者，原告即應負損害賠償之責。又按負損害賠償責
任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害
發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所
必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦
有明文。又所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指
承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方
法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之
程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀
態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨
著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折
舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之「原有」狀
態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。承租人於租
賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人
回復至未使用房屋之狀態。
2、原告主張被告應返還系爭押租金，被告則以前揭情詞抗辯，
茲就被告所辯各抵扣項目有無理由，及其金額應為多少，分
述如下：
(1)就中島及客衛前之木地板修繕費用部分：該木地板受潮發霉
，係因原告未盡其承租人之保管義務及未即時通知被告修繕
，其所生之不利益應由原告概括承受，業經本院說明如上，
而原告因修繕前揭木地板支出48,000元等情，業據提出收據
1紙為證（見本院卷第195頁），則被告請求原告賠償木地板
之修繕費用48,000元，核屬有據。又被告主張抓漏費用及驗
屋費用亦應由原告負擔乙節，經查，抓漏費用係為檢測漏水
原因所為花費，且為兩造共同決定委請水電師傅進行檢測，
係屬修繕之必要費用，承前所述，此部分支出亦應由原告負
擔。至委請驗屋公司驗屋所支出之費用，因屬被告為將來訴
訟基於保全證據進而於訴訟中據以主張權利所產生，如由原
告負擔，顯有不公及不合理之處，應由被告自行負擔。是以
，被告主張此部分木地板之修繕費用48,000元及三次抓漏費
用3,100元，共計51,100元，應由原告負擔，即屬有據。
(2)被告又主張系爭房屋外牆於0403地震後，已有部分裂痕，致
有漏水及隔音墊受潮等情形，然原告拒絕被告進入系爭房屋
進行修繕，致損害擴大，請求原告應賠償隔音墊費用2,100
元及更換超耐磨木地板之費用6,580元等語。而原告雖不否
認系爭房屋外牆因0403地震而出現裂痕（見本院卷第235頁
），惟被告並未提出證據證明該等超耐磨木地板及隔音墊受
損係地震造成之裂痕漏水所致，則被告此部分主張，難認可
採。
(3)被告主張原告應賠償更換後陽台水龍頭之費用2,200元及廚
房易利勾遺失之費用3,000元部分，為原告所不爭執，並於
言詞辯論時當庭表示同意扣除（見本院卷第358至360頁），
此部分事實應堪認定，自應准許。
(4)至被告另主張中島人造石有撞擊裂痕，因而受有中島修復費
用6,000元之損害乙節，固據提出廠商報價單為證（見本院
卷第201頁）。惟原告主張其已僱工就中島人造石進行裂痕
，只是修繕後有色差等語，被告對原告有進行修繕亦不爭執
（見本院卷第357、358頁）。經檢視被告所提出之上開中島
人造石桌面照片（見本院卷第441、443頁），該中島之裂痕
確已進行修復，被告雖抗辯修復後有色差云云，惟其所提出
之原廠報價單亦載有「修補後會有色差，些微痕跡」，足見
色差為修補後所不可避免。原告既已就此部分進行修補，是
被告再主張此部分之修復費，即屬無據。被告又主張主浴玻
璃防爆膜有故意拉扯破損情形，其修復費用經估價為2,000
元，以及烤箱二個旋鈕內卡榫破裂，經估價其修復費用為2,
900元，並提出受損照片、估價單為證，惟被告未提出證據
證明上開損害係原告故意破壞行為所致，且檢視上開照片所
示損害情形應係長久使用所致，尚難認原告有何未依約定方
法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損之情形
，是被告此部分所辯，亦無可採。
(5)被告主張原告應給付違約金部分：
①按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。又依系爭租約第14條第1、3、4項分別約定：
「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相
關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續
，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。
」、「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即
明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃
住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（
未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」、「前項金
額與承租人未繳清之租金及第5條約定之相關費用，出租人
得由第4條第1項規定之押金中抵充…」。經查，系爭租約已
於112年12月8日合法終止，業經本院認定如上，而原告迄至
113年9月4日返還系爭房屋，此為原告所不爭，則原告於其
租賃關係消滅之日起自有返還系爭房屋予被告之義務，然原
告遲至113年9月4日交還系爭房屋，原告依上開約定，就其
遲延8個月又27日(即自112年12月9日起至113年9月4日止，
共計8個月又27日），自應負違約賠償責任。
②惟按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減
至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得
依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後
始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債
務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判例
參照）。查被告依系爭租約第14條第3項約定請求原告給付
自112年12月9日起至113年9月4日止以每月租金計算之違約
金固屬有據，惟審酌被告因原告未依約返還系爭房屋所受損
害應為其租金收益及利息損失，而原告於上開期間確有給付
租金予被告，為兩造所不爭，及兩造係因租賃物使用受有損
害之爭執而違約情節、兩造社會經濟狀況、雙方之利益損害
等情，認被告請求每月按租金額計算之違約金尚屬過高，應
予酌減為每月按租金額0.5倍即15,500元計算之違約金為適
當。從而，被告所得請求原告給付之違約金為137,950元【
計算式：15,500元×(8+27/30)=137,950元】。
(6)綜上，被告得請求原告賠償之系爭房屋修繕費用及違約金合
計為194,250元（計算式：中島及客衛前發霉之木地板51,1
00元+後陽台水龍頭之費用2,200元+易利勾費用3,000元+違
約金137,950元=194,250元）。
3、從而，經抵充上開費用後，原告已無剩餘之押租金可資返還
（62,000－194,250＝132,250）。是原告請求被告應返還押租
金62,000元，即屬無據。
四、綜上所述，本件原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告
給付原告62,000元及法定利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果無影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
竹北簡易庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 25 日
書記官 郭家慧