所有權移轉登記等112年度重訴字第5號
臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度重訴字第5號
原 告 邱博群
張馨云
共 同
訴訟代理人 白丞哲律師
被 告 曾鈞疄
訴訟代理人 黃郁雯律師
陳秉宏律師
複代理人 吳龍建律師
黃雅慧律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經臺灣高雄地方法院
移送前來（111年度補字第883號），本院於民國112年5月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠先位之訴：原告邱博群於民國109年間，因積欠多筆民間貸款
，原告所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段955
建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00號，下稱系爭房地）
上有多筆設定，為求整合債務，於網路上搜尋協助債務整合
公司廣告，經聯絡「耀揚企業股份有限公司」，由訴外人林
劭芝與原告邱博群接洽，約定原告邱博群將系爭房地借名登
記於被告名下，以被告名義向銀行申辦貸款，獲取更高額之
貸款額度，整合清償原告邱博群對外所有民間借款共計新台
幣（下同）6,300,000元，約定契約存續期間1年，期間系爭
房地仍由原告占有使用，原告邱博群每月將32,800元匯至被
告帳戶用以繳納貸款，且系爭房地之稅費（房屋稅、地價稅
）均由原告邱博群負擔。被告透過其代理人即訴外人楊建羽
（別名楊小帆）及即訴外人林松賢（別名林尚文），與原告
邱博群於109年5月23日，由地政士即訴外人孫靜蓉辦理系爭
房地所有權移轉登記。原告邱博群以貸款所得資金清償先前
積欠之三信、新鑫等貸款，復於110年7月28日，詢問是否可
再續約一年，經楊建羽回應可再續約一年，但應給付100,00
0元之費用予被告，並提供林松賢之存摺影本，原告邱博群
乃於110年8月12日轉帳100,000元。嗣於111年4月25日，原
告邱博群聯繫林松賢，表示欲清償所有債務，並將系爭房地
過戶回來，而清償方式為將系爭房地移轉登記予原告邱博群
之配偶即原告張馨云，再以原告張馨云名義就系爭房地辦理
房貸後，以貸得款項清償被告就系爭房地所負擔之房貸餘額
。林松賢雖假意答應原告邱博群之要求，幫忙原告張馨云向
高雄銀行送件審核評估貸款，然於送件後，竟佯稱原告張馨
云因資力不足，致銀行拒絕貸款，再以契約即將到期為由，
稱「如果還不出錢，就要把原告從系爭房地中趕走，沒收系
爭房地」等語。嗣林松賢於111年7月1日致電予原告邱博群
，要求立即搬遷，原告邱博群因此於111年7月4日親自前往
高雄銀行詢問貸款事宜，經原告邱博群向分行經理詢問是否
能核貸時，經理表示可以核貸沒問題，且成數比預期中高很
多等語，原告邱博群始知悉受騙上當。後經雙方協調，被告
同意辦理移轉登記，原告邱博群、張馨云偕同白律師、被告
偕同楊建羽，於111年7月21日下午4時許，在虞鎮楠地政士
位在高雄市○鎮區○○路000號之一樓交誼廳，簽立系爭房地不
動產買賣契約書，載明價金6,300,000元。被告於移轉登記
文件及不動產買賣契約書上簽字後，即先行離去，然已與原
告張馨云間成立買賣契約。詎被告離去後，楊建羽突然變卦
，表示若銀行於111年7月31日前無法對保或提出6,300,000
元現金，即不願辦理移轉登記，且屬原告邱博群違約，應沒
收系爭房地，經原告邱博群詢問地政士一般對保流程所需時
間後，虞鎮楠地政士表示「簽約後向銀行送件，最快也要2
週才有辦法對保，10日內是不可能的」等語，故原告無法答
應楊建羽之要求，楊建羽亦不願提出權狀正本配合辦理移轉
登記。原告邱博群再於111年7月30日，以簡訊通知被告已備
妥6,300,000元現金，可以一次給付，要求被告出面受領款
項，並配合辦理移轉登記，然被告置之不理。原告邱博群係
因委託被告處理債務，故將系爭房地借名登記於被告名下，
原告得隨時終止借名登記契約。而原告邱博群以通訊軟體LI
NE訊息通知被告代理人、以簡訊通知被告、並以起訴狀繕本
之送達作為終止借名登記契約之意思表示。兩造間就系爭房
地之借名登記契約既已終止，原告邱博群得請求被告將系爭
房地所有權移轉登記予原告邱博群。爰依借名登記法律關係
、民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語
。並先位聲明：⑴被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告
邱博群。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡第一備位之訴：原告邱博群為籌措資金乃與被告商議將系爭
房地借名登記於被告名下，並以被告名義向銀行申辦貸款，
以獲取更高額之貸款額度，可認兩造間合意包括由被告向台
灣銀行貸款，將貸得款項提供予原告邱博群，原告邱博群以
將系爭房地所有權移轉登記予被告之方式，作為被告對原告
邱博群債權之擔保，而以口頭方式成立信託之債權擔保法律
關係。茲原告邱博群已提出清償債務之要求，然被告置之不
理。爰依信託讓與擔保法律關係，於原告清償剩餘債務5,48
0,000元（6,300,000元－32,800元×25個月＝5,480,000元），
同時請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告邱博群。並
第一備位聲明：⑴被告應於原告邱博群給付被告5,480,000元
之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告邱博群。⑵願供
擔保，請准宣告假執行。
㈢第二備位之訴：原告張馨云與被告於111年7月21日，就系爭
房地之買賣價金6,300,000元達成合意，被告已於不動產買
賣契約書及移轉登記文件上簽名，就契約之必要之點已達成
合致，買賣契約應屬成立。縱被告代理人楊建羽事後反悔、
虞鎮楠未交付買賣契約，亦無礙買賣契約已成立之事實。爰
依111年7月21日買賣法律關係、民法第348條第1項規定，請
求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告原告張馨云。並第
二備位聲明：⑴被告應於原告原告張馨云給付被告6,300,000
元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告原告張馨云。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈣第三備位之訴：被告應依109年5月23日就系爭房地之買賣法
律關係，給付原告邱博群價金8,500,000元。然被告僅代償
原告邱博群之貸款6,300,000元，迄今未給付剩餘買賣價金2
,200,000元（8,500,000元－6,300,000元＝2,200,000元）。
蓋被告匯入履保專戶後，楊建羽、林松賢又要求原告邱博群
領出交還，故不能認為被告已給付價金。爰依109年5月23日
買賣法律關係、民法第367條規定，請求被告給付系爭房地
價金2,200,000元等語。並第三備位聲明：⑴被告應給付原告
邱博群2,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係以買賣為原因移轉取得系爭房地，且如數
給付價金，再將系爭房地出租給原告邱博群，故原告邱博群
每月匯款32,800元及自行繳納水電費，並非有何借名登記或
信託債權擔保之法律關係。原告邱博群所述為整合債務而聯
繫林松賢、楊建羽等情事與被告買受系爭房地無關，被告於
111年7月21日並未與原告張馨云達成買賣合意等語置辯。並
聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決
，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第5號卷，下稱重訴卷，
第70頁）：
㈠原告邱博群將其所有系爭房地以買賣為原因，於109年6月29
日移轉登記至被告名下。
㈡兩造簽立租賃契約，並在本院民間公證人處做成109 年度橋
院民公耀字第00294 號公證書。
㈢系爭房地迄今仍由原告邱博群占有使用中。
㈣被告以公證書聲請強制執行，經本院民事執行處以111 年度
司執字第58477 號遷讓房屋強制執行事件受理。
四、本件爭點（見重訴卷第70頁）：
㈠原告邱博群與被告間就系爭房地是否存在借名登記之法律關
係？原告邱博群依借名登記法律關係、民法第767 條第1 項
、第179 條之規定，先位請求被告應將系爭房地所有權移轉
登記予原告邱博群，有無理由？
㈡原告邱博群依信託讓與擔保法律關係，備位第一請求被告應
於原告邱博群給付被告5,480,000 元之同時，將系爭房地所
有權移轉登記予原告邱博群，有無理由？
㈢原告張馨云依111 年7 月21日買賣法律關係、民法第348條第
1 項規定，備位第二請求被告應於原告張馨云給付被告6,30
0,000 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告張馨云
，有無理由？
㈣原告邱博群依109 年5 月23日就系爭房地之買賣法律關係，
備位第三請求被告應給付原告邱博群2,200,000 元，有無理
由？
五、本院得心證之理由：
㈠兩造間無借名登記情事：
⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為
出名登記之契約（最高法院111年度台上字第1163號判決參
照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。不動產登記當
事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名
登記關係之事實負舉證責任（最高法院111年度台上字第127
3號判決參照）。查被告係擔任買受人，確實繳付價金一部6
,096,877元至第一建築經理股份有限公司履保專戶，及向臺
灣銀行貸款並設定最高限額抵押權擔保債權總額756萬元，
始由銀行代償2,403,127元價金，而以買賣為原因，於109年
6月29日登記取得系爭房地，持有所有權狀，及兩造再簽立
租賃契約，由被告出租給原告邱博群，原告邱博群繼續居住
使用系爭房地，經本院民間公證人處做成109 年度橋院民公
耀字第00294 號公證書等情，為兩造所不爭執（見重訴卷第
69、162頁），復有高雄市政府地政局三民地政事務所111年
10月6日高市地民價字第11170806900號函所附土地、建物登
記公務用謄本、111年10月11日高市地民價字第11170791800
號函所附系爭房地之土地、建物登記申請書、登記謄本、異
動索引，及辦理移轉登記之申請書、第一建築經理股份有限
公司履保專戶收支明細表暨點交確認單、公證書暨住宅房屋
租賃契約附卷可稽（見111年度審重訴字第129號卷，下稱審
重訴卷，第27至49、51至81頁，及重訴卷第45至55頁），足
見被告係以實際出資，方能取得系爭房地所有權，並實際享
有出租給原告之使用收益，並保有權狀可隨時處分，未見有
何借用名義予原告邱博群，亦無仍由原告邱博群管理、使用
、處分之情事，原告邱博群對於系爭房地之所有權將發生異
動之法律效果知悉甚詳，所提證據亦無任何與被告約定成立
借名登記法律關係之事證，無從認定有何借名登記之法律關
係存在。
⒉至於原告邱博群主張因積欠多筆民間貸款，聯絡「耀揚企業
股份有限公司」，由林劭芝與原告邱博群接洽，再由楊建羽
、林松賢與原告邱博群談妥以買賣合約書之方式將系爭房地
移轉登記至被告名下等情，雖有原告與林劭芝、已顯示不明
之人、林松賢之通訊軟體LINE對話紀錄可憑（見臺灣高雄地
方法院111年度補字第883號卷，下稱雄院卷，第19至34頁）
，不過係原告欲變售求現之動機，與楊建羽、林松賢牽線原
告出售房地給被告以求取得現金之過程，不能遽以否定發生
前述買賣與所有權變動之法律效果。且證人林松賢到場作證
，經原告訴訟代理人詢問是否幫兩造協調借名登記時，其結
稱不瞭解為何是借名登記等語（見重訴卷第127頁），是上
開事證均尚難認作被告有何知悉或同意借名登記之證據。原
告邱博群主張有給林松賢借名費云云（見訴卷第162頁），
不足採為有利於原告邱博群之論據。
⒊系爭房地移轉登記後，原告雖仍居住使用，然按月匯入32,80
0元至被告帳戶及繳納地價稅、房屋稅、水電費乙情，有房
屋內部照片、水電費繳款單、地價稅繳款單、房屋稅繳款單
、原告邱博群之00000000000號帳戶存摺交易明細及繳款查
詢截圖附卷可稽（見審重訴卷，第133至153頁），此係因兩
造間成立租賃契約，由原告繼續居住使用，並須按月繳付租
金，此匯款金額亦核與租約第3條之金額、第4條支付方法相
符，水電費由原告負擔亦核與第6條約定相符，有上開經公
證之租約可考（見重訴卷第49至50頁），尚難認違反常情，
益徵並非係基於何借名登記之法律關係。至於租約第6條約
定房屋稅由被告負擔，實際上雖由原告繳納，僅係原告事後
得否請求返還之問題，尚難憑此遽認有何借名登記之法律關
係。
⒋再者，倘兩造間為借名登記之法律關係，原告邱博群應即可
終止該關係而請求返還登記，尚無傳訊表示欲以630萬元購
回之必要，有原告提出之簡訊可考（見雄院卷第39頁），是
原告邱博群主張依借名登記之法律關係，請求被告移轉登記
云云，為無理由。
㈡原告邱博群無民法第767 條第1 項、第179 條規定之權利：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條固有明文。惟請求移轉登
記所有權，僅登記名義人始有處分之權能，對非登記名義人
不能為移轉登記所有權之請求（最高法院103年度台上字第
825號判決參照）。系爭房地登記在被告名下，原告邱博群
據此請求返還登記云云（見審重訴卷第127頁），委無可採
。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條固有明文。被告登記為系爭房地所有權人，係以買賣
契約為其正當原因，原告邱博群主張被告不當得利，應返還
登記云云（見審重訴卷第127頁），委無可採。
⒊原告邱博群依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被
告移轉登記云云，均無理由。
㈢按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託
人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處
分信託財產之關係；信託，除法律另有規定外，應以契約或
遺囑為之；信託關係消滅時，於受託人移轉信託財產於前條
歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為受益
人，信託法第1條、第2條、第66條定有明文。土地權利信託
登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其
他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容
詳信託專簿，土地登記規則第124條、第130條第1項分別定
有明文（最高法院112年度台上字第302號判決參照）。債務
人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權
人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信
託的讓與擔保，於債務人不依約清償債務時，債權人得將擔
保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院109年度台
上字第1083號判決參照）。查原告邱博群與被告間係以買賣
為原因辦理移轉登記，已如前述，被告亦否認有何信託關係
（見重訴卷第41頁），原告邱博群亦未提出有何信託之事證
（見重訴卷第21、75頁），其主張口頭成立信託讓與擔保法
律關係，並備位第一請求被告應於原告邱博群給付被告5,48
0,000 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告邱博群
云云（見重訴卷第163頁），於法無據，顯無理由。
㈣原告張馨云與被告間未成立買賣契約：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其
取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1項固有
明文。被告否認與原告張馨云於111年7月21日有效成立買賣
契約等語（見重訴卷第41頁）。原告張馨云主張與被告間有
買賣契約，無非係以被告有在不動產買賣契約書及移轉登記
之文件上簽名等語（見重訴卷第79頁），為其論據，並舉後
述證人之證詞為證。
⒉惟查，證人虞鎮楠結稱：買方為一男一女，買方由白律師、
賣方由綽號小楊哥之人打電話聯絡伊，伊以前在聯合事務所
當助理時認識小楊哥所以加過LINE，於111年7月21日，在伊
址設高雄市○鎮區○○路000 號1 樓碰面，談630萬元過戶不動
產合約簽訂，然被告簽完名後離開要去顧小孩，因小楊哥與
原告在交易條件上談不攏，就破局沒有簽約，討論過程中有
講到原告要將63萬元履保金匯到專戶，但因為破局所以沒有
匯，後來也沒有繼續履約，伊感覺雙方之前有過什麼協議，
因為沒有簽成，被告簽名的文書應該在伊那等語（見重訴卷
第121至126頁）；核與證人林松賢結稱：被告請楊建羽委託
伊於109年間與原告談租約，房地係被告買的，他們夫婦要
生小孩有購屋意願，伊不清楚原告邱博群所稱借名登記，邱
博群一直說要把房子買回，被告覺得很煩，伊於111年7月4
日有幫原告張馨云向高雄銀行送件申請貸款，結果銀行查出
原告張馨云負債比過高，請她先去處理債務，後來原告張馨
云就沒消息等語（見重訴卷第126至129頁），相符無訛，原
告提出之錄音檔暨譯文經本院當庭勘驗，亦僅能證明被告簽
完名即離開之過程，有光碟、譯文及筆錄可考（見重訴卷第
83至94、121頁），原告並未提出後續爭執過程之錄音及譯
文，為原告自承在卷（見重訴卷第126頁）。且由楊建羽當
時說「先讓她（被告）寫、剩下我們再談就好」等語，及虞
鎮楠即說「那請她坐這邊好嗎...那曾小姐妳先坐這邊，那
我就請妳先簽名了啊」（見重訴卷第91頁），足見僅係請被
告先行簽名即讓被告離去，尚非表示對於契約達成合致，契
約協商一事則由楊建羽與原告2人洽談。又由後續原告2人均
無保留契約、並未匯入價金，亦未辦得貸款，被告亦未要求
履約，雙方亦不再談及如何履約等情事觀之，益證被告當日
因需顧小孩，到場僅核對身分、簽完名後離開，後續均由楊
建羽與原告二人交涉，而因渠等間就交易條件未能達成一致
共識，最終買賣契約並未成立之事實為真，亦為兩造與上開
證人當時所認知無異。原告張馨云主張買賣契約成立，備位
第二請求移轉登記予原告張馨云云云（見重訴卷第161頁）
，為無理由。
㈤按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367條定有明文。查被告已登記取得系爭房地所有
權，且第一建築經理股份有限公司履保專戶收支明細表暨點
交確認單上明確記載買賣總金額850萬元，買方銀行代償2,4
03,127元，專戶收款：109年6月4日簽約款100,000元、用印
款1750,000元、完稅款150,000元、109年6月19日尾款差額1
00,000元、109年7月2日代償後餘額3,896,873元（三信）、
利息4元等語，並經原告邱博群、地政士孫靜蓉簽名無訛（
見重訴卷第45頁），上開金額合計8,500,004元，均已匯出
乙情，為原告邱博群所不爭執（見重訴卷第163頁），足見
被告辯稱已付清等語（見重訴卷第163頁），堪可採信。至
於原告邱博群辯稱林松賢、楊建羽於匯款當日要求原告邱博
群提領出來交給渠等云云（見重訴卷第163頁），被告否認
與其有關，亦無證據可認係被告指示，自無從否定被告已付
清價金之事實。是以，原告邱博群備位第三請求給付價金2,
200,000元云云（見重訴卷第75頁），亦為無理由。
六、綜上所述，原告邱博群將其所有系爭房地即坐落高雄市○○區
○○段000地號土地及其上同段955建號建物（門牌號碼高雄市
○○區○○路00號）以買賣為原因，於109年6月29日移轉登記至
被告名下，被告已付清價金8,500,000元，並非借名登記或
信託讓與擔保之法律關係，於111年7月21日亦未與原告張馨
云成立買賣契約。從而，原告邱博群主張依借名登記法律關
係、民法第767條第1項、第179條、信託讓與擔保法律關係
、第367條規定，所為先位、備位第一聲明請求移轉登記、
備位第三項聲明請求給付價金2,200,000元，及原告張馨云
主張依111年7月21日買賣契約、民法第348條第1項規定，所
為備位第二項聲明請求移轉登記，均無理由，應予駁回。原
告之訴既經駁回，假執行聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘、主張、陳述、所提之證據暨
攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響
，毋庸再予逐一論述；本院查得楊建羽之地址後，原告捨棄
聲請傳喚，被告於原告捨棄後，聲請傳訊之（見重訴卷第13
5、147、161、164頁），本院認已不影響本件認定，故無調
查必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
民事第三庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
書記官 黃莉君
112年度重訴字第5號
原 告 邱博群
張馨云
共 同
訴訟代理人 白丞哲律師
被 告 曾鈞疄
訴訟代理人 黃郁雯律師
陳秉宏律師
複代理人 吳龍建律師
黃雅慧律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經臺灣高雄地方法院
移送前來（111年度補字第883號），本院於民國112年5月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠先位之訴：原告邱博群於民國109年間，因積欠多筆民間貸款
，原告所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地及其上同段955
建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00號，下稱系爭房地）
上有多筆設定，為求整合債務，於網路上搜尋協助債務整合
公司廣告，經聯絡「耀揚企業股份有限公司」，由訴外人林
劭芝與原告邱博群接洽，約定原告邱博群將系爭房地借名登
記於被告名下，以被告名義向銀行申辦貸款，獲取更高額之
貸款額度，整合清償原告邱博群對外所有民間借款共計新台
幣（下同）6,300,000元，約定契約存續期間1年，期間系爭
房地仍由原告占有使用，原告邱博群每月將32,800元匯至被
告帳戶用以繳納貸款，且系爭房地之稅費（房屋稅、地價稅
）均由原告邱博群負擔。被告透過其代理人即訴外人楊建羽
（別名楊小帆）及即訴外人林松賢（別名林尚文），與原告
邱博群於109年5月23日，由地政士即訴外人孫靜蓉辦理系爭
房地所有權移轉登記。原告邱博群以貸款所得資金清償先前
積欠之三信、新鑫等貸款，復於110年7月28日，詢問是否可
再續約一年，經楊建羽回應可再續約一年，但應給付100,00
0元之費用予被告，並提供林松賢之存摺影本，原告邱博群
乃於110年8月12日轉帳100,000元。嗣於111年4月25日，原
告邱博群聯繫林松賢，表示欲清償所有債務，並將系爭房地
過戶回來，而清償方式為將系爭房地移轉登記予原告邱博群
之配偶即原告張馨云，再以原告張馨云名義就系爭房地辦理
房貸後，以貸得款項清償被告就系爭房地所負擔之房貸餘額
。林松賢雖假意答應原告邱博群之要求，幫忙原告張馨云向
高雄銀行送件審核評估貸款，然於送件後，竟佯稱原告張馨
云因資力不足，致銀行拒絕貸款，再以契約即將到期為由，
稱「如果還不出錢，就要把原告從系爭房地中趕走，沒收系
爭房地」等語。嗣林松賢於111年7月1日致電予原告邱博群
，要求立即搬遷，原告邱博群因此於111年7月4日親自前往
高雄銀行詢問貸款事宜，經原告邱博群向分行經理詢問是否
能核貸時，經理表示可以核貸沒問題，且成數比預期中高很
多等語，原告邱博群始知悉受騙上當。後經雙方協調，被告
同意辦理移轉登記，原告邱博群、張馨云偕同白律師、被告
偕同楊建羽，於111年7月21日下午4時許，在虞鎮楠地政士
位在高雄市○鎮區○○路000號之一樓交誼廳，簽立系爭房地不
動產買賣契約書，載明價金6,300,000元。被告於移轉登記
文件及不動產買賣契約書上簽字後，即先行離去，然已與原
告張馨云間成立買賣契約。詎被告離去後，楊建羽突然變卦
，表示若銀行於111年7月31日前無法對保或提出6,300,000
元現金，即不願辦理移轉登記，且屬原告邱博群違約，應沒
收系爭房地，經原告邱博群詢問地政士一般對保流程所需時
間後，虞鎮楠地政士表示「簽約後向銀行送件，最快也要2
週才有辦法對保，10日內是不可能的」等語，故原告無法答
應楊建羽之要求，楊建羽亦不願提出權狀正本配合辦理移轉
登記。原告邱博群再於111年7月30日，以簡訊通知被告已備
妥6,300,000元現金，可以一次給付，要求被告出面受領款
項，並配合辦理移轉登記，然被告置之不理。原告邱博群係
因委託被告處理債務，故將系爭房地借名登記於被告名下，
原告得隨時終止借名登記契約。而原告邱博群以通訊軟體LI
NE訊息通知被告代理人、以簡訊通知被告、並以起訴狀繕本
之送達作為終止借名登記契約之意思表示。兩造間就系爭房
地之借名登記契約既已終止，原告邱博群得請求被告將系爭
房地所有權移轉登記予原告邱博群。爰依借名登記法律關係
、民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語
。並先位聲明：⑴被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告
邱博群。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡第一備位之訴：原告邱博群為籌措資金乃與被告商議將系爭
房地借名登記於被告名下，並以被告名義向銀行申辦貸款，
以獲取更高額之貸款額度，可認兩造間合意包括由被告向台
灣銀行貸款，將貸得款項提供予原告邱博群，原告邱博群以
將系爭房地所有權移轉登記予被告之方式，作為被告對原告
邱博群債權之擔保，而以口頭方式成立信託之債權擔保法律
關係。茲原告邱博群已提出清償債務之要求，然被告置之不
理。爰依信託讓與擔保法律關係，於原告清償剩餘債務5,48
0,000元（6,300,000元－32,800元×25個月＝5,480,000元），
同時請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告邱博群。並
第一備位聲明：⑴被告應於原告邱博群給付被告5,480,000元
之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告邱博群。⑵願供
擔保，請准宣告假執行。
㈢第二備位之訴：原告張馨云與被告於111年7月21日，就系爭
房地之買賣價金6,300,000元達成合意，被告已於不動產買
賣契約書及移轉登記文件上簽名，就契約之必要之點已達成
合致，買賣契約應屬成立。縱被告代理人楊建羽事後反悔、
虞鎮楠未交付買賣契約，亦無礙買賣契約已成立之事實。爰
依111年7月21日買賣法律關係、民法第348條第1項規定，請
求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告原告張馨云。並第
二備位聲明：⑴被告應於原告原告張馨云給付被告6,300,000
元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告原告張馨云。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈣第三備位之訴：被告應依109年5月23日就系爭房地之買賣法
律關係，給付原告邱博群價金8,500,000元。然被告僅代償
原告邱博群之貸款6,300,000元，迄今未給付剩餘買賣價金2
,200,000元（8,500,000元－6,300,000元＝2,200,000元）。
蓋被告匯入履保專戶後，楊建羽、林松賢又要求原告邱博群
領出交還，故不能認為被告已給付價金。爰依109年5月23日
買賣法律關係、民法第367條規定，請求被告給付系爭房地
價金2,200,000元等語。並第三備位聲明：⑴被告應給付原告
邱博群2,200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係以買賣為原因移轉取得系爭房地，且如數
給付價金，再將系爭房地出租給原告邱博群，故原告邱博群
每月匯款32,800元及自行繳納水電費，並非有何借名登記或
信託債權擔保之法律關係。原告邱博群所述為整合債務而聯
繫林松賢、楊建羽等情事與被告買受系爭房地無關，被告於
111年7月21日並未與原告張馨云達成買賣合意等語置辯。並
聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決
，願供擔保，請准為免於假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第5號卷，下稱重訴卷，
第70頁）：
㈠原告邱博群將其所有系爭房地以買賣為原因，於109年6月29
日移轉登記至被告名下。
㈡兩造簽立租賃契約，並在本院民間公證人處做成109 年度橋
院民公耀字第00294 號公證書。
㈢系爭房地迄今仍由原告邱博群占有使用中。
㈣被告以公證書聲請強制執行，經本院民事執行處以111 年度
司執字第58477 號遷讓房屋強制執行事件受理。
四、本件爭點（見重訴卷第70頁）：
㈠原告邱博群與被告間就系爭房地是否存在借名登記之法律關
係？原告邱博群依借名登記法律關係、民法第767 條第1 項
、第179 條之規定，先位請求被告應將系爭房地所有權移轉
登記予原告邱博群，有無理由？
㈡原告邱博群依信託讓與擔保法律關係，備位第一請求被告應
於原告邱博群給付被告5,480,000 元之同時，將系爭房地所
有權移轉登記予原告邱博群，有無理由？
㈢原告張馨云依111 年7 月21日買賣法律關係、民法第348條第
1 項規定，備位第二請求被告應於原告張馨云給付被告6,30
0,000 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告張馨云
，有無理由？
㈣原告邱博群依109 年5 月23日就系爭房地之買賣法律關係，
備位第三請求被告應給付原告邱博群2,200,000 元，有無理
由？
五、本院得心證之理由：
㈠兩造間無借名登記情事：
⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為
出名登記之契約（最高法院111年度台上字第1163號判決參
照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證
之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。不動產登記當
事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名
登記關係之事實負舉證責任（最高法院111年度台上字第127
3號判決參照）。查被告係擔任買受人，確實繳付價金一部6
,096,877元至第一建築經理股份有限公司履保專戶，及向臺
灣銀行貸款並設定最高限額抵押權擔保債權總額756萬元，
始由銀行代償2,403,127元價金，而以買賣為原因，於109年
6月29日登記取得系爭房地，持有所有權狀，及兩造再簽立
租賃契約，由被告出租給原告邱博群，原告邱博群繼續居住
使用系爭房地，經本院民間公證人處做成109 年度橋院民公
耀字第00294 號公證書等情，為兩造所不爭執（見重訴卷第
69、162頁），復有高雄市政府地政局三民地政事務所111年
10月6日高市地民價字第11170806900號函所附土地、建物登
記公務用謄本、111年10月11日高市地民價字第11170791800
號函所附系爭房地之土地、建物登記申請書、登記謄本、異
動索引，及辦理移轉登記之申請書、第一建築經理股份有限
公司履保專戶收支明細表暨點交確認單、公證書暨住宅房屋
租賃契約附卷可稽（見111年度審重訴字第129號卷，下稱審
重訴卷，第27至49、51至81頁，及重訴卷第45至55頁），足
見被告係以實際出資，方能取得系爭房地所有權，並實際享
有出租給原告之使用收益，並保有權狀可隨時處分，未見有
何借用名義予原告邱博群，亦無仍由原告邱博群管理、使用
、處分之情事，原告邱博群對於系爭房地之所有權將發生異
動之法律效果知悉甚詳，所提證據亦無任何與被告約定成立
借名登記法律關係之事證，無從認定有何借名登記之法律關
係存在。
⒉至於原告邱博群主張因積欠多筆民間貸款，聯絡「耀揚企業
股份有限公司」，由林劭芝與原告邱博群接洽，再由楊建羽
、林松賢與原告邱博群談妥以買賣合約書之方式將系爭房地
移轉登記至被告名下等情，雖有原告與林劭芝、已顯示不明
之人、林松賢之通訊軟體LINE對話紀錄可憑（見臺灣高雄地
方法院111年度補字第883號卷，下稱雄院卷，第19至34頁）
，不過係原告欲變售求現之動機，與楊建羽、林松賢牽線原
告出售房地給被告以求取得現金之過程，不能遽以否定發生
前述買賣與所有權變動之法律效果。且證人林松賢到場作證
，經原告訴訟代理人詢問是否幫兩造協調借名登記時，其結
稱不瞭解為何是借名登記等語（見重訴卷第127頁），是上
開事證均尚難認作被告有何知悉或同意借名登記之證據。原
告邱博群主張有給林松賢借名費云云（見訴卷第162頁），
不足採為有利於原告邱博群之論據。
⒊系爭房地移轉登記後，原告雖仍居住使用，然按月匯入32,80
0元至被告帳戶及繳納地價稅、房屋稅、水電費乙情，有房
屋內部照片、水電費繳款單、地價稅繳款單、房屋稅繳款單
、原告邱博群之00000000000號帳戶存摺交易明細及繳款查
詢截圖附卷可稽（見審重訴卷，第133至153頁），此係因兩
造間成立租賃契約，由原告繼續居住使用，並須按月繳付租
金，此匯款金額亦核與租約第3條之金額、第4條支付方法相
符，水電費由原告負擔亦核與第6條約定相符，有上開經公
證之租約可考（見重訴卷第49至50頁），尚難認違反常情，
益徵並非係基於何借名登記之法律關係。至於租約第6條約
定房屋稅由被告負擔，實際上雖由原告繳納，僅係原告事後
得否請求返還之問題，尚難憑此遽認有何借名登記之法律關
係。
⒋再者，倘兩造間為借名登記之法律關係，原告邱博群應即可
終止該關係而請求返還登記，尚無傳訊表示欲以630萬元購
回之必要，有原告提出之簡訊可考（見雄院卷第39頁），是
原告邱博群主張依借名登記之法律關係，請求被告移轉登記
云云，為無理由。
㈡原告邱博群無民法第767 條第1 項、第179 條規定之權利：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767條固有明文。惟請求移轉登
記所有權，僅登記名義人始有處分之權能，對非登記名義人
不能為移轉登記所有權之請求（最高法院103年度台上字第
825號判決參照）。系爭房地登記在被告名下，原告邱博群
據此請求返還登記云云（見審重訴卷第127頁），委無可採
。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條固有明文。被告登記為系爭房地所有權人，係以買賣
契約為其正當原因，原告邱博群主張被告不當得利，應返還
登記云云（見審重訴卷第127頁），委無可採。
⒊原告邱博群依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被
告移轉登記云云，均無理由。
㈢按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託
人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處
分信託財產之關係；信託，除法律另有規定外，應以契約或
遺囑為之；信託關係消滅時，於受託人移轉信託財產於前條
歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為受益
人，信託法第1條、第2條、第66條定有明文。土地權利信託
登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並於其
他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容
詳信託專簿，土地登記規則第124條、第130條第1項分別定
有明文（最高法院112年度台上字第302號判決參照）。債務
人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權
人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信
託的讓與擔保，於債務人不依約清償債務時，債權人得將擔
保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院109年度台
上字第1083號判決參照）。查原告邱博群與被告間係以買賣
為原因辦理移轉登記，已如前述，被告亦否認有何信託關係
（見重訴卷第41頁），原告邱博群亦未提出有何信託之事證
（見重訴卷第21、75頁），其主張口頭成立信託讓與擔保法
律關係，並備位第一請求被告應於原告邱博群給付被告5,48
0,000 元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告邱博群
云云（見重訴卷第163頁），於法無據，顯無理由。
㈣原告張馨云與被告間未成立買賣契約：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其
取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1項固有
明文。被告否認與原告張馨云於111年7月21日有效成立買賣
契約等語（見重訴卷第41頁）。原告張馨云主張與被告間有
買賣契約，無非係以被告有在不動產買賣契約書及移轉登記
之文件上簽名等語（見重訴卷第79頁），為其論據，並舉後
述證人之證詞為證。
⒉惟查，證人虞鎮楠結稱：買方為一男一女，買方由白律師、
賣方由綽號小楊哥之人打電話聯絡伊，伊以前在聯合事務所
當助理時認識小楊哥所以加過LINE，於111年7月21日，在伊
址設高雄市○鎮區○○路000 號1 樓碰面，談630萬元過戶不動
產合約簽訂，然被告簽完名後離開要去顧小孩，因小楊哥與
原告在交易條件上談不攏，就破局沒有簽約，討論過程中有
講到原告要將63萬元履保金匯到專戶，但因為破局所以沒有
匯，後來也沒有繼續履約，伊感覺雙方之前有過什麼協議，
因為沒有簽成，被告簽名的文書應該在伊那等語（見重訴卷
第121至126頁）；核與證人林松賢結稱：被告請楊建羽委託
伊於109年間與原告談租約，房地係被告買的，他們夫婦要
生小孩有購屋意願，伊不清楚原告邱博群所稱借名登記，邱
博群一直說要把房子買回，被告覺得很煩，伊於111年7月4
日有幫原告張馨云向高雄銀行送件申請貸款，結果銀行查出
原告張馨云負債比過高，請她先去處理債務，後來原告張馨
云就沒消息等語（見重訴卷第126至129頁），相符無訛，原
告提出之錄音檔暨譯文經本院當庭勘驗，亦僅能證明被告簽
完名即離開之過程，有光碟、譯文及筆錄可考（見重訴卷第
83至94、121頁），原告並未提出後續爭執過程之錄音及譯
文，為原告自承在卷（見重訴卷第126頁）。且由楊建羽當
時說「先讓她（被告）寫、剩下我們再談就好」等語，及虞
鎮楠即說「那請她坐這邊好嗎...那曾小姐妳先坐這邊，那
我就請妳先簽名了啊」（見重訴卷第91頁），足見僅係請被
告先行簽名即讓被告離去，尚非表示對於契約達成合致，契
約協商一事則由楊建羽與原告2人洽談。又由後續原告2人均
無保留契約、並未匯入價金，亦未辦得貸款，被告亦未要求
履約，雙方亦不再談及如何履約等情事觀之，益證被告當日
因需顧小孩，到場僅核對身分、簽完名後離開，後續均由楊
建羽與原告二人交涉，而因渠等間就交易條件未能達成一致
共識，最終買賣契約並未成立之事實為真，亦為兩造與上開
證人當時所認知無異。原告張馨云主張買賣契約成立，備位
第二請求移轉登記予原告張馨云云云（見重訴卷第161頁）
，為無理由。
㈤按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367條定有明文。查被告已登記取得系爭房地所有
權，且第一建築經理股份有限公司履保專戶收支明細表暨點
交確認單上明確記載買賣總金額850萬元，買方銀行代償2,4
03,127元，專戶收款：109年6月4日簽約款100,000元、用印
款1750,000元、完稅款150,000元、109年6月19日尾款差額1
00,000元、109年7月2日代償後餘額3,896,873元（三信）、
利息4元等語，並經原告邱博群、地政士孫靜蓉簽名無訛（
見重訴卷第45頁），上開金額合計8,500,004元，均已匯出
乙情，為原告邱博群所不爭執（見重訴卷第163頁），足見
被告辯稱已付清等語（見重訴卷第163頁），堪可採信。至
於原告邱博群辯稱林松賢、楊建羽於匯款當日要求原告邱博
群提領出來交給渠等云云（見重訴卷第163頁），被告否認
與其有關，亦無證據可認係被告指示，自無從否定被告已付
清價金之事實。是以，原告邱博群備位第三請求給付價金2,
200,000元云云（見重訴卷第75頁），亦為無理由。
六、綜上所述，原告邱博群將其所有系爭房地即坐落高雄市○○區
○○段000地號土地及其上同段955建號建物（門牌號碼高雄市
○○區○○路00號）以買賣為原因，於109年6月29日移轉登記至
被告名下，被告已付清價金8,500,000元，並非借名登記或
信託讓與擔保之法律關係，於111年7月21日亦未與原告張馨
云成立買賣契約。從而，原告邱博群主張依借名登記法律關
係、民法第767條第1項、第179條、信託讓與擔保法律關係
、第367條規定，所為先位、備位第一聲明請求移轉登記、
備位第三項聲明請求給付價金2,200,000元，及原告張馨云
主張依111年7月21日買賣契約、民法第348條第1項規定，所
為備位第二項聲明請求移轉登記，均無理由，應予駁回。原
告之訴既經駁回，假執行聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘、主張、陳述、所提之證據暨
攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響
，毋庸再予逐一論述；本院查得楊建羽之地址後，原告捨棄
聲請傳喚，被告於原告捨棄後，聲請傳訊之（見重訴卷第13
5、147、161、164頁），本院認已不影響本件認定，故無調
查必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日
民事第三庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
書記官 黃莉君