遷讓房屋等113年度簡上字第11號
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度簡上字第11號
上 訴 人 李金昭
被上訴人 劉柯宇芳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1
1月2日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第731號第一審簡易判決提
起上訴，本院合議庭於113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國110年9月24日向被上訴人
承租其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地上同段117建號
即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），
約定每月租金新臺幣（下同）6,600元，未約定租賃期間，
亦未簽立書面租賃契約。惟上訴人自111年9月24日起即未再
支付租金，被上訴人已於000年0月間寄發存證信函向上訴人
表明終止租約並請求給付積欠之租金、水電費，均未獲置理
，截至本件起訴即112年3月30日，扣除押租金13,200元及上
訴人於000年0月間交付之3,300元，尚欠租金23,100元、水
電費1,327元。又上訴人於系爭房屋外堆置雜物，致被上訴
人遭高雄市政府環境保護局（下稱市府環保局）依違反廢棄
物清理法先後二次各裁罰1,200元，惟該罰鍰實應由行為人
即上訴人負擔，自應返還於被上訴人。又上訴人於本件起訴
後仍持續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，自應
返還於被上訴人。為此，爰提起本件訴訟，請求上訴人遷讓
返還系爭房屋，並給付欠租、水電費及罰鍰共24,649元（按
：欠租23,100元＋水電費1,327元＋罰鍰2,400元＝26,827元，
被上訴人請求24,649元），及租約終止後占用系爭房屋之不
當得利等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上
訴人。㈡上訴人應給付被上訴人24,649元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人應
自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上
訴人6,600元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審未到庭，於本院辯以：上訴人承租系爭房屋並
交付2個月押租金後，被上訴人即不聞不問，剛開始前面鐵
門不好打開，後面廚房暗鎖鎖死，上訴人大部分工作在高雄
市前金區資源回收，回到系爭房屋接近夜間12時至凌晨1時
，上訴人沒有打備份鑰匙，被上訴人未經同意多次進入系爭
房屋搜重要物品或將鑰匙提供他人，嗣更於112年5月斷電、
同年7月斷水。上訴人願支付積欠之水電費1,327元及返還被
上訴人繳納的罰鍰2,400元，但系爭房屋被被上訴人斷水斷
電無法居住使用，上訴人自無需支付租金等語。
三、原審依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項視同自認之
規定，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。
於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於110年9月24日向被上訴人承租其所有之系爭房屋，
約定每月租金6,600元，於月底以現金支付，水電費由上訴
人負擔，未約定租賃期限。上訴人已交付2個月押租金13,20
0元。
㈡上訴人自111年9月24日起未再支付租金，嗣於000年0月間之
某日交付被上訴人3,300元用以抵付欠租。
㈢上訴人使用系爭房屋期間之水電費合計1,327元，由被上訴人
先行墊付。
㈣上訴人因於系爭房屋屋外堆置物品，經市府環保局左營區清
潔隊先後於112年1月30日、同年4月17日製單舉發，嗣市府
環保局依廢棄物清理法第27條第3款以「於屋外堆置有礙衛
生整潔之物」之違規事實，先後裁罰屋主即被上訴人各1,20
0元，合計2,400元，被上訴人業已繳納。
㈤被上訴人以112年3月6日橋頭新市鎮○○○00號存證信函以上訴
人積欠3個半月租金23,100元、水電費1,549元及於屋外堆置
物品致遭市府環保局裁罰為由，通知上訴人自即日起終止租
約並應於7日內搬離，回復系爭房屋原狀。上訴人於同年月8
日收受送達。
㈥系爭房屋於112年5月19日因欠費停電，同年月26日終止與台
灣電力股份有限公司（下稱台電公司）間之契約。
㈦系爭房屋於70年8月4日申裝水號00-00-0000-00K，無欠費、
無斷水紀錄。
㈧被上訴人業持原審判決聲請假執行，為本院112年度司執字第
76194號遷讓房屋等事件（下稱系爭執行事件）受理。被上
訴人於113年5月22日撤回金錢債權部分之執行；系爭房屋則
於113年6月28日解除上訴人之占有，點交於被上訴人，全案
執行終結。
五、本件爭點：
㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？
㈡被上訴人請求上訴人給付積欠之租金、水電費及罰鍰共24,64
9元並加計法定遲延利息，有無理由？
㈢被上訴人請求上訴人自112年3月30日起按月支付租金至遷讓
返還系爭房屋之日止，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承
租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人
支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契
約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時
支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承
租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出
租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法
第100條第3款規定甚明。又土地法第100條第3款所謂因承租
人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定
，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承
租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院
42年台上字第1186號判決先例要旨參照）。次按出租人因承
租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內
不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思
表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租
約之效力，無須再另為終止租約之意思表示(最高法院87年
度台簡上字第7號裁定意旨參照)。再按所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段
定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有
權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。
⒉經查，上訴人向被上訴人承租系爭房屋未約定租賃期限，兩
造間成立不定期租賃契約，又上訴人自111年9月24日起即未
依約按月給付租金，經以押租金13,200元及上訴人於000年0
月間之某日交付予被上訴人之3,300元抵扣租金後，遲付租
金之總額仍逾2個月之租額，經被上訴人於112年3月6日以橋
頭新市鎮○○○00號存證信函以上訴人積欠3個半月房租23,100
元、水電費1,549元且因上訴人於系爭房屋門口堆置物品違
反環境保護法令遭市府環保局先後兩次裁罰等情，通知上訴
人自即日起終止租約並於7日內搬離及應清理乾淨以原屋況
歸還，於同年月8日送達於上訴人，固有存證信函暨送達回
執在卷可稽（原審卷第17至21頁），然該存證信函並未依民
法第440條第1項規定先定相當期限催告支付租金，被上訴人
復於本院陳稱於寄發上開存證信函前，亦不曾通知上訴人限
期支付欠租等語（本院卷第65頁），是被上訴人主張兩造間
租約於存證信函到達時已為終止，並無理由。然上訴人於受
通知時，已有遲付租金達2個月租額情事，是可認被上訴人
有以存證信函催告上訴人給付積欠租金及逾期未給付即終止
租約之意思表示，而上訴人迄至被上訴人提起本件訴訟時仍
未支付租金，足認上訴人已受相當期間之催告仍未給付。又
被上訴人係訴請上訴人給付積欠租金及遷讓返還系爭房屋，
顯有併以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，本件起
訴狀繕本既已由本院於112年8月10日送達上訴人（112年7月
31日寄存送達於上訴人住所地之高雄市政府警察局新興分局
前金分駐所，經10日生送達之效力，參原審卷第45頁），徵
諸前揭說明，被上訴人以起訴狀繕本之送達即112年8月10日
為終止租約之意思表示，自生合法終止之效力。是以，兩造
間之租約既經被上訴人依法終止，上訴人占有系爭房屋，自
屬無權占有，被上訴人自得依民法第767條第1項前段規定，
請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。
㈡被上訴人請求上訴人給付截至112年3月30日已積欠之租金、
水電費及罰鍰共24,649元，及自起訴狀繕本送達翌日起按法
定利率計算之遲延利息，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。查被上訴人主張上訴人自111年9月24日即未再給付租金
，經以押租金13,200元及被上訴人於000年0月間某日交付被
上訴人之3,300元抵扣後，截至112年3月30日即被上訴人起
訴日止，尚積欠租金24,377元【計算式：6600元×（6＋6/31
）－3300元－13200元≒24377元，元以下四捨五入】。又上訴
人不爭執並同意給付被上訴人代墊之水電費1,327元及罰鍰2
,400元（參本院卷第100頁），合計28,104元（計算式：243
77元＋1327元＋2400元＝28104元），被上訴人此部分僅請求24
,694元，自屬有據。被上訴人雖曾於原審具狀表明上訴人截
至112年3月30日積欠之租金為23,100元，加計水電費1,327
元及罰鍰2,400元，合計26,827元並為追加之請求（原審卷
第58-3頁），惟嗣於原審言詞辯論期日仍表明請求之金額為
24,649元（原審卷第61頁），難認其已為追加之請求，附此
敘明。而按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負
遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付
時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有
期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條
、第233條第1項分別定有明文。本件租金、水電費之給付有
確定期限，罰鍰則無確定期限，惟無約定遲延利息之利率，
依前揭規定，被上訴人主張以起訴狀繕本送達翌日起算遲延
利息，即屬有據。從而，被上訴人請求上訴人給付24,649元
，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月10日起按年息5%計算
之利息，為有理由，應予准許。
⒉上訴人雖以系爭房屋經被上訴人斷水斷電而無繼續支付租金
之義務等語為辯，然查，系爭房屋因於112年5月19日欠費停
電，並於同年月26日終止契約，惟未曾被斷水等情，分經台
電公司高雄區營業處、台灣自來水股份有限公司第七區管理
處高雄服務所函復在卷（本院卷第114-5至114-8、115至119
頁），依兩造間之租約，係由被上訴人交付系爭房屋予上訴
人占有使用，上訴人則按月支付租金6,600元，租賃期間所
生水、電費另由上訴人負擔，採實支實付，未包括在租金之
內，上訴人復自承其曾於接獲繳費通知後自行至自來水公司
繳納水費（本院卷第12頁），則其亦得自行向台電公司繳納
電費以復電，是被上訴人既已交付系爭房屋予上訴人使用收
益，即已依民法第423條規定履行其租賃契約之主給付義務
，上訴人以被上訴人欠費致遭斷水斷電，與其支付租金之義
務行使同時履行抗辯，並無理由。
⒊被上訴人雖聲請傳訊訴外人柯錦德即尾北里里長以證明上訴
人於系爭房屋外堆置廢棄物一情（本院卷第69、101頁），
惟依被上訴人提出之市府環保局執行違反廢棄物清理法案件
舉發通知書暨左營區清潔隊案件舉發單照片（本院卷第29至
32頁），及上訴人不爭執照片內所示之物品係其所有且同意
給付被上訴人已繳納之罰鍰（本院卷第65、100頁），已足
認定上情，自無就兩造已明之事實再為傳訊證人作證之必要
。至上訴人雖聲請調閱另案其遭訴外人訴請遷讓返還房屋，
惟該訴外人未繳納裁判費致遭裁定駁回起訴之案卷，證明其
已準備搬出系爭房屋一節（本院卷第101頁）。然此不惟與
本件待證事實無涉，且被上訴人前持原審判決向本院聲請假
執行，經系爭執行事件受理，於113年5月22日履勘現場時，
上訴人言明於同年月31日前搬遷，屆期未搬遷之遺留物同意
放棄所有權交由債權人（即被上訴人）處置等語，嗣於同年
6月28日經本院強制執行解除上訴人之占有並點交於被上訴
人，此經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。上訴人此部
分調查證據之聲請，亦無必要，應予駁回。
㈢被上訴人請求上訴人自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付6,600元，為有理由：
⒈兩造間之租賃關係112年8月10日終止，業經本院認定如前，
被上訴人依兩造間之租約，請求上訴人給付112年3月30日起
至同年8月10日止以每月6,600元計算之租金，自屬有據。
⒉按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179
條定有明文。承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的
物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有
不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃
關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當
得利規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字
第2244號判決意旨參照）。而無權占有他人房屋，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台
上字第1695號判決意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係
指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人
使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同
占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之
損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承
租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金
利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定
租金額之限制。
⒊本件兩造間之租賃關係於112年8月10日終止，則上訴人自斯
時起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭
房屋無法律上原因而受利益且致被上訴人受有不能使用系爭
房屋之損害，上訴人自應償還相當於租金之不當得利。本院
審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且上訴人
無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算
相當於租金之不當得利，應為妥適。是被上訴人依兩造間之
租約，請求上訴人給付112年3月30日起至同年8月10日止以
每月6,600元計算之租金，及依不當得利法律關係，請求上
訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付6,600元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條及
兩造間之租賃契約約定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被
上訴人，並給付被上訴人24,649元，及自起訴狀繕本送達翌
日即112年8月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨
自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上
訴人6,600元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部
勝訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁
回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，
經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併
此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳景裕
法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 黃盈菁
113年度簡上字第11號
上 訴 人 李金昭
被上訴人 劉柯宇芳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1
1月2日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第731號第一審簡易判決提
起上訴，本院合議庭於113年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國110年9月24日向被上訴人
承租其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地上同段117建號
即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），
約定每月租金新臺幣（下同）6,600元，未約定租賃期間，
亦未簽立書面租賃契約。惟上訴人自111年9月24日起即未再
支付租金，被上訴人已於000年0月間寄發存證信函向上訴人
表明終止租約並請求給付積欠之租金、水電費，均未獲置理
，截至本件起訴即112年3月30日，扣除押租金13,200元及上
訴人於000年0月間交付之3,300元，尚欠租金23,100元、水
電費1,327元。又上訴人於系爭房屋外堆置雜物，致被上訴
人遭高雄市政府環境保護局（下稱市府環保局）依違反廢棄
物清理法先後二次各裁罰1,200元，惟該罰鍰實應由行為人
即上訴人負擔，自應返還於被上訴人。又上訴人於本件起訴
後仍持續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，自應
返還於被上訴人。為此，爰提起本件訴訟，請求上訴人遷讓
返還系爭房屋，並給付欠租、水電費及罰鍰共24,649元（按
：欠租23,100元＋水電費1,327元＋罰鍰2,400元＝26,827元，
被上訴人請求24,649元），及租約終止後占用系爭房屋之不
當得利等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上
訴人。㈡上訴人應給付被上訴人24,649元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上訴人應
自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上
訴人6,600元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人於原審未到庭，於本院辯以：上訴人承租系爭房屋並
交付2個月押租金後，被上訴人即不聞不問，剛開始前面鐵
門不好打開，後面廚房暗鎖鎖死，上訴人大部分工作在高雄
市前金區資源回收，回到系爭房屋接近夜間12時至凌晨1時
，上訴人沒有打備份鑰匙，被上訴人未經同意多次進入系爭
房屋搜重要物品或將鑰匙提供他人，嗣更於112年5月斷電、
同年7月斷水。上訴人願支付積欠之水電費1,327元及返還被
上訴人繳納的罰鍰2,400元，但系爭房屋被被上訴人斷水斷
電無法居住使用，上訴人自無需支付租金等語。
三、原審依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項視同自認之
規定，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。
於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於110年9月24日向被上訴人承租其所有之系爭房屋，
約定每月租金6,600元，於月底以現金支付，水電費由上訴
人負擔，未約定租賃期限。上訴人已交付2個月押租金13,20
0元。
㈡上訴人自111年9月24日起未再支付租金，嗣於000年0月間之
某日交付被上訴人3,300元用以抵付欠租。
㈢上訴人使用系爭房屋期間之水電費合計1,327元，由被上訴人
先行墊付。
㈣上訴人因於系爭房屋屋外堆置物品，經市府環保局左營區清
潔隊先後於112年1月30日、同年4月17日製單舉發，嗣市府
環保局依廢棄物清理法第27條第3款以「於屋外堆置有礙衛
生整潔之物」之違規事實，先後裁罰屋主即被上訴人各1,20
0元，合計2,400元，被上訴人業已繳納。
㈤被上訴人以112年3月6日橋頭新市鎮○○○00號存證信函以上訴
人積欠3個半月租金23,100元、水電費1,549元及於屋外堆置
物品致遭市府環保局裁罰為由，通知上訴人自即日起終止租
約並應於7日內搬離，回復系爭房屋原狀。上訴人於同年月8
日收受送達。
㈥系爭房屋於112年5月19日因欠費停電，同年月26日終止與台
灣電力股份有限公司（下稱台電公司）間之契約。
㈦系爭房屋於70年8月4日申裝水號00-00-0000-00K，無欠費、
無斷水紀錄。
㈧被上訴人業持原審判決聲請假執行，為本院112年度司執字第
76194號遷讓房屋等事件（下稱系爭執行事件）受理。被上
訴人於113年5月22日撤回金錢債權部分之執行；系爭房屋則
於113年6月28日解除上訴人之占有，點交於被上訴人，全案
執行終結。
五、本件爭點：
㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？
㈡被上訴人請求上訴人給付積欠之租金、水電費及罰鍰共24,64
9元並加計法定遲延利息，有無理由？
㈢被上訴人請求上訴人自112年3月30日起按月支付租金至遷讓
返還系爭房屋之日止，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承
租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人
支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契
約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時
支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承
租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出
租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法
第100條第3款規定甚明。又土地法第100條第3款所謂因承租
人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定
，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承
租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院
42年台上字第1186號判決先例要旨參照）。次按出租人因承
租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內
不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思
表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租
約之效力，無須再另為終止租約之意思表示(最高法院87年
度台簡上字第7號裁定意旨參照)。再按所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段
定有明文。倘若出租人已合法終止租賃契約，自得本於所有
權之身分，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。
⒉經查，上訴人向被上訴人承租系爭房屋未約定租賃期限，兩
造間成立不定期租賃契約，又上訴人自111年9月24日起即未
依約按月給付租金，經以押租金13,200元及上訴人於000年0
月間之某日交付予被上訴人之3,300元抵扣租金後，遲付租
金之總額仍逾2個月之租額，經被上訴人於112年3月6日以橋
頭新市鎮○○○00號存證信函以上訴人積欠3個半月房租23,100
元、水電費1,549元且因上訴人於系爭房屋門口堆置物品違
反環境保護法令遭市府環保局先後兩次裁罰等情，通知上訴
人自即日起終止租約並於7日內搬離及應清理乾淨以原屋況
歸還，於同年月8日送達於上訴人，固有存證信函暨送達回
執在卷可稽（原審卷第17至21頁），然該存證信函並未依民
法第440條第1項規定先定相當期限催告支付租金，被上訴人
復於本院陳稱於寄發上開存證信函前，亦不曾通知上訴人限
期支付欠租等語（本院卷第65頁），是被上訴人主張兩造間
租約於存證信函到達時已為終止，並無理由。然上訴人於受
通知時，已有遲付租金達2個月租額情事，是可認被上訴人
有以存證信函催告上訴人給付積欠租金及逾期未給付即終止
租約之意思表示，而上訴人迄至被上訴人提起本件訴訟時仍
未支付租金，足認上訴人已受相當期間之催告仍未給付。又
被上訴人係訴請上訴人給付積欠租金及遷讓返還系爭房屋，
顯有併以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，本件起
訴狀繕本既已由本院於112年8月10日送達上訴人（112年7月
31日寄存送達於上訴人住所地之高雄市政府警察局新興分局
前金分駐所，經10日生送達之效力，參原審卷第45頁），徵
諸前揭說明，被上訴人以起訴狀繕本之送達即112年8月10日
為終止租約之意思表示，自生合法終止之效力。是以，兩造
間之租約既經被上訴人依法終止，上訴人占有系爭房屋，自
屬無權占有，被上訴人自得依民法第767條第1項前段規定，
請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。
㈡被上訴人請求上訴人給付截至112年3月30日已積欠之租金、
水電費及罰鍰共24,649元，及自起訴狀繕本送達翌日起按法
定利率計算之遲延利息，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。查被上訴人主張上訴人自111年9月24日即未再給付租金
，經以押租金13,200元及被上訴人於000年0月間某日交付被
上訴人之3,300元抵扣後，截至112年3月30日即被上訴人起
訴日止，尚積欠租金24,377元【計算式：6600元×（6＋6/31
）－3300元－13200元≒24377元，元以下四捨五入】。又上訴
人不爭執並同意給付被上訴人代墊之水電費1,327元及罰鍰2
,400元（參本院卷第100頁），合計28,104元（計算式：243
77元＋1327元＋2400元＝28104元），被上訴人此部分僅請求24
,694元，自屬有據。被上訴人雖曾於原審具狀表明上訴人截
至112年3月30日積欠之租金為23,100元，加計水電費1,327
元及罰鍰2,400元，合計26,827元並為追加之請求（原審卷
第58-3頁），惟嗣於原審言詞辯論期日仍表明請求之金額為
24,649元（原審卷第61頁），難認其已為追加之請求，附此
敘明。而按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負
遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付
時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有
期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條
、第233條第1項分別定有明文。本件租金、水電費之給付有
確定期限，罰鍰則無確定期限，惟無約定遲延利息之利率，
依前揭規定，被上訴人主張以起訴狀繕本送達翌日起算遲延
利息，即屬有據。從而，被上訴人請求上訴人給付24,649元
，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月10日起按年息5%計算
之利息，為有理由，應予准許。
⒉上訴人雖以系爭房屋經被上訴人斷水斷電而無繼續支付租金
之義務等語為辯，然查，系爭房屋因於112年5月19日欠費停
電，並於同年月26日終止契約，惟未曾被斷水等情，分經台
電公司高雄區營業處、台灣自來水股份有限公司第七區管理
處高雄服務所函復在卷（本院卷第114-5至114-8、115至119
頁），依兩造間之租約，係由被上訴人交付系爭房屋予上訴
人占有使用，上訴人則按月支付租金6,600元，租賃期間所
生水、電費另由上訴人負擔，採實支實付，未包括在租金之
內，上訴人復自承其曾於接獲繳費通知後自行至自來水公司
繳納水費（本院卷第12頁），則其亦得自行向台電公司繳納
電費以復電，是被上訴人既已交付系爭房屋予上訴人使用收
益，即已依民法第423條規定履行其租賃契約之主給付義務
，上訴人以被上訴人欠費致遭斷水斷電，與其支付租金之義
務行使同時履行抗辯，並無理由。
⒊被上訴人雖聲請傳訊訴外人柯錦德即尾北里里長以證明上訴
人於系爭房屋外堆置廢棄物一情（本院卷第69、101頁），
惟依被上訴人提出之市府環保局執行違反廢棄物清理法案件
舉發通知書暨左營區清潔隊案件舉發單照片（本院卷第29至
32頁），及上訴人不爭執照片內所示之物品係其所有且同意
給付被上訴人已繳納之罰鍰（本院卷第65、100頁），已足
認定上情，自無就兩造已明之事實再為傳訊證人作證之必要
。至上訴人雖聲請調閱另案其遭訴外人訴請遷讓返還房屋，
惟該訴外人未繳納裁判費致遭裁定駁回起訴之案卷，證明其
已準備搬出系爭房屋一節（本院卷第101頁）。然此不惟與
本件待證事實無涉，且被上訴人前持原審判決向本院聲請假
執行，經系爭執行事件受理，於113年5月22日履勘現場時，
上訴人言明於同年月31日前搬遷，屆期未搬遷之遺留物同意
放棄所有權交由債權人（即被上訴人）處置等語，嗣於同年
6月28日經本院強制執行解除上訴人之占有並點交於被上訴
人，此經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛。上訴人此部
分調查證據之聲請，亦無必要，應予駁回。
㈢被上訴人請求上訴人自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付6,600元，為有理由：
⒈兩造間之租賃關係112年8月10日終止，業經本院認定如前，
被上訴人依兩造間之租約，請求上訴人給付112年3月30日起
至同年8月10日止以每月6,600元計算之租金，自屬有據。
⒉按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179
條定有明文。承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的
物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有
不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃
關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當
得利規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字
第2244號判決意旨參照）。而無權占有他人房屋，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台
上字第1695號判決意旨參照）。所謂相當於租金之利益，係
指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人
使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同
占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之
損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承
租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金
利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定
租金額之限制。
⒊本件兩造間之租賃關係於112年8月10日終止，則上訴人自斯
時起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭
房屋無法律上原因而受利益且致被上訴人受有不能使用系爭
房屋之損害，上訴人自應償還相當於租金之不當得利。本院
審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且上訴人
無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算
相當於租金之不當得利，應為妥適。是被上訴人依兩造間之
租約，請求上訴人給付112年3月30日起至同年8月10日止以
每月6,600元計算之租金，及依不當得利法律關係，請求上
訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付6,600元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條及
兩造間之租賃契約約定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被
上訴人，並給付被上訴人24,649元，及自起訴狀繕本送達翌
日即112年8月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨
自112年3月30日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上
訴人6,600元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部
勝訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁
回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，
經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併
此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 陳景裕
法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 黃盈菁
