返還價金等113年度訴字第784號
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第784號
原 告 祝炳城
訴訟代理人 吳淑靜律師
被 告 鄭瓔鑫
訴訟代理人 蔡進清律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年4月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬元，及自本判決確定翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執
行。但被告以新臺幣捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行
。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於113年4月1日與被告簽訂不動產買賣契約
書(即系爭買賣契約)，向被告購買坐落高雄市○○區○○○段000
0地號土地(面積943.54平方公尺，即系爭土地)及其上門牌
號碼高雄市○○區○○路00號建物(面積298.10平方公尺，即系
爭建物，權利範圍均為全部，合稱系爭房地)，兩造約定買
賣總價22,000,000元，付款方式：第1期(簽約款)2,200,000
元、第2期(用印款)0元，第3期(完稅款)9,800,000元、第4
期(尾款)10,000,000元。原告已將第1期之買賣價金2,200,0
00元匯入僑馥建築經理股份有限公司向中國信託商業銀行營
業部申設戶名為中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財
產專戶之買賣價金履約保證專戶(帳號：00000-00000000-0
號，即系爭專戶)。惟被告未詳細告知系爭建物占用鄰地、
系爭土地係袋地、系爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括
同區尖山段1264-3地號土地、系爭建物有大門、涼亭、車棚
是違建等情，顯有物之瑕疵，原告自得依民法第354條第1項
及第359條物之瑕疵擔保規定，向被告解除系爭買賣契約，
並依民法第259條第2款規定請求被告返還原告已付之買賣價
金2,200,000元。又系爭買賣契約之仲介未提供系爭土地附
近最近之不動產交易實價登錄資訊，已嚴重影響系爭房地之
交易價值及原告之購買意願，自屬交易上認為重要者，應視
為意思表示内容錯誤，原告已依民法第88條規定，委請律師
發函向被告撤銷購買系爭房地之意思表示，自亦得請求被告
返還原告已付之買賣價金2,200,000元。再者，系爭建物有
遭國有財產署拆除之風險，系爭土地亦有遭他人佔用之情形
，係屬權利瑕疵，原告亦得依民法第349條及第353條規定，
向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定請求
被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元。另被告未告知
上開瑕疵情形，屬未履行附隨義務，原告亦得本於不完全給
付之債務不履行法律關係，依民法第227條第1項、第256條
規定，向被告解除系爭買賣契約，請求被告返還已付之買賣
價金。退步言，縱認被告違約，系爭買賣契約約定之違約金
亦過高，應予酌減。為此，依前揭規定提起本件訴訟等語，
並聲明：㈠被告應返還原告2,200,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物1樓廚房占用國有土地，業經被告揭示
於系爭買賣之不動產委託銷售標的現況說明書(下稱系爭說
明書)第7項說明：「1樓廚房部分面積佔用國有土地約23平
方公尺」，並同時告知鄰地之承租人知情並同意被告使用；
系爭建物大門、涼亭、車棚有部分違建，被告亦已於系爭說
明書第12項說明：「車棚、涼亭、大門增建約20坪」；系爭
土地係袋地，對外通行，需經過多筆國有土地，亦為原告已
知之事，且該等供通行之國有土地均已為政府鋪設柏油，供
大眾通行多年，係屬既成道路，不會有遭人求償之風險；系
爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括同區尖山段1264-3地
號土地固然屬實，惟該地僅作為法定空地，對系爭房地之使
用及交易價值並無影響；系爭買賣仲介人員有提供系爭土地
附近之不動產交易實價登錄資訊予買賣雙方，並經兩造簽名
存證，並無仲介人員未告知情事。是前揭原告所指事項，並
非瑕疵或為原告已知之瑕疵，被告不負物之瑕疵或權利瑕疵
擔保責任。且不論是被告主動告知，或是基於原告之詢問而
告知，原告均於系爭買賣契約簽訂之前，已因被告之告知而
知悉前揭情事，被告並無違反告知附隨義務，不負不完全給
付責任。又原告就前揭事項之認知並無錯誤，縱有錯誤，亦
係出於原告之過失所致，原告不得撤銷其意思表示。故原告
主張解除系爭買賣契約，請求被告返還已付之買賣價金，並
無理由。另系爭買賣契約約定之違約金，並未過高，原告主
張酌減違約金，亦無理由等語，作為抗辯，並聲明：㈠原告
之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執
行。
三、兩造不爭執事實：(本院卷第216頁)
㈠原告於113年4月1日與被告簽訂不動產買賣契約書(即系爭買
賣契約)，向被告購買坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地(
面積943.54平方公尺，即系爭土地)及其上門牌號碼高雄市○
○區○○路00號建物(面積298.10平方公尺，即系爭建物，權利
範圍均為全部，合稱系爭房地)，兩造約定買賣總價22,000,
000元，付款方式：第1期(簽約款)2,200,000元、第2期(用
印款)0元，第3期(完稅款)9,800,000元、第4期(尾款)10,00
0,000元。
㈡原告已將第1期之買賣價金2,200,000元匯入僑馥建築經理股
份有限公司向中國信託商業銀行營業部申設戶名為中國信託
商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶之買賣價金履約保
證專戶(帳號：00000-00000000-0號，即系爭專戶)。
㈢系爭買賣契約附件標的物現況表第4項標明:「基地對道路可
通行」及第7項標明：「1樓廚房部分面積佔用國有土地約23
平方公尺」。另當時被告有告知占有國有土地部分是鄰地承
租人承租，同意被告無償使用。
四、本件之爭點：(本院卷第216至217頁)
㈠原告主張被告未詳細告知系爭建物占用鄰地可能糾紛、系爭
土地係袋地、系爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括尖山
段1264-3地號、系爭建物有大門、涼亭、車棚是違建問題，
及仲介未提供系爭土地附近最近之不動產交易實價登錄資訊
等情，有無理由？
㈡原告主張系爭房地具有物之瑕疵之情形，依民法第354條第1
項及第359條物之瑕疵擔保規定，向被告解除系爭買賣契約
，並依民法第259條第2款規定請求被告返還原告已付之買賣
價金2,200,000元，有無理由？
㈢原告主張其買受系爭房地之意思表示内容錯誤，依民法第88
條規定，向被告撤銷其購買系爭房地之意思表示，並請求被
告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無理由？
㈣原告主張系爭建物有遭國有財產署拆除之風險，及系爭土地
有遭他人佔用之情形，係權利瑕疵，依民法第349條及第353
條規定，向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款
規定請求被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無
理由？
㈤原告主張系爭買賣契約約定違約金過高，如被告得請求違約
金，應予酌減，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告主張被告未詳細告知系爭建物占用鄰地可能糾紛、系爭
土地係袋地、系爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括尖山
段1264-3地號、系爭建物有大門、涼亭、車棚是違建問題，
及仲介未提供系爭土地附近最近之不動產交易實價登錄資訊
等情，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又物之出賣人對於買受人，
應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或
減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定
效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；
買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第
1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保
之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條第1
項、第355條亦有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺
點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應
具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不
以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決
意旨參照)。可見物之瑕疵，有未能達物之通常效用之情狀
，亦有未能達契約預定效用之情狀，前者係就物之客觀上狀
態為衡量判斷；後者則係以當事人之主觀需求並經明確載入
契約內容為斟酌考量。至所謂因重大過失而不知有瑕疵者，
係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存
有瑕疵，而買受人卻未予以查知者而言。
2.經查，系爭建物占用鄰地，被告於系爭買賣契約成立前便已
告知占有之國有土地部分是鄰地承租人所承租，並同意被告
無償使用，有原告所提之系爭買賣契約附件之「標的物現況
」說明書第7點可憑(審訴卷第30頁)，並為兩造所不爭執。
又系爭土地四周環繞國有土地，系爭買賣契約附件之「標的
物現況」說明書第4點「基地對外道路可否通行」之部分，
被告固填選「是」選項(審訴卷第30頁)，但未明確告知系爭
土地屬於袋地，惟由原告與訴外人即仲介蔡佩貞之LINE通訊
軟體對話紀錄，顯示113年3月25日蔡佩貞：「祝老師(即原
告).等我一下.我將謄本傳給你」、「我用圖片傳給您.較方
便看」，並傳送系爭土地登記謄本、地籍圖謄本及系爭建物
測量成果圖予原告。原告於同年月26日將建物測量成果圖中
系爭建物部分匡列，並回覆「我仔細比照，不只看房當天講
的只有那位男房仲講的，只有廚房一小塊占用，他說的是建
物，另外土地圍起來的部分，四周都有占用到別人的土地」
，仲介接續稱「我不太懂老師(即原告)您的意思，虛線的部
分是建築物，你是說土地的部分佔用嗎」，原告旋即表示「
照地籍圖上標示，和實際使用上」，隨即改以語音通話溝通
(審訴卷第121至125頁)，足見，被告縱未詳細說明系爭土地
鄰地狀況，然已經仲介轉知相關資訊，原告就系爭土地周圍
環繞其他土地而為袋地之事，於系爭買賣契約議價簽約前即
已知悉。
3.原告另主張被告未告知系爭建物之建築基地為2筆土地，尚
包括尖山段1264-3地號土地，且系爭建物之大門、涼亭、車
棚未在使用執照記載之列，屬於違建，及仲介未提供系爭土
地附近最近之不動產交易實價登錄資訊等情。惟系爭買賣契
約書之買賣標的，限於系爭土地及系爭建物，並不包括同區
尖山段1264-3地號土地，有系爭買賣契約書所載不動產標示
及買賣權利範圍可佐(審訴卷第15頁)，且系爭土地係農牧用
地，原告於締約前已自仲介處取得系爭土地登記謄本，有如
前述，對此理應知悉。而農牧用地以不得建築利用為原則，
得否例外申請興建農舍及得興建農舍之面積，法令(農業用
地興建農舍辦法)有明確規定，是系爭土地得否申請興建農
舍及得申請興建農舍之面積如何，於系爭買賣前後，法令並
無變動，自無不同，難認系爭土地有於買賣後得興建農舍面
積變少之瑕疵。至系爭建物之建築基地係1筆或2筆，並不影
響其所有權能，反而，於系爭建物存續期間，為其建築基地
之一之同區尖山段1264-3地號土地，不得再申請興建農舍利
用，故對系爭建物而言，其建築基地為2筆，亦非物或權利
之瑕疵。又系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書第12
點關於「是否有違建、改建或增建之情事」，經勾選「是」
選項，於說明處明確指出「車棚、涼亭、大門增建約20坪」
，並經兩造簽名用印確認(本院卷第147頁)，堪認增建部分
為兩造所共知，且增建除兩造有特別約定外，依不動產建築
工程慣例，通常係指主要工程完成，於使用執照核發後，所
續行之建築行為，自難從使用執照所載之內容加以辨別契約
之全部範圍。本件系爭買賣契約書及標的現況說明書中，未
見兩造有何特別約定，則依一般人經驗法則，原告對於車棚
、涼亭、大門屬於增建部分係違建，日後恐有遭拆除之風險
應有認知。再者，系爭土地附近最近之不動產交易實價登錄
資訊，仲介有提供買賣雙方參考，有被告提出經兩造簽名確
認之系爭土地附近不動產交易資料可考(審訴卷第111、113
頁)，且系爭買賣契約書其他特約事項載明系爭土地買賣價
格為660萬元(審訴卷第21頁)，與鄰近土地交易實價比較，
並未偏高。況由原告與仲介於113年3月26日之LINE通訊軟體
對話紀錄，可知系爭買賣之22,000,000元之出價，係原告主
動提出(審訴卷第123頁)，且如前所述，原告於締約前已知
悉前揭情事，經綜合判斷、評估後，仍願依該價格購買系爭
房地，則被告縱未主動提供系爭土地附近最近之不動產交易
實價登錄資訊，亦難對原告之系爭買賣決定，造成不利之影
響。
4.是以，原告所指前揭瑕疵，或非物之瑕疵，或為原告已知之
瑕疵，並據此條件與被告斡旋、商定系爭房地之買賣價額，
故可認為上開條件，非屬在締約後始對原告就系爭房地之所
有權行使或系爭房地本身造成突襲之瑕疵。倘認為被告對於
瑕疵狀況負有告知義務，告知義務範圍亦應本於誠信原則，
止於對系爭買賣契約而言具有重要性且為一方所獨佔之資訊
為限，不得無遠弗屆，亦不得要求告知至鉅細靡遺、毫無闕
漏之程度，使締約雙方之地位過於傾斜，如此將令雙方憑藉
自身協調、談判能力決定契約結果之契約自由受到無形限制
，私法自治原則恐遭破壞。是原告如認其已知某種瑕疵之細
節，對其判斷是否締約屬於關鍵因素，自應主動詢問，且於
被告表示不清楚時要求補充說明或自行查證，方符合公平原
則。故原告所指前揭瑕疵，或非物之瑕疵，或為原告已知之
瑕疵，或因原告重大過失而不知其認為重要之瑕疵細節，
依前揭民法第354條第1項、第355條規定，被告不負瑕疵擔
保責任。
㈡原告主張系爭房地具有物之瑕疵之情形，依民法第354條第1
項及第359條物之瑕疵擔保規定，向被告解除系爭買賣契約
，並依民法第259條第2款規定請求被告返還原告已付之買賣
價金2,200,000元，有無理由？
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解
除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359
條固有明文。惟原告所指前揭瑕疵，或非物之瑕疵，或為原
告已知之瑕疵，或因原告重大過失而不知其認為重要之瑕疵
細節，依前揭民法第354條第1項、第355條規定，被告不負
瑕疵擔保責任，業經本院認定如前。而依前揭民法第359條
規定，原告得解除契約或請求減少價金，係以被告就原告所
指瑕疵，應負擔保責任為前提，本件被告既經本院認定不負
物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條規定解除系爭買賣
契約，自不生解約之效力，則其依民法第259條第2款規定請
求被告返還價金2,200,000元本息，即屬無據。
㈢原告主張其買受系爭房地之意思表示内容錯誤，依民法第88
條規定，向被告撤銷其購買系爭房地之意思表示，並請求被
告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無理由？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之
性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之
錯誤；前2條之撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅，民
法第88條、第90條分別定有明文。
2.查原告於113年5月18日以律師函通知被告欲撤銷系爭買賣契
約之意思表示，未逾1年之除斥期間，有宏韜律師事務所函
及國內各類掛號郵件執據(審訴卷第41至45頁)在卷可憑。而
系爭買賣契約，原告主張其不知有前揭瑕疵，且若明知有瑕
疵即不會締約等語。可知原告係主張對標的物本身存在之瑕
疵或所有權完整性之瑕疵有誤認，非屬對於系爭買賣契約標
的物之同一性有誤解，屬於動機錯誤，且認上開瑕疵均屬於
足資影響其是否締約、具交易上重要性之要素，依上揭規定
，視為內容錯誤而例外應允許其撤銷意思表示。
3.惟辜不論原告所指瑕疵，有部分並非瑕疵，縱認係瑕疵，且
交易上具有重要性，依前開規定，原告主張撤銷其意思表示
，亦須以其無過失為前提，然依上開說明，原告於締約前，
對於系爭買賣契約標的物存在前述瑕疵，已經被告告知或原
告自行查證而明知，自難認仍有錯誤存在。再者，原告對經
受告知事項若尚存不清楚、不明瞭之情況，倘自覺具交易上
重大性，本即應主動詢問並要求被告補充說明或自行查證，
不得以存有不清楚、不明瞭而逕認被告未盡告知義務，本件
原告締約時便知系爭買賣契約之標的物上有前述瑕疵，且針
對前述瑕疵，並未積極進一步探詢查證其自認為交易上重要
之環節，顯見該瑕疵並不足以影響原告是否締約之判斷，反
而原告可藉此瑕疵，與被告洽談求取其自己認為較滿意之條
件，又被告亦無故意隱匿事實或為虛假陳述之情事，自應認
系爭買賣契約之成立，原告並無所謂意思表示錯誤，縱認有
錯誤，原告對於該錯誤之形成亦有過失，故原告主張其買受
系爭房地之意思表示内容錯誤，依民法第88條規定，向被告
撤銷其購買系爭房地之意思表示，並請求被告返還原告已付
之買賣價金2,200,000元云云，難認有據。
㈣原告主張系爭建物有遭國有財產署拆除之風險，及系爭土地
有遭他人佔用之情形，係權利瑕疵，依民法第349條及第353
條規定，向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款
規定請求被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無
理由？
按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出
賣人不負擔保之責；出賣人不履行第348條至第351條所定之
義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，
為民法第349條、第351條、第353條所明定。查系爭建物有
占用鄰地情形，業經被告於締約前告知，有如前述。且由原
告與仲介於113年3月25日之LINE通訊軟體對話紀錄中，原告
表示「我是誠心要買，貸款我沒問題，我現金足夠，主要出
價考慮的點是廚房佔用國有地的解決方法，目前我也在問我
此行業的朋友，初步是認為是潛在的麻煩，雖說現在他承諾
出借，因為以後若對方提出法律行動，或是任何繼承人，通
常都要用錢解決，拆通常是不至於，這也沒辦法，當初的人
房子都隨便處理，不知後來的人要解決是很麻煩的」等語(
審訴卷第121頁)，可知原告就占用鄰地而有日後遭到拆除之
風險等情，於締約前已知且知之甚詳，則此瑕疵縱係權利瑕
疵，依前揭民法第351條規定，被告亦不負權利瑕疵擔保責
任。是原告主張此係權利瑕疵，依民法第349條及第353條規
定，向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定
請求被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，尚屬無據
。
㈤原告主張被告未告知上開瑕疵情形，屬未履行附隨義務之不
完全給付，依民法第227條第1項、第256條規定，向被告解
除系爭買賣契約，請求被告返還已付之買賣價金2,200,000
元，有無理由？
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於
債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債
權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第民法第2
27條第1項、第226條、第256條固有明文。而附隨義務包括
告知義務，違反附隨義務，雖應依民法第227條規定負不完
全給付之債務不履行責任。惟告知義務範圍應本於誠信原則
，止於對系爭買賣契約而言具有重要性且為一方所獨佔之資
訊為限，不得無遠弗屆，亦不得要求告知至鉅細靡遺、毫無
闕漏之程度，使締約雙方之地位過於傾斜，如此將令雙方憑
藉自身協調、談判能力決定契約結果之契約自由受到無形限
制，私法自治原則恐遭破壞。且原告如認其已知某種瑕疵之
細節，對其判斷是否締約屬於關鍵因素，自應主動詢問，且
於被告表示不清楚時要求補充說明或自行查證，方符合公平
原則，已如前述。故原告所指前揭瑕疵，或非瑕疵，或為原
告已知之瑕疵，或因原告重大過失而不知其認為重要之瑕疵
細節，自難認被告有何違反告知義務，故原告主張被告未告
知上開瑕疵情形，屬未履行附隨義務之不完全給付，依民法
第227條第1項、第256條規定，向被告解除系爭買賣契約，
請求被告返還已付之買賣價金2,200,000元，亦屬無據。
㈥原告主張系爭買賣契約約定違約金過高，如被告得請求違約
金，應予酌減，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 250
條第1項、第252條亦有明文。又違約金者，乃契約當事人以
確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適
當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依
據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉
證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。
基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責
之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之
違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債
務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，
為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比
照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形
，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而
違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高
，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切
利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相
懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額
預定性違約金而異(最高法院49年台上字第807號判例、51年
台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字
第2529號判決參照)。查系爭買賣契約第10條第2項約定：本
約簽訂後，甲方(即原告)若有違約情事經乙方(即被告)合法
解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價
金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金(審訴卷第20頁)。本件
原告因未依系爭買賣契約所定期限給付價款，業經被告合法
催告後解除契約(本院卷第223至225頁)，是被告依此約定沒
收原告已給付之2,200,000元，核屬有據。惟本院審酌被告
受有搬離系爭房地另承租他處之1年租金及管理費、仲介費
用、代書費用、律師費用損失及可能受有履保專戶手續費、
系爭房地遲延再行出售等損失，復衡酌兩造訂約至解除契約
之期間尚短，社會經濟無重大巨變，及兩造就系爭買賣契約
之利益衡平，認本件被告沒收2,200,000元充作違約金，容
有過高，應酌減至系爭買賣總價之6%即1,320,000元(計算式
：22,000,000元 ×6%＝1,320,000元)為適當，是本件被告就
系爭買賣契約之違約金債權應以前述酌減後之1,320,000元
為限，逾此金額範圍之違約金債權即不存在，則原告自得請
請求被告返還價金880,000元(計算式：2,200,000元－1,320,
000元＝880,000元)。
2.又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為
判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣
，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得
依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應
認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清
償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待
法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人
(債權人)在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法
院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方(債務人)之請
求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息
問題(最高法院102年度台上字第1330號、98年度台上字第50
1號判決意旨參照)。本件違約金應酌減至1,320,000元，酌
減後被告應返還價金880,000元，已如前述，原告此項酌減
後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆
其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責
任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償日止按
週年利率5%計算之利息，逾此部分之請求，即無理由。
六、綜上所述，原告依民法第252條規定，請求酌減違約金，並
請求被告返還已付價金880,000元，及自本判決確定之翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告
及被告分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，
就原告勝訴部分核無不合，因此依聲請分別酌定相當之擔保
金額為准、免假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之
聲請已失去依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論
列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民
事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳景裕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 鄭珓銘
113年度訴字第784號
原 告 祝炳城
訴訟代理人 吳淑靜律師
被 告 鄭瓔鑫
訴訟代理人 蔡進清律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年4月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾捌萬元，及自本判決確定翌日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執
行。但被告以新臺幣捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行
。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於113年4月1日與被告簽訂不動產買賣契約
書(即系爭買賣契約)，向被告購買坐落高雄市○○區○○○段000
0地號土地(面積943.54平方公尺，即系爭土地)及其上門牌
號碼高雄市○○區○○路00號建物(面積298.10平方公尺，即系
爭建物，權利範圍均為全部，合稱系爭房地)，兩造約定買
賣總價22,000,000元，付款方式：第1期(簽約款)2,200,000
元、第2期(用印款)0元，第3期(完稅款)9,800,000元、第4
期(尾款)10,000,000元。原告已將第1期之買賣價金2,200,0
00元匯入僑馥建築經理股份有限公司向中國信託商業銀行營
業部申設戶名為中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財
產專戶之買賣價金履約保證專戶(帳號：00000-00000000-0
號，即系爭專戶)。惟被告未詳細告知系爭建物占用鄰地、
系爭土地係袋地、系爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括
同區尖山段1264-3地號土地、系爭建物有大門、涼亭、車棚
是違建等情，顯有物之瑕疵，原告自得依民法第354條第1項
及第359條物之瑕疵擔保規定，向被告解除系爭買賣契約，
並依民法第259條第2款規定請求被告返還原告已付之買賣價
金2,200,000元。又系爭買賣契約之仲介未提供系爭土地附
近最近之不動產交易實價登錄資訊，已嚴重影響系爭房地之
交易價值及原告之購買意願，自屬交易上認為重要者，應視
為意思表示内容錯誤，原告已依民法第88條規定，委請律師
發函向被告撤銷購買系爭房地之意思表示，自亦得請求被告
返還原告已付之買賣價金2,200,000元。再者，系爭建物有
遭國有財產署拆除之風險，系爭土地亦有遭他人佔用之情形
，係屬權利瑕疵，原告亦得依民法第349條及第353條規定，
向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定請求
被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元。另被告未告知
上開瑕疵情形，屬未履行附隨義務，原告亦得本於不完全給
付之債務不履行法律關係，依民法第227條第1項、第256條
規定，向被告解除系爭買賣契約，請求被告返還已付之買賣
價金。退步言，縱認被告違約，系爭買賣契約約定之違約金
亦過高，應予酌減。為此，依前揭規定提起本件訴訟等語，
並聲明：㈠被告應返還原告2,200,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物1樓廚房占用國有土地，業經被告揭示
於系爭買賣之不動產委託銷售標的現況說明書(下稱系爭說
明書)第7項說明：「1樓廚房部分面積佔用國有土地約23平
方公尺」，並同時告知鄰地之承租人知情並同意被告使用；
系爭建物大門、涼亭、車棚有部分違建，被告亦已於系爭說
明書第12項說明：「車棚、涼亭、大門增建約20坪」；系爭
土地係袋地，對外通行，需經過多筆國有土地，亦為原告已
知之事，且該等供通行之國有土地均已為政府鋪設柏油，供
大眾通行多年，係屬既成道路，不會有遭人求償之風險；系
爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括同區尖山段1264-3地
號土地固然屬實，惟該地僅作為法定空地，對系爭房地之使
用及交易價值並無影響；系爭買賣仲介人員有提供系爭土地
附近之不動產交易實價登錄資訊予買賣雙方，並經兩造簽名
存證，並無仲介人員未告知情事。是前揭原告所指事項，並
非瑕疵或為原告已知之瑕疵，被告不負物之瑕疵或權利瑕疵
擔保責任。且不論是被告主動告知，或是基於原告之詢問而
告知，原告均於系爭買賣契約簽訂之前，已因被告之告知而
知悉前揭情事，被告並無違反告知附隨義務，不負不完全給
付責任。又原告就前揭事項之認知並無錯誤，縱有錯誤，亦
係出於原告之過失所致，原告不得撤銷其意思表示。故原告
主張解除系爭買賣契約，請求被告返還已付之買賣價金，並
無理由。另系爭買賣契約約定之違約金，並未過高，原告主
張酌減違約金，亦無理由等語，作為抗辯，並聲明：㈠原告
之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執
行。
三、兩造不爭執事實：(本院卷第216頁)
㈠原告於113年4月1日與被告簽訂不動產買賣契約書(即系爭買
賣契約)，向被告購買坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地(
面積943.54平方公尺，即系爭土地)及其上門牌號碼高雄市○
○區○○路00號建物(面積298.10平方公尺，即系爭建物，權利
範圍均為全部，合稱系爭房地)，兩造約定買賣總價22,000,
000元，付款方式：第1期(簽約款)2,200,000元、第2期(用
印款)0元，第3期(完稅款)9,800,000元、第4期(尾款)10,00
0,000元。
㈡原告已將第1期之買賣價金2,200,000元匯入僑馥建築經理股
份有限公司向中國信託商業銀行營業部申設戶名為中國信託
商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶之買賣價金履約保
證專戶(帳號：00000-00000000-0號，即系爭專戶)。
㈢系爭買賣契約附件標的物現況表第4項標明:「基地對道路可
通行」及第7項標明：「1樓廚房部分面積佔用國有土地約23
平方公尺」。另當時被告有告知占有國有土地部分是鄰地承
租人承租，同意被告無償使用。
四、本件之爭點：(本院卷第216至217頁)
㈠原告主張被告未詳細告知系爭建物占用鄰地可能糾紛、系爭
土地係袋地、系爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括尖山
段1264-3地號、系爭建物有大門、涼亭、車棚是違建問題，
及仲介未提供系爭土地附近最近之不動產交易實價登錄資訊
等情，有無理由？
㈡原告主張系爭房地具有物之瑕疵之情形，依民法第354條第1
項及第359條物之瑕疵擔保規定，向被告解除系爭買賣契約
，並依民法第259條第2款規定請求被告返還原告已付之買賣
價金2,200,000元，有無理由？
㈢原告主張其買受系爭房地之意思表示内容錯誤，依民法第88
條規定，向被告撤銷其購買系爭房地之意思表示，並請求被
告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無理由？
㈣原告主張系爭建物有遭國有財產署拆除之風險，及系爭土地
有遭他人佔用之情形，係權利瑕疵，依民法第349條及第353
條規定，向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款
規定請求被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無
理由？
㈤原告主張系爭買賣契約約定違約金過高，如被告得請求違約
金，應予酌減，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告主張被告未詳細告知系爭建物占用鄰地可能糾紛、系爭
土地係袋地、系爭建物之建築基地為2筆土地，尚包括尖山
段1264-3地號、系爭建物有大門、涼亭、車棚是違建問題，
及仲介未提供系爭土地附近最近之不動產交易實價登錄資訊
等情，有無理由？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又物之出賣人對於買受人，
應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或
減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定
效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；
買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第
1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保
之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條第1
項、第355條亦有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺
點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應
具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不
以物質上應具備者為限(最高法院73年台上字第1173號判決
意旨參照)。可見物之瑕疵，有未能達物之通常效用之情狀
，亦有未能達契約預定效用之情狀，前者係就物之客觀上狀
態為衡量判斷；後者則係以當事人之主觀需求並經明確載入
契約內容為斟酌考量。至所謂因重大過失而不知有瑕疵者，
係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存
有瑕疵，而買受人卻未予以查知者而言。
2.經查，系爭建物占用鄰地，被告於系爭買賣契約成立前便已
告知占有之國有土地部分是鄰地承租人所承租，並同意被告
無償使用，有原告所提之系爭買賣契約附件之「標的物現況
」說明書第7點可憑(審訴卷第30頁)，並為兩造所不爭執。
又系爭土地四周環繞國有土地，系爭買賣契約附件之「標的
物現況」說明書第4點「基地對外道路可否通行」之部分，
被告固填選「是」選項(審訴卷第30頁)，但未明確告知系爭
土地屬於袋地，惟由原告與訴外人即仲介蔡佩貞之LINE通訊
軟體對話紀錄，顯示113年3月25日蔡佩貞：「祝老師(即原
告).等我一下.我將謄本傳給你」、「我用圖片傳給您.較方
便看」，並傳送系爭土地登記謄本、地籍圖謄本及系爭建物
測量成果圖予原告。原告於同年月26日將建物測量成果圖中
系爭建物部分匡列，並回覆「我仔細比照，不只看房當天講
的只有那位男房仲講的，只有廚房一小塊占用，他說的是建
物，另外土地圍起來的部分，四周都有占用到別人的土地」
，仲介接續稱「我不太懂老師(即原告)您的意思，虛線的部
分是建築物，你是說土地的部分佔用嗎」，原告旋即表示「
照地籍圖上標示，和實際使用上」，隨即改以語音通話溝通
(審訴卷第121至125頁)，足見，被告縱未詳細說明系爭土地
鄰地狀況，然已經仲介轉知相關資訊，原告就系爭土地周圍
環繞其他土地而為袋地之事，於系爭買賣契約議價簽約前即
已知悉。
3.原告另主張被告未告知系爭建物之建築基地為2筆土地，尚
包括尖山段1264-3地號土地，且系爭建物之大門、涼亭、車
棚未在使用執照記載之列，屬於違建，及仲介未提供系爭土
地附近最近之不動產交易實價登錄資訊等情。惟系爭買賣契
約書之買賣標的，限於系爭土地及系爭建物，並不包括同區
尖山段1264-3地號土地，有系爭買賣契約書所載不動產標示
及買賣權利範圍可佐(審訴卷第15頁)，且系爭土地係農牧用
地，原告於締約前已自仲介處取得系爭土地登記謄本，有如
前述，對此理應知悉。而農牧用地以不得建築利用為原則，
得否例外申請興建農舍及得興建農舍之面積，法令(農業用
地興建農舍辦法)有明確規定，是系爭土地得否申請興建農
舍及得申請興建農舍之面積如何，於系爭買賣前後，法令並
無變動，自無不同，難認系爭土地有於買賣後得興建農舍面
積變少之瑕疵。至系爭建物之建築基地係1筆或2筆，並不影
響其所有權能，反而，於系爭建物存續期間，為其建築基地
之一之同區尖山段1264-3地號土地，不得再申請興建農舍利
用，故對系爭建物而言，其建築基地為2筆，亦非物或權利
之瑕疵。又系爭房地之不動產委託銷售標的現況說明書第12
點關於「是否有違建、改建或增建之情事」，經勾選「是」
選項，於說明處明確指出「車棚、涼亭、大門增建約20坪」
，並經兩造簽名用印確認(本院卷第147頁)，堪認增建部分
為兩造所共知，且增建除兩造有特別約定外，依不動產建築
工程慣例，通常係指主要工程完成，於使用執照核發後，所
續行之建築行為，自難從使用執照所載之內容加以辨別契約
之全部範圍。本件系爭買賣契約書及標的現況說明書中，未
見兩造有何特別約定，則依一般人經驗法則，原告對於車棚
、涼亭、大門屬於增建部分係違建，日後恐有遭拆除之風險
應有認知。再者，系爭土地附近最近之不動產交易實價登錄
資訊，仲介有提供買賣雙方參考，有被告提出經兩造簽名確
認之系爭土地附近不動產交易資料可考(審訴卷第111、113
頁)，且系爭買賣契約書其他特約事項載明系爭土地買賣價
格為660萬元(審訴卷第21頁)，與鄰近土地交易實價比較，
並未偏高。況由原告與仲介於113年3月26日之LINE通訊軟體
對話紀錄，可知系爭買賣之22,000,000元之出價，係原告主
動提出(審訴卷第123頁)，且如前所述，原告於締約前已知
悉前揭情事，經綜合判斷、評估後，仍願依該價格購買系爭
房地，則被告縱未主動提供系爭土地附近最近之不動產交易
實價登錄資訊，亦難對原告之系爭買賣決定，造成不利之影
響。
4.是以，原告所指前揭瑕疵，或非物之瑕疵，或為原告已知之
瑕疵，並據此條件與被告斡旋、商定系爭房地之買賣價額，
故可認為上開條件，非屬在締約後始對原告就系爭房地之所
有權行使或系爭房地本身造成突襲之瑕疵。倘認為被告對於
瑕疵狀況負有告知義務，告知義務範圍亦應本於誠信原則，
止於對系爭買賣契約而言具有重要性且為一方所獨佔之資訊
為限，不得無遠弗屆，亦不得要求告知至鉅細靡遺、毫無闕
漏之程度，使締約雙方之地位過於傾斜，如此將令雙方憑藉
自身協調、談判能力決定契約結果之契約自由受到無形限制
，私法自治原則恐遭破壞。是原告如認其已知某種瑕疵之細
節，對其判斷是否締約屬於關鍵因素，自應主動詢問，且於
被告表示不清楚時要求補充說明或自行查證，方符合公平原
則。故原告所指前揭瑕疵，或非物之瑕疵，或為原告已知之
瑕疵，或因原告重大過失而不知其認為重要之瑕疵細節，
依前揭民法第354條第1項、第355條規定，被告不負瑕疵擔
保責任。
㈡原告主張系爭房地具有物之瑕疵之情形，依民法第354條第1
項及第359條物之瑕疵擔保規定，向被告解除系爭買賣契約
，並依民法第259條第2款規定請求被告返還原告已付之買賣
價金2,200,000元，有無理由？
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解
除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359
條固有明文。惟原告所指前揭瑕疵，或非物之瑕疵，或為原
告已知之瑕疵，或因原告重大過失而不知其認為重要之瑕疵
細節，依前揭民法第354條第1項、第355條規定，被告不負
瑕疵擔保責任，業經本院認定如前。而依前揭民法第359條
規定，原告得解除契約或請求減少價金，係以被告就原告所
指瑕疵，應負擔保責任為前提，本件被告既經本院認定不負
物之瑕疵擔保責任，原告依民法第359條規定解除系爭買賣
契約，自不生解約之效力，則其依民法第259條第2款規定請
求被告返還價金2,200,000元本息，即屬無據。
㈢原告主張其買受系爭房地之意思表示内容錯誤，依民法第88
條規定，向被告撤銷其購買系爭房地之意思表示，並請求被
告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無理由？
1.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之
性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之
錯誤；前2條之撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅，民
法第88條、第90條分別定有明文。
2.查原告於113年5月18日以律師函通知被告欲撤銷系爭買賣契
約之意思表示，未逾1年之除斥期間，有宏韜律師事務所函
及國內各類掛號郵件執據(審訴卷第41至45頁)在卷可憑。而
系爭買賣契約，原告主張其不知有前揭瑕疵，且若明知有瑕
疵即不會締約等語。可知原告係主張對標的物本身存在之瑕
疵或所有權完整性之瑕疵有誤認，非屬對於系爭買賣契約標
的物之同一性有誤解，屬於動機錯誤，且認上開瑕疵均屬於
足資影響其是否締約、具交易上重要性之要素，依上揭規定
，視為內容錯誤而例外應允許其撤銷意思表示。
3.惟辜不論原告所指瑕疵，有部分並非瑕疵，縱認係瑕疵，且
交易上具有重要性，依前開規定，原告主張撤銷其意思表示
，亦須以其無過失為前提，然依上開說明，原告於締約前，
對於系爭買賣契約標的物存在前述瑕疵，已經被告告知或原
告自行查證而明知，自難認仍有錯誤存在。再者，原告對經
受告知事項若尚存不清楚、不明瞭之情況，倘自覺具交易上
重大性，本即應主動詢問並要求被告補充說明或自行查證，
不得以存有不清楚、不明瞭而逕認被告未盡告知義務，本件
原告締約時便知系爭買賣契約之標的物上有前述瑕疵，且針
對前述瑕疵，並未積極進一步探詢查證其自認為交易上重要
之環節，顯見該瑕疵並不足以影響原告是否締約之判斷，反
而原告可藉此瑕疵，與被告洽談求取其自己認為較滿意之條
件，又被告亦無故意隱匿事實或為虛假陳述之情事，自應認
系爭買賣契約之成立，原告並無所謂意思表示錯誤，縱認有
錯誤，原告對於該錯誤之形成亦有過失，故原告主張其買受
系爭房地之意思表示内容錯誤，依民法第88條規定，向被告
撤銷其購買系爭房地之意思表示，並請求被告返還原告已付
之買賣價金2,200,000元云云，難認有據。
㈣原告主張系爭建物有遭國有財產署拆除之風險，及系爭土地
有遭他人佔用之情形，係權利瑕疵，依民法第349條及第353
條規定，向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款
規定請求被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，有無
理由？
按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利；買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出
賣人不負擔保之責；出賣人不履行第348條至第351條所定之
義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，
為民法第349條、第351條、第353條所明定。查系爭建物有
占用鄰地情形，業經被告於締約前告知，有如前述。且由原
告與仲介於113年3月25日之LINE通訊軟體對話紀錄中，原告
表示「我是誠心要買，貸款我沒問題，我現金足夠，主要出
價考慮的點是廚房佔用國有地的解決方法，目前我也在問我
此行業的朋友，初步是認為是潛在的麻煩，雖說現在他承諾
出借，因為以後若對方提出法律行動，或是任何繼承人，通
常都要用錢解決，拆通常是不至於，這也沒辦法，當初的人
房子都隨便處理，不知後來的人要解決是很麻煩的」等語(
審訴卷第121頁)，可知原告就占用鄰地而有日後遭到拆除之
風險等情，於締約前已知且知之甚詳，則此瑕疵縱係權利瑕
疵，依前揭民法第351條規定，被告亦不負權利瑕疵擔保責
任。是原告主張此係權利瑕疵，依民法第349條及第353條規
定，向被告解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款規定
請求被告返還原告已付之買賣價金2,200,000元，尚屬無據
。
㈤原告主張被告未告知上開瑕疵情形，屬未履行附隨義務之不
完全給付，依民法第227條第1項、第256條規定，向被告解
除系爭買賣契約，請求被告返還已付之買賣價金2,200,000
元，有無理由？
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於
債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債
權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第民法第2
27條第1項、第226條、第256條固有明文。而附隨義務包括
告知義務，違反附隨義務，雖應依民法第227條規定負不完
全給付之債務不履行責任。惟告知義務範圍應本於誠信原則
，止於對系爭買賣契約而言具有重要性且為一方所獨佔之資
訊為限，不得無遠弗屆，亦不得要求告知至鉅細靡遺、毫無
闕漏之程度，使締約雙方之地位過於傾斜，如此將令雙方憑
藉自身協調、談判能力決定契約結果之契約自由受到無形限
制，私法自治原則恐遭破壞。且原告如認其已知某種瑕疵之
細節，對其判斷是否締約屬於關鍵因素，自應主動詢問，且
於被告表示不清楚時要求補充說明或自行查證，方符合公平
原則，已如前述。故原告所指前揭瑕疵，或非瑕疵，或為原
告已知之瑕疵，或因原告重大過失而不知其認為重要之瑕疵
細節，自難認被告有何違反告知義務，故原告主張被告未告
知上開瑕疵情形，屬未履行附隨義務之不完全給付，依民法
第227條第1項、第256條規定，向被告解除系爭買賣契約，
請求被告返還已付之買賣價金2,200,000元，亦屬無據。
㈥原告主張系爭買賣契約約定違約金過高，如被告得請求違約
金，應予酌減，有無理由？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 250
條第1項、第252條亦有明文。又違約金者，乃契約當事人以
確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適
當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依
據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉
證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。
基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責
之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之
違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。惟倘債
務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，
為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比
照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形
，減少違約金，此觀民法第251條、第252條之規定自明。而
違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事
人所受損害情形，以為衡量之標準；約定之違約金是否過高
，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切
利益為衡量核減之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相
懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額
預定性違約金而異(最高法院49年台上字第807號判例、51年
台上字第19號判例、105年度台上字第679號、82年度台上字
第2529號判決參照)。查系爭買賣契約第10條第2項約定：本
約簽訂後，甲方(即原告)若有違約情事經乙方(即被告)合法
解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價
金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金(審訴卷第20頁)。本件
原告因未依系爭買賣契約所定期限給付價款，業經被告合法
催告後解除契約(本院卷第223至225頁)，是被告依此約定沒
收原告已給付之2,200,000元，核屬有據。惟本院審酌被告
受有搬離系爭房地另承租他處之1年租金及管理費、仲介費
用、代書費用、律師費用損失及可能受有履保專戶手續費、
系爭房地遲延再行出售等損失，復衡酌兩造訂約至解除契約
之期間尚短，社會經濟無重大巨變，及兩造就系爭買賣契約
之利益衡平，認本件被告沒收2,200,000元充作違約金，容
有過高，應酌減至系爭買賣總價之6%即1,320,000元(計算式
：22,000,000元 ×6%＝1,320,000元)為適當，是本件被告就
系爭買賣契約之違約金債權應以前述酌減後之1,320,000元
為限，逾此金額範圍之違約金債權即不存在，則原告自得請
請求被告返還價金880,000元(計算式：2,200,000元－1,320,
000元＝880,000元)。
2.又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為
判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣
，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得
依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應
認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清
償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待
法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人
(債權人)在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法
院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方(債務人)之請
求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息
問題(最高法院102年度台上字第1330號、98年度台上字第50
1號判決意旨參照)。本件違約金應酌減至1,320,000元，酌
減後被告應返還價金880,000元，已如前述，原告此項酌減
後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆
其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責
任，故原告僅得請求被告自本判決確定翌日起至清償日止按
週年利率5%計算之利息，逾此部分之請求，即無理由。
六、綜上所述，原告依民法第252條規定，請求酌減違約金，並
請求被告返還已付價金880,000元，及自本判決確定之翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予
准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告
及被告分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，
就原告勝訴部分核無不合，因此依聲請分別酌定相當之擔保
金額為准、免假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之
聲請已失去依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不逐一論
列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民
事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳景裕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 鄭珓銘