返還不當得利111年度訴字第495號
臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第495號
原 告 李嘉榮
被 告 黃寶玉
豪麥有限公司有巢氏房屋
法定代理人 劉惠萍
上列二人
訴訟代理人 邱靜怡律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於112 年3月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國111年5月7日透過被告豪麥有限公司（下稱豪麥公
司）有巢氏四維店及南京店店長即訴外人陳俊夏仲介，向被
告購買門牌號碼：嘉義市○○街000號房屋及嘉義市○○段000地
號土地（下合稱系爭房屋），斯時陳俊夏未事先與原告簽訂
要約書或收取斡旋金，亦未先收訂金後給予審閱期，即要求
翌日晚上與系爭房屋屋主即被告黃寶玉簽訂房屋買賣契約書
（下稱系爭買賣契約一），原告對房屋資訊極度不足，被告
豪麥公司又急切勸誘原告倉促與被告黃寶玉簽訂系爭買賣契
約一，嗣原告查詢實價登錄行情，才知悉系爭房屋價金遠超
出實際成交行情，而系爭房屋屋齡老舊，壁癌甚多，仲介卻
僅告知疑因隔壁管路問題，屋況不佳，需全面整修方可居住
，顯未盡誠實揭露告知之義務，有違誠信原則及交易秩序，
致原告為財產上之給付，被告豪麥公司受原告委任仲介房屋
，卻未提供正確資訊予原告，誤導原告做出錯誤之決策，顯
未盡善良管理人之注意義務，致原告簽立系爭賣契約一，該
契約係趁原告輕率、急迫、無經驗下所為，依民法第74條規
定系爭買賣契約一應可撤銷。且被告豪麥公司之仲介故意隱
瞞房屋瑕疵，未善盡屋況調查義務，致原告受有損害，依不
動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第567條第1項前段
規定，被告豪麥公司應不得向原告請求報酬，且應就原告所
受損害負連帶賠償之責。
㈡系爭買賣契約一撤銷後，被告黃寶玉應返還不當得利受領之5
0萬元，及被告豪麥公司返還仲介費用28萬8636元（含代書
費用）。
㈢又被告雖主張原告與被告黃寶玉就系爭買賣契約一已於111年
5月18日解除契約云云。然該日下午原告看屋後發現很多壁
癌等瑕疵，被告豪麥公司為免原告因此提起訴訟，才要求原
告與被告黃寶玉以協議解約方式處理，當日原告並未見到被
告黃寶玉，也無法確認被告黃寶玉是否在場，只有拿到三張
未依法定程序完成之協議書影本，原告簽立該解除系爭買賣
契約一之協議書時也無第三見證人在場，僅被告豪麥公司以
走動方式將協議書拿給原告及被告黃寶玉簽訂，實難確認雙
方真意、約定效力，也無法證明該協議書之真實性，且該協
議書內關於地址之記載誤植又塗改，塗改處又未由雙方簽名
或蓋章，該解除契約一之協議書依民法第73條規定，未依法
定方式，應屬無效，故雙方就系爭買賣契約一並未解除，被
告竟同意履保第一建經公司於111年5月20日將原告前所支付
之頭期款100萬中扣除共78萬8,636元，其中50萬元由被告黃
寶玉取走、27萬元由被告豪麥公司取走、1萬8,636元由被告
豪麥公司所委託之訴外人賴惠佑代書取走，僅歸還21萬1,36
4元予原告，確實為不當扣款，致原告受有財產損失，被告
應負損害賠償責任。
㈣並聲明：
1.被告黃寶玉、豪麥公司應分別返還原告50萬元、28萬8,63
6元。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告豪麥公司之店長即陳俊夏於111年5月6日偕同原告帶看系
爭房屋，帶看過程中原告除提出系爭房屋是否有滲水問題外
，其餘均無意見，並在帶看完成後，要求陳俊夏幫其與被告
黃寶玉居中斡旋，陳俊夏建議雙方當面談，故原告與被告豪
麥公司間成立居間契約（下稱系爭居間契約）。嗣原告與被
告黃寶玉在翌日即同年月7日於被告豪麥公司處所進行買賣
房屋協商，經被告豪麥公司居中斡旋後，原告與被告黃寶玉
就買賣價金等必要之點達成合意，當日即簽立系爭買賣契約
一。原告為成年人，有完全行為能力，並有完整的思慮能力
判斷是否購買系爭房屋，簽約當時原告意識清楚，對自己之
行為均有認識，倘認系爭房屋價金過高，實可當場表示不接
受，僅生該次協商失敗而已，且被告豪麥公司未向原告收取
斡旋金，原告臨時反悔亦無任何損失，再者被告豪麥公司當
日有提供附近成交行情之資訊供原告參考，原告也有簽名於
上，且內政部不動產交易實價查詢服務網係公開網站，原告
亦可自行上網查詢成交行情後再決定是否購買，買賣過程無
任何詐欺、脅迫、錯誤等情發生，是原告要撤銷系爭買賣契
約一，實無理由。
㈡又原告於系爭買賣契約簽約後之111年5月13日向被告豪麥公
司表示反悔不想購買，被告豪麥公司將違約之法律關係及須
賠償違約金100萬元、要由其負擔稅捐及相關費用等情告知
原告，原告仍執意解約，並在LINE中要求被告豪麥公司之店
長陳俊夏代其向被告黃寶玉溝通解除契約及合理賠償（見本
院卷第118頁），原告與被告黃寶玉遂於同年5月18日合意解
除系爭買賣契約一，原告亦有在「解約暨終止履約保證協議
書」上簽名，故系爭買賣契約一業經原告與被告黃寶玉合意
解除，且解除契約係可歸責原告所致，依民法第249條第2款
規定，被告黃寶玉本可沒收買賣契約之訂金100萬元，然經
被告豪麥公司居中協調後，被告黃寶玉同意將100萬元違約
金降至50萬元，原告亦在記載有「解除條件：由買方支付伍
拾萬元整給予賣方…」等字之協議書上簽名（見本院卷第197
頁），仲介服務費也因原告違約，6%服務費本均應由原告負
擔，經協調後，被告黃寶玉願代原告負擔部分，才僅由原告
負擔約3%即27萬元，原告對此亦在記載「服務費貳拾柒萬元
」等字之服務費確認單上簽名，故被告黃寶玉、豪麥公司係
基於買賣契約及居間契約法律關係，分別受領50萬元、27萬
元，非無法律上原因，原告請求被告返還無理由。
㈢系爭買賣契約一解除後，原告於111年5月28日又向被告豪麥
公司表示要回頭購買系爭房屋，並要求被告豪麥公司帶看系
爭房屋數次，被告黃寶玉同意與原告再行買賣協商，被告豪
麥公司亦再次居中協調，原告並於被告黃寶玉於111年7月19
日再次簽立買賣契約（系爭買賣契約二），被告黃寶玉在二
次契約成立時，皆有簽立標的物現況說明書，被告豪麥公司
並有將該現況說明書提出給原告看，其中「建物現況是否有
壁癌」之選項亦明確勾選「是」，原告對此也有簽名在旁，
則原告對系爭房屋之屋況知之甚詳，在簽立系爭買賣契約二
當日甚至攜帶10萬元現金前往，可見原告是有備而來，倘非
對系爭房屋極為喜愛，何需一再向被告豪麥公司表示要購買
系爭房屋之意願，故被告黃寶玉、豪麥公司均無故意隱瞞系
爭房屋瑕疵或任何未善盡屋況調查、告知義務致原告受有損
失之情，原告請求撤銷系爭買賣契約一、二，並請求返還不
當得利均無理由。
㈣並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，請准供擔保免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告於111年5月7日經被告豪麥公司之店長陳俊夏帶看系爭房
屋，並於同日與被告黃寶玉簽立系爭買賣契約一及標的物現
況說明書(成屋)，該現況說明書關於「建物現況是否有壁癌
」之選項勾選「是」，原告及被告黃寶玉並均在旁簽名，為
此原告簽立面額100萬元之本票交付被告豪麥公司作為簽約
款之擔保；嗣原告於同年5月11日匯款100萬元至第一建經信
託履約保證專戶作為購買系爭房屋之第一期簽約款，並於11
1年5月18日與被告豪麥公司簽立服務費確認單，約定原告應
付給被告豪麥公司之總服務費為27萬元。嗣原告於同年月13
日向被告豪麥公司以line表示不想購買系爭房屋（見本院卷
第113頁），原告與被告黃寶玉於同年月18日在被告豪麥公
司處所共同簽立解約暨終止履約保證協議書，原告並另在記
載「解除條件：由買方支付伍拾萬元整給予賣方，並由買方
支付其他相關費用」等字之協議書及27萬元之服務費確認單
上簽名，原告匯入第一建經信託履約保證專戶之頭期款100
萬元業經扣除共78萬8,636元，其中50萬元交付被告黃寶玉
、27萬元交付被告豪麥公司、1萬8,636元交付賴惠佑代書，
餘21萬1,364元歸還原告。嗣原告於111年5月28日又向被告
豪麥公司表示要購買系爭房屋，經被告豪麥公司協調，原告
與被告黃寶玉於111年7月19日再次簽立系爭買賣契約二等情
，業經兩造提出解約協議書影本（見本院卷第17-20頁）、
系爭契約書一影本（見本院卷第37-45頁）、標的物現況說
明書影本（見本院卷第53頁）、系爭協議書、111年5月18日
之服務費確認單、解約暨終止履約保證協議書影本（見本院
卷第197-201頁）、匯款至第一建經信託履約保證專戶之簡
訊、存摺影本、賴代書通知扣款費用之訊息紀錄（見本院卷
第205-207頁）、系爭買賣契約書二（本院卷第143-148頁）
、111年5月7日標的物現況說明書（本院卷第149-151頁）等
件為憑，並為兩造所不爭執，則此部分事實，堪信為真實。
㈡原告主張其與被告黃寶玉成立系爭買賣契約一，係趁原告輕
率、急迫、無經驗情況下簽立，原告得依民法第74條規定撤
銷系爭買賣契約，被告黃寶玉應返還已受領之50萬元、被告
豪麥公司則應返還28萬8,636元等語；被告黃寶玉、豪麥公
司則以系爭買賣契約一業經原告及被告黃寶玉合意解除，因
系爭買賣契約一係因可歸責原告事由解除，原告依契約法律
關係本應給付被告黃寶玉50萬元違約金、給付被告豪麥公司
27萬元服務費、給付1萬8,636元予被告豪麥公司所委託之賴
惠佑代書，故被告受領上開金錢非無法律上原因，原告主張
返還無理由等語置辯。則本件應審酌則為：被告黃寶玉、豪
麥公司分別受領50萬元、28萬8,636元是否為不當得利？原
告請求返還有無理由？
㈢按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得
因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法
第74條第1 項定有明文。所謂急迫，係指緊急迫切之情狀；
所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟
慮，不知其對於自己之意義而言。所謂無經驗，指欠缺一般
生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識
（最高法院79年度台上字第1394號裁判意旨參照）。又聲請
撤銷法律行為之人，應就行為人有利用他人急迫、輕率、或
無經驗而為法律行為之主觀情勢，負舉證之責（最高法院82
年度台上字第496 號裁判意旨參照）。本件原告主張被告利
用其急迫、輕率或無經驗之情形簽訂系爭買賣契約一，依當
時約定之情況顯失公平，然為被告所否認，則原告自應就此
有利於己之事實負舉證之責。
㈣經查，原告於111年5月7日經被告豪麥公司之店長陳俊夏帶看
系爭房屋，於同日與被告黃寶玉簽立系爭買賣契約一及現況
說明書(成屋)，嗣原告於同年5月11日匯款100萬元至第一建
經信託履約保證專戶作為購買系爭房屋之第一期簽約款，並
於111年5月18日與被告豪麥公司簽立服務費確認單，約定總
服務費為27萬元等情，有系爭買賣契約書一影本（見本院卷
第37-52頁）、標的物現況說明書影本（見本院卷第53頁）
、111年5月18日之服務費確認單（見本院卷第199頁）、匯
款至第一建經信託履約保證專戶之簡訊、存摺影本（見本院
卷第205頁）等件在卷可憑，是原告與被告黃寶玉就系爭房
屋成立買賣契約一，與被告豪麥公司成立居間契約，堪予認
定。
㈤原告雖不否認其與被告黃寶玉間有成立系爭買賣契約一，惟
辯以系爭買賣契約一係乘其急迫、輕率或無經驗之情形下所
簽立云云。惟觀諸系爭買賣契約一就系爭房屋坐落位置、出
售之面積及權利範圍、買賣總價款等事項均有明確記載，另
標的物現況說明書(成屋)就系爭房屋是否有壁癌等情勾選「
是」，原告及被告黃寶玉均有在旁簽名，簽約當日並有提出
土地及建物謄本、附近成交行情等供原告參考，有不動產說
明書影本在卷可憑（見本院卷第107-110頁），依建物謄本
上記載系爭房屋第一次保存登記日已足推知爭房屋大致屋齡
，可見原告就系爭房屋有壁癌及屋齡為何等事實知之甚詳，
原告簽訂系爭契約一時已為屆齡50歲之成年人，對於所簽署
之文書內容為何，應有一定之理解能力，並已具備基本之辨
識能力，實難認其不清楚系爭買賣契約一之契約內容，是原
告應係看完系爭房屋，再研判利弊得失後與被告黃寶玉成立
系爭買賣契約一，實難認原告係處於急迫、輕率或無經驗之
情形下而簽訂系爭買賣契約一，是原告主張系爭房屋屋齡老
舊，壁癌甚多，被告豪麥公司未盡誠實揭露告知義務，致原
告簽立系爭買賣契約一云云，難認有理由。
㈥原告又主張被告豪麥公司之仲介一再稱別處新住宅有多貴等
語，提供不正確資訊誘勸原告以高於實價登錄甚多之價金購
入系爭房屋云云。惟簽定系爭買賣契約一當時，被告豪麥公
司有提出附近成交行情價值供原告參考，原告並有在不動產
說明書、附近成交行情交易資料之文書上簽名（見本院卷第
107-110頁），已難認被告豪麥公司有提供不正確資訊誘導
原告，況不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，
不動產買賣成交價格仍應視個案事實、買賣雙方議價、時機
等種種因素而定，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人
認知及接受度，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意
，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋
，蓋相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則
豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低
賣之理由請求撤銷買賣契約，造成交易之不安。本件原告在
經由被告豪麥公司之仲介人員帶看後，既知悉系爭房屋係以
930萬元出售，仍願與被告黃寶玉簽訂系爭買賣契約一，並
未受他人強暴脅迫，自難僅以系爭不動產出售價格高於鄰地
出售價格，即認原告簽訂系爭契約係因急迫、輕率、無經驗
所為。
㈦此外，原告並未再舉證證明於簽立系爭買賣契約一時被告有
何乘其急迫、輕率、無經驗之情形，則原告主張簽訂系爭買
賣契約一，係被告乘其急迫、輕率或無經驗所為云云，不足
採信。從而，原告依民法第74條第1 項規定，請求撤銷系爭
買賣契約一或減輕其給付，核屬無據。
㈧原告主張縱認系爭買賣契約一有效，然被告以不當手段解除
買賣契約，係違法之法律行為，被告黃寶玉應返還原告50萬
元、被告豪麥公司應返還原告28萬8,636元（含代書費1萬8,
636元）云云。惟原告於111年5月7日與被告黃寶玉成立系爭
買賣契約一，且該買賣契約未經撤銷而有效等情，已如前述
。原告嗣於5月13日向被告豪麥公司之仲介表示反悔不要購
買系爭房屋，被告豪麥公司旋即將系爭買賣契約一第8條關
於違約、解除契約暨賠償責任等事項告知原告，經原告詢問
「請問要理賠賣家多少？」時，被告豪麥公司亦以「依照合
約精神是100，我說的都是依照合約，相信今天賣方如果不
賣給您了，您這邊一樣也是會訴求賠給你100…」等語向原告
說明，原告接受被告豪麥公司之說明後，仍表示要解除契約
，並以「…可否麻煩再向賣家爭取50萬賠償金…」等語要求被
告豪麥公司代其向被告黃寶玉協商賠償金額酌減至50萬元，
此有原告與被告豪麥公司間之LINE對話紀錄可憑（見本院卷
第111-142頁），為此原告與被告黃寶玉於111年5月18日在
被告豪麥公司處所共同簽立解約暨終止履約保證協議書，及
協議書（下稱系爭協議書），原告並於同日與被告豪麥公司
簽立服務費確認單，約定原告應付給被告豪麥公司之總服務
費為27萬元等情，有系爭協議書、111年5月18日之服務費確
認單、解約暨終止履約保證協議書影本（見本院卷第197-20
1頁）等件在卷可稽。自系爭協議書記載之解除條件記載：
「由買方（即原告）支付50萬元整給予賣方，並由買方支付
其他相關費用」等文字（見本院卷第197頁）與上開原告與
被告豪麥公司間之LINE對話紀錄互核，可知系爭協議書所載
賠償條件係應原告要求而成立，原告復未舉證證明係受脅迫
或詐欺簽立系爭協議書，則原告主張其係受不當手段才解除
買賣契約，系爭協議書無效云云，自不足取。從而，原告依
系爭協議書所載內容給付原告50萬元及地政士及相關稅費共
1萬8,636元，非屬無法律上原因之給付；又民法第568 條規
定，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，是居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其
後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台
上字第1646號判例可資參照），由此可見，由被告豪麥公司
媒介成立之系爭買賣契約一嗣後之解除，仍不影響其向原告
依服務費確認單所載之金額向原告請求服務報酬27萬元，是
原告向被告豪麥公司給付27萬元，亦非屬無法律上原因之給
付，原告依不當得利法律關係，請求被告黃寶玉、豪麥公司
應分別返還原告50萬元、28萬8,636元（含代書費1萬8,636
元），自非有據。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約一應依民法第74條規定撤
銷或減輕其給付，縱認系爭買賣契約一有效，然系爭協議書
亦屬無效之契約，被告受領之50萬元、28萬8,636元係屬不
當得利應返還原告等語，均無理由，應予駁回。原告既受敗
訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
民事第三庭法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按
對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
書記官 陳慶昀
111年度訴字第495號
原 告 李嘉榮
被 告 黃寶玉
豪麥有限公司有巢氏房屋
法定代理人 劉惠萍
上列二人
訴訟代理人 邱靜怡律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於112 年3月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國111年5月7日透過被告豪麥有限公司（下稱豪麥公
司）有巢氏四維店及南京店店長即訴外人陳俊夏仲介，向被
告購買門牌號碼：嘉義市○○街000號房屋及嘉義市○○段000地
號土地（下合稱系爭房屋），斯時陳俊夏未事先與原告簽訂
要約書或收取斡旋金，亦未先收訂金後給予審閱期，即要求
翌日晚上與系爭房屋屋主即被告黃寶玉簽訂房屋買賣契約書
（下稱系爭買賣契約一），原告對房屋資訊極度不足，被告
豪麥公司又急切勸誘原告倉促與被告黃寶玉簽訂系爭買賣契
約一，嗣原告查詢實價登錄行情，才知悉系爭房屋價金遠超
出實際成交行情，而系爭房屋屋齡老舊，壁癌甚多，仲介卻
僅告知疑因隔壁管路問題，屋況不佳，需全面整修方可居住
，顯未盡誠實揭露告知之義務，有違誠信原則及交易秩序，
致原告為財產上之給付，被告豪麥公司受原告委任仲介房屋
，卻未提供正確資訊予原告，誤導原告做出錯誤之決策，顯
未盡善良管理人之注意義務，致原告簽立系爭賣契約一，該
契約係趁原告輕率、急迫、無經驗下所為，依民法第74條規
定系爭買賣契約一應可撤銷。且被告豪麥公司之仲介故意隱
瞞房屋瑕疵，未善盡屋況調查義務，致原告受有損害，依不
動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第567條第1項前段
規定，被告豪麥公司應不得向原告請求報酬，且應就原告所
受損害負連帶賠償之責。
㈡系爭買賣契約一撤銷後，被告黃寶玉應返還不當得利受領之5
0萬元，及被告豪麥公司返還仲介費用28萬8636元（含代書
費用）。
㈢又被告雖主張原告與被告黃寶玉就系爭買賣契約一已於111年
5月18日解除契約云云。然該日下午原告看屋後發現很多壁
癌等瑕疵，被告豪麥公司為免原告因此提起訴訟，才要求原
告與被告黃寶玉以協議解約方式處理，當日原告並未見到被
告黃寶玉，也無法確認被告黃寶玉是否在場，只有拿到三張
未依法定程序完成之協議書影本，原告簽立該解除系爭買賣
契約一之協議書時也無第三見證人在場，僅被告豪麥公司以
走動方式將協議書拿給原告及被告黃寶玉簽訂，實難確認雙
方真意、約定效力，也無法證明該協議書之真實性，且該協
議書內關於地址之記載誤植又塗改，塗改處又未由雙方簽名
或蓋章，該解除契約一之協議書依民法第73條規定，未依法
定方式，應屬無效，故雙方就系爭買賣契約一並未解除，被
告竟同意履保第一建經公司於111年5月20日將原告前所支付
之頭期款100萬中扣除共78萬8,636元，其中50萬元由被告黃
寶玉取走、27萬元由被告豪麥公司取走、1萬8,636元由被告
豪麥公司所委託之訴外人賴惠佑代書取走，僅歸還21萬1,36
4元予原告，確實為不當扣款，致原告受有財產損失，被告
應負損害賠償責任。
㈣並聲明：
1.被告黃寶玉、豪麥公司應分別返還原告50萬元、28萬8,63
6元。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告豪麥公司之店長即陳俊夏於111年5月6日偕同原告帶看系
爭房屋，帶看過程中原告除提出系爭房屋是否有滲水問題外
，其餘均無意見，並在帶看完成後，要求陳俊夏幫其與被告
黃寶玉居中斡旋，陳俊夏建議雙方當面談，故原告與被告豪
麥公司間成立居間契約（下稱系爭居間契約）。嗣原告與被
告黃寶玉在翌日即同年月7日於被告豪麥公司處所進行買賣
房屋協商，經被告豪麥公司居中斡旋後，原告與被告黃寶玉
就買賣價金等必要之點達成合意，當日即簽立系爭買賣契約
一。原告為成年人，有完全行為能力，並有完整的思慮能力
判斷是否購買系爭房屋，簽約當時原告意識清楚，對自己之
行為均有認識，倘認系爭房屋價金過高，實可當場表示不接
受，僅生該次協商失敗而已，且被告豪麥公司未向原告收取
斡旋金，原告臨時反悔亦無任何損失，再者被告豪麥公司當
日有提供附近成交行情之資訊供原告參考，原告也有簽名於
上，且內政部不動產交易實價查詢服務網係公開網站，原告
亦可自行上網查詢成交行情後再決定是否購買，買賣過程無
任何詐欺、脅迫、錯誤等情發生，是原告要撤銷系爭買賣契
約一，實無理由。
㈡又原告於系爭買賣契約簽約後之111年5月13日向被告豪麥公
司表示反悔不想購買，被告豪麥公司將違約之法律關係及須
賠償違約金100萬元、要由其負擔稅捐及相關費用等情告知
原告，原告仍執意解約，並在LINE中要求被告豪麥公司之店
長陳俊夏代其向被告黃寶玉溝通解除契約及合理賠償（見本
院卷第118頁），原告與被告黃寶玉遂於同年5月18日合意解
除系爭買賣契約一，原告亦有在「解約暨終止履約保證協議
書」上簽名，故系爭買賣契約一業經原告與被告黃寶玉合意
解除，且解除契約係可歸責原告所致，依民法第249條第2款
規定，被告黃寶玉本可沒收買賣契約之訂金100萬元，然經
被告豪麥公司居中協調後，被告黃寶玉同意將100萬元違約
金降至50萬元，原告亦在記載有「解除條件：由買方支付伍
拾萬元整給予賣方…」等字之協議書上簽名（見本院卷第197
頁），仲介服務費也因原告違約，6%服務費本均應由原告負
擔，經協調後，被告黃寶玉願代原告負擔部分，才僅由原告
負擔約3%即27萬元，原告對此亦在記載「服務費貳拾柒萬元
」等字之服務費確認單上簽名，故被告黃寶玉、豪麥公司係
基於買賣契約及居間契約法律關係，分別受領50萬元、27萬
元，非無法律上原因，原告請求被告返還無理由。
㈢系爭買賣契約一解除後，原告於111年5月28日又向被告豪麥
公司表示要回頭購買系爭房屋，並要求被告豪麥公司帶看系
爭房屋數次，被告黃寶玉同意與原告再行買賣協商，被告豪
麥公司亦再次居中協調，原告並於被告黃寶玉於111年7月19
日再次簽立買賣契約（系爭買賣契約二），被告黃寶玉在二
次契約成立時，皆有簽立標的物現況說明書，被告豪麥公司
並有將該現況說明書提出給原告看，其中「建物現況是否有
壁癌」之選項亦明確勾選「是」，原告對此也有簽名在旁，
則原告對系爭房屋之屋況知之甚詳，在簽立系爭買賣契約二
當日甚至攜帶10萬元現金前往，可見原告是有備而來，倘非
對系爭房屋極為喜愛，何需一再向被告豪麥公司表示要購買
系爭房屋之意願，故被告黃寶玉、豪麥公司均無故意隱瞞系
爭房屋瑕疵或任何未善盡屋況調查、告知義務致原告受有損
失之情，原告請求撤銷系爭買賣契約一、二，並請求返還不
當得利均無理由。
㈣並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，請准供擔保免予假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告於111年5月7日經被告豪麥公司之店長陳俊夏帶看系爭房
屋，並於同日與被告黃寶玉簽立系爭買賣契約一及標的物現
況說明書(成屋)，該現況說明書關於「建物現況是否有壁癌
」之選項勾選「是」，原告及被告黃寶玉並均在旁簽名，為
此原告簽立面額100萬元之本票交付被告豪麥公司作為簽約
款之擔保；嗣原告於同年5月11日匯款100萬元至第一建經信
託履約保證專戶作為購買系爭房屋之第一期簽約款，並於11
1年5月18日與被告豪麥公司簽立服務費確認單，約定原告應
付給被告豪麥公司之總服務費為27萬元。嗣原告於同年月13
日向被告豪麥公司以line表示不想購買系爭房屋（見本院卷
第113頁），原告與被告黃寶玉於同年月18日在被告豪麥公
司處所共同簽立解約暨終止履約保證協議書，原告並另在記
載「解除條件：由買方支付伍拾萬元整給予賣方，並由買方
支付其他相關費用」等字之協議書及27萬元之服務費確認單
上簽名，原告匯入第一建經信託履約保證專戶之頭期款100
萬元業經扣除共78萬8,636元，其中50萬元交付被告黃寶玉
、27萬元交付被告豪麥公司、1萬8,636元交付賴惠佑代書，
餘21萬1,364元歸還原告。嗣原告於111年5月28日又向被告
豪麥公司表示要購買系爭房屋，經被告豪麥公司協調，原告
與被告黃寶玉於111年7月19日再次簽立系爭買賣契約二等情
，業經兩造提出解約協議書影本（見本院卷第17-20頁）、
系爭契約書一影本（見本院卷第37-45頁）、標的物現況說
明書影本（見本院卷第53頁）、系爭協議書、111年5月18日
之服務費確認單、解約暨終止履約保證協議書影本（見本院
卷第197-201頁）、匯款至第一建經信託履約保證專戶之簡
訊、存摺影本、賴代書通知扣款費用之訊息紀錄（見本院卷
第205-207頁）、系爭買賣契約書二（本院卷第143-148頁）
、111年5月7日標的物現況說明書（本院卷第149-151頁）等
件為憑，並為兩造所不爭執，則此部分事實，堪信為真實。
㈡原告主張其與被告黃寶玉成立系爭買賣契約一，係趁原告輕
率、急迫、無經驗情況下簽立，原告得依民法第74條規定撤
銷系爭買賣契約，被告黃寶玉應返還已受領之50萬元、被告
豪麥公司則應返還28萬8,636元等語；被告黃寶玉、豪麥公
司則以系爭買賣契約一業經原告及被告黃寶玉合意解除，因
系爭買賣契約一係因可歸責原告事由解除，原告依契約法律
關係本應給付被告黃寶玉50萬元違約金、給付被告豪麥公司
27萬元服務費、給付1萬8,636元予被告豪麥公司所委託之賴
惠佑代書，故被告受領上開金錢非無法律上原因，原告主張
返還無理由等語置辯。則本件應審酌則為：被告黃寶玉、豪
麥公司分別受領50萬元、28萬8,636元是否為不當得利？原
告請求返還有無理由？
㈢按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得
因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法
第74條第1 項定有明文。所謂急迫，係指緊急迫切之情狀；
所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟
慮，不知其對於自己之意義而言。所謂無經驗，指欠缺一般
生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識
（最高法院79年度台上字第1394號裁判意旨參照）。又聲請
撤銷法律行為之人，應就行為人有利用他人急迫、輕率、或
無經驗而為法律行為之主觀情勢，負舉證之責（最高法院82
年度台上字第496 號裁判意旨參照）。本件原告主張被告利
用其急迫、輕率或無經驗之情形簽訂系爭買賣契約一，依當
時約定之情況顯失公平，然為被告所否認，則原告自應就此
有利於己之事實負舉證之責。
㈣經查，原告於111年5月7日經被告豪麥公司之店長陳俊夏帶看
系爭房屋，於同日與被告黃寶玉簽立系爭買賣契約一及現況
說明書(成屋)，嗣原告於同年5月11日匯款100萬元至第一建
經信託履約保證專戶作為購買系爭房屋之第一期簽約款，並
於111年5月18日與被告豪麥公司簽立服務費確認單，約定總
服務費為27萬元等情，有系爭買賣契約書一影本（見本院卷
第37-52頁）、標的物現況說明書影本（見本院卷第53頁）
、111年5月18日之服務費確認單（見本院卷第199頁）、匯
款至第一建經信託履約保證專戶之簡訊、存摺影本（見本院
卷第205頁）等件在卷可憑，是原告與被告黃寶玉就系爭房
屋成立買賣契約一，與被告豪麥公司成立居間契約，堪予認
定。
㈤原告雖不否認其與被告黃寶玉間有成立系爭買賣契約一，惟
辯以系爭買賣契約一係乘其急迫、輕率或無經驗之情形下所
簽立云云。惟觀諸系爭買賣契約一就系爭房屋坐落位置、出
售之面積及權利範圍、買賣總價款等事項均有明確記載，另
標的物現況說明書(成屋)就系爭房屋是否有壁癌等情勾選「
是」，原告及被告黃寶玉均有在旁簽名，簽約當日並有提出
土地及建物謄本、附近成交行情等供原告參考，有不動產說
明書影本在卷可憑（見本院卷第107-110頁），依建物謄本
上記載系爭房屋第一次保存登記日已足推知爭房屋大致屋齡
，可見原告就系爭房屋有壁癌及屋齡為何等事實知之甚詳，
原告簽訂系爭契約一時已為屆齡50歲之成年人，對於所簽署
之文書內容為何，應有一定之理解能力，並已具備基本之辨
識能力，實難認其不清楚系爭買賣契約一之契約內容，是原
告應係看完系爭房屋，再研判利弊得失後與被告黃寶玉成立
系爭買賣契約一，實難認原告係處於急迫、輕率或無經驗之
情形下而簽訂系爭買賣契約一，是原告主張系爭房屋屋齡老
舊，壁癌甚多，被告豪麥公司未盡誠實揭露告知義務，致原
告簽立系爭買賣契約一云云，難認有理由。
㈥原告又主張被告豪麥公司之仲介一再稱別處新住宅有多貴等
語，提供不正確資訊誘勸原告以高於實價登錄甚多之價金購
入系爭房屋云云。惟簽定系爭買賣契約一當時，被告豪麥公
司有提出附近成交行情價值供原告參考，原告並有在不動產
說明書、附近成交行情交易資料之文書上簽名（見本院卷第
107-110頁），已難認被告豪麥公司有提供不正確資訊誘導
原告，況不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，
不動產買賣成交價格仍應視個案事實、買賣雙方議價、時機
等種種因素而定，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人
認知及接受度，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意
，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋
，蓋相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則
豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低
賣之理由請求撤銷買賣契約，造成交易之不安。本件原告在
經由被告豪麥公司之仲介人員帶看後，既知悉系爭房屋係以
930萬元出售，仍願與被告黃寶玉簽訂系爭買賣契約一，並
未受他人強暴脅迫，自難僅以系爭不動產出售價格高於鄰地
出售價格，即認原告簽訂系爭契約係因急迫、輕率、無經驗
所為。
㈦此外，原告並未再舉證證明於簽立系爭買賣契約一時被告有
何乘其急迫、輕率、無經驗之情形，則原告主張簽訂系爭買
賣契約一，係被告乘其急迫、輕率或無經驗所為云云，不足
採信。從而，原告依民法第74條第1 項規定，請求撤銷系爭
買賣契約一或減輕其給付，核屬無據。
㈧原告主張縱認系爭買賣契約一有效，然被告以不當手段解除
買賣契約，係違法之法律行為，被告黃寶玉應返還原告50萬
元、被告豪麥公司應返還原告28萬8,636元（含代書費1萬8,
636元）云云。惟原告於111年5月7日與被告黃寶玉成立系爭
買賣契約一，且該買賣契約未經撤銷而有效等情，已如前述
。原告嗣於5月13日向被告豪麥公司之仲介表示反悔不要購
買系爭房屋，被告豪麥公司旋即將系爭買賣契約一第8條關
於違約、解除契約暨賠償責任等事項告知原告，經原告詢問
「請問要理賠賣家多少？」時，被告豪麥公司亦以「依照合
約精神是100，我說的都是依照合約，相信今天賣方如果不
賣給您了，您這邊一樣也是會訴求賠給你100…」等語向原告
說明，原告接受被告豪麥公司之說明後，仍表示要解除契約
，並以「…可否麻煩再向賣家爭取50萬賠償金…」等語要求被
告豪麥公司代其向被告黃寶玉協商賠償金額酌減至50萬元，
此有原告與被告豪麥公司間之LINE對話紀錄可憑（見本院卷
第111-142頁），為此原告與被告黃寶玉於111年5月18日在
被告豪麥公司處所共同簽立解約暨終止履約保證協議書，及
協議書（下稱系爭協議書），原告並於同日與被告豪麥公司
簽立服務費確認單，約定原告應付給被告豪麥公司之總服務
費為27萬元等情，有系爭協議書、111年5月18日之服務費確
認單、解約暨終止履約保證協議書影本（見本院卷第197-20
1頁）等件在卷可稽。自系爭協議書記載之解除條件記載：
「由買方（即原告）支付50萬元整給予賣方，並由買方支付
其他相關費用」等文字（見本院卷第197頁）與上開原告與
被告豪麥公司間之LINE對話紀錄互核，可知系爭協議書所載
賠償條件係應原告要求而成立，原告復未舉證證明係受脅迫
或詐欺簽立系爭協議書，則原告主張其係受不當手段才解除
買賣契約，系爭協議書無效云云，自不足取。從而，原告依
系爭協議書所載內容給付原告50萬元及地政士及相關稅費共
1萬8,636元，非屬無法律上原因之給付；又民法第568 條規
定，居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，是居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其
後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台
上字第1646號判例可資參照），由此可見，由被告豪麥公司
媒介成立之系爭買賣契約一嗣後之解除，仍不影響其向原告
依服務費確認單所載之金額向原告請求服務報酬27萬元，是
原告向被告豪麥公司給付27萬元，亦非屬無法律上原因之給
付，原告依不當得利法律關係，請求被告黃寶玉、豪麥公司
應分別返還原告50萬元、28萬8,636元（含代書費1萬8,636
元），自非有據。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約一應依民法第74條規定撤
銷或減輕其給付，縱認系爭買賣契約一有效，然系爭協議書
亦屬無效之契約，被告受領之50萬元、28萬8,636元係屬不
當得利應返還原告等語，均無理由，應予駁回。原告既受敗
訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
民事第三庭法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按
對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 14 日
書記官 陳慶昀