損害賠償112年度城簡字第2號
福建金門地方法院簡易民事判決
112年度城簡字第2號
原 告 葉珠英
被 告 莊心富
訴訟代理人 林國明律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國112年4月28日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求
之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明
文。經查，原告於民國111年11月7日具狀向本院提起本訴，
以被告未履行房屋買賣合約、瑕疵擔保責任、損害賠償以及
兩造約定之法律關係，聲明請求被告應給付原告新臺幣（下
同）50萬元等語（見本院卷11-13頁）；嗣於112年3月24日
以民事準備書狀變更聲明為：㈠被告應給付原告35萬8,987元
。㈡被告應自111年10月18日起至點交門牌號碼金門縣○○鎮○○
○路0段000巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）予原告之日止，
按日給付原告3,200元。㈢被告應給付原告39萬7,071元及其
中16萬3,026元，自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息等語（見本院卷93頁）。經核原告所
為追加給付金額及請求權基礎部分，係基於同一基礎事實【
即因買賣系爭房屋之給付遲延之損害賠償、瑕疵擔保請求權
、損害賠償請求權】，在證據資料之利用上具有一體性，且
屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，經核與上開規定相符，
自應准許。
二、本件原告起訴時原係請求被告給付50萬元，屬同法第427條
第1項規定，而適用簡易訴訟程序。嗣原告為前揭變更、追
加聲明後，其訴訟標的價額逾50萬元，非同法第427條第1項
規定應適用簡易訴訟程序之範圍，惟被告未抗辯而為本案之
言詞辯論，依民事訴訟法第435條第2項規定，視為兩造已有
適用簡易程序之合意，是本件仍應適用簡易訴訟程序，合先
敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於110年10月19日就系爭房屋及所坐落之土地訂立買賣契
約(下稱系爭買賣契約)，總價為1,650萬元、約定交屋日為1
11年1月19日，原告以自有積蓄加上以系爭房屋向臺灣土地
銀行（下稱土地銀行）貸款700萬元，於同日以匯款及代墊
土地增值稅款共給付被告747萬8,898元，並於同年10月17日
繳足全部1,600萬元價金。
㈡系爭買賣契約簽訂後，原告向土地銀行申辦貸款，原先順利
通過，但因系爭房屋上有被告所設定之抵押權，且被告因未
將系爭房屋原來之設定抵押權塗銷，致原告向土地銀行申辦
之貸款遭撤銷。原告購買系爭房屋係作為住家及經營小吃店
使用，但被告遲未交屋造成原告持續額外支出小吃店租金及
原住房屋不能出租之租金損失，依民法第227條第1項、第23
1條第1項規定，及內政部公告成屋買賣契約書範本第9條第2
項規定可歸責於賣方事由，未於約定日期之交付日起，可要
求自應交付日起至實際交付日止，按已支付價款萬分之二單
利計算賠償買方所受損失，被告自應賠償原告35萬8,987元(
0000000*240天*2/10000)。
㈢被告遺留在系爭房屋內之大型家具無法移出，必須拆除落地
窗後始能遷出，被告至111年10月20日左右完工，仍將公司
招牌懸掛於系爭房屋外牆，顯未交屋，原告可以請求被告自
111年10月18日起至交屋止，按已支付價款萬分之二單利計
算賠償買方所受損失，即每日給付原告3,200元(00000000*2
/10000)。
㈣系爭房屋內有被告所有之超長原木桌需遷出，兩造約定遷出
費用由被告負擔，原告因而支出代墊包商施工費用14萬800
元、另外僱工施作外牆之模板、鋼筋、混凝土及磁磚費用2
萬2,226元；另因被告僱工拆除外牆時，赫然發現一樓左側
外牆及後面外牆磁磚均有碰管現象，需全面敲除、重新泥沙
打底，施作防水再鋪設二丁掛外牆磚，此部分費用總計為鋪
設牆外磁磚費用17萬800元，共計39萬7,071元，依系爭買賣
契約第6條及民法第373、354條第1項、第359條第1項之規定
應由被告負瑕疵擔保責任。
㈤爰依民法第227條第1項、第231條第1項及內政部公告成屋買
賣契約書範本第9條第2項規定、系爭契約第6條及民法第373
、354條第1項、第359條第1項之規定提起本訴等語。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告35萬8,987元。
⒉被告應自111年10月18日起至點交系爭房屋予原告之日止，按
日給付原告3,200元。
⒊被告應給付原告39萬7,071元及其中16萬3,026元，自本訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告並無延遲交屋情事，且原告請求遲延賠償亦屬無據，兩
造於110年10月19日簽訂房屋買賣契約，第3條約定移交日期
係訂金交付日起算三個月，並付清尾款之日依現況點交，亦
即約定111年1月19日付清尾款點交，但因原告要求被告須將
落地窗另外整修，且依原告之要求整修狀態已非原樣、施工
期較長，施工完成後，原告於111年10月已入住並於同年月1
7日付清尾款，原告已取得鑰匙並請工人進入屋內進行修繕
，顯見被告已依系爭買賣契約第3條約定現況點交並無遲延
。
㈡又原告主張因被告未塗銷抵押權導致被告貸款被土地銀行取
消一情，與被告是否塗銷抵押權無涉，係原告必須自己評估
，因未評估導致申貸失誤，未能撥款是原告過失所致，非被
告不塗銷抵押權所致，非可歸責於被告。
㈢系爭房屋一樓原本結構係左側為玻璃落地窗、右側為玻璃門
，二者間有面牆，被告在搬離時因損壞落地窗部分而同意回
復原狀，惟右側玻璃門及牆面部分並無損壞而無須回復。然
原告卻要求須改以磚頭、水泥等施作，與原狀態完全不同，
此已逾越系爭買賣契約之約定，被告基於買賣情誼而未拒絕
，此施工期長達數月，並支付施工費用17萬6,700元。然原
告於施工期間自行要求施工者將右側玻璃門及中間之牆打掉
而重新裝潢，將原本右側玻璃門改為牆面，大門改設置在中
間靠右部分（即原本牆之位置），此係原告自行決定而應自
行支出之費用，與被告無關。尤與系爭房屋買賣契約書第3
條規定「現況點交」不符，又依上開現況點交約定，無論瑕
疵是否存在，均不負瑕疵擔保責任，故原告之請求無理由等
語。
㈣並聲明：
⒈如主文第1項所示。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執及爭執事項並協議簡化爭點如下（
見本院卷第287頁）：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於110 年10月19日訂立系爭買賣契約，約定由原告以1,6
50萬元向被告購買其所有系爭房屋及所坐落之土地。
⒉原告於111 年10月17日付清尾款。
㈡爭執事項：
⒈原告請求被告支付35萬8,987元之遲延損失有無理由？
⒉被告有無遲延交付系爭房屋之情事（包含被告於何時點交系
爭房屋）？
⒊系爭房屋交付時是否具有外牆磁磚隆起之瑕疵、地板牆壁空
磚之瑕疵（下稱系爭瑕疵），原告有無依據民法第356 條第
1 項規定，即時通知被告？
⒋兩造有無約定由被告支出大門修復費用？
⒌被告應自111 年10月18日起至點交系爭房屋之日止，按日給
付3,200元？
⒍原告得否請求被告給付39萬7,071元，及其中16萬3,026元之
利息？
四、本院之判斷：
㈠原告依成屋買賣契約書範本及民法第227條第1項、第231條第
1項規定，請求被告賠償因遲延交屋而產生之損害35萬8,987
元（含增加租金支出、減少租金收入），及遲延損害賠償金
即自111 年10月18日起至點交系爭房屋之日止，按日給付3,
200元，並無理由：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
，民法第229條第1項定有明文。次按債務人遲延者，債權人
得請求其賠償因遲延而生之損害；解除權之行使，不妨礙損
害賠償之請求；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第23
1條第1項、第260條、第216條定有明文。再按債權人須證明
債之關係存在、債務人不履行債務 (給付不能、給付遲延或
不完全給付) 、債權人因債務人不履行債務而受損害，始得
請求債務人負債務不履行責任（最高法院85年度台上字第84
4號民事裁判參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文
。復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累
，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意
旨參照）。原告主張因被告逾期交屋，致遲誤兩造約定之交
屋期限，原告乃依成屋買賣契約書範本及民法第227條第1項
、第231條第1項規定，要求被告賠償因遲延交付系爭房屋而
於逾期交屋期間之損害35萬8,987元（含增加租金支出、減
少租金收入），及遲延損害賠償金即自111年10月18日起至
點交系爭房屋之日止，按日給付3,200元等語，然為被告所
否認，並以前詞置辯，揆諸前揭說明，自應由原告先就被告
遲延交付系爭房屋乙節，負舉證責任。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。經查，依據系爭買賣契約第3條約定：「不動產移交日期：定金交付日起算三個月後，並付清尾款之日依現況點交。」等語（見本院卷第107頁）。另遍閱系爭買賣契約之全文，未就系爭房屋之「點交」為如何之定義，惟探求當事人之真意及系爭房屋買賣契約第6條及第7條之約定意旨，並細繹系爭買賣契約第7條約定，兩造就交屋之約定，係以出賣人即原告交付定金日起三個月後，並付清尾款之日為兩造所約定之交屋期限。再者，衡諸常情，一般房屋買賣契約就「交付」未為約定，解釋上所謂「交屋」亦係指房屋處於隨時可遷入並使用收益系爭房屋之狀態（例如：買受人取得房屋鑰匙，所委請之工人得進場施作、冷氣進行安裝，或家具及家電的搬入等）。原告於111年10月17日付清尾款乙節，為兩造所不爭執，因此，被告最遲應於112年1月16日交付系爭房屋與原告。又系爭房屋之鑰匙既已於原告於111年10月17日給付尾款斯時，由被告交付系爭房屋大門之鑰匙與原告，且為原告所不爭執，僅爭執係由原告暫先保管，且替被告代墊施工包商費用14萬800元云云（見本院卷第103頁、第241頁）。然則原告自陳支出一樓大門鋁門窗安裝及玻璃費用14萬800元及外牆之模版、鋼筋、混凝土及磁磚費用共2萬2,226元等語（見本院卷第103頁），並有原告所提宏昌鋁門窗請款單及普通收據各1紙存卷可參（見本院卷第157、159頁），依一般社會通念，堪認系爭房屋已處於原告隨時可使用、收益之狀態，尚難以原告認為系爭房屋有諸多瑕疵未修繕完成（此部分經本院認為原告依「現況交屋」而視為承認其所受領之物，且無兩造約定由被告支出上開費用之情事，詳下述㈡㈢），主觀上拒絕使用該屋，遽謂被告並未交屋或有何遲延交屋之情事。原告徒以被告未交付其餘系爭房屋後門鑰匙、屋內各房間之房門鑰匙及屋內諸多瑕疵未修繕，而主張被告迄未交付系爭房屋云云，實難採信，又原告亦未能於本院言詞辯論終結前提出有何被告遲延交付系爭房屋之證據以實其說。是原告自無依據成屋買賣契約書範本及民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求原告賠償因遲延交屋而產生之損害35萬8,987元（含增加租金支出、減少租金收入），及遲延損害賠償金即自111年10月18日起至點交系爭房屋之日止，按日給付3,200元之餘地。
㈡被告抗辯依系爭買賣契約約定，以系爭房屋之「現況交屋」
，主張免負瑕疵擔保責任，為有理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前
條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重
大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保
證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不
在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負
擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依
情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民
法第354條、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之
瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依
當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備
者，即為物有瑕疵。又出賣人所負物之瑕疵擔保責任，雖係
採無過失責任，惟仍以物之瑕疵於危險移轉時存在為前提。
本件原告主張系爭房屋具有系爭瑕疵，既為被告所否認，並
辯稱：被告依據系爭契約之約定以「現況交屋」，自不負瑕
疵擔保責任，揆諸前揭說明，自應由被告就原告業已明知於
系爭買賣契約成立後交屋前，系爭瑕疵即存在乙節，負舉證
責任。
⒉依系爭買賣契約第3條約定：「不動產移交日期：定金交付日
起算三個月後，並付清尾款之日依現況點交。」等語（見本
院卷第107頁）。客觀上已足認原告對系爭房屋有系爭瑕疵
之狀況及位置有所知悉，且同意依系爭買賣契約成立時之系
爭房屋之狀況交付。
⒊另依原告所提系爭房屋之外牆剝落照片、一樓磁磚損壞及二
樓陽台磁磚空磚破裂之照片5張（見本院卷第161-165、169
、253頁），一樓大門外牆，雖有磁磚剝落情事，一樓磁磚
損壞及二樓陽台磁磚空磚破裂，但此情並非不易查知，位置
並非隱蔽，眼見即能察知，堪認屬於原告簽約前即已存在之
瑕疵，均屬原告於簽約前可得而知之狀況。
⒋由上可知，系爭房屋買賣屬成屋買賣，依通常交易觀念，出
賣人與買受人於簽約時，應受系爭買賣契約第3條約定之「
依現況點交」之拘束，就房屋之物理性質，包括房屋材質、
新舊、結構、裝潢、格局等為說明，並負有依該現況交付之
義務，倘由買受人目視、手摸或嗅聞即可輕易查知之缺點，
即難認屬物之瑕疵；買受人為瞭解買賣標的物，在買受「前
」應先調查不動產現況。本件原告既已於買受前對於系爭房
屋具有系爭瑕疵之狀況有所了解，仍在知悉系爭房屋狀況後
，同意購買系爭房屋及同意依現況點交，出賣人即被告不需
負擔物之瑕疵責任，何況，原告即在簽約後、交屋前同意由
被告委請之證人辛韓祥施作系爭房屋一樓門面的修復，包含
門窗及水泥施作及磁磚等情，此經證人辛韓祥於本院審理時
證述綦詳（見本院卷第279頁），並於交屋後將現狀改善，
則縱認系爭房屋有系爭瑕疵存在，亦為原告所明知，依民法
第355條第1項規定，被告不負擔保之責。從而，原告請求依
物之瑕疵擔保規定請求減少價金17萬800元，尚屬無據。
㈢兩造並未約定由被告支出大門修復費用：
原告主張兩造有約定大門修復費用由被告負擔，原告因而支
出代墊包商施工14萬800元、及另外僱工施作外牆之模板、
鋼筋、混凝土、磁磚費用2萬2,226元等語，然為被告所否認
，並以前詞置辯。惟查，證人即原告之婆婆辛碧珍固於本院
審理時證稱：被告當時有說要把大門及玻璃敲掉，要做落地
門窗，旁邊用一個門給我們，當初的費用我沒去不知道是誰
說要支出等語（見本院卷第284-286頁）。然原告與證人辛
碧珍間具有姻親關係，且未能見聞有關一樓大門修復之費用
由何人支出，自無從依證人辛碧珍之證詞即遽此認定兩造有
何由被告支出大門修復費用之約定，復參以證人辛韓祥於本
院審理時證稱：並未聽到原告若有其他費用支出要由原告代
墊，再跟被告請求等語（見本院卷第282頁），亦未能證明
兩造間有何由被告支出大門修復費用之約定。因此，原告未
能於言詞辯論終結前提出其他證據以實其說，原告請求被告
給付由其支出代墊包商施工14萬800元、及另外僱工施作外
牆之模板、鋼筋、混凝土、磁磚費用2萬2,226元云云，難認
有據。
五、綜上所述，原告未能舉證證明被告有何遲延交付系爭房屋，
另原告依系爭買賣契約第3條約定以現況交屋，視為承認受
領之物，且未能證明兩造有何約定由被告支出大門修復費用
，自不得請求被告負遲延損害及瑕疵擔保之賠償責任，亦不
能請求被告返還由其代墊之費用。從而，原告依民法第227
條第1項、第231條第1項及內政部公告成屋買賣契約書範本
第9條第2項規定、系爭契約第6條及民法第373、354條第1項
、第359條第1項之規定提起本訴，均無理由，應予駁回。原
告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，經斟酌
後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
。至被告聲請傳喚證人莊勝騏，以證明系爭買賣契約訂立時
現場之人及被告當初同意修復之方式為何，然原告未能證明
兩造有何約定由被告支出大門之修復費用已如前述，自無傳
喚之必要。又原告聲請傳喚白馬磁磚的老闆及鋼筋水泥的師
傅，然未具體表明證人之姓名及住居所及表明待證事實為何
，亦無傳喚之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
福建金門地方法院金城簡易庭
法 官 黃俊偉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
書記官 鍾雅婷
112年度城簡字第2號
原 告 葉珠英
被 告 莊心富
訴訟代理人 林國明律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國112年4月28日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求
之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明
文。經查，原告於民國111年11月7日具狀向本院提起本訴，
以被告未履行房屋買賣合約、瑕疵擔保責任、損害賠償以及
兩造約定之法律關係，聲明請求被告應給付原告新臺幣（下
同）50萬元等語（見本院卷11-13頁）；嗣於112年3月24日
以民事準備書狀變更聲明為：㈠被告應給付原告35萬8,987元
。㈡被告應自111年10月18日起至點交門牌號碼金門縣○○鎮○○
○路0段000巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）予原告之日止，
按日給付原告3,200元。㈢被告應給付原告39萬7,071元及其
中16萬3,026元，自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息等語（見本院卷93頁）。經核原告所
為追加給付金額及請求權基礎部分，係基於同一基礎事實【
即因買賣系爭房屋之給付遲延之損害賠償、瑕疵擔保請求權
、損害賠償請求權】，在證據資料之利用上具有一體性，且
屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，經核與上開規定相符，
自應准許。
二、本件原告起訴時原係請求被告給付50萬元，屬同法第427條
第1項規定，而適用簡易訴訟程序。嗣原告為前揭變更、追
加聲明後，其訴訟標的價額逾50萬元，非同法第427條第1項
規定應適用簡易訴訟程序之範圍，惟被告未抗辯而為本案之
言詞辯論，依民事訴訟法第435條第2項規定，視為兩造已有
適用簡易程序之合意，是本件仍應適用簡易訴訟程序，合先
敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠兩造於110年10月19日就系爭房屋及所坐落之土地訂立買賣契
約(下稱系爭買賣契約)，總價為1,650萬元、約定交屋日為1
11年1月19日，原告以自有積蓄加上以系爭房屋向臺灣土地
銀行（下稱土地銀行）貸款700萬元，於同日以匯款及代墊
土地增值稅款共給付被告747萬8,898元，並於同年10月17日
繳足全部1,600萬元價金。
㈡系爭買賣契約簽訂後，原告向土地銀行申辦貸款，原先順利
通過，但因系爭房屋上有被告所設定之抵押權，且被告因未
將系爭房屋原來之設定抵押權塗銷，致原告向土地銀行申辦
之貸款遭撤銷。原告購買系爭房屋係作為住家及經營小吃店
使用，但被告遲未交屋造成原告持續額外支出小吃店租金及
原住房屋不能出租之租金損失，依民法第227條第1項、第23
1條第1項規定，及內政部公告成屋買賣契約書範本第9條第2
項規定可歸責於賣方事由，未於約定日期之交付日起，可要
求自應交付日起至實際交付日止，按已支付價款萬分之二單
利計算賠償買方所受損失，被告自應賠償原告35萬8,987元(
0000000*240天*2/10000)。
㈢被告遺留在系爭房屋內之大型家具無法移出，必須拆除落地
窗後始能遷出，被告至111年10月20日左右完工，仍將公司
招牌懸掛於系爭房屋外牆，顯未交屋，原告可以請求被告自
111年10月18日起至交屋止，按已支付價款萬分之二單利計
算賠償買方所受損失，即每日給付原告3,200元(00000000*2
/10000)。
㈣系爭房屋內有被告所有之超長原木桌需遷出，兩造約定遷出
費用由被告負擔，原告因而支出代墊包商施工費用14萬800
元、另外僱工施作外牆之模板、鋼筋、混凝土及磁磚費用2
萬2,226元；另因被告僱工拆除外牆時，赫然發現一樓左側
外牆及後面外牆磁磚均有碰管現象，需全面敲除、重新泥沙
打底，施作防水再鋪設二丁掛外牆磚，此部分費用總計為鋪
設牆外磁磚費用17萬800元，共計39萬7,071元，依系爭買賣
契約第6條及民法第373、354條第1項、第359條第1項之規定
應由被告負瑕疵擔保責任。
㈤爰依民法第227條第1項、第231條第1項及內政部公告成屋買
賣契約書範本第9條第2項規定、系爭契約第6條及民法第373
、354條第1項、第359條第1項之規定提起本訴等語。
㈥並聲明：
⒈被告應給付原告35萬8,987元。
⒉被告應自111年10月18日起至點交系爭房屋予原告之日止，按
日給付原告3,200元。
⒊被告應給付原告39萬7,071元及其中16萬3,026元，自本訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告並無延遲交屋情事，且原告請求遲延賠償亦屬無據，兩
造於110年10月19日簽訂房屋買賣契約，第3條約定移交日期
係訂金交付日起算三個月，並付清尾款之日依現況點交，亦
即約定111年1月19日付清尾款點交，但因原告要求被告須將
落地窗另外整修，且依原告之要求整修狀態已非原樣、施工
期較長，施工完成後，原告於111年10月已入住並於同年月1
7日付清尾款，原告已取得鑰匙並請工人進入屋內進行修繕
，顯見被告已依系爭買賣契約第3條約定現況點交並無遲延
。
㈡又原告主張因被告未塗銷抵押權導致被告貸款被土地銀行取
消一情，與被告是否塗銷抵押權無涉，係原告必須自己評估
，因未評估導致申貸失誤，未能撥款是原告過失所致，非被
告不塗銷抵押權所致，非可歸責於被告。
㈢系爭房屋一樓原本結構係左側為玻璃落地窗、右側為玻璃門
，二者間有面牆，被告在搬離時因損壞落地窗部分而同意回
復原狀，惟右側玻璃門及牆面部分並無損壞而無須回復。然
原告卻要求須改以磚頭、水泥等施作，與原狀態完全不同，
此已逾越系爭買賣契約之約定，被告基於買賣情誼而未拒絕
，此施工期長達數月，並支付施工費用17萬6,700元。然原
告於施工期間自行要求施工者將右側玻璃門及中間之牆打掉
而重新裝潢，將原本右側玻璃門改為牆面，大門改設置在中
間靠右部分（即原本牆之位置），此係原告自行決定而應自
行支出之費用，與被告無關。尤與系爭房屋買賣契約書第3
條規定「現況點交」不符，又依上開現況點交約定，無論瑕
疵是否存在，均不負瑕疵擔保責任，故原告之請求無理由等
語。
㈣並聲明：
⒈如主文第1項所示。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執及爭執事項並協議簡化爭點如下（
見本院卷第287頁）：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於110 年10月19日訂立系爭買賣契約，約定由原告以1,6
50萬元向被告購買其所有系爭房屋及所坐落之土地。
⒉原告於111 年10月17日付清尾款。
㈡爭執事項：
⒈原告請求被告支付35萬8,987元之遲延損失有無理由？
⒉被告有無遲延交付系爭房屋之情事（包含被告於何時點交系
爭房屋）？
⒊系爭房屋交付時是否具有外牆磁磚隆起之瑕疵、地板牆壁空
磚之瑕疵（下稱系爭瑕疵），原告有無依據民法第356 條第
1 項規定，即時通知被告？
⒋兩造有無約定由被告支出大門修復費用？
⒌被告應自111 年10月18日起至點交系爭房屋之日止，按日給
付3,200元？
⒍原告得否請求被告給付39萬7,071元，及其中16萬3,026元之
利息？
四、本院之判斷：
㈠原告依成屋買賣契約書範本及民法第227條第1項、第231條第
1項規定，請求被告賠償因遲延交屋而產生之損害35萬8,987
元（含增加租金支出、減少租金收入），及遲延損害賠償金
即自111 年10月18日起至點交系爭房屋之日止，按日給付3,
200元，並無理由：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
，民法第229條第1項定有明文。次按債務人遲延者，債權人
得請求其賠償因遲延而生之損害；解除權之行使，不妨礙損
害賠償之請求；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂
定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第23
1條第1項、第260條、第216條定有明文。再按債權人須證明
債之關係存在、債務人不履行債務 (給付不能、給付遲延或
不完全給付) 、債權人因債務人不履行債務而受損害，始得
請求債務人負債務不履行責任（最高法院85年度台上字第84
4號民事裁判參照）。另按當事人主張有利於己之事實者，
就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文
。復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累
，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意
旨參照）。原告主張因被告逾期交屋，致遲誤兩造約定之交
屋期限，原告乃依成屋買賣契約書範本及民法第227條第1項
、第231條第1項規定，要求被告賠償因遲延交付系爭房屋而
於逾期交屋期間之損害35萬8,987元（含增加租金支出、減
少租金收入），及遲延損害賠償金即自111年10月18日起至
點交系爭房屋之日止，按日給付3,200元等語，然為被告所
否認，並以前詞置辯，揆諸前揭說明，自應由原告先就被告
遲延交付系爭房屋乙節，負舉證責任。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。經查，依據系爭買賣契約第3條約定：「不動產移交日期：定金交付日起算三個月後，並付清尾款之日依現況點交。」等語（見本院卷第107頁）。另遍閱系爭買賣契約之全文，未就系爭房屋之「點交」為如何之定義，惟探求當事人之真意及系爭房屋買賣契約第6條及第7條之約定意旨，並細繹系爭買賣契約第7條約定，兩造就交屋之約定，係以出賣人即原告交付定金日起三個月後，並付清尾款之日為兩造所約定之交屋期限。再者，衡諸常情，一般房屋買賣契約就「交付」未為約定，解釋上所謂「交屋」亦係指房屋處於隨時可遷入並使用收益系爭房屋之狀態（例如：買受人取得房屋鑰匙，所委請之工人得進場施作、冷氣進行安裝，或家具及家電的搬入等）。原告於111年10月17日付清尾款乙節，為兩造所不爭執，因此，被告最遲應於112年1月16日交付系爭房屋與原告。又系爭房屋之鑰匙既已於原告於111年10月17日給付尾款斯時，由被告交付系爭房屋大門之鑰匙與原告，且為原告所不爭執，僅爭執係由原告暫先保管，且替被告代墊施工包商費用14萬800元云云（見本院卷第103頁、第241頁）。然則原告自陳支出一樓大門鋁門窗安裝及玻璃費用14萬800元及外牆之模版、鋼筋、混凝土及磁磚費用共2萬2,226元等語（見本院卷第103頁），並有原告所提宏昌鋁門窗請款單及普通收據各1紙存卷可參（見本院卷第157、159頁），依一般社會通念，堪認系爭房屋已處於原告隨時可使用、收益之狀態，尚難以原告認為系爭房屋有諸多瑕疵未修繕完成（此部分經本院認為原告依「現況交屋」而視為承認其所受領之物，且無兩造約定由被告支出上開費用之情事，詳下述㈡㈢），主觀上拒絕使用該屋，遽謂被告並未交屋或有何遲延交屋之情事。原告徒以被告未交付其餘系爭房屋後門鑰匙、屋內各房間之房門鑰匙及屋內諸多瑕疵未修繕，而主張被告迄未交付系爭房屋云云，實難採信，又原告亦未能於本院言詞辯論終結前提出有何被告遲延交付系爭房屋之證據以實其說。是原告自無依據成屋買賣契約書範本及民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求原告賠償因遲延交屋而產生之損害35萬8,987元（含增加租金支出、減少租金收入），及遲延損害賠償金即自111年10月18日起至點交系爭房屋之日止，按日給付3,200元之餘地。
㈡被告抗辯依系爭買賣契約約定，以系爭房屋之「現況交屋」
，主張免負瑕疵擔保責任，為有理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前
條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重
大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保
證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不
在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負
擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依
情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民
法第354條、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之
瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依
當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備
者，即為物有瑕疵。又出賣人所負物之瑕疵擔保責任，雖係
採無過失責任，惟仍以物之瑕疵於危險移轉時存在為前提。
本件原告主張系爭房屋具有系爭瑕疵，既為被告所否認，並
辯稱：被告依據系爭契約之約定以「現況交屋」，自不負瑕
疵擔保責任，揆諸前揭說明，自應由被告就原告業已明知於
系爭買賣契約成立後交屋前，系爭瑕疵即存在乙節，負舉證
責任。
⒉依系爭買賣契約第3條約定：「不動產移交日期：定金交付日
起算三個月後，並付清尾款之日依現況點交。」等語（見本
院卷第107頁）。客觀上已足認原告對系爭房屋有系爭瑕疵
之狀況及位置有所知悉，且同意依系爭買賣契約成立時之系
爭房屋之狀況交付。
⒊另依原告所提系爭房屋之外牆剝落照片、一樓磁磚損壞及二
樓陽台磁磚空磚破裂之照片5張（見本院卷第161-165、169
、253頁），一樓大門外牆，雖有磁磚剝落情事，一樓磁磚
損壞及二樓陽台磁磚空磚破裂，但此情並非不易查知，位置
並非隱蔽，眼見即能察知，堪認屬於原告簽約前即已存在之
瑕疵，均屬原告於簽約前可得而知之狀況。
⒋由上可知，系爭房屋買賣屬成屋買賣，依通常交易觀念，出
賣人與買受人於簽約時，應受系爭買賣契約第3條約定之「
依現況點交」之拘束，就房屋之物理性質，包括房屋材質、
新舊、結構、裝潢、格局等為說明，並負有依該現況交付之
義務，倘由買受人目視、手摸或嗅聞即可輕易查知之缺點，
即難認屬物之瑕疵；買受人為瞭解買賣標的物，在買受「前
」應先調查不動產現況。本件原告既已於買受前對於系爭房
屋具有系爭瑕疵之狀況有所了解，仍在知悉系爭房屋狀況後
，同意購買系爭房屋及同意依現況點交，出賣人即被告不需
負擔物之瑕疵責任，何況，原告即在簽約後、交屋前同意由
被告委請之證人辛韓祥施作系爭房屋一樓門面的修復，包含
門窗及水泥施作及磁磚等情，此經證人辛韓祥於本院審理時
證述綦詳（見本院卷第279頁），並於交屋後將現狀改善，
則縱認系爭房屋有系爭瑕疵存在，亦為原告所明知，依民法
第355條第1項規定，被告不負擔保之責。從而，原告請求依
物之瑕疵擔保規定請求減少價金17萬800元，尚屬無據。
㈢兩造並未約定由被告支出大門修復費用：
原告主張兩造有約定大門修復費用由被告負擔，原告因而支
出代墊包商施工14萬800元、及另外僱工施作外牆之模板、
鋼筋、混凝土、磁磚費用2萬2,226元等語，然為被告所否認
，並以前詞置辯。惟查，證人即原告之婆婆辛碧珍固於本院
審理時證稱：被告當時有說要把大門及玻璃敲掉，要做落地
門窗，旁邊用一個門給我們，當初的費用我沒去不知道是誰
說要支出等語（見本院卷第284-286頁）。然原告與證人辛
碧珍間具有姻親關係，且未能見聞有關一樓大門修復之費用
由何人支出，自無從依證人辛碧珍之證詞即遽此認定兩造有
何由被告支出大門修復費用之約定，復參以證人辛韓祥於本
院審理時證稱：並未聽到原告若有其他費用支出要由原告代
墊，再跟被告請求等語（見本院卷第282頁），亦未能證明
兩造間有何由被告支出大門修復費用之約定。因此，原告未
能於言詞辯論終結前提出其他證據以實其說，原告請求被告
給付由其支出代墊包商施工14萬800元、及另外僱工施作外
牆之模板、鋼筋、混凝土、磁磚費用2萬2,226元云云，難認
有據。
五、綜上所述，原告未能舉證證明被告有何遲延交付系爭房屋，
另原告依系爭買賣契約第3條約定以現況交屋，視為承認受
領之物，且未能證明兩造有何約定由被告支出大門修復費用
，自不得請求被告負遲延損害及瑕疵擔保之賠償責任，亦不
能請求被告返還由其代墊之費用。從而，原告依民法第227
條第1項、第231條第1項及內政部公告成屋買賣契約書範本
第9條第2項規定、系爭契約第6條及民法第373、354條第1項
、第359條第1項之規定提起本訴，均無理由，應予駁回。原
告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用證據，經斟酌
後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
。至被告聲請傳喚證人莊勝騏，以證明系爭買賣契約訂立時
現場之人及被告當初同意修復之方式為何，然原告未能證明
兩造有何約定由被告支出大門之修復費用已如前述，自無傳
喚之必要。又原告聲請傳喚白馬磁磚的老闆及鋼筋水泥的師
傅，然未具體表明證人之姓名及住居所及表明待證事實為何
，亦無傳喚之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
福建金門地方法院金城簡易庭
法 官 黃俊偉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日
書記官 鍾雅婷