損害賠償110年度訴字第1428號
臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1428號
原 告 竇智群
訴訟代理人 林雪娟律師
被 告 陳富傑
訴訟代理人 陳明德
被 告 永益房屋仲介行
法定代理人 劉慧雯
被 告 郭春宏
上二人共同
訴訟代理人 林靜如律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年3月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊欲買受合適房屋供伊母黃慈佑居住，遂授權黃
慈佑代為前往看屋及購屋，嗣經被告永益房屋仲介行之不動
產業務人員即被告郭春宏居間仲介，由黃慈佑代理伊，於民
國110年6月10日以總價新臺幣（下同）620萬元，向被告陳
富傑買受坐落高雄市○○區○○段0○段0000地號土地所有權應有
部分60/10000及其上同段14763建號建物（門牌號碼高雄市○
○區○○○街0巷00○0號13樓，下稱系爭房屋），經簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況說明書。惟系爭
房屋屋頂早於110年6月10日前即有漏水情形，此為被告陳富
傑、郭春宏所明知，乃其等在帶看過程及簽訂系爭契約前，
均未將此情據實告知黃慈佑，使伊誤以為系爭房屋無瑕疵，
進而同意以高於正常交易之價格買受，致受有損害。系爭房
屋因屋頂漏水，足以貶損其交易價額，被告陳富傑應負物之
瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，伊得請求按上開瑕疵
所生交易價格減損之金額26萬100元，減少買賣價金26萬100
元，並依民法第179條規定，請求被告陳富傑如數返還。又
被告陳富傑故意不告知瑕疵，復於簽約時保證系爭房屋無滲
漏水，自屬可歸責於其之事由而為不完全給付，並欠缺其所
保證之品質而有瑕疵，依民法第227條、第226條第1項及第3
60條規定（二者請擇一為有利於伊之判決），伊得請求被告
陳富傑賠償價差損害42萬元。其次，被告郭春宏未如實告知
系爭房屋屋頂漏水，違反不動產經紀業管理條例第24條之2
第3款、第4款規定，伊得依民法第184條第2項規定，請求被
告郭春宏賠償價差損害42萬元，並依不動產經紀業管理條例
第26條第2項規定，請求被告永益房屋仲介行與被告郭春宏
連帶負損害賠償責任。再者，伊已給付委託仲介報酬12萬元
予被告永益房屋仲介行，然被告郭春宏執行仲介業務，故意
不告知瑕疵，依民法第571條規定，被告永益房屋仲介行即
不得向伊請求上開報酬，伊亦得依民法第179條規定，請求
被告永益房屋仲介行返還該12萬元等情，並聲明：㈠被告陳
富傑應給付原告68萬100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告永益房屋
仲介行、郭春宏應連帶給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢前
二項給付，於42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算利息之範圍內，如其中一被告已
為給付，他被告同免其責任。㈣被告永益房屋仲介行應給付
原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。
二、被告陳富傑以：伊由伊父陳明德代理簽約，簽約前即已在標
的物現況說明書上據實記載系爭房屋屋頂漏水，由管理委員
會修繕保固，此為黃慈佑所知悉，伊並無原告所指故意不告
知瑕疵，或保證系爭房屋無滲漏水之情事。又黃慈佑知悉系
爭房屋屋頂漏水，仍願簽約，伊自無任何可歸責之事由存在
，亦無庸對原告負不完全給付之債務不履行責任。原告依物
之瑕疵擔保法律關係，請求減少價金，並請求伊返還價金26
萬100元，另依物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求
伊賠償價差損害42萬元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明
：原告之訴駁回。
三、被告郭春宏、永益房屋仲介行則以：被告郭春宏於簽約前及
簽約過程，均有將系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會保固一
事，如實告知黃慈佑，原告主張被告郭春宏故意不告知瑕疵
，與事實不符。又被告郭春宏在簽約前即已提供標的物現況
說明書，並向黃慈佑說明，應認已盡調查及說明義務，而無
故意或過失可言，自無庸對原告負損害賠償責任，原告依侵
權行為法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定
，請求被告郭春宏、永益房屋仲介行連帶賠償價差損害42萬
元，尚屬無據。其次，被告郭春宏既無原告所指故意不告知
瑕疵之行為，被告永益房屋仲介行即無違反民法第571條規
定，原告主張被告永益房屋仲介行違反該規定，進而依同法
第179條規定，請求被告永益房屋仲介行返還已受領之報酬1
2萬元，亦屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁
回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告授權其母黃慈佑於110年6月10日，代理其出面與被告陳
富傑（由其父陳明德代理）簽訂系爭契約、標的物現況說明
書及相關文件，由原告以總價620萬元向被告陳富傑買受系
爭房屋及所坐落土地。
㈡、原告除授權黃慈佑代理簽約外，並全權授權黃慈佑代為處理
買賣過程之磋商、看屋、付款等事宜。
㈢、系爭房屋屋頂於110年6月10日以前即有漏水情形，標的物現
況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」
，備註說明欄位勾選「位置：屋頂」並載明「由管委會修繕
保固」，分別經黃慈佑、陳明德代理原告及被告陳富傑於該
處簽名。
㈣、系爭房屋及所坐落土地之買賣價金620萬元，業經原告全數給
付完畢，被告陳富傑並於110年7月19日將系爭房屋交付原告
。
㈤、本件原告與被告陳富傑間買賣系爭房屋及所坐落土地，係由
被告永益房屋仲介行（有巢氏房屋河堤加盟店）之不動產業
務人員即被告郭春宏負責居間仲介。
㈥、原告就本件買賣，已給付報酬12萬元予被告永益房屋仲介行
。
五、本件之爭點為：㈠被告陳富傑、郭春宏於買賣過程中，有無
故意不告知系爭房屋有屋頂漏水之瑕疵？㈡原告請求被告分
別減少價金、賠償損害及返還不當得利，有無理由？茲分述
如下：
㈠、被告陳富傑、郭春宏於買賣過程中，有無故意不告知系爭房
屋有屋頂漏水之瑕疵？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告陳富
傑、郭春宏明知系爭房屋屋頂漏水，仍故意不告知瑕疵，既
為被告陳富傑、郭春宏所否認，自應由原告就此有利於己之
事實，負舉證責任。
⒉經查，原告授權其母黃慈佑於110年6月10日，代理其出面與
被告陳富傑（由其父陳明德代理）簽訂系爭契約、標的物現
況說明書及相關文件，由原告以總價620萬元向被告陳富傑
買受系爭房屋及所坐落土地，系爭房屋屋頂於110年6月10日
以前即有漏水情形，標的物現況說明書上「建物現況是否有
滲漏水情形」欄位勾選「是」，備註說明欄位勾選「位置：
屋頂」並載明「由管委會修繕保固」，分別經黃慈佑、陳明
德代理原告及被告陳富傑於該處簽名之事實，為兩造所不爭
執，並有系爭契約及標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷
一第31至40頁、第43至44頁）。證人黃慈佑到場證稱：伊於
標的物現況說明書上簽名前，「建物現況是否有滲漏水情形
」欄位即已勾選「是」、備註說明欄位勾選「位置：屋頂」
，並記載「由管委會修繕保固」，伊簽名時上開欄位已經勾
選及記載好等語（見本院卷二第180頁），可見黃慈佑簽名
「前」，對於系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會修繕保固乙
情，已有所知悉，並於知悉後代理原告簽名確認。又證人即
系爭房屋所在之博愛陽光大樓前管理員組長黃翌銘到場證稱
：伊於110年6、7月間帶被告郭春宏至系爭房屋頂樓看，並
告知被告郭春宏該處之前有漏水問題，於107年12月間曾發
包他人施作防水處理，但110年6月下旬至7月間下很多雨，
又出現漏水情形，管理委員會已經在處理等語（見本院卷二
第175頁），核與標的物現況說明書所載相符，堪認被告辯
稱：被告陳富傑、郭春宏於簽約前，即已如實將系爭房屋屋
頂漏水，由管理委員會修繕保固一事記載於標的物現況說明
書，此為黃慈佑所知悉等語，確屬非虛。
⒊原告雖謂：被告郭春宏未就系爭房屋漏水部分加以說明，即
要求黃慈佑於標的物現況說明書上簽名，黃慈佑直至代書解
釋系爭契約內容時，始知系爭房屋屋頂漏水云云。然黃慈佑
簽名前，標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形
」欄位即已勾選「是」、備註說明欄位勾選「位置：屋頂」
，並記載「由管委會修繕保固」，已如前述，而徵諸兩造所
不爭執之簽約當天錄影光碟甲勘驗內容，影片時間04：07秒
，被告郭春宏轉向黃慈佑，手指文件，表示：「跟你報告一
下，這裡，頂樓有沒有，管委會他會修繕保固，這邊簽名」
；影片時間04：19，黃慈佑表示：「這裡，簽這？我的名字
？」（見本院卷二第82-4頁），足見被告郭春宏於黃慈佑簽
名前，已依標的物現況說明書向其說明系爭房屋漏水情形，
黃慈佑並當場向被告郭春宏確認簽名處。又標的物現況說明
書上之簽名係黃慈佑親自為之，該說明書涉及系爭房屋出售
時之屋況，以黃慈佑為小學畢業學歷，在女兒開設之早餐店
工作2年多，負責點餐、打包餐點及按照貨單逐一核對廠商
送貨是否正確，且曾向建商買受預售屋並簽訂買賣契約（見
本院卷二第90、148、181、182頁），並非毫無社會及購屋
經驗，實難認其係在未詳加審閱此重要事項之情形下，即遽
予簽名確認。又證人即參與簽約過程之代書謝志明到場證稱
：伊印象當下有向買賣雙方確認標的物現況說明書上第15項
「建物現況是否有滲漏水情形」欄位，該處前面有伊圈的圈
圈，表示伊有講解到這部分，伊一般會跟買賣雙方特別強調
這是很重要的事項，務必確認清楚，圈圈是伊個人講解的習
慣；伊與買賣雙方確認完後，沒有特別印象黃慈佑有何反應
，伊講解完後消費者如有問題，就會提出來，沒問題就會簽
名，伊不記得黃慈佑有何特別反應；講解過程中，伊跟黃慈
佑說第15項勾「是」，是有滲漏水，並向黃慈佑表示如有問
題請仲介人員（按即被告郭春宏，下同）跟其說明，伊記得
仲介人員有跟黃慈佑說明等語（見本院卷二第241、242頁）
，且依兩造所不爭執之簽約當天錄影光碟乙勘驗內容，影片
時間16：09，謝志明代書表示：「這裡有一個，這一張就比
較重要（指文件）。他說這間房子有無漏水？他說有（代書
、仲介人員均指文件），頂樓的部分，他說管委會修繕，保
固，這第一個，再來翻過去」（見本院卷二第82-19頁），
復據其到場證稱：上開影片，伊請黃慈佑看標的物現況說明
書，並告知系爭房屋現在有漏水，這部分伊前面就已經有跟
黃慈佑講，只是再跟黃慈佑確認，伊有明確告知黃慈佑，黃
慈佑知悉上開狀況等語（見本院卷二第246頁），益見黃慈
佑對於標的物現況說明書之內容均知悉並簽名確認。則原告
猶以前詞，及黃慈佑於簽約完成後說出「會漏水喔」、「那
是在哪裡」、「我都不知道這個，都沒跟我講」等語，主張
被告郭春宏未曾說明漏水情形，黃慈佑未細看即於標的物現
況說明書上簽名，直至最後始知系爭房屋漏水云云，自無足
取。
⒋原告固謂：本件係先簽訂系爭契約，始簽訂標的物現況說明
書，被告陳富傑、郭春宏未在黃慈佑代理原告決定買賣價金
前，據實告知系爭房屋屋頂漏水，而直至簽約後始告知云云
，惟不動產交易實務上，本無必須先簽訂何種文件之限制，
此亦據證人謝志明證述明確（見本院卷二第247頁），被告
陳富傑、郭春宏既已在簽約前，如實將系爭房屋屋頂漏水情
形記載於標的物現況說明書，復於簽約過程提出、告知黃慈
佑，再經代書詳細講解，自堪認其等已據實告知瑕疵，而無
任何刻意隱瞞之舉。況經本院當庭勘驗簽約當天錄影光碟甲
，影片時間06：52，代書出示系爭契約給黃慈佑，請黃慈佑
按照本院卷一第40頁所載資料填寫另一份資料；影片時間06
：58至07：08，代書拿回系爭契約，向黃慈佑表示「哇害阿
，寫不對了，沒關係，這裡，寫在這裡寫你兒子這裡寫你的
，這寫錯了，這寫你兒子」，並以手指本院卷一第40頁上方
欄位，請黃慈佑在該處填寫資料；影片時間07：09至07：30
，黃慈佑填寫本院卷一第40頁上方欄位，填寫完畢後，交給
代書；影片時間09：58，代書出示系爭契約給陳明德，請陳
明德在本院卷一第40頁下方欄位填寫資料；影片時間10：08
至10：35，陳明德填寫本院卷一第40頁下方欄位，填寫完畢
後，交給代書（見本院卷二第284頁），顯見系爭契約係在
黃慈佑於標的物現況說明書上簽名「後」，始經「買賣雙方
」簽訂完成。原告徒以黃慈佑先在系爭契約上簽名，才在標
的物現況說明書上簽名，即遽謂本件買賣係先簽訂系爭契約
云云，顯係忽略系爭契約尚需由賣方即被告陳富傑簽署，始
能謂簽訂完成，自有誤會。是原告執前詞主張上開被告故意
不告知系爭房屋漏水瑕疵云云，要無足取。
⒌原告復陳稱：系爭契約第17條特別約定事項載明「物件現況
據賣方告知確無滲漏水狀況」，顯經被告陳富傑保證無滲漏
水，致黃慈佑與伊認為系爭房屋無漏水情形，因而與被告陳
富傑簽訂系爭契約，應認被告陳富傑、郭春宏故意不告知瑕
疵云云。然被告陳富傑既已據實將系爭房屋屋頂漏水之事記
載於標的物現況說明書，自無可能再保證系爭房屋無滲漏水
，足認上開特別約定事項之內容，與事實不符。又上開內容
係蓋用制式印章（見本院卷一第39頁），證人謝志明亦到場
證稱：上開印文為伊所蓋，乃制式之印章，係針對賣方未告
知或隱匿之情形，倘賣方已如實告知，且為買方所知悉、未
提出疑問，即無庸受上開印文之拘束，應由買方自行承擔等
語（見本院卷二第242頁），益徵上開內容僅係針對出賣人
未告知或隱匿漏水瑕疵之情形，於本件尚無適用，否則黃慈
佑與被告陳富傑另行簽訂標的物現況說明書，並在「建物現
況是否有滲漏水情形」欄位簽名確認，即毫無意義可言。是
原告前開所述，亦無足取。
⒌從而，被告陳富傑、郭春宏均無原告所指於買賣過程中，故
意不告知系爭房屋屋頂漏水瑕疵之情事，堪予認定。
㈡、原告請求被告分別減少價金、賠償損害及返還不當得利，有
無理由？
⒈關於原告對被告陳富傑之請求部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前
條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條
、第355條分別定有明文。查黃慈佑於系爭契約簽訂前，已
知悉系爭房屋屋頂漏水，業如前述，揆諸上開規定，被告陳
富傑對此即不負擔保之責。原告主張被告陳富傑應負物之瑕
疵擔保責任，並依民法第359條規定，請求減少買賣價金26
萬100元，進而依同法第179條規定，請求被告陳富傑返還買
賣價金26萬100元，自屬無據。
⑵又被告陳富傑未故意不告知瑕疵，亦未保證系爭房屋無滲漏
水瑕疵，業經本院認定如前，自難謂其有何因可歸責於己之
事由致為不完全給付之情事，則原告就此部分依民法第227
條、第226條第1項及第360條規定，請求被告陳富傑賠償其
價差損害42萬元，亦屬無據。
⒉關於原告對被告郭春宏、永益房屋仲介行之請求部分：
⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得
同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受
人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租
人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵……。經紀業因經紀人員
執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業
管理條例第24條之2第3款、第4款及第26條第2項設有明文。
查被告郭春宏確有如實告知黃慈佑系爭房屋屋頂漏水，足認
其已提供關於系爭房屋之必要資訊及瑕疵，並無原告所指違
反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款規定之情
事甚明。則原告猶以被告郭春宏故意不告知瑕疵，違反上開
規定為由，而依民法第184條第2項規定，請求其賠償價差損
害42萬元，並請求被告永益房屋仲介行連帶負損害賠償責任
，於法自有未合。
⑵次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相
對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者
，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條定有明
文。查被告郭春宏執行本件買賣之仲介業務，既無故意不告
知系爭房屋漏水瑕疵，自難認被告永益房屋仲介行有何上開
規定所稱違反對於委託人之義務或誠信原則，致由相對人受
益之行為，則原告猶執詞主張被告永益房屋仲介行不得請求
報酬，進而依民法第179條規定，請求被告永益房屋仲介行
返還已受領之報酬12萬元，於法亦有未合。
⒊從而，原告依前揭規定，請求被告分別減少價金、賠償價差
損害及返還不當得利，均屬無據。原告既不得對被告為上開
請求，則其聲請本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定系爭
房屋因屋頂漏水所致交易性價值減損之比例及金額，暨系爭
房屋倘無漏水瑕疵之正常市場價格為何，即無必要，本院爰
不依其聲請送鑑定，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告依民法第179條、第184條第2項、第227
條、第226條第1項、第360條及不動產經紀業管理條例第26
條第2項規定，請求判決：㈠被告陳富傑應給付原告68萬100
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息；㈡被告永益房屋仲介行、郭春宏應連帶給
付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息；㈢前二項給付，於42萬元及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算利息之範圍內，如其中一被告已為給付，他被告同免其責
任；㈣被告永益房屋仲介行應給付原告12萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 林婕妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
書記官 黃雅慧
110年度訴字第1428號
原 告 竇智群
訴訟代理人 林雪娟律師
被 告 陳富傑
訴訟代理人 陳明德
被 告 永益房屋仲介行
法定代理人 劉慧雯
被 告 郭春宏
上二人共同
訴訟代理人 林靜如律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年3月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊欲買受合適房屋供伊母黃慈佑居住，遂授權黃
慈佑代為前往看屋及購屋，嗣經被告永益房屋仲介行之不動
產業務人員即被告郭春宏居間仲介，由黃慈佑代理伊，於民
國110年6月10日以總價新臺幣（下同）620萬元，向被告陳
富傑買受坐落高雄市○○區○○段0○段0000地號土地所有權應有
部分60/10000及其上同段14763建號建物（門牌號碼高雄市○
○區○○○街0巷00○0號13樓，下稱系爭房屋），經簽訂不動產
買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況說明書。惟系爭
房屋屋頂早於110年6月10日前即有漏水情形，此為被告陳富
傑、郭春宏所明知，乃其等在帶看過程及簽訂系爭契約前，
均未將此情據實告知黃慈佑，使伊誤以為系爭房屋無瑕疵，
進而同意以高於正常交易之價格買受，致受有損害。系爭房
屋因屋頂漏水，足以貶損其交易價額，被告陳富傑應負物之
瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，伊得請求按上開瑕疵
所生交易價格減損之金額26萬100元，減少買賣價金26萬100
元，並依民法第179條規定，請求被告陳富傑如數返還。又
被告陳富傑故意不告知瑕疵，復於簽約時保證系爭房屋無滲
漏水，自屬可歸責於其之事由而為不完全給付，並欠缺其所
保證之品質而有瑕疵，依民法第227條、第226條第1項及第3
60條規定（二者請擇一為有利於伊之判決），伊得請求被告
陳富傑賠償價差損害42萬元。其次，被告郭春宏未如實告知
系爭房屋屋頂漏水，違反不動產經紀業管理條例第24條之2
第3款、第4款規定，伊得依民法第184條第2項規定，請求被
告郭春宏賠償價差損害42萬元，並依不動產經紀業管理條例
第26條第2項規定，請求被告永益房屋仲介行與被告郭春宏
連帶負損害賠償責任。再者，伊已給付委託仲介報酬12萬元
予被告永益房屋仲介行，然被告郭春宏執行仲介業務，故意
不告知瑕疵，依民法第571條規定，被告永益房屋仲介行即
不得向伊請求上開報酬，伊亦得依民法第179條規定，請求
被告永益房屋仲介行返還該12萬元等情，並聲明：㈠被告陳
富傑應給付原告68萬100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告永益房屋
仲介行、郭春宏應連帶給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢前
二項給付，於42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算利息之範圍內，如其中一被告已
為給付，他被告同免其責任。㈣被告永益房屋仲介行應給付
原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。
二、被告陳富傑以：伊由伊父陳明德代理簽約，簽約前即已在標
的物現況說明書上據實記載系爭房屋屋頂漏水，由管理委員
會修繕保固，此為黃慈佑所知悉，伊並無原告所指故意不告
知瑕疵，或保證系爭房屋無滲漏水之情事。又黃慈佑知悉系
爭房屋屋頂漏水，仍願簽約，伊自無任何可歸責之事由存在
，亦無庸對原告負不完全給付之債務不履行責任。原告依物
之瑕疵擔保法律關係，請求減少價金，並請求伊返還價金26
萬100元，另依物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求
伊賠償價差損害42萬元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明
：原告之訴駁回。
三、被告郭春宏、永益房屋仲介行則以：被告郭春宏於簽約前及
簽約過程，均有將系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會保固一
事，如實告知黃慈佑，原告主張被告郭春宏故意不告知瑕疵
，與事實不符。又被告郭春宏在簽約前即已提供標的物現況
說明書，並向黃慈佑說明，應認已盡調查及說明義務，而無
故意或過失可言，自無庸對原告負損害賠償責任，原告依侵
權行為法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定
，請求被告郭春宏、永益房屋仲介行連帶賠償價差損害42萬
元，尚屬無據。其次，被告郭春宏既無原告所指故意不告知
瑕疵之行為，被告永益房屋仲介行即無違反民法第571條規
定，原告主張被告永益房屋仲介行違反該規定，進而依同法
第179條規定，請求被告永益房屋仲介行返還已受領之報酬1
2萬元，亦屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁
回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、原告授權其母黃慈佑於110年6月10日，代理其出面與被告陳
富傑（由其父陳明德代理）簽訂系爭契約、標的物現況說明
書及相關文件，由原告以總價620萬元向被告陳富傑買受系
爭房屋及所坐落土地。
㈡、原告除授權黃慈佑代理簽約外，並全權授權黃慈佑代為處理
買賣過程之磋商、看屋、付款等事宜。
㈢、系爭房屋屋頂於110年6月10日以前即有漏水情形，標的物現
況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」
，備註說明欄位勾選「位置：屋頂」並載明「由管委會修繕
保固」，分別經黃慈佑、陳明德代理原告及被告陳富傑於該
處簽名。
㈣、系爭房屋及所坐落土地之買賣價金620萬元，業經原告全數給
付完畢，被告陳富傑並於110年7月19日將系爭房屋交付原告
。
㈤、本件原告與被告陳富傑間買賣系爭房屋及所坐落土地，係由
被告永益房屋仲介行（有巢氏房屋河堤加盟店）之不動產業
務人員即被告郭春宏負責居間仲介。
㈥、原告就本件買賣，已給付報酬12萬元予被告永益房屋仲介行
。
五、本件之爭點為：㈠被告陳富傑、郭春宏於買賣過程中，有無
故意不告知系爭房屋有屋頂漏水之瑕疵？㈡原告請求被告分
別減少價金、賠償損害及返還不當得利，有無理由？茲分述
如下：
㈠、被告陳富傑、郭春宏於買賣過程中，有無故意不告知系爭房
屋有屋頂漏水之瑕疵？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告陳富
傑、郭春宏明知系爭房屋屋頂漏水，仍故意不告知瑕疵，既
為被告陳富傑、郭春宏所否認，自應由原告就此有利於己之
事實，負舉證責任。
⒉經查，原告授權其母黃慈佑於110年6月10日，代理其出面與
被告陳富傑（由其父陳明德代理）簽訂系爭契約、標的物現
況說明書及相關文件，由原告以總價620萬元向被告陳富傑
買受系爭房屋及所坐落土地，系爭房屋屋頂於110年6月10日
以前即有漏水情形，標的物現況說明書上「建物現況是否有
滲漏水情形」欄位勾選「是」，備註說明欄位勾選「位置：
屋頂」並載明「由管委會修繕保固」，分別經黃慈佑、陳明
德代理原告及被告陳富傑於該處簽名之事實，為兩造所不爭
執，並有系爭契約及標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷
一第31至40頁、第43至44頁）。證人黃慈佑到場證稱：伊於
標的物現況說明書上簽名前，「建物現況是否有滲漏水情形
」欄位即已勾選「是」、備註說明欄位勾選「位置：屋頂」
，並記載「由管委會修繕保固」，伊簽名時上開欄位已經勾
選及記載好等語（見本院卷二第180頁），可見黃慈佑簽名
「前」，對於系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會修繕保固乙
情，已有所知悉，並於知悉後代理原告簽名確認。又證人即
系爭房屋所在之博愛陽光大樓前管理員組長黃翌銘到場證稱
：伊於110年6、7月間帶被告郭春宏至系爭房屋頂樓看，並
告知被告郭春宏該處之前有漏水問題，於107年12月間曾發
包他人施作防水處理，但110年6月下旬至7月間下很多雨，
又出現漏水情形，管理委員會已經在處理等語（見本院卷二
第175頁），核與標的物現況說明書所載相符，堪認被告辯
稱：被告陳富傑、郭春宏於簽約前，即已如實將系爭房屋屋
頂漏水，由管理委員會修繕保固一事記載於標的物現況說明
書，此為黃慈佑所知悉等語，確屬非虛。
⒊原告雖謂：被告郭春宏未就系爭房屋漏水部分加以說明，即
要求黃慈佑於標的物現況說明書上簽名，黃慈佑直至代書解
釋系爭契約內容時，始知系爭房屋屋頂漏水云云。然黃慈佑
簽名前，標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形
」欄位即已勾選「是」、備註說明欄位勾選「位置：屋頂」
，並記載「由管委會修繕保固」，已如前述，而徵諸兩造所
不爭執之簽約當天錄影光碟甲勘驗內容，影片時間04：07秒
，被告郭春宏轉向黃慈佑，手指文件，表示：「跟你報告一
下，這裡，頂樓有沒有，管委會他會修繕保固，這邊簽名」
；影片時間04：19，黃慈佑表示：「這裡，簽這？我的名字
？」（見本院卷二第82-4頁），足見被告郭春宏於黃慈佑簽
名前，已依標的物現況說明書向其說明系爭房屋漏水情形，
黃慈佑並當場向被告郭春宏確認簽名處。又標的物現況說明
書上之簽名係黃慈佑親自為之，該說明書涉及系爭房屋出售
時之屋況，以黃慈佑為小學畢業學歷，在女兒開設之早餐店
工作2年多，負責點餐、打包餐點及按照貨單逐一核對廠商
送貨是否正確，且曾向建商買受預售屋並簽訂買賣契約（見
本院卷二第90、148、181、182頁），並非毫無社會及購屋
經驗，實難認其係在未詳加審閱此重要事項之情形下，即遽
予簽名確認。又證人即參與簽約過程之代書謝志明到場證稱
：伊印象當下有向買賣雙方確認標的物現況說明書上第15項
「建物現況是否有滲漏水情形」欄位，該處前面有伊圈的圈
圈，表示伊有講解到這部分，伊一般會跟買賣雙方特別強調
這是很重要的事項，務必確認清楚，圈圈是伊個人講解的習
慣；伊與買賣雙方確認完後，沒有特別印象黃慈佑有何反應
，伊講解完後消費者如有問題，就會提出來，沒問題就會簽
名，伊不記得黃慈佑有何特別反應；講解過程中，伊跟黃慈
佑說第15項勾「是」，是有滲漏水，並向黃慈佑表示如有問
題請仲介人員（按即被告郭春宏，下同）跟其說明，伊記得
仲介人員有跟黃慈佑說明等語（見本院卷二第241、242頁）
，且依兩造所不爭執之簽約當天錄影光碟乙勘驗內容，影片
時間16：09，謝志明代書表示：「這裡有一個，這一張就比
較重要（指文件）。他說這間房子有無漏水？他說有（代書
、仲介人員均指文件），頂樓的部分，他說管委會修繕，保
固，這第一個，再來翻過去」（見本院卷二第82-19頁），
復據其到場證稱：上開影片，伊請黃慈佑看標的物現況說明
書，並告知系爭房屋現在有漏水，這部分伊前面就已經有跟
黃慈佑講，只是再跟黃慈佑確認，伊有明確告知黃慈佑，黃
慈佑知悉上開狀況等語（見本院卷二第246頁），益見黃慈
佑對於標的物現況說明書之內容均知悉並簽名確認。則原告
猶以前詞，及黃慈佑於簽約完成後說出「會漏水喔」、「那
是在哪裡」、「我都不知道這個，都沒跟我講」等語，主張
被告郭春宏未曾說明漏水情形，黃慈佑未細看即於標的物現
況說明書上簽名，直至最後始知系爭房屋漏水云云，自無足
取。
⒋原告固謂：本件係先簽訂系爭契約，始簽訂標的物現況說明
書，被告陳富傑、郭春宏未在黃慈佑代理原告決定買賣價金
前，據實告知系爭房屋屋頂漏水，而直至簽約後始告知云云
，惟不動產交易實務上，本無必須先簽訂何種文件之限制，
此亦據證人謝志明證述明確（見本院卷二第247頁），被告
陳富傑、郭春宏既已在簽約前，如實將系爭房屋屋頂漏水情
形記載於標的物現況說明書，復於簽約過程提出、告知黃慈
佑，再經代書詳細講解，自堪認其等已據實告知瑕疵，而無
任何刻意隱瞞之舉。況經本院當庭勘驗簽約當天錄影光碟甲
，影片時間06：52，代書出示系爭契約給黃慈佑，請黃慈佑
按照本院卷一第40頁所載資料填寫另一份資料；影片時間06
：58至07：08，代書拿回系爭契約，向黃慈佑表示「哇害阿
，寫不對了，沒關係，這裡，寫在這裡寫你兒子這裡寫你的
，這寫錯了，這寫你兒子」，並以手指本院卷一第40頁上方
欄位，請黃慈佑在該處填寫資料；影片時間07：09至07：30
，黃慈佑填寫本院卷一第40頁上方欄位，填寫完畢後，交給
代書；影片時間09：58，代書出示系爭契約給陳明德，請陳
明德在本院卷一第40頁下方欄位填寫資料；影片時間10：08
至10：35，陳明德填寫本院卷一第40頁下方欄位，填寫完畢
後，交給代書（見本院卷二第284頁），顯見系爭契約係在
黃慈佑於標的物現況說明書上簽名「後」，始經「買賣雙方
」簽訂完成。原告徒以黃慈佑先在系爭契約上簽名，才在標
的物現況說明書上簽名，即遽謂本件買賣係先簽訂系爭契約
云云，顯係忽略系爭契約尚需由賣方即被告陳富傑簽署，始
能謂簽訂完成，自有誤會。是原告執前詞主張上開被告故意
不告知系爭房屋漏水瑕疵云云，要無足取。
⒌原告復陳稱：系爭契約第17條特別約定事項載明「物件現況
據賣方告知確無滲漏水狀況」，顯經被告陳富傑保證無滲漏
水，致黃慈佑與伊認為系爭房屋無漏水情形，因而與被告陳
富傑簽訂系爭契約，應認被告陳富傑、郭春宏故意不告知瑕
疵云云。然被告陳富傑既已據實將系爭房屋屋頂漏水之事記
載於標的物現況說明書，自無可能再保證系爭房屋無滲漏水
，足認上開特別約定事項之內容，與事實不符。又上開內容
係蓋用制式印章（見本院卷一第39頁），證人謝志明亦到場
證稱：上開印文為伊所蓋，乃制式之印章，係針對賣方未告
知或隱匿之情形，倘賣方已如實告知，且為買方所知悉、未
提出疑問，即無庸受上開印文之拘束，應由買方自行承擔等
語（見本院卷二第242頁），益徵上開內容僅係針對出賣人
未告知或隱匿漏水瑕疵之情形，於本件尚無適用，否則黃慈
佑與被告陳富傑另行簽訂標的物現況說明書，並在「建物現
況是否有滲漏水情形」欄位簽名確認，即毫無意義可言。是
原告前開所述，亦無足取。
⒌從而，被告陳富傑、郭春宏均無原告所指於買賣過程中，故
意不告知系爭房屋屋頂漏水瑕疵之情事，堪予認定。
㈡、原告請求被告分別減少價金、賠償損害及返還不當得利，有
無理由？
⒈關於原告對被告陳富傑之請求部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前
條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條
、第355條分別定有明文。查黃慈佑於系爭契約簽訂前，已
知悉系爭房屋屋頂漏水，業如前述，揆諸上開規定，被告陳
富傑對此即不負擔保之責。原告主張被告陳富傑應負物之瑕
疵擔保責任，並依民法第359條規定，請求減少買賣價金26
萬100元，進而依同法第179條規定，請求被告陳富傑返還買
賣價金26萬100元，自屬無據。
⑵又被告陳富傑未故意不告知瑕疵，亦未保證系爭房屋無滲漏
水瑕疵，業經本院認定如前，自難謂其有何因可歸責於己之
事由致為不完全給付之情事，則原告就此部分依民法第227
條、第226條第1項及第360條規定，請求被告陳富傑賠償其
價差損害42萬元，亦屬無據。
⒉關於原告對被告郭春宏、永益房屋仲介行之請求部分：
⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得
同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受
人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租
人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵……。經紀業因經紀人員
執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害
者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業
管理條例第24條之2第3款、第4款及第26條第2項設有明文。
查被告郭春宏確有如實告知黃慈佑系爭房屋屋頂漏水，足認
其已提供關於系爭房屋之必要資訊及瑕疵，並無原告所指違
反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款規定之情
事甚明。則原告猶以被告郭春宏故意不告知瑕疵，違反上開
規定為由，而依民法第184條第2項規定，請求其賠償價差損
害42萬元，並請求被告永益房屋仲介行連帶負損害賠償責任
，於法自有未合。
⑵次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相
對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者
，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條定有明
文。查被告郭春宏執行本件買賣之仲介業務，既無故意不告
知系爭房屋漏水瑕疵，自難認被告永益房屋仲介行有何上開
規定所稱違反對於委託人之義務或誠信原則，致由相對人受
益之行為，則原告猶執詞主張被告永益房屋仲介行不得請求
報酬，進而依民法第179條規定，請求被告永益房屋仲介行
返還已受領之報酬12萬元，於法亦有未合。
⒊從而，原告依前揭規定，請求被告分別減少價金、賠償價差
損害及返還不當得利，均屬無據。原告既不得對被告為上開
請求，則其聲請本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定系爭
房屋因屋頂漏水所致交易性價值減損之比例及金額，暨系爭
房屋倘無漏水瑕疵之正常市場價格為何，即無必要，本院爰
不依其聲請送鑑定，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告依民法第179條、第184條第2項、第227
條、第226條第1項、第360條及不動產經紀業管理條例第26
條第2項規定，請求判決：㈠被告陳富傑應給付原告68萬100
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息；㈡被告永益房屋仲介行、郭春宏應連帶給
付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息；㈢前二項給付，於42萬元及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算利息之範圍內，如其中一被告已為給付，他被告同免其責
任；㈣被告永益房屋仲介行應給付原告12萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 林婕妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
書記官 黃雅慧