損害賠償112年度雄簡字第68號
臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第68號
原 告 鄭人魁
被 告 謝惠雯
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年3月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊以新臺幣（下同）315萬元向被告購買其所有
坐落高雄市○○區○○段000地號土地應有部分1,541/10,000，
暨其上同段201建號建物及地下室（門牌號碼：高雄市○○區○
○○路000號5樓，下稱系爭房屋，合稱系爭不動產），兩造並
簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），於購買系爭不動
產前，被告曾向伊表示系爭不動產長期出租已達7年，一切
合法無問題，伊復於購買系爭不動產前至現場查看系爭不動
產確為出租中，伊因此誤信系爭不動產廣告所示「已滿租直
接收租高收益物件」，而購買系爭不動產，豈料，伊購買系
爭不動產後不久，原有兩名承租人均終止租約搬離，且因屋
況欠佳，難以再出租，此情顯與被告所保證系爭不動產屬「
直接收租高收益物件」不同，被告自應賠償伊系爭不動產地
下室部分租金6個月之收益4萬2,000元（7,000×6=42,000）
。再者，系爭不動產之地下室部分，因原裝設之排風扇未裝
設風管無法具有換氣功能，以致地下室無法申請合法營業許
可，而難以出租，自屬重大瑕疵，顯與被告出售系爭不動產
前所告知可合法供營業使用，易於出租之情形不同， 伊自
得請求被告給付系爭不動產之排風扇修繕費用21萬元。此外
，系爭不動產與被告出售系爭房屋前所告知之可收租高收益
物件，顯然有品質上之重大落差，致伊因誤信被告前揭說詞
，而受有難以出租之經濟上之損失，故被告另應賠償伊以每
月1萬6,000元計算，約3個月之經濟上損失4萬8,000元，以
上金額共計30萬元（計算式：210,000+42,000+48,000＝300,
000），為此，爰依債務不履行之法律關係，請求被告加計
法定遲延利息如數賠償等語，並聲明：被告應給付原告30萬
元及自起送狀繕本受達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。
二、被告則以：被告原係將系爭不動產交由仲介出售，原告所稱
之「已滿租直接收租高收益物件」乃仲介所為廣告宣傳，非
伊所為，自與伊無關。且伊出售系爭不動產前確已出租7年
，伊並無欺騙原告，伊亦未曾擔保系爭不動產可永久出租，
嗣後承租人因故不願續租，亦與伊無涉，自難因此指謫伊詐
騙或要求伊補償原告租金收益4萬2,000元。另關於排風扇設
備部分，伊非建築專業，伊僅知系爭不動產地下室有排風扇
、消防設備，出售時伊並未發現有故障情形，且因之前租客
亦未反應有故障之情形，伊亦無從得知有無原告所指故障之
情形，自無以此詐騙原告之可能。況系爭房屋非新屋係以現
況交屋，兩造並未談及系爭排風扇，縱系爭不動產交付後，
原告發現故障，亦不得再以此向被告請求修繕費用21萬元。
再者，系爭不動產雖為中古屋屬老舊建築，但於伊為所有權
人期間，確實有長期出租達7年，因承租人承租期間均有按
時繳租，伊因此認定之前租客知音小吃部均為合法營業，並
以此認知之事實，如實告知原告，再以系爭不動產現況交屋
，絕無詐騙原告之意。原告如認中古屋況不佳，自可評估後
拒絕購買即可，豈有，於購買後再以屋況欠佳，租客難覓為
由，請求伊賠償難以出租之損失4萬8,000元之理，原告此部
分請求，亦屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
查原告以315萬元向被告購買其所有系爭不動產，兩造並於
民國109年3月9日簽訂系爭契約，被告已於109年4月17日付
清尾款，系爭不動產已依約移轉為原告所有，且被告已按系
爭不動產現況交屋予原告等事實，為兩造所不爭執，並有系
爭契約可稽（見本院卷第67-83頁），堪信為真。至原告主
張：被告以詐術使原告誤信系爭不動產可長久合法出租，然
實際屋況卻具有重大瑕疵難以出租，使原告受有地下室部分
租金損失4萬2,000元、排風扇維修費用21萬元、難以出租之
經濟損失4萬8,000元，共30萬元之損害，應由被告依債務不
履行之法律關係如數賠償原告云云，則為被告所否認，是本
件之爭點應為：㈠、被告有無於出售系爭不動產時，向原告
施用詐術，使原告誤信可長久合法出租系爭不動產，致原告
陷於錯誤，而購買系爭不動產，因此受有損害？㈡、原告得
否依債務不履行之法律關係，請求被告賠償30萬元？茲分別
論述如下：
㈠、被告有無於出售系爭不動產時，向原告施用詐術，使原告誤
信可長久合法出租系爭不動產，致原告陷於錯誤，而購買系
爭不動產，因此受有損害？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又主張法律關係存在之
當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證
責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累
，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要
旨參照）。原告主張遭被告詐騙，惟被告否認之，揆諸前揭
規定，原告自應就其遭詐欺而與被告簽立系爭契約乙節，負
舉證之責。
2.原告雖主張：簽訂系爭契約時，被告曾保證系爭房屋可長期
出租，致其誤信，而購買系爭不動產，且原告購買系爭不動
產後，因屋況太差難以出租獲利，亦因此受有損害云云，惟
原告就其遭被告行使詐術詐騙之事實，並未提出證據以實其
說，其此部分主張是否可信，已非無疑。另審酌，原告於本
院陳稱：系爭契約上雖有載明現況為有租約，但口頭上沒有
保證約定租期為何，只是告知原告有租約，原告就直接承受
租約，但是被告有說系爭不動產已出租7年等語，有言詞辯
論筆錄在卷可稽（見本院卷第118頁），益見，被告並未保
證購買系爭不動產可長期出租獲利，僅如實告知現況。衡酌
上情，被告並未就其如何遭原告詐騙一事，舉證以實其說，
且被告並未保證系爭不動產可永久出租，則原告以遭詐欺為
由，使其誤信系爭不動產可長期出租，致其購買系爭不動產
後無法出租獲利，因此受有損害云云，自難認為可採。
㈡、原告得否依債務不履行之法律關係，請求被告賠償30萬元？
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項固有明文規定。然以給付特定物為標的者，出賣人
就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係
於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，
則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之
債務不履行責任（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭
會議要旨可以參照）。亦即，買賣標的物如係特定物，瑕疵
雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物
交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔
保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約
成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責
任。
2.本件系爭不動產為中古屋，原告自承：於購買時已知屋齡已
高達37-38年，通風管排風扇並非簽訂系爭契約時，被告擔
保無瑕疵之範疇，且排風扇損壞不會影響系爭不動產結構安
全等語，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第118頁），
準此，原告於購屋時即已知悉系爭不動產非新屋，本非所有
設備處於全新無故障之狀態，故縱系爭不動產交付時，確如
原告所稱系爭不動產具有通風管排風扇故障等情，此亦屬兩
造簽約當時系爭不動產之現況，於買賣契約成立時即已存在
，並非系爭買賣契約成立後發生之瑕疵，亦非屬可歸責被告
之事由所致，則被告依約按契約成立時買賣標的物之現狀交
付系爭房屋，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨給付，尚不構
成一部給付不能或不完全給付，原告主張被告應依債務不履
行之法律關係請求被告賠償原告系爭不動產之通風管排風扇
修繕費用21萬元，亦非可採。
3.次查，系爭房屋為屋齡達37-38年之中古屋，被告並未保證
系爭不動產可永久出租，已如前述，故縱被告以系爭不動產
現況交付原告後，系爭不動產上原有之租約後因故未能存續
、系爭不動產難以再出租，亦難認被告有何可歸責事由存在
，則原告另主張：系爭不動產租約未如被告保證存續，且系
爭房屋難以再出租，均屬可歸責被告，應由被告依債務不履
行法律關係賠償原告租金損失4萬2,000元、難以出租之經濟
上損失4萬8,000元，亦屬無據。
㈢、綜上，本件原告主張系爭不動產具有排風扇損壞、原有租約
無法存續、難以出租等瑕疵，被告應依債務不履行之法律關
係，賠償原告修繕費21萬元、租金損失4萬2,000元及難以出
租之經濟損失4萬8,000元云云，均非有據。
四、從而，原告依債務不履行法律關係，請求被告給付原告30萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算
之利息，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
高雄簡易庭 法 官 林綉君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
書 記 官 羅崔萍
112年度雄簡字第68號
原 告 鄭人魁
被 告 謝惠雯
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年3月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊以新臺幣（下同）315萬元向被告購買其所有
坐落高雄市○○區○○段000地號土地應有部分1,541/10,000，
暨其上同段201建號建物及地下室（門牌號碼：高雄市○○區○
○○路000號5樓，下稱系爭房屋，合稱系爭不動產），兩造並
簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），於購買系爭不動
產前，被告曾向伊表示系爭不動產長期出租已達7年，一切
合法無問題，伊復於購買系爭不動產前至現場查看系爭不動
產確為出租中，伊因此誤信系爭不動產廣告所示「已滿租直
接收租高收益物件」，而購買系爭不動產，豈料，伊購買系
爭不動產後不久，原有兩名承租人均終止租約搬離，且因屋
況欠佳，難以再出租，此情顯與被告所保證系爭不動產屬「
直接收租高收益物件」不同，被告自應賠償伊系爭不動產地
下室部分租金6個月之收益4萬2,000元（7,000×6=42,000）
。再者，系爭不動產之地下室部分，因原裝設之排風扇未裝
設風管無法具有換氣功能，以致地下室無法申請合法營業許
可，而難以出租，自屬重大瑕疵，顯與被告出售系爭不動產
前所告知可合法供營業使用，易於出租之情形不同， 伊自
得請求被告給付系爭不動產之排風扇修繕費用21萬元。此外
，系爭不動產與被告出售系爭房屋前所告知之可收租高收益
物件，顯然有品質上之重大落差，致伊因誤信被告前揭說詞
，而受有難以出租之經濟上之損失，故被告另應賠償伊以每
月1萬6,000元計算，約3個月之經濟上損失4萬8,000元，以
上金額共計30萬元（計算式：210,000+42,000+48,000＝300,
000），為此，爰依債務不履行之法律關係，請求被告加計
法定遲延利息如數賠償等語，並聲明：被告應給付原告30萬
元及自起送狀繕本受達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。
二、被告則以：被告原係將系爭不動產交由仲介出售，原告所稱
之「已滿租直接收租高收益物件」乃仲介所為廣告宣傳，非
伊所為，自與伊無關。且伊出售系爭不動產前確已出租7年
，伊並無欺騙原告，伊亦未曾擔保系爭不動產可永久出租，
嗣後承租人因故不願續租，亦與伊無涉，自難因此指謫伊詐
騙或要求伊補償原告租金收益4萬2,000元。另關於排風扇設
備部分，伊非建築專業，伊僅知系爭不動產地下室有排風扇
、消防設備，出售時伊並未發現有故障情形，且因之前租客
亦未反應有故障之情形，伊亦無從得知有無原告所指故障之
情形，自無以此詐騙原告之可能。況系爭房屋非新屋係以現
況交屋，兩造並未談及系爭排風扇，縱系爭不動產交付後，
原告發現故障，亦不得再以此向被告請求修繕費用21萬元。
再者，系爭不動產雖為中古屋屬老舊建築，但於伊為所有權
人期間，確實有長期出租達7年，因承租人承租期間均有按
時繳租，伊因此認定之前租客知音小吃部均為合法營業，並
以此認知之事實，如實告知原告，再以系爭不動產現況交屋
，絕無詐騙原告之意。原告如認中古屋況不佳，自可評估後
拒絕購買即可，豈有，於購買後再以屋況欠佳，租客難覓為
由，請求伊賠償難以出租之損失4萬8,000元之理，原告此部
分請求，亦屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
查原告以315萬元向被告購買其所有系爭不動產，兩造並於
民國109年3月9日簽訂系爭契約，被告已於109年4月17日付
清尾款，系爭不動產已依約移轉為原告所有，且被告已按系
爭不動產現況交屋予原告等事實，為兩造所不爭執，並有系
爭契約可稽（見本院卷第67-83頁），堪信為真。至原告主
張：被告以詐術使原告誤信系爭不動產可長久合法出租，然
實際屋況卻具有重大瑕疵難以出租，使原告受有地下室部分
租金損失4萬2,000元、排風扇維修費用21萬元、難以出租之
經濟損失4萬8,000元，共30萬元之損害，應由被告依債務不
履行之法律關係如數賠償原告云云，則為被告所否認，是本
件之爭點應為：㈠、被告有無於出售系爭不動產時，向原告
施用詐術，使原告誤信可長久合法出租系爭不動產，致原告
陷於錯誤，而購買系爭不動產，因此受有損害？㈡、原告得
否依債務不履行之法律關係，請求被告賠償30萬元？茲分別
論述如下：
㈠、被告有無於出售系爭不動產時，向原告施用詐術，使原告誤
信可長久合法出租系爭不動產，致原告陷於錯誤，而購買系
爭不動產，因此受有損害？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又主張法律關係存在之
當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證
責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證
之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累
，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要
旨參照）。原告主張遭被告詐騙，惟被告否認之，揆諸前揭
規定，原告自應就其遭詐欺而與被告簽立系爭契約乙節，負
舉證之責。
2.原告雖主張：簽訂系爭契約時，被告曾保證系爭房屋可長期
出租，致其誤信，而購買系爭不動產，且原告購買系爭不動
產後，因屋況太差難以出租獲利，亦因此受有損害云云，惟
原告就其遭被告行使詐術詐騙之事實，並未提出證據以實其
說，其此部分主張是否可信，已非無疑。另審酌，原告於本
院陳稱：系爭契約上雖有載明現況為有租約，但口頭上沒有
保證約定租期為何，只是告知原告有租約，原告就直接承受
租約，但是被告有說系爭不動產已出租7年等語，有言詞辯
論筆錄在卷可稽（見本院卷第118頁），益見，被告並未保
證購買系爭不動產可長期出租獲利，僅如實告知現況。衡酌
上情，被告並未就其如何遭原告詐騙一事，舉證以實其說，
且被告並未保證系爭不動產可永久出租，則原告以遭詐欺為
由，使其誤信系爭不動產可長期出租，致其購買系爭不動產
後無法出租獲利，因此受有損害云云，自難認為可採。
㈡、原告得否依債務不履行之法律關係，請求被告賠償30萬元？
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項固有明文規定。然以給付特定物為標的者，出賣人
就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係
於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，
則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之
債務不履行責任（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭
會議要旨可以參照）。亦即，買賣標的物如係特定物，瑕疵
雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物
交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔
保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約
成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責
任。
2.本件系爭不動產為中古屋，原告自承：於購買時已知屋齡已
高達37-38年，通風管排風扇並非簽訂系爭契約時，被告擔
保無瑕疵之範疇，且排風扇損壞不會影響系爭不動產結構安
全等語，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第118頁），
準此，原告於購屋時即已知悉系爭不動產非新屋，本非所有
設備處於全新無故障之狀態，故縱系爭不動產交付時，確如
原告所稱系爭不動產具有通風管排風扇故障等情，此亦屬兩
造簽約當時系爭不動產之現況，於買賣契約成立時即已存在
，並非系爭買賣契約成立後發生之瑕疵，亦非屬可歸責被告
之事由所致，則被告依約按契約成立時買賣標的物之現狀交
付系爭房屋，揆諸前揭說明，即屬依債務本旨給付，尚不構
成一部給付不能或不完全給付，原告主張被告應依債務不履
行之法律關係請求被告賠償原告系爭不動產之通風管排風扇
修繕費用21萬元，亦非可採。
3.次查，系爭房屋為屋齡達37-38年之中古屋，被告並未保證
系爭不動產可永久出租，已如前述，故縱被告以系爭不動產
現況交付原告後，系爭不動產上原有之租約後因故未能存續
、系爭不動產難以再出租，亦難認被告有何可歸責事由存在
，則原告另主張：系爭不動產租約未如被告保證存續，且系
爭房屋難以再出租，均屬可歸責被告，應由被告依債務不履
行法律關係賠償原告租金損失4萬2,000元、難以出租之經濟
上損失4萬8,000元，亦屬無據。
㈢、綜上，本件原告主張系爭不動產具有排風扇損壞、原有租約
無法存續、難以出租等瑕疵，被告應依債務不履行之法律關
係，賠償原告修繕費21萬元、租金損失4萬2,000元及難以出
租之經濟損失4萬8,000元云云，均非有據。
四、從而，原告依債務不履行法律關係，請求被告給付原告30萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算
之利息，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
高雄簡易庭 法 官 林綉君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 4 月 17 日
書 記 官 羅崔萍