聲明異議112年度抗更一字第3號
臺灣高等法院高雄分院民事裁定
112年度抗更一字第3號
抗 告 人 蘇郁喬
代 理 人 李玠樺律師
李宜庭律師
相 對 人 高雄市路竹區農會
法定代理人 王和雄
上列當事人間強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國111
年11月18日臺灣橋頭地方法院111年度執事聲字第73號所為裁定
提起抗告，經最高法院第一次發回更為裁定，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄，應由臺灣橋頭地方法院更為裁定。
抗告及發回前再抗告訴訟費用均由相對人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：相對人聲請拍賣債務人葉慶堂所有如原裁定
附表一、二（下稱附表一、二）所示土地（下合稱系爭土地
），經原法院以109年度司執字第61511號清償債務強制執行
事件受理（下稱系爭執行事件），並委由臺灣金融資產服務
股份有限公司(下稱金服公司）進行拍賣，其第1至第3次拍
賣與特別變賣程序均採「分別標價、合併拍賣」，於特別變
賣程序之減價拍賣時乃為分標拍賣，經伊於民國110年10月2
0日拍定附表一所示土地。惟執行法院竟於同年11月11日以
附表一編號3所示土地價格誤載及地上果樹未予查估而撤銷
拍定（下稱系爭處分），然系爭拍賣既僅有前揭錯誤，自不
應同時撤銷其餘土地之拍定，伊對該處分聲明異議仍遭駁回
（109年度司執字第61511號裁定），對該裁定再聲明異議，
亦為原法院以111年度執事聲字第73號裁定予以駁回。爰提
起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，
或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強
制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制
執行程序終結前，為聲請或聲明異議」、「拍賣不動產，應
由執行法院先期公告；前項公告，應載明不動產之所在地、
種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、幅射
屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡
或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項」，分別
為強制執行法第12條第1項及第81條第1項、第2項第1款所明
定。而上開第81條項規範意旨在充分揭露資訊使應買人知悉
，以利其決定是否應買或願出之價額，俾確保應買人之機會
均等。又所謂「及其應記明之事項」，係指該條第2項各款
例示規定外，一般交易上認為重要，足以左右應買意願，若
不予記載，易生紛爭，甚至影響拍賣效力者而言。倘拍賣公
告已列明拍賣不動產之相關交易資訊，足供應買人決定是否
應買或願出之價額，無生紛爭之虞，自不宜輕易撤銷拍定，
以免影響拍賣之正當性及實效性。
三、查相對人於系爭執行事件聲請拍賣債務人葉慶堂所有系爭土
地，金服公司對之進行第1至3次拍賣、特別變賣程序，均以
合併拍賣、分別出價為拍賣條件惟無人應買。嗣經債權人聲
請減價拍賣，並陳明附表一編號3之土地經鑑價僅新臺幣（
下同）21萬4180元，一拍價格定為230 萬元超出鑑價金額10
倍以上，特拍最低價格請准定為20萬元，並分為二標拍賣以
利拍賣順利等語。金服公司隨後於減價拍賣公告所列拍賣條
件，乃將系爭土地分列為標別1（即附表一之6筆）、標別2
（即附表二之4筆），並將標別1編號3（450-2地號）土地最
低拍賣價格定為20萬元，且於110年9月27日函知債權人及債
務人，屆時於同年10月20日拍賣期日，由再抗告人拍定標別
1之土地，此經本院查閱系爭執行事件卷宗無訛（見金服公
司卷第251、265、291-294、299、305、349頁）。
四、又金服公司嗣以拍賣條件錯誤為由撤銷系爭拍定，惟未敘明
拍賣條件有何內容之錯誤，後函知乃因450-2地號土地有價
格誤載及土地上果樹未查估之情（見系爭執行事件卷第371
至374、487至488頁），然稽諸執行法院於109年12月24日至
現場查封系爭土地時，其筆錄已載明449-1、450-4、450-1
、450-2、450-3、451-2、451-1地號土地上為道路、雜樹，
且依不動產估價報告書記載：450-2地號土地鑑價金額為21
萬4180元，並附有系爭土地為聯絡道路及其上有樹木之現況
照片，而該鑑價資料亦早由執行法院於110年1月15日函知債
權人及債務人，另減價拍賣公告於備註欄復載明449-1、45
0-4、450-1、450-2、450-3、451-2、451-1地號土地上為道
路、雜樹等語（見系爭執行事件卷第205至206、115、123、
125、207至209、213頁；金服公司卷第312-313頁），準此
，拍賣公告揭露之資訊與查封筆錄、鑑價資料似無不符之情
形，能否認為拍賣條件有價格誤載及果樹未查估，因而影響
應買人應買或願出之價額，有生紛爭之虞？顯有疑問。且拍
賣底價僅係該次拍賣之最低價格，拍賣程序以競標方式購買
並由最高價者得標，未限制應買人應買之最高價格，拍賣標
的若具有高於拍賣低價之市價，應買人衡情自會願出高價投
資，理應不會影響債務人及債權人之權益。則
系爭減價拍賣公告既已列明拍賣系爭土地之相關交易資訊，
且亦無不符情形，已足供應買人決定是否應買或願出之價額
，應無生紛爭之虞，依上開說明，自不宜輕易撤銷系爭拍定
，以免影響拍賣之正當性及實效性。原裁定未慮及此即逕認
將抗告人之聲明異議駁回，尚有未洽。抗告論旨指摘原裁定
不當，求予廢棄，為有理由，自應由本院將原裁定廢棄，並
由原法院更為裁定。
五、據上論結，本件抗告為有理由，裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造
當事人之人數附繕本）。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理
由，並應委任律師為代理人。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 梁美姿
附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告
人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並
經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起
再抗告或委任時釋明之。
112年度抗更一字第3號
抗 告 人 蘇郁喬
代 理 人 李玠樺律師
李宜庭律師
相 對 人 高雄市路竹區農會
法定代理人 王和雄
上列當事人間強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國111
年11月18日臺灣橋頭地方法院111年度執事聲字第73號所為裁定
提起抗告，經最高法院第一次發回更為裁定，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄，應由臺灣橋頭地方法院更為裁定。
抗告及發回前再抗告訴訟費用均由相對人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：相對人聲請拍賣債務人葉慶堂所有如原裁定
附表一、二（下稱附表一、二）所示土地（下合稱系爭土地
），經原法院以109年度司執字第61511號清償債務強制執行
事件受理（下稱系爭執行事件），並委由臺灣金融資產服務
股份有限公司(下稱金服公司）進行拍賣，其第1至第3次拍
賣與特別變賣程序均採「分別標價、合併拍賣」，於特別變
賣程序之減價拍賣時乃為分標拍賣，經伊於民國110年10月2
0日拍定附表一所示土地。惟執行法院竟於同年11月11日以
附表一編號3所示土地價格誤載及地上果樹未予查估而撤銷
拍定（下稱系爭處分），然系爭拍賣既僅有前揭錯誤，自不
應同時撤銷其餘土地之拍定，伊對該處分聲明異議仍遭駁回
（109年度司執字第61511號裁定），對該裁定再聲明異議，
亦為原法院以111年度執事聲字第73號裁定予以駁回。爰提
起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，
或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強
制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制
執行程序終結前，為聲請或聲明異議」、「拍賣不動產，應
由執行法院先期公告；前項公告，應載明不動產之所在地、
種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、幅射
屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡
或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項」，分別
為強制執行法第12條第1項及第81條第1項、第2項第1款所明
定。而上開第81條項規範意旨在充分揭露資訊使應買人知悉
，以利其決定是否應買或願出之價額，俾確保應買人之機會
均等。又所謂「及其應記明之事項」，係指該條第2項各款
例示規定外，一般交易上認為重要，足以左右應買意願，若
不予記載，易生紛爭，甚至影響拍賣效力者而言。倘拍賣公
告已列明拍賣不動產之相關交易資訊，足供應買人決定是否
應買或願出之價額，無生紛爭之虞，自不宜輕易撤銷拍定，
以免影響拍賣之正當性及實效性。
三、查相對人於系爭執行事件聲請拍賣債務人葉慶堂所有系爭土
地，金服公司對之進行第1至3次拍賣、特別變賣程序，均以
合併拍賣、分別出價為拍賣條件惟無人應買。嗣經債權人聲
請減價拍賣，並陳明附表一編號3之土地經鑑價僅新臺幣（
下同）21萬4180元，一拍價格定為230 萬元超出鑑價金額10
倍以上，特拍最低價格請准定為20萬元，並分為二標拍賣以
利拍賣順利等語。金服公司隨後於減價拍賣公告所列拍賣條
件，乃將系爭土地分列為標別1（即附表一之6筆）、標別2
（即附表二之4筆），並將標別1編號3（450-2地號）土地最
低拍賣價格定為20萬元，且於110年9月27日函知債權人及債
務人，屆時於同年10月20日拍賣期日，由再抗告人拍定標別
1之土地，此經本院查閱系爭執行事件卷宗無訛（見金服公
司卷第251、265、291-294、299、305、349頁）。
四、又金服公司嗣以拍賣條件錯誤為由撤銷系爭拍定，惟未敘明
拍賣條件有何內容之錯誤，後函知乃因450-2地號土地有價
格誤載及土地上果樹未查估之情（見系爭執行事件卷第371
至374、487至488頁），然稽諸執行法院於109年12月24日至
現場查封系爭土地時，其筆錄已載明449-1、450-4、450-1
、450-2、450-3、451-2、451-1地號土地上為道路、雜樹，
且依不動產估價報告書記載：450-2地號土地鑑價金額為21
萬4180元，並附有系爭土地為聯絡道路及其上有樹木之現況
照片，而該鑑價資料亦早由執行法院於110年1月15日函知債
權人及債務人，另減價拍賣公告於備註欄復載明449-1、45
0-4、450-1、450-2、450-3、451-2、451-1地號土地上為道
路、雜樹等語（見系爭執行事件卷第205至206、115、123、
125、207至209、213頁；金服公司卷第312-313頁），準此
，拍賣公告揭露之資訊與查封筆錄、鑑價資料似無不符之情
形，能否認為拍賣條件有價格誤載及果樹未查估，因而影響
應買人應買或願出之價額，有生紛爭之虞？顯有疑問。且拍
賣底價僅係該次拍賣之最低價格，拍賣程序以競標方式購買
並由最高價者得標，未限制應買人應買之最高價格，拍賣標
的若具有高於拍賣低價之市價，應買人衡情自會願出高價投
資，理應不會影響債務人及債權人之權益。則
系爭減價拍賣公告既已列明拍賣系爭土地之相關交易資訊，
且亦無不符情形，已足供應買人決定是否應買或願出之價額
，應無生紛爭之虞，依上開說明，自不宜輕易撤銷系爭拍定
，以免影響拍賣之正當性及實效性。原裁定未慮及此即逕認
將抗告人之聲明異議駁回，尚有未洽。抗告論旨指摘原裁定
不當，求予廢棄，為有理由，自應由本院將原裁定廢棄，並
由原法院更為裁定。
五、據上論結，本件抗告為有理由，裁定如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 何佩陵
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造
當事人之人數附繕本）。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理
由，並應委任律師為代理人。
中 華 民 國 112 年 7 月 26 日
書記官 梁美姿
附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告
人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並
經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起
再抗告或委任時釋明之。